原告：高某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農墾佳木斯學校教師，住黑龍江省佳木斯市前進區(qū)。委托訴訟代理人：李晶，郎東君，黑龍江明陽律師事務所律師。被告：鶴崗市宏順建筑安裝有限公司，住所地黑龍江省鶴崗市南山區(qū)興建小區(qū)1-17號樓2單元102室。法定代表人：耿兆軍，經(jīng)理。委托訴訟代理人：袁春林，鶴崗市法律援助中心法律援助律師。被告：佳木斯融和房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市東風區(qū)曉云社區(qū)。法定代表人：張鳳濱，經(jīng)理。委托訴訟代理人：沈宗鉉，程淑芝，黑龍江沈宗鉉律師事務所律師。

原告高某與被告鶴崗市宏順建筑安裝有限公司（以下簡稱宏順建筑公司）、佳木斯融和房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱融和開發(fā)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月7日作出（2015）前民初字第178號民事判決書，原告高某不服提起上訴。佳木斯市中級人民法院于2017年1月16日作出（2016）黑08民終787號民事裁定書，裁定：一、撤銷佳木斯市前進區(qū)人民法院（2015）佳前民初字第178號民事判決；二、本案發(fā)回佳木斯市前進區(qū)人民法院重審。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告高某及其委托訴訟代理人李晶、郎東君、被告宏順建筑公司的委托訴訟代理人袁春林、被告融和開發(fā)公司的委托訴訟代理人程淑芝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)審理終結。原告高某向本院提出訴訟請求：1.判令二被告宏順建筑公司履行購房合同，立即向原告返還所購房屋，協(xié)助原告辦理房屋不動產產權登記手續(xù)；2.訴訟費用由被告承擔。事實和理由：被告融和開發(fā)公司以現(xiàn)房抵工程款的形式，將部分房屋抵給被告宏順建筑公司，雙方簽訂《工程安裝合同》予以確認，約定宏順建筑公司可以自行對頂賬房進行銷售。2012年宏順建筑公司對外宣傳出售該批抵賬房，原告獲知消息后分別向宏順建筑公司和融和開發(fā)公司進行咨詢，雙方均答復宏順建筑公司有權銷售該房屋，同時融和開發(fā)公司工作人員承諾會協(xié)助辦理不動產登記手續(xù)。2012年12月24日，原告以250000元價格購買了融和開發(fā)公司抵賬給宏順建筑公司的杏林灣小區(qū)A棟5-23-3號住宅，2013年宏順建筑公司將房屋交付給原告，原告對房屋進行入住并裝修。2014年6月下旬，原告回家時發(fā)現(xiàn)門鎖被換，經(jīng)詢問物業(yè)得知是融和開發(fā)公司所為。原告認為二被告的行為嚴重侵犯了自己的合法權益，應當將房屋交還給原告并協(xié)助原告辦理房屋不動產權登記手續(xù)。被告宏順建筑公司辯稱，原告所述屬實。融和開發(fā)公司與宏順建筑公司的以房抵頂工程款的行為是合法有效的，宏順建筑公司對外銷售房的行為屬委托授權行為，其效力給予融和開發(fā)公司，融和開發(fā)公司應為此行為擔責。融和開發(fā)公司以48戶工程房頂工程款的目的本身是準許其銷售回籠資金用于工程建設。宏順建筑公司的低價出售行為并沒有損害到融和開發(fā)公司的利益，因為雙方之間頂賬房的價格是固定的，宏順建筑公司賣多少錢，都得按雙方約定的價格頂賬，受損失的只有宏順建筑公司，并沒有損害到融和開發(fā)公司的利益。關于融和開發(fā)公司以是否收到48戶頂賬房的售房款及工程款已多支付給宏順建筑公司為由主張收回已出售并且已交付的房屋。即使融和開發(fā)公司多支付宏順建筑公司工程款了，也應當向宏順建筑公司另行主張權利，或融和開發(fā)公司及時書面形式通知宏順建筑公司尚未銷售的抵賬房不許再銷售。宏順建筑公司所銷售的房屋都是抵賬房范圍內的房源，收益也直接入宏順建筑公司自己的賬戶，宏順建筑公司已將原告購買的房屋交付，而且原告裝修時的建筑材料都是從融和開發(fā)公司購買，可以認定融和開發(fā)公司對此房屋買賣是知情，且同意的。因此該更換門鎖的行為是融和開發(fā)公司的行為，與宏順建筑公司無關，宏順建筑公司履行了交房義務，故不承擔法律責任。另，庭審中融和開發(fā)公司一再強調宏順建筑公司沒有履行雙方的約定，將售房款打入融和開發(fā)公司的賬戶。雙方雖有合同約定，但實際合同履行過程中，宏順建筑公司對48戶房屋的銷售款一戶也沒進入融和開發(fā)公司賬戶，融和開發(fā)公司對此是認可的，并且將訴爭房屋以外的宏順建筑公司銷售的房屋辦理了入戶手續(xù)。綜上，判定由被告融和開發(fā)公司返還訴爭房，并承擔一切責任。被告融和開發(fā)公司辯稱，融和開發(fā)公司與宏順建筑公司簽訂的《工程安裝合同》明確約定宏順建筑公司應當將購房款存入融和開發(fā)公司賬戶，且此房屋買賣協(xié)議成立的前提條件是原告持有宏順建筑公司出具的授權委托書到融和開發(fā)公司辦理房屋買賣手續(xù)，三方共同確認下房屋買賣行為方才生效。另原告的購買價格明顯低于融和開發(fā)公司委托書的價格，融和開發(fā)公司不予承認。原告與宏順建筑公司未按抵賬協(xié)議定價格358084.80元交易，而是以低價250000元銷售，損害融和開發(fā)公司的利益。原告與宏順建筑公司惡意串通行為損害了第三人融和開發(fā)公司的利益，合同無效。本案爭議房屋是在融和開發(fā)公司名下初始登記房屋，不是二手房買賣交易。原告明知宏順建筑公司沒有辦理房屋產權的權利，為低價取得房屋仍放任這種結果的發(fā)生，其不能取得房屋物權及損失由自己承擔。本院經(jīng)審理認定事實如下：被告融和開發(fā)公司于2010年取得佳木斯市前進區(qū)“杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可，同年12月，被告融和開發(fā)公司與被告宏順建筑公司簽訂《工程安裝合同》，約定將融和開發(fā)公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)A、B、C棟樓水暖、電照，A、B、C、D、E棟消防工程及安裝以包工包料的形式發(fā)包給被告宏順建筑公司。其中水暖單價73元/平方米、電72元/平方米、消防87元/平方米，工程總價款以全部實際發(fā)生土建建筑工程量結算。后，被告融和開發(fā)公司與宏順建筑公司以抹賬房形式（立體砍塊）進行結算，房價以開盤價降200元/平方米抵給宏順建筑公司，此期間宏順建筑公司可對頂賬房屋自行銷售，售房款存入融和開發(fā)公司賬戶。合同簽訂后至2011年10月26日，被告融和開發(fā)公司向被告宏順建筑公司出具抵工程款房屋明細（A棟共48戶），抵頂工程款22321279.20元，上述抵賬房屋中包括本案訴爭房屋，即A棟5-23-3號。后被告宏順建筑公司依該明細開始對外銷售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告宏順建筑公司法定代表人耿兆軍與原告高某達成口頭協(xié)議，將被告融和開發(fā)公司頂賬給被告宏順建筑公司消防工程款的位于杏林灣A樓5單元23層3號，面積73.68平方米，房款總價358084.80元的房屋出售給原告高某，房屋價款為250000元。原告高某支付給被告宏順建筑公司250000元，取得房屋鑰匙，并裝修入住。被告宏順建筑公司為原告高某出具收據(jù)、委托書及承諾書。2014年6月，被告融和開發(fā)公司杏林灣物業(yè)將涉案房屋門鎖更換，該房在被告融和開發(fā)公司控制。上述事實，有原告高某、被告融和開發(fā)公司、宏順建筑公司的陳述、《工程安裝合同》、房款收據(jù)、銀行卡取款憑條、委托書、承諾書、抵頂工程款房屋明細表兩份、營業(yè)執(zhí)照、杏林灣物業(yè)通告等證據(jù)在案佐證。

本院認為，被告宏順建筑公司為被告融和開發(fā)公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質，由于兩被告達成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，被告融和開發(fā)公司同意被告宏順建筑公司對外銷售房屋，故雙方形成了代理法律關系，買受人原告高某的購房行為應視為與被告融和開發(fā)公司形成了買賣關系，宏順建筑公司只是代理融和公司進行交易，其后果應由融和開發(fā)公司承擔。關于被告融和開發(fā)公司提出該爭議房頂賬358084.80元，而宏順建筑公司出售原告250000元，致使融和開發(fā)公司損失的主張，鑒于頂賬工程款已明確為358084.80元，至于被告宏順建筑公司將此房低價出售的行為是其處分自己的權利，為盡快出售房屋獲得現(xiàn)金，損失的是被告宏順建筑公司，非融和公司。故對融和開發(fā)公司此項的主張不予支持。因原告已實際入住，并裝修該房屋，雙方口頭買賣協(xié)議是真實意思表示，且不違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于有效合同，被告融和開發(fā)公司未經(jīng)原告同意擅自換鎖的行為違法，應盡快返還房屋。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百三十二條、第一百三十五條《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：被告佳木斯市融和房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內將位于佳木斯市前進區(qū)杏林灣A樓5單元23層3號，建筑面積73.68平方米房屋交付原告高某，并協(xié)助原告高某辦理房屋所有權登記手續(xù)。案件受理費5050元，由被告佳木斯市融和房地產開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。