原告：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省六安市。
　　委托訴訟代理人：張艷麗，上海豐兆律師事務所律師。
　　被告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：張正雯，上海海仲律師事務所律師。
　　原告馬某某與被告許某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案后，依法適用簡易程序。后因案情復雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序。本案于2018年1月31日、8月23日兩次公開開庭進行審理。原告馬某某的委托訴訟代理人張艷麗，被告許某某的委托訴訟代理人張正雯兩次均到庭參加訴訟，原告馬某某到庭參加第一次庭審。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告馬某某向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告關于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城三區(qū)同樂北路XXX號綜合樓一樓六間聚鄉(xiāng)緣六安土菜館(以下簡稱“系爭房屋”)的《房屋租賃合同》無效；2、被告退還原告房屋押金4,000元；3、被告支付原告裝飾裝修損失413,599元。審理中，原告變更上述第3項訴訟請求為：被告協(xié)助原告辦理系爭房屋拆遷裝修補償款413,599元的領取手續(xù)。嗣后，原告再次變更該項訴訟請求為：被告支付原告裝飾裝修損失473,107.33元。事實和理由：原、被告就系爭房屋存有房屋租賃合同關系，2016年11月22日，原告得知因市政拆遷需搬離，遂搬離系爭房屋。被告尚未退還原告房屋押金。被告確認系爭房屋的裝修由原告出資完成，裝飾裝修補償款歸原告所有。相關主體發(fā)放裝修補償款需由房屋權利人配合，然被告拒不配合。現(xiàn)系爭房屋已拆除，系爭房屋的房屋租賃合同亦屬無效，原告作為承租人有權要求被告予以補償，遂涉訴。
　　被告許某某辯稱：系爭的房屋租賃合同是有效的，系爭房屋雖無建設規(guī)劃許可證，但根據(jù)建造時的法規(guī)政策屬合法建筑。不同意原告的訴訟請求，若合同無效，則被告不應支付補償款。被告未取得任何補償款，對補償數(shù)額及標準也不認可，故原告要求被告支付補償款沒有依據(jù)。未收取原告押金，故不同意返還。
　　經(jīng)審理查明：原、被告簽有《房屋租賃合同》一份，約定被告將系爭房屋租予原告，租期從2016年1月1日至2018年1月1日。租金每半年53,550元，先付后用，并交房屋損壞押金4,000元。合同結束后，原告對房屋沒有損壞，被告把押金(空白)元無息歸還原告。原告在經(jīng)營期間所發(fā)生的水、電等費用由原告承擔。
　　2016年8月16日，被告向原告出具收據(jù)一份，載有：繳款單位：飯店；收款方式：現(xiàn)金；人民幣：肆仟元正(4,000元)；收款事由：轉(zhuǎn)賬伍萬元正，現(xiàn)金4,000元，合計伍萬肆仟元正(房租)。
　　2016年11月22日，洞涇鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境綜合整治推進領導小組辦公室出具《告知書》，要求洞涇磚橋貿(mào)易城及周邊區(qū)域的經(jīng)營戶及時主動與各市場方或出租人聯(lián)系，就租賃關系解除、終止及搬離等事項，最遲在2016年12月30日與各市場方或出租人簽署協(xié)議并按約定搬離；如未能簽約搬離的，則請與洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室聯(lián)系，就搬離事項與洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室簽署協(xié)議。按期搬離并交房的，洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室將按約支付相應款項。
　　2017年1月23日，案外人上海洞涇商貿(mào)投資管理發(fā)展有限公司(以下簡稱“洞涇公司”)與原告簽訂《代為清退協(xié)議書》，約定原告于2017年3月29日前清騰搬離系爭房屋，洞涇公司一次性支付搬遷補償費70,000元，就該款洞涇公司有權向出租方追償，如原告方有其他損失，仍享有向出租方追償?shù)臋嗬?br/>　　嗣后，洞涇公司與原告簽訂《補充協(xié)議》，約定原告主張系爭房屋的裝修由原告于2016年2月出資約800,000元。洞涇公司目前尚未對系爭房屋(包括裝修)進行評估，且至今系爭房屋的房東亦未與洞涇公司就該承租房屋裝修的相關事項進行書面確認。洞涇公司確認系爭房屋確實存在裝修，但裝修投資主體、裝修現(xiàn)值有待后續(xù)進行確定。系爭房屋的裝修補償款由原告與房東共同協(xié)商處理，洞涇公司將根據(jù)原告與房東的書面協(xié)議支付補償款；如無法達成協(xié)議，可要求洞涇公司調(diào)解處理，也可通過司法途徑解決；洞涇公司承諾在原告提供其為系爭房屋裝修投資主體的書面材料后，根據(jù)原告與房東的書面協(xié)議或生效的法律文書確定的內(nèi)容支付裝修補償款。
　　2017年2月21日，被告出具《確認書》，載明：本人為系爭房屋的房東，系爭房屋的裝飾裝修由原告出資完成，確認并承諾裝飾裝修款全部應歸原告所有。
　　審理中，被告稱原告提供的4,000元收據(jù)系其向被告繳納的水電費，原告稱押金確實沒有交給被告，而是交給了前任承租人并商定由原告取得收回押金的權利，該4,000元收據(jù)是原告要求被告補開而形成的。
　　審理中，原告稱系爭房屋的裝修是原告從前任承租人處接手時已經(jīng)裝修好的，原告支付了相應的轉(zhuǎn)讓對價，就其所知，前任承租人的租期自2015年8月至2018年8月。
　　審理中，原告提供了一份無簽章的、上海申價房地產(chǎn)評估有限公司出具的《松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城環(huán)境綜合整治項目評估分戶報告》，其中的《裝潢估價明細表》載：“權利人：馬某某(同樂北路XXX號)”的裝潢補償總價為413,599元。被告對該份材料的真實性不予認可。
　　審理中，本院向洞涇公司發(fā)函詢問上述《補充協(xié)議》中“房東”一詞的含義、系爭房屋權利人的身份信息、應補償?shù)难b飾裝修補償款數(shù)額。洞涇公司回函稱，“房東”指系爭房屋的權利人，因無人前來辦理簽約手續(xù)故系爭房屋權利人尚未確定，補償款數(shù)額因未經(jīng)權利人核實確認故金額尚未確定。
　　審理中，本院向上海申價房地產(chǎn)評估有限公司調(diào)取了其評估時拍攝的照片等材料。原告據(jù)此申請對系爭房屋的裝飾裝修現(xiàn)值進行評估。2018年6月22日，上海第一測量師事務所有限公司出具《司法審價鑒定意見書》，意見為系爭房屋所涉工程造價為473,107.33元(未包含折舊計算)。對此，原告無異議，被告認為該鑒定意見書不應作為定案依據(jù)：1、鑒定依據(jù)包括裝潢估價明細表，而此雙方存有爭議；2、系爭房屋已滅失，不應將現(xiàn)場照片作為鑒定依據(jù)；3、鑒定意見明確未以施工合同作為鑒定依據(jù)。就此，上海第一測量師事務所有限公司復稱：《裝潢估價明細表》中的項目基本能與照片內(nèi)容對應。從照片中的地磚的塊數(shù)能推斷出部分尺寸基本符合《裝潢估價明細表》中的數(shù)據(jù)。關于施工合同，在未對裝修工程結算費用有書面計價約定的情況下，執(zhí)行施工期間上海市的現(xiàn)行定額進行計算。上海第一測量師事務所有限公司另就本院的詢問事宜復稱：鑒定意見書中未包含折舊計算，即鑒定結論為工程項目所涉造價(全新)。折舊方法為：直線折舊法：現(xiàn)值=原值-應折舊時間×【原值×95%÷60個月】。
　　審理中，本院向各方釋明系爭房屋租賃合同屬無效合同，各方均未對其他合同無效之后果要求本院一并處理。
　　以上事實，有房屋租賃合同、告知書、代為清退協(xié)議書、補充協(xié)議、確認書、司法審價鑒定意見書及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，本案中，原告多次變更訴訟請求之實質(zhì)系對本案請求權基礎的變更。根據(jù)原告最終確定的訴訟請求，其在本案中向被告主張相關權利之依據(jù)，系基于房屋租賃合同關系的合同債權請求權，而非對相關主體可能發(fā)放的補償款的分割請求權。鑒此，本院基于民事訴訟處分權原則，在本案中根據(jù)原告所主張的房屋租賃合同關系確定雙方的權利義務。現(xiàn)系爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，故原、被告之間的房屋租賃合同關系因合同標的物不合法而屬無效。
　　就原告要求被告退還押金4,000元的訴訟請求，本院認為，盡管系爭的《房屋租賃合同》對押金退還金額未明確約定，但雙方對被告需要繳納房屋押金4,000元無疑存有合意。根據(jù)原告提供收據(jù)的所載事項及原告對于押金結算的陳述，本院認為原告的陳述符合日常生活經(jīng)驗，具有蓋然性。被告稱該4,000元系水電費，然一則系爭合同約定水電費均由原告承擔，二則即使如被告所言屬代收水電費，被告亦無相應證據(jù)予以證明，故對被告的該項意見，本院不予采信。綜上，對原告的本項訴訟請求，本院予以支持。
　　租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。上海第一測量師事務所有限公司出具的司法審價鑒定意見書程序合法、內(nèi)容客觀有據(jù)，本院予以采納?，F(xiàn)系爭房屋包括裝飾裝修物均已拆毀，故本院以司法審價鑒定意見書為基礎，對系爭房屋的裝飾裝修現(xiàn)值損失根據(jù)導致合同無效的過錯在原、被告之間進行分擔。根據(jù)在案證據(jù)及當事人陳述，本院酌情認定系爭房屋之裝修發(fā)生于2015年8月；就搬離時間而言，原告稱其于2016年12月底搬離，但未提供相應證據(jù)，反之，根據(jù)其與洞涇公司于《補充協(xié)議》之約定，本院認定原告使用系爭房屋至2017年3月。綜上，至2017年3月，系爭房屋的裝修現(xiàn)值為323,290元【473,107.33元-20個月×(473,107.33元×95%÷60個月)】；關于原、被告雙方于導致租賃合同無效事由中的過錯，本院酌情確定被告應分擔現(xiàn)值損失的60%即193,974元。關于被告所稱的，即使其應支付原告裝修補償款，亦應扣除洞涇公司代為清退款70,000元的主張，本院認為，結合在案的《代為清退協(xié)議書》及《補充協(xié)議》，該筆清退款屬搬遷補償費，與裝飾裝修損失并非同種性質(zhì)的補償，雖《代為清退協(xié)議書》約定洞涇公司可向出租方追償，但該約定對出租方并無法律約束力，是否最終應由出租方承擔仍需于法律上進行認定，故被告要求扣除之意見缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告馬某某與被告許某某就上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城三區(qū)同樂北路XXX號綜合樓一樓六間聚鄉(xiāng)緣六安土菜館所簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告許某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告馬某某房屋押金4,000元；
　　三、被告許某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馬某某裝飾裝修損失193,974元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費8,457元，鑒定費27,100元，合計訴訟費用35,557元，由原告馬某某負擔15,038元(已付)，由被告許某某負擔20,519元(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：惠??蕙