原告馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳玲、沙登峰，湖北今天律師事務所律師（特別授權）。
被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司，住所地武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號3層3號。
法定代表人沈建文，該公司董事長。
委托代理人俞冰原，湖北江浩律師事務所律師（特別授權）。

原告馬某某與被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月21日受理后，依法由代理審判員謝磊獨任審判，于2013年3月4日、2013年4月8日公開開庭進行了審理。原告馬某某的委托代理人陳玲、沙登峰；被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司的委托代理人俞冰原到庭參加訴訟。因案情復雜，本案轉為普通程序審理，組成由代理審判員謝磊擔任審判長，代理審判員余敏、人民陪審員龔芳玲參加評議的合議庭，于2013年11月6日公開開庭進行了審理。原告馬某某的委托代理人沙登峰；被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司的委托代理人俞冰原到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告馬某某訴稱，原告于2007年10月8日與被告簽訂購買武漢市硚口區(qū)暨濟商城3層3-12-11號商鋪的《武漢市商品房買賣合同》，合同簽訂后，原告按照約定支付了全部房款。但由于被告的原因，原告至今無法辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》。根據雙方簽訂的合同約定以及法律規(guī)定，被告已經構成違約，原告多次與被告交涉，被告均置之不理。原告認為，被告的違約行為嚴重侵犯了原告的合法權益，導致原告無法對房屋進行買賣、轉讓、抵押等，給原告造成巨大損失。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告需參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算支付違約金。故原告起訴來院，請求法院判令：1、被告配合原告辦理所購房屋的《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》并支付逾期辦證違約金101180元（按已付房款總額以中國人民銀行逾期貸款利息標準從簽訂購房合同之日后90天計算至2012年12月31日止）；2、本案訴訟費用全部由被告承擔。訴訟過程中，原告將違約金計算標準變更為每日按房屋總價款的萬分之二計算（從2011年1月1日起計算至符合辦理房屋“兩證”之日止）。
原告馬某某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據：
證據一、《武漢市商品房買賣合同》。證明原、被告雙方房屋買賣關系合法有效。
證據二、《收據》。證明原告已經按合同約定履行了付款義務。
證據三、《承諾書》。證明被告沒有達到辦理房屋兩證的條件，并對不能辦證作出單方承諾。
被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司辯稱：1、原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》后，被告已按約定時間將房屋交付原告，并于2011年3月辦理了全部房屋的驗收備案工作，訴爭房屋已于2011年5月具備辦理房屋“兩證”條件，同意協(xié)助原告辦理房屋“兩證”。2、原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十五條第三款明確約定：出賣人在工程備案后12個月內完成產權登記，達到買受人辦理兩證的條件，即不視為出賣人違約。該約定系雙方當事人真實意思表示，合法有效。本案訴爭房屋工程備案的時間是2011年3月，被告于2011年5月完成了全部房屋的權屬登記，具備辦理兩證條件，被告不構成違約。3、消防驗收不合格是原告亂搭亂蓋導致，責任應該由原告承擔，被告已經在合同約定時間辦理了房屋驗收手續(xù)。綜上，請求法院駁回原告要求被告支付違約金和訴訟費的訴訟請求。
被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司為支持其抗辯主張，向本院提交了如下證據：
證據一、《建筑工程施工許可證》（復印件）、《武漢市商品房預售許可證》。證明被告建筑訴爭項目工程是經過政府批準的，進行商品房預售也是經過國家批準的。
證據二、重大火災隱患限期整改通知書、整改方案的批復、整改匯報、責令改正通知書、工作匯報、消防驗收意見書（復印件）。證明被告不能辦理消防驗收的原因。
證據三、《消防安全整頓通知書》、《簽收單》、《加層鋼結構安全承諾書》。證明被告已將消防整改方案通知原告，原告均已簽收，原告承諾承擔因亂搭亂蓋引起的全部后果。
證據四、《消防施工緊急通知》、《粵海物業(yè)工作聯(lián)系函》、《工程完工簽收表》、收費情況說明、《重大火災隱患整改復查意見》。證明造成不能通過消防驗收是原告違規(guī)搭建造成的，而被告大量出資完成了消防驗收，因為原告亂搭亂蓋導致工程于2010年9月21日才完成消防驗收，從而影響辦證。
證據五、《建設工程規(guī)劃驗收合格證》（復印件）。證明被告規(guī)劃沒有違規(guī)，具備辦證的條件。
證據六、《商品房項目竣工交付使用備案證》、《工程竣工驗收備案證明書》、《權屬證明書》。證明被告按照合同約定辦理了初始登記，沒有構成違約。
證據七、《通知》、照片、物業(yè)公司出具的《證明》。證明被告已告知原告訴爭房屋可以辦理房屋“兩證”。
證據八、《辦理條件及流程》。證明訴爭房屋已經達到了辦理房屋“兩證”的條件。
證據九、《國有土地使用權證》（復印件）。證明訴爭房屋具備辦理房屋“兩證”的條件。
本院依職權向武漢市國土資源和規(guī)劃局硚口分局發(fā)出《咨詢函》，要求其對暨濟商城住宅和商鋪辦理《國有土地使用權證》的情況進行回復。該局于2013年4月3日作出回復，主要內容為：被告開發(fā)的位于武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號利濟南路漢口電廠危改項目存在違法建設情況，目前該公司仍未完善補交違法建設面積的土地出讓金手續(xù)，因此該公司不符合申請辦理土地分割登記的條件，從而導致住宅和商鋪業(yè)主在辦理了《房屋所有權證》后不能辦理《國有土地使用權證》。
經庭審質證，被告對原告提供的證據一的真實性無異議，認為原告的訴訟主張與合同約定相抵觸；對證據二無異議；對證據三的真實性無異議，該證據說明原告有義務配合完成消防驗收，延期辦理備案登記是原告的原因造成的。原告對被告提供的證據一的真實性無異議；對證據二的真實性和關聯(lián)性有異議，該證據是復印件；對證據三中的《消防安全整頓通知書》、《簽收單》的真實性和關聯(lián)性有異議，對《加層鋼結構安全承諾書》的關聯(lián)性和證明目的有異議，原告是經過物業(yè)公司許可并辦理相關手續(xù)裝修房屋的；對證據四的關聯(lián)性有異議，與本案無關，不予質證；對證據五無異議；對證據六的真實性無異議；對證據七的真實性、關聯(lián)性均有異議；對證據八真實性有異議，不能作為證據；對證據九的真實性和關聯(lián)性無法核實，不能證明符合辦證條件。原告對《咨詢函》和《回復》的真實性無異議，認為可以證明被告違約。被告對《咨詢函》和《回復》的真實性無異議，對證明目的有異議，認為武漢市國土資源和規(guī)劃局硚口分局不是發(fā)證機關，即使存在違建情況也不屬于該單位管理，該單位的答復超越了權限，不發(fā)證只能針對違建的部分，對于合法的部分應當發(fā)證，該證據不能作為本案的定案依據。經本院審核，原告提供的證據一、二、三，被告提供的證據一、五、六以及《咨詢函》和《回復》均具有真實性、關聯(lián)性、合法性，本院予以采信，對于其他證據綜合全案予以判斷。
經審理查明，被告系武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號利濟南路漢口電廠危改項目（暨濟商城）的開發(fā)商，于2007年8月15日取得武開管預售（2007）216號《武漢市商品房預售許可證》，此時該項目已經竣工。2007年10月8日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份，約定原告以6840元／平方米的價格購買被告開發(fā)的利濟南路漢口電廠危改項目（暨濟商城）3層3-12-11號房屋（建筑面積38.54平方米，登記建筑面積為38.79平方米）。合同另約定：“出賣人應當在2007年4月28日前將房屋交付買受人使用，規(guī)劃驗收因電廠還建問題延遲驗收，消防專項驗收不作為本次交房驗收的內容，出賣人保證買受人的消防達到使用標準?！鲑u人保證該商品房在辦理房地產權屬證書時沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理房地產權屬證書或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任?！虺鲑u人的責任造成買受人不能辦理房地產權屬證書的，雙方同意按下列第1、3項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.2%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的×%向買受人支付違約金；3、出賣人在工程備案后12個月內完成產權登記，達到買受人辦理兩證的條件，即不視為出賣人違約?！焙贤炗喓螅嬷Ц读速彿靠?63614元，被告亦向原告交付了房屋。2009年6月11日，被告向暨濟商城二、三樓買受人出具《承諾書》，內容為：“一、被告承諾在2010年12月31日前辦妥房屋“兩證”并向各買受人交付，其中《土地使用權證》土地使用期限為40年。二、買受人有義務配合被告順利完成消防驗收，被告有義務給買受人提供安置工作。三、如被告未在上述承諾時間向各買受人交付“兩證”，每逾期一日被告愿意按各買受人房屋總價款的萬分之二向各買受人承擔違約責任?！?br/>另查明，該項目于2008年1月17日取得了武漢市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，因消防驗收問題，該項目于2011年3月14日辦理竣工驗收備案，于2011年3月22日取得《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，于2011年5月13日取得《武漢市商品房權屬證明書》。因項目存在違法建設情況，被告目前仍未完善補交違法建設面積的土地出讓金手續(xù)，因此被告不符合申請辦理土地分割登記的條件，從而導致買房人無法辦理所購房屋的《國有土地使用權證》。

本院認為，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應恪守履行。原告已按合同約定支付了購房款，被告亦應按合同約定和法律規(guī)定配合原告辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》，被告同意為原告辦理房屋“兩證”，故對于原告的該項訴訟請求，本院予以支持。被告2009年6月11日向原告出具的《承諾書》系被告真實意思表示，被告應秉承誠實信用原則按《承諾書》在2010年12月31日前為原告辦妥房屋“兩證”并向原告交付，但被告直到2011年5月13日才取得房屋的《權屬證明書》，至今仍不符合辦理《國有土地使用權證》的條件，應按《承諾書》向原告支付違約金，故對于原告要求被告支付2011年1月1日起至符合辦理房屋“兩證”之日止的違約金的訴訟請求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起30日內配合原告馬某某辦理武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號利濟南路漢口電廠危改項目（暨濟商城）3層3-12-11號房屋（建筑面積38.79平方米）的《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》。
二、被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起15日內向原告馬某某支付違約金（以本金人民幣263614元按每日萬分之二計算，從2011年1月1日起計算至房屋符合辦理《國有土地使用權證》之日止）。
三、駁回原告馬某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2324元，由被告武漢市春某房地產開發(fā)有限責任公司負擔（原告已墊付，被告于本判決生效之日起7日內支付給原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。收款單位名稱：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：079501040000393；開戶行：農行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 謝磊
代理審判員 余敏
人民陪審員 龔芳玲

書記員： 金麗芳