再審上訴人（反訴原告、本訴被告、二審上訴人）:香河金某家居建材城有限公司。
法定代表人:齊金霞，董事長。
委托代理人:王存國，原
法定代表人。
委托代理人:張福義，河北子農(nóng)律師事務(wù)所律師。
再審被上訴人賈松海（反訴被告、本訴原告、二審被上訴人）:男。
委托代理人:董冠華，北京市永浩律師事務(wù)所律師。
委托代理人:劉秀華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
再審上訴人香河金某家居建材城有限公司（以下簡稱金某公司）與再審被上訴人賈松海租賃合同糾紛一案，河北省香河縣人民法院于2010年12月28日作出（2009）香民初字第435號民事判決。金某公司不服，上訴至本院。本院于2010年8月26日作出（2010）廊民二終字第175號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。金某公司不服，向廊坊市人民檢察院申訴。廊坊市人民檢察院提請河北省人民檢察院向河北省高級人民法院抗訴。河北省高級人民法院于2011年3月16日作出（2011）冀民抗字第18號民事裁定書，指令本院再審。本院于2011年11月24日作出（2011）廊民再終字第66號民事裁定書，將本案發(fā)回河北省香河縣人民法院重審。河北省香河縣人民法院于2013年10月20日作出（2012）香民初字第2063號民事判決。金某公司不服，上訴至本院。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審上訴人金某公司法定代表人齊金霞、委托代理人張福義、王存國，再審被上訴賈松海的委托代理人董冠華、劉秀華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
反訴原告金某公司反訴被告賈松海拖欠的租金379166元及滯納金286829.7元。因反訴原告在2009年2月11日已在反訴被告提交的錄音中認(rèn)可反訴被告已交齊2008年11月以前的租金事實(shí)，所以應(yīng)確認(rèn)反訴被告在2008年11月以前不拖欠反訴原告租金。因2009年1月21日反訴原告關(guān)城暫停營業(yè)，也就是反訴被告攤位經(jīng)營至2009年1月20日，共計(jì)拖欠50天租金，反訴被告主張此期間租金不是按合同約定計(jì)算，是雙方協(xié)商租金數(shù)額，但沒有相應(yīng)證據(jù)佐證，此主張不予采信，應(yīng)按合同第三年每平方米22元計(jì)算，共計(jì)拖欠69190元。雙方在合同中約定“如不按足額交納租金，每逾期一天，加收2.5%的滯納金，此約定明顯過高，應(yīng)按中國銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算，又因2009年2月11日，原、被告雙方對解除合同、賠償原告損失進(jìn)行協(xié)商，未達(dá)成和解協(xié)議，違約金應(yīng)從2009年2月12日起計(jì)算租金清止。反訴原告主張的其他租金及滯納金不予支持。反訴原告主張反訴被告應(yīng)給付利潤12萬元，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第九十四條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決:一、被告香河金某家居建材城有限公司賠償原告賈松海損失244160元，拆、裝、搬運(yùn)清理費(fèi)8900元，返還原告賈松海押付展位租金和場地押金28305元，以上合計(jì)281365元。于判決生效后三日內(nèi)履行。二、反訴被告賈松海償還反訴原告香河金某家居建材城有限公司租金69190元及逾期付款違約金（自2009年2月12日起按中國銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算至租金清止）。于判決生效后三日內(nèi)履行。三、駁回反訴原告香河金某家居建材城有限公司其他反訴的訴訟請求。
再審上訴人金某公司上訴的主要理由:再審被上訴人違反合同約定不按時(shí)、不按數(shù)支付場租費(fèi)是持續(xù)性的，一審法院不采信原始書證事實(shí)，采信爭議大，疑點(diǎn)重重偷錄的錄音證據(jù)，斷章取義片面認(rèn)定事實(shí)，違背了最高法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。再審上訴人解除合同是根據(jù)合同約定行使的解除權(quán)，根本就不存在違約。合同中對違約金的約定是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方的約定。若適當(dāng)降低，也應(yīng)在不超過本金額40%確定。請二審法院依法改判。
再審被上訴人的委托代理人辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。
本院二審查明，第二年度（2007年11月1日至2008年10月31日）再審被上訴人賈松海向再審上訴人金某公司交納租金192345元（13張收據(jù):28305＋38040＋3000＋4000＋10000＋10000＋11000＋3300＋10000＋15700＋20000＋25000＋14000），其中2007年11月份租金是按照原第一年度價(jià)格收款。其他事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院二審認(rèn)為，再審上訴人與再審被上訴人之間簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。再審被上訴人賈松海提交的視聽資料只是雙方就撤館問題進(jìn)行的協(xié)商，結(jié)合原審及本院二審?fù)徺|(zhì)證情況，再審上訴人對該視聽資料始終存有異議，而且本案中沒有其他證據(jù)對該視聽資料予以佐證，該視聽資料不能證明2008年11月份之前的租金已經(jīng)交清以及免交2008年12月、2009年1月租金的主張。2007年11月份租金是按照原第一年度價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收款，可以認(rèn)定該年度租金繼續(xù)原第一年度價(jià)格收取。再審被上訴人應(yīng)當(dāng)交納租金339660元（1887×15×12），實(shí)際交納租金192345元。再審被上訴人賈松海尚欠再審上訴人金某公司租金147315元（339660－192345）和最后兩個(gè)月的租金69190元，計(jì)216505元。鑒于再審上訴人與再審被上訴人在履行合同過程中，并未按照合同約定的期限、價(jià)格交納租金，可視為雙方對合同內(nèi)容的變更，且在長達(dá)一年多的時(shí)間，再審上訴人并未按照合同約定行使合同解除權(quán)。因此，再審上訴人主張的滯納金不予支持。關(guān)于裝修損失，雖然合同并未約定，但由于金某公司的行為導(dǎo)致合同無法履行，金某公司構(gòu)成違約，其應(yīng)對再審被上訴人賈松海予以補(bǔ)償。原審判決認(rèn)定的裝修補(bǔ)償金額符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。關(guān)于拆、裝、搬運(yùn)清理費(fèi)8900元的主張，屬于實(shí)際發(fā)生，應(yīng)予支持；關(guān)于押付展位租金和場地押金28305元，由于合同實(shí)際解除，返還再審被上訴人賈松海于法有據(jù)，予以支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）之規(guī)定，判決如下:
一、維持河北省香河縣人民法院（2012）香民初字第2063號民事判決第一項(xiàng)，即“被告香河金某家居建材城有限公司賠償原告賈松海損失244160元，拆、裝、搬運(yùn)清理費(fèi)8900元，返還原告賈松海押付展位租金和場地押金28305元，以上合計(jì)281365元。于判決生效后三日內(nèi)履行?！?br/>二、撤銷河北省香河縣人民法院（2012）香民初字第2063號民事判決第二項(xiàng)，即“反訴被告賈松海償還反訴原告香河金某家居建材城有限公司租金69190元及逾期付款違約金（自2009年2月12日起按中國銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算至租金清止）。于判決生效后三日內(nèi)履行。”第三項(xiàng)，即“駁回反訴原告香河金某家居建材城有限公司其他反訴的訴訟請求?！?br/>三、再審被上訴人賈松海給付再審上訴人香河金某家居建材城有限公司租金216505元。
一、三項(xiàng)折抵后再審上訴人香河金某家居建材城有限公司給付再審被上訴人賈松海64860元。
一審本訴案件受理費(fèi)11800元，由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)5520元，再審被上訴人賈松海負(fù)擔(dān)6280元，鑒定費(fèi)12000元由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)。一審反訴費(fèi)5230元由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)3701元，再審被上訴人賈松海負(fù)擔(dān)1529元。二審案件受理費(fèi)17030元，由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)7323元，再審被上訴人賈松海負(fù)擔(dān)9707元。
本判決為終審判決。

本院二審認(rèn)為，再審上訴人與再審被上訴人之間簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。再審被上訴人賈松海提交的視聽資料只是雙方就撤館問題進(jìn)行的協(xié)商，結(jié)合原審及本院二審?fù)徺|(zhì)證情況，再審上訴人對該視聽資料始終存有異議，而且本案中沒有其他證據(jù)對該視聽資料予以佐證，該視聽資料不能證明2008年11月份之前的租金已經(jīng)交清以及免交2008年12月、2009年1月租金的主張。2007年11月份租金是按照原第一年度價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收款，可以認(rèn)定該年度租金繼續(xù)原第一年度價(jià)格收取。再審被上訴人應(yīng)當(dāng)交納租金339660元（1887×15×12），實(shí)際交納租金192345元。再審被上訴人賈松海尚欠再審上訴人金某公司租金147315元（339660－192345）和最后兩個(gè)月的租金69190元，計(jì)216505元。鑒于再審上訴人與再審被上訴人在履行合同過程中，并未按照合同約定的期限、價(jià)格交納租金，可視為雙方對合同內(nèi)容的變更，且在長達(dá)一年多的時(shí)間，再審上訴人并未按照合同約定行使合同解除權(quán)。因此，再審上訴人主張的滯納金不予支持。關(guān)于裝修損失，雖然合同并未約定，但由于金某公司的行為導(dǎo)致合同無法履行，金某公司構(gòu)成違約，其應(yīng)對再審被上訴人賈松海予以補(bǔ)償。原審判決認(rèn)定的裝修補(bǔ)償金額符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。關(guān)于拆、裝、搬運(yùn)清理費(fèi)8900元的主張，屬于實(shí)際發(fā)生，應(yīng)予支持；關(guān)于押付展位租金和場地押金28305元，由于合同實(shí)際解除，返還再審被上訴人賈松海于法有據(jù)，予以支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）之規(guī)定，判決如下:

一、維持河北省香河縣人民法院（2012）香民初字第2063號民事判決第一項(xiàng)，即“被告香河金某家居建材城有限公司賠償原告賈松海損失244160元，拆、裝、搬運(yùn)清理費(fèi)8900元，返還原告賈松海押付展位租金和場地押金28305元，以上合計(jì)281365元。于判決生效后三日內(nèi)履行?！?br/>二、撤銷河北省香河縣人民法院（2012）香民初字第2063號民事判決第二項(xiàng)，即“反訴被告賈松海償還反訴原告香河金某家居建材城有限公司租金69190元及逾期付款違約金（自2009年2月12日起按中國銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算至租金清止）。于判決生效后三日內(nèi)履行。”第三項(xiàng)，即“駁回反訴原告香河金某家居建材城有限公司其他反訴的訴訟請求?！?br/>三、再審被上訴人賈松海給付再審上訴人香河金某家居建材城有限公司租金216505元。
一、三項(xiàng)折抵后再審上訴人香河金某家居建材城有限公司給付再審被上訴人賈松海64860元。
一審本訴案件受理費(fèi)11800元，由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)5520元，再審被上訴人賈松海負(fù)擔(dān)6280元，鑒定費(fèi)12000元由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)。一審反訴費(fèi)5230元由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)3701元，再審被上訴人賈松海負(fù)擔(dān)1529元。二審案件受理費(fèi)17030元，由再審上訴人香河金某家居建材城有限公司負(fù)擔(dān)7323元，再審被上訴人賈松海負(fù)擔(dān)9707元。

審判長：劉潤濤
審判員：李德水
審判員：劉玉才

書記員：韋丹