原告：首政庭，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：宋堃，上海市華誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告首政庭與被告徐某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月9日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年10月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告首政庭及其委托訴訟代理人宋堃、被告徐某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　首政庭向法院提起訴訟請(qǐng)求：1.判令原被告于2018年7月13日簽訂的《租賃合同》于2018年7月30日解除，被告立即接收上海市徐匯區(qū)永嘉路XXX號(hào)沿街門面房；2.被告返還原告48,000元(租金36,000元、押金12,000元)；3.被告向原告支付違約金12,000元；4.被告賠償原告裝修損失60,000元；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中，原告撤回第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中要求被告立即接收上海市徐匯區(qū)永嘉路XXX號(hào)沿街門面房。
　　事實(shí)和理由：2018年7月13日，原被告就上海市徐匯區(qū)永嘉路XXX號(hào)沿街門面房(40平方米)(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂了《租賃合同》，約定，被告將房屋出租給原告作為房地產(chǎn)中介分店使用，月租金12,000元，每3個(gè)月支付一次。任何乙方違約承擔(dān)12,000元違約金。原告對(duì)商鋪裝修后如被告違約，需另行賠償60,000元，被告保證原告正常運(yùn)營(yíng)，若營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理不出同樣視為被告違約。同日，原告向被告支付3個(gè)月租金36,000元，并向上一家承租人康挺支付了59,000元(1.2萬是押金，4.7萬是上一家承租人裝修費(fèi))。后原告對(duì)房屋裝修時(shí)，城管通知不允許裝修，需要先辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告向工商部門申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，湖南路天平工商所告知他不能辦理，被告出租的房屋產(chǎn)權(quán)是上海市房管局，并未辦理“居改非”手續(xù)，上海衡復(fù)物業(yè)有限公司也明確天平街道的居住類公房不允許辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2018年7月30日，原告向被告發(fā)送短信通知，要求解除合同，并要求被告返還已付的租金、押金，并賠償原告裝修損失60,000元。原告認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋租賃用途明確約定為商用，被告承諾保證原告正常使用并辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但因系爭(zhēng)房屋系國(guó)有產(chǎn)權(quán)居住類公房，《上海市城鎮(zhèn)公有住房管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定“公有居住房屋不得轉(zhuǎn)租”，故行政部門不允許辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。原告的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，有權(quán)解除合同，因被告對(duì)合同解除負(fù)有過錯(cuò)，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償合同約定的裝修損失，故提出如上訴訟請(qǐng)求。
　　徐某某辯稱，同意解除合同，但不同意其余訴訟請(qǐng)求。被告要求原告賠償其造成的損失,但在本案中不提起反訴。被告已經(jīng)于2018年10月15日收回系爭(zhēng)房屋。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：上海市永嘉路XXX號(hào)房屋權(quán)利人為上海市房產(chǎn)管理局。2018年7月13日，原告(乙方、承租人)與被告(甲方、出租人)簽訂《租賃合同》，約定，甲方同意將其所有的位于上海市徐匯區(qū)永嘉路XXX號(hào)沿街門面的房屋及其設(shè)施在完好及正常使用狀態(tài)下出租給乙方作為房地產(chǎn)中介分店使用。出租房屋的登記面積為40平方米。租賃期限自2018年7月15日至2021年7月14日，甲方應(yīng)于2018年7月14日前將房屋交付乙方使用。雙方商定月租金為每月12,000元整。租金按叁個(gè)月壹期支付：第一期租金于2018年7月15日以前付清。為確保房屋及附屬設(shè)施之安全與完好及租賃期內(nèi)相關(guān)費(fèi)用之如期結(jié)算，乙方同意于2018年7月13日前支付給甲方定金(交房日自動(dòng)轉(zhuǎn)為保證金)，甲方收到保證金后予以書面簽收。除合同另有約定之外，甲方應(yīng)于租賃關(guān)系消除且乙方遷空、點(diǎn)清并付清所有應(yīng)付費(fèi)用后的當(dāng)天將保證金全額無息退還乙方。因乙方違反本合同的規(guī)定而產(chǎn)生的違約金、損壞賠償金以及其他相關(guān)費(fèi)用，甲方可在保證金中抵扣，不足部分乙方必須在接到甲方付款通知后十天內(nèi)補(bǔ)足。租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全狀態(tài)。甲方應(yīng)確保出租的房屋享有出租的權(quán)利，反之如乙方權(quán)益因此遭受損害，甲方應(yīng)付賠償責(zé)任。甲方同意乙方將該房按照乙方經(jīng)營(yíng)需求進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方任何一方在未征得對(duì)方諒解的情況下，不履行本合同規(guī)定條款，導(dǎo)致本合同中途中止，則視為該方違約，雙方同意違約金為人民幣12,000元整，若違約金不足彌補(bǔ)無過錯(cuò)方之損失，則違約方還需就不足部分支付賠償金。乙方對(duì)該商鋪進(jìn)行裝修后如若甲方違約，甲方需要對(duì)乙方的裝修另行進(jìn)行賠償，賠償費(fèi)用為60,000元。甲方在乙方經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)公司租期內(nèi)保證正常運(yùn)營(yíng)，需辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如若營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理不出同樣視為甲方違約。合同簽訂后，原告于2018年7月13日向被告支付了36,000元租金并向被告的上一個(gè)租客康挺支付了59,000元(其中12,000元系押金，47,000元是原告支付給上家的裝修費(fèi))。被告對(duì)此予以認(rèn)可，并出具了押金和租金收據(jù)。
　　另查明，合同約定的沿街門面房屋實(shí)際部位為上海市永嘉路XXX弄底層統(tǒng)間和底層閣樓，該房屋承租人為被告。原告在租賃房屋后因辦不出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，曾發(fā)短信給被告，稱其在辦理工商執(zhí)照時(shí)被告知被告出租的房屋屬于公有住房，未辦理“居改非”手續(xù)，不能用于經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)公有住房管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，公有居住房屋不得轉(zhuǎn)租，若擅自轉(zhuǎn)租，上海市房管局可以解除租賃關(guān)系收回房屋，要求被告三日內(nèi)聯(lián)系原告，雙方協(xié)商一致解除租賃合同，并將原告支付的3個(gè)月租金、1個(gè)月押金返還給原告，并賠償原告裝修損失6萬元。
　　庭審中，被告提供上海衡復(fù)物業(yè)有限公司出具的《情況說明》以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擬證明，徐某某承租的永嘉路XXX號(hào)房屋為非居住營(yíng)業(yè)用房且上海市徐匯區(qū)潤(rùn)芳百貨商店(經(jīng)營(yíng)者徐某某，類型為個(gè)體工商戶)于2007年1月4日在該房屋上辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。原告經(jīng)庭后核實(shí)，認(rèn)可上述事實(shí)，但認(rèn)為因系爭(zhēng)房屋已被被告用于工商注冊(cè)使用，原告無法使用系爭(zhēng)房屋辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告稱，原告從未要求被告協(xié)助其一起辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告簽訂完合同后就無影蹤，后原告短信告知其不租房，被告才于2018年10月15日收回系爭(zhēng)房屋。原告稱被告收房時(shí)間為2018年10月12日。雙方并未辦理交接手續(xù)。
　　以上事實(shí)，除雙方當(dāng)庭陳述一致外，另有房屋信息、房屋租賃合同、銀行流水及收據(jù)、短信截屏、物業(yè)證明、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)證實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。庭審中，原告提供裝修發(fā)票，擬證明原告在原有裝修基礎(chǔ)上進(jìn)行了裝修，又支付了11,010.90元，經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)上述證據(jù)不予認(rèn)可。因原告未進(jìn)一步舉證，故對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性本院難以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效，原被告均應(yīng)恪守履行。合同簽訂后，原告以被告未辦理“居改非”手續(xù)導(dǎo)致其不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，要求與被告解除租賃合同，但根據(jù)本院查明的事實(shí)，被告承租的房屋為非居住營(yíng)業(yè)住房，即便被告已經(jīng)在房屋上辦理了工商登記，原告亦可以要求被告協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)原告在未查明事實(shí)以及未與被告協(xié)商的情況下，直接要求解除合同，構(gòu)成違約，故原告要求原被告簽訂的《租賃合同》于2018年7月30日解除并要求被告支付違約金和裝修損失，沒有合同和法律依據(jù)，本院不予支持，但因房屋已由被告收回，原告未與被告辦理交接手續(xù)，被告稱其于2018年10月15日收回，故本院認(rèn)定原被告的《租賃合同》于2018年10月15日解除，被告無須返還自2018年7月15日至2018年10月15日期間的租金，故對(duì)原告要求返還租金36,000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。被告也未在本案中提起反訴主張?jiān)鎽?yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，被告現(xiàn)已收回房屋，故合同解除后，根據(jù)合同約定，被告應(yīng)向原告返還押金，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條、第九十二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、首政庭與徐某某于2018年7月13日簽訂的《租賃合同》于2018年10月15日解除；
　　二、徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還首政庭房屋押金12,000元；
　　三、駁回首政庭其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)1,390元，由首政庭負(fù)擔(dān)1,251元，由徐某某負(fù)擔(dān)139元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　

審判員：陳向紅

書記員：譙??燁