原告執(zhí)行案外人：姜紅偉，身份證號2301191989********,xxxx年xx月xx日出生，女，漢族，無職業(yè)。住哈爾濱市阿城區(qū)交界鎮(zhèn)沿河村*組。
委托訴訟代理人：聶鑫，黑龍江省佳鵬律師事務所律師。
被告申請執(zhí)行人：馬志學，xxxx年xx月xx日出生，男，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市阿城區(qū)。
委托訴訟代理人：閆慧，遼寧宏都律師事務所律師。
被告被執(zhí)行人：任秀某，xxxx年xx月xx日出生，女，漢族，無職業(yè)，原住哈爾濱市阿城區(qū)，現(xiàn)無下落。

原告姜紅偉與被告馬志學、被告任秀某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月1日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告姜紅偉、被告馬志學到庭參加訴訟，被告任秀某經本院公告?zhèn)鲉疚闯鐾⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結。
姜紅偉向本院提出訴訟請求：1.判決撤銷阿城區(qū)人民法院于2015年11月15日作出的（2015）阿執(zhí)字1973號執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2016年12月5日作出的（2015）阿執(zhí)字1973-2號執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2017年11月28日作出的（2017）黑0112執(zhí)恢1201號執(zhí)行裁定書，并解除對座落在哈爾濱市××都府邸××單元××室房產的查封；2.判決確認原告姜紅偉2014年4月25日與田長輝簽訂的《樓房買賣協(xié)議》合法有效，并確認位于哈爾濱市××都府邸××單元××室房產歸原告所有；3.判決被告任秀某協(xié)助原告辦理哈爾濱市××都府邸××單元××室房產的產權過戶登記；4.本案的案件受理費由被告承擔。事實和理由：被告任秀某與田長輝系夫妻關系，田長輝于2015年去世。2014年4月25日原告通過中間人楊某1與田長輝簽訂樓房買賣協(xié)議，原告以335000元價款購買田長輝所有的坐落在哈爾濱市××都府邸××單元××室樓房。協(xié)議簽訂當日，原告姜紅偉即向田長輝交付房款現(xiàn)金23萬元，剩余房款10.5萬元在2014年4月28日給付，田長輝負責將房屋更名至姜紅偉名下，更名費用由田長輝負責。姜紅偉按照協(xié)議約定履行了付款義務后，姜紅偉與田長輝共同到哈爾濱市恒盛房地產開發(fā)有限公司辦理更名手續(xù)，因恒盛房地產開發(fā)有限公司會計不在，未能辦理更名手續(xù)。2014年秋，姜紅偉父親在對房屋裝修和辦理房屋入戶手續(xù)時得知，由于開發(fā)商原因整體樓區(qū)被政府查封，暫不能辦理更名和過戶手續(xù)。因政府行為，原告姜紅偉一直沒有使用其所有的爭議房屋，直至2017年12月2日原告入住爭議房屋，原告才知道該房屋因被告馬志學與任秀某之間借貸糾紛已執(zhí)行給被告馬志學。原告認為，原告姜紅偉與田長輝的樓房買賣協(xié)議有效，哈爾濱市××都府邸××單元××室房產歸原告所有。根據《物權法》第15條：“當事人之間訂立設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。原告與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議發(fā)生在爭議房產查封前，根據法律規(guī)定，法院查封錯誤，因爭議房屋系原告所有?，F(xiàn)法院的查封、拍賣爭議房屋侵犯了原告對該房屋的所有權。根據法律規(guī)定，原告向法院提起訴訟，請求法院依法支持原告的訴訟請求。
志學辯稱，被答辯人起訴的內容與客觀事實不符，于法無據，法院執(zhí)行庭的執(zhí)行行為合法有效。一、被答辯人與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議為無效合同。首先，協(xié)議的客觀性、關聯(lián)性存疑，被答辯人身份證上的姓名為“姜紅偉”而協(xié)議上的簽名“姜宏偉”，且協(xié)議上并無身份證號碼或者手印加以佐證。在此情況下，此協(xié)議上的“姜宏偉”是否是被答辯人“姜紅偉”，需要合同簽訂雙方即被答辯人以及田長輝共同確認。再無雙方確認的前提下無法認定協(xié)議中簽名的“姜宏偉”與被答辯人系同一人。因此該買賣協(xié)議與本案不具關聯(lián)性。另外，協(xié)議中甲方“王依民”的簽字與“姜宏偉”的簽字，墨跡新舊區(qū)別明顯，很顯然為后添加上去的。因此答辯人對該樓房買賣協(xié)議的客觀真實性存有異議。其次。即便該樓房買賣協(xié)議為真，該協(xié)議亦屬無效合同。理由如下：田長輝在開發(fā)商處的購房行為發(fā)生在其與任秀某的婚姻關系存續(xù)期間，因此，案涉房屋應為田、任的共同財產。當由夫妻一方簽訂買賣合同時，購房者即被答辯人有權利及義務審核房屋權屬情況，即審核案涉房屋是田長輝一人所有還是夫妻共有。而被答辯人在沒有履行合理注意義務的前提下，僅與田長輝一人簽訂合同，且田長輝并未取得任秀某的授權，因此，不能認定被答辯人為善意。根據《合同法》51條：無權處分的人處分他人財產。經權利人追認或無權處分的人在訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，在該種情況下被答辯人與田長輝簽訂的買賣協(xié)議成為有效合同的必要條件是權利人任秀某的追認。然而至2015年11月17日阿城區(qū)人民法院作出（2015）阿執(zhí)字1973號執(zhí)行裁定前，任秀某都未對該樓房買賣協(xié)議進行追認，法院查封后，該協(xié)議更無追認的可能性。因此，該樓房買賣協(xié)議自始無效。二、該樓房買賣協(xié)議并未實際履行。該協(xié)議簽訂于2014年4月25日，雙方約定房屋價款為335000元整。協(xié)議中約定：“甲方于2014年4月25日交付給乙方現(xiàn)金23萬元。”首先23萬元以現(xiàn)金形式交付并不符合交易習慣。其次，被答辯人并未提供這23萬元已經交付的諸如銀行流水等相關證據，由此判斷，該樓房買賣協(xié)議并未實際履行。另外，被答辯人提供了一張2014年4月28日的收據，擬證明向田長輝交付了105000元的購房款。該收據中田長輝的簽名明顯與“房屋情況確認申請表”中田長輝的簽字并不一致。且該收條并無相關流水等證據加以佐證，且一次性交付105000元現(xiàn)金并不符合交易習慣。因此答辯人對該收條的客觀真實性存在異議。答辯人認為，該樓房買賣協(xié)議并未實際履行。三、被答辯人作為一名普通的購房人，在自己花費數(shù)十萬購買的案涉房屋長達幾年不能入住，不能辦證，亦未獲得任何補償?shù)那闆r下，未向房屋出售方主張過權利，顯然與常理不符。被答辯人在起訴狀中稱，因政府行為，被答辯人一直沒有使用案涉房屋。但是被答辯人并沒有相關證據表明該政府行為的存在，以及政府行為導致案涉房屋不能入住以及辦理產權登記的起止時間。即便案涉房屋曾于2014年被政府查封，那么說明被答辯人在簽訂合同之時，并沒有履行合理的注意義務。況且2014年4月至田長輝去世之前，被答辯人為何沒有找田長輝要求賠償損失？這顯然有悖于常理。因此，即便被答辯人真實購買了案涉房屋，被答辯人亦存在著對他人權利障礙的忽略以及消極不行使登記權利的行為。四、根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。據此買受人與被執(zhí)行人之間必須存在真實的房屋買賣關系，且同時符合上述四項情形方能排除執(zhí)行。但在本案中，第一、被答辯人與田長輝之間的買賣協(xié)議為無效合同。第二、被答辯人并未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三、被答辯人并無足夠證據證明其已向被執(zhí)行人支付了全部的房屋價款。第四、2014年4月25日至田長輝去世之前，被答辯人無證據表明其向田長輝主張過變更登記以及要求賠償損失。這并不符合常理，因此被答辯人存在消極不行使登記權利的行為。綜上所述，被答辯人要求對案涉房屋停止執(zhí)行，并解除房屋查封的訴請無充分的事實與法律依據，答辯人懇請法院依法駁回其訴訟請求，維護答辯人的合法權益。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：1.對姜紅偉提供的證據三中，關于“樓房買賣協(xié)議”，因其中甲方簽字“姜宏偉”與原告姓名存在差異，原告及證人辯解為原告誤寫，但姜紅偉提供的證據五“離婚協(xié)議書”中的“姜紅偉”簽名清晰可辨，顯然有悖于常理。且姜紅偉及證人楊某1均僅口頭陳述房款的來源及交付情況，未提供證人出庭證實房款2014年4月25日現(xiàn)金23萬元部分交付的現(xiàn)金清點過程、運輸方式等交易細節(jié)，而且姜紅偉自述其中10萬元為王依民提供，但在王依民與姜紅偉的“離婚協(xié)議書”無該筆款項記載；又未提供2014年4月28日房款10.5萬元現(xiàn)金的來源、清點過程、運輸方式等交易細節(jié)，同時在2014年4月28日10.5萬元收據中簽名的王維才亦未出庭。故姜紅偉已交付房款的事實存疑。在原告姜紅偉自述的與田長輝簽訂樓房買賣協(xié)議的2014年4月25日至2014年8月26日期間，按照姜紅偉自述樓房買賣協(xié)議中雙方關于“乙方負責將原房票子更名至甲方姜紅偉名下”的約定，姜紅偉與田長輝有充足的時間到開發(fā)商處辦理更名登記，而姜紅偉的自述及證人的陳述僅為會計不在。同時，證人楊某1與姜紅偉有親屬關系，其所稱的另一在場證人又未出庭，不足以證明姜紅偉與田長輝雙方買賣哈爾濱市××都府邸××單元××室房產的事實客觀存在，故該樓房買賣協(xié)議真實性存疑，本院不予采信。對證人楊某1證言因其與姜紅偉有親屬關系，故不予采信。對證人楊某2證言，因其陳述事實不清，證言不具有真實性，故本院不予采信。2.對馬志學提供的證據，姜紅偉對真實性均無異議，僅對證據的證明目的有異議。故本院對證據的真實性予以采信。綜上，本院認定案件事實如下：任秀某于田長輝系夫妻關系。田長輝于2014年3月25日以抵賬方式購得哈爾濱市××都府邸××單元××室房產。同日，任秀某、田長輝以做生意缺少資金為由向馬志學借款60萬元，并承諾三個月還清。到期后任秀某、田長輝未按期歸還欠款。2014年7月25日，任秀某、田長輝為馬志學重新出具借據一份，再次承諾三個月內還清借款。2015年8月7日田長輝因病死亡。2015年8月24日，馬志學向本院起訴，請求任秀某立即給付欠款60萬元。2015年9月11日，本院作出（2015）阿民三商初字第567號民事判決，判決任秀某于判決生效之日給付馬志學借款60萬元。判決生效后，馬志學向本院申請執(zhí)行，本院于2015年11月17日作出（2015）阿執(zhí)字第1973號執(zhí)行裁定書，查封任秀某、田長輝所有座落于哈爾濱市××都府邸××單元××室房屋。2016年12月5日，本院作出（2015）阿執(zhí)字第1973-2號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣、變賣被執(zhí)行人任秀某所有的登記在田長輝名下，位于哈爾濱市××都府邸××單元××室房屋一處，建筑面積111.95平方米。2017年11月28日，本院作出（2017）黑0112執(zhí)恢1201號執(zhí)行裁定書，裁定：一、將被執(zhí)行人任秀某所有登記在田長輝名下座落于哈爾濱市××都府邸××單元××室建筑面積111.95平方米房屋以第一次拍賣保留價303400.00元，交付給申請執(zhí)行人馬志學，抵償被執(zhí)行人任秀某欠馬志學303400.00元債務，剩余債務被執(zhí)行人任秀某繼續(xù)清償；二、申請執(zhí)行人馬志學可持本裁定到有關機構辦理相關產權過戶登記手續(xù)。2018年1月2日，姜紅偉對該執(zhí)行標的提出書面異議。2018年1月9日，本院作出（2018）黑0112執(zhí)異3號執(zhí)行裁定書，裁定：駁回姜紅偉的異議請求。

本院認為，雙方爭議的焦點問題，首先是姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議是否有效問題。因登記在田長輝名下的訟爭房屋，系任秀某與田長輝婚姻關系存續(xù)期間的共同財產，根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定:“夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權?！奔磳Ψ蚱薰餐敭a的處分應當取得雙方的同意,任何一方無權擅自處分。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋一》第十七條規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定,夫妻雙方應當平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人?！币虼?處分該訟爭房屋,應由夫妻雙方作為合同當事人共同簽字或者蓋章。因此,姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議很明顯不屬于日常家事代理。姜紅偉亦無證據證明系任秀某與田長輝夫妻雙方共同意思表示。另根據《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”因田長輝與姜紅偉簽訂樓房買賣協(xié)議的無處分權行為事后未取得處分權或者得到任秀某的追認,故該轉讓合同無效。其次根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:一受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;二以合理的價格轉讓;三轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失”。姜紅偉提交的樓房買賣協(xié)議，存在姜紅偉簽名錯誤，購房款來源不清，履行過程失實有悖于常理、具備及時辦理更名登記而未辦理更名登記等諸多瑕疵，不能證明姜紅偉購買訟爭房屋是真實的、善意的，同時姜紅偉亦未取得訟爭房屋或者所有權，姜紅偉不能依善意取得制度取得訟爭房屋的所有權。據此姜紅偉關于確認2014年4月25日姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議合法有效及訟爭房屋歸其所有的請求，本院不予支持。
綜上所述，姜紅偉請求撤銷阿城區(qū)人民法院于2015年11月15日作出的（2015）阿執(zhí)字1973號執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2016年12月5日作出的（2015）阿執(zhí)字1973-2號執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2017年11月28日作出的（2017）黑0112執(zhí)恢1201號執(zhí)行裁定書，并解除對座落在哈爾濱市××都府邸××單元××室房產的查封；判決確認原告姜紅偉2014年4月25日與田長輝簽訂的《樓房買賣協(xié)議》合法有效，并確認位于哈爾濱市××都府邸××單元××室房產歸原告所有；判決被告任秀某協(xié)助原告辦理哈爾濱市××都府邸××單元××室房產的產權過戶登記。因姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議無效，其不能證明購買訟爭房屋系善意，又未實際取得訟爭房屋或者所有權，故其訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國婚姻法》第十七條二款、《中華人民共和國合同法》第五十一條、《中華人民共和國物權法》第一百零六條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋一》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，缺席判決如下：

駁回姜紅偉“判決撤銷阿城區(qū)人民法院于2015年11月15日作出的（2015）阿執(zhí)字1973號執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2016年12月5日作出的（2015）阿執(zhí)字1973-2號執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2017年11月28日作出的（2017）黑0112執(zhí)恢1201號執(zhí)行裁定書，并解除對座落在哈爾濱市阿城區(qū)金都府邸三期B棟1單元1703室房產的查封；判決確認原告姜紅偉2014年4月25日與田長輝簽訂的《樓房買賣協(xié)議》合法有效，并確認位于哈爾濱市阿城區(qū)金都府邸三期B棟1單元1703室房產歸原告所有；判決被告任秀某協(xié)助原告辦理哈爾濱市阿城區(qū)金都府邸三期B棟1單元1703室房產的產權過戶登記”的訴訟請求。
案件受理費6326元，由姜紅偉負擔。
如不服本判決，可以在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審判長 ：王學峰
審判員 ：任秀華
人民陪審員 ：付光華

書記員： ：孫美玲