原告：飾夢樂(上海)商貿(mào)有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：篠英孝。
　　委托訴訟代理人：孫建男，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：馬妍，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海伊某投資管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：屠德龍。
　　委托訴訟代理人：何立忠，上海市嘉華律師事務所律師。
　　原告飾夢樂(上海)商貿(mào)有限公司訴被告上海伊某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月9日受理后，依法適用簡易程序?qū)徖?，并?018年11月15日、12月6日兩次公開開庭審理。原告委托訴訟代理人孫建男、馬妍、被告法定代表人屠德龍及被告委托訴訟代理人何立忠到庭參加訴訟，本案已經(jīng)審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令解除原被告之間的《租賃合同書》；2、判令被告返還履約保證金150,000元；3、判令被告賠償違約金450,000元；4、判令被告賠償裝修費用、道具貨架殘值474,639.13元；5、判令被告承擔本案訴訟費。事實與理由：原被告簽訂商鋪租賃合同，租賃被告位于上海市東風路XXX號“五福商業(yè)廣場”1-102號商鋪。租賃期限自2015年3月4日起至2020年3月3日止。在合同履行期間，被告的行為違反合同約定構(gòu)成根本違約，原告要求解除合同，并由被告承擔違約及賠償責任。被告的違約行為具體表現(xiàn)如下：
　　1、合同第16.1.2條約定：出現(xiàn)被告不可控制的情況，使該物業(yè)設施正常運轉(zhuǎn)、或水、電等正常供應中斷，且中斷期一次超過30天，原告判斷嚴重影響該物業(yè)正常使用，可以解除合同。該物業(yè)于2018年7月12日至具狀日持續(xù)處于停電狀態(tài)，已嚴重影響正常使用及原告的正常經(jīng)營。
　　2、合同第17.2.2條約定：由于被告原因，致使該物業(yè)因法院強制執(zhí)行而被查封，并因此致使原告無法正常經(jīng)營的，被告必須在返還合同第8.1條保證金的基礎上賠償原告相當于保證金3倍的違約金。并且，由此造成原告損失的，被告應予以賠償。根據(jù)(2017)滬0116民初9847號關于葛某某訴上海伊某投資管理有限公司、上海順儒投資開發(fā)有限公司房屋租賃糾紛一案判決的結(jié)果，涉案房屋實為原告租賃的該物業(yè)的一部分，因法院判決被告需在判決生效之日起三十日內(nèi)隔斷并搬離涉案房屋，致使原告無法正常經(jīng)營。綜上，原告要求被告按照合同約定返還履約保證金150,000元并賠償相當于保證金三倍的違約金450,000元。
　　3、合同第21.9條約定：該合同租賃期間，若被告開業(yè)率(按商家數(shù)量計算)降至70%以下的，原告有權(quán)解除合同，被告必須在返還原告履約保證金150,000元的基礎上賠償原告該物業(yè)的裝修費用、道具貨架殘值。原告于2018年5月15日、6月20日、7月27日對五福廣場的開業(yè)率情況進行了現(xiàn)場實地查驗記錄，營業(yè)店鋪分別為28家，28家，30家。閉店店鋪分別為34家、34家、32家，開業(yè)率為45%-48%。根據(jù)現(xiàn)場實地查驗記錄顯示商場的開業(yè)率遠不及合同約定的70%。原告的日常經(jīng)營也嚴重受到五福廣場極低開業(yè)率的影響，并因此蒙受了巨大損失。因此，原告要求被告返還履約保證金150,000元并賠償裝修費用、道具貨架殘值474,639.13元。
　　被告辯稱：由于原告遲延支付租金，構(gòu)成違約，因此被告同意解除合同，但不同意原告的其余訴訟請求。公共部位斷水斷電是由于部分業(yè)主沒有按時交納物業(yè)費導致的，且公共部位斷電并未影響原告店內(nèi)正常用電，原告仍然還在正常營業(yè)中。法院并未強制執(zhí)行收回葛某某的房屋，葛某某的房屋面積很小，即使收回也不會對原告經(jīng)營產(chǎn)生根本影響。五福商業(yè)廣場從開業(yè)至今，開業(yè)率從未到過70%，根據(jù)合同約定，開業(yè)率不足70%的情況下，原告可以延期開業(yè)，當時被告在明知開業(yè)率不足70%的情況下選擇開業(yè)，因此原告已經(jīng)放棄了在開業(yè)率不足70%的情況下可以解除合同的權(quán)利。原告要求被告支付違約金沒有依據(jù)，且主張違約金過高，若法庭認為被告需要支付違約金的，希望予以調(diào)整。違約金已經(jīng)包含了損失，分開計算不合理。裝修損失及道具貨架損失不予認可，應當從租賃開始進行攤銷。
　　針對被告辯稱，原告發(fā)表如下補充意見：部分小業(yè)主未交納物業(yè)費導致公共區(qū)域斷水斷電與原告無關，原告一直按期交納物業(yè)費至2018年7月份，但2018年7月12日就開始斷電，導致原告商鋪的中央空調(diào)無法開啟。葛某某的房屋的面積雖然只有45平方米，但是位置恰好是原告收銀臺的位置，葛某某收回房屋，導致原告無法經(jīng)營。開業(yè)率不足70%是否開業(yè)是原告的權(quán)利，不能以原告選擇開業(yè)為由推定原告放棄了合同解除權(quán)，開業(yè)率是否到70%應當由被告通知原告。
　　原告為其訴稱向本院提交了如下證據(jù)：證據(jù)1、《五福商業(yè)廣場租賃合同書》，證明原告向被告承租了涉案房屋。證據(jù)2、《五福商業(yè)廣場租賃合同書變更協(xié)議》，證明涉案房屋的租賃期限調(diào)整為自2015年3月4日起至2020年3月3日止。證據(jù)3、保證金收據(jù)，證明原告向被告支付了履約保證金150,000元。證據(jù)4、情況說明，證明五福商業(yè)廣場自2018年7月12日開始停電。證據(jù)5、(2017)滬0116民初9847號民事判決書及原告與案外人葛某某的聊天記錄，證明被告與案外人葛某某之間存在糾紛，導致原告無法正常經(jīng)營。證據(jù)6、葛某某與被告房屋預售合同平面圖頁，證明上述判決書所涉及的案外人葛某某的房屋系原告租賃商鋪的一部分。證據(jù)7、開業(yè)率調(diào)查平面圖，證明五福商業(yè)廣場的開業(yè)率為45%-48%，不足70%。證據(jù)8、原告投入五福商業(yè)廣場各項費用發(fā)票等憑證，證明原告對涉案商鋪的各項投入合計XXXXXXX.02元。證據(jù)9、長期待攤費用臺帳，證明原告投入涉案商鋪的各項費用的攤銷情況。原告第一次庭審后補充證據(jù)：證據(jù)10、合同補充確認函，證明雙方確認原告于2015年10月30日整體開業(yè)，開業(yè)以后9個月為營業(yè)免租期，被告免除原告免租期內(nèi)的租金和物業(yè)費。證據(jù)11、協(xié)議書，證明被告同意原告從2016年7月開始，累計租金達到32,000元為止，無需履行支付租金義務，根據(jù)該協(xié)議，原告折抵租金期限從2016年7月30日至2017年2月28日，原告從2017年3月份開始正常支付租金。證據(jù)12、原告租金支付流水單，證明原告從2017年3月至2018年7月支付租金的情況。證據(jù)13、原告物業(yè)費支付流水單，證明原告嚴格按照租賃合同及相關補充協(xié)議的約定履行了物業(yè)費的支付義務。證據(jù)14、原告燈具、瓷磚供應商出具的發(fā)票情況說明，證明燈具瓷磚單份發(fā)票限額為10，000元，用于五福商業(yè)廣場店的LED燈費用為22,960.68元，瓷磚費用為53,750元。證據(jù)15、五福商業(yè)廣場店裝修合同、裝修費、燈具費、瓷磚費的供應商請款書、原告的支付證明及費用投入憑證明細表，證明原告主張的用于五福商業(yè)廣場店的裝修、道具等費用合計1,381,155.02元。證據(jù)16、五福廣場店攤銷表，證明原告投入費用攤銷后的殘值為474,639.13元。證據(jù)17、葛某某簽字確認的與原告溝通微信記錄，證明微信記錄中“gyk五福業(yè)主葛”確實是其本人。證據(jù)18、葛某某將五福商業(yè)廣場店收銀臺做圍欄標識的照片，證明原告的正常經(jīng)營受到實際影響。證據(jù)19、五福商業(yè)廣場店的營業(yè)執(zhí)照，證明五福商業(yè)廣場店的工商登記成立日期為2015年10月28日。證據(jù)20、五福商業(yè)廣場店2018年1月至2018年9月的營業(yè)額記錄，證明五福商業(yè)廣場公共區(qū)域停水停電已經(jīng)給原告的經(jīng)營造成了嚴重影響。
　　被告對原告提交的上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1、2、3、6、7、12、13、19無異議。對證據(jù)4的真實性無異議，但認為該證據(jù)僅說明公共部位停電，原告的電路是獨立的。對證據(jù)5中判決書的真實性無異議，但認為法院未強制執(zhí)行，因此未影響原告正常經(jīng)營，對聊天記錄的真實性不予認可。對證據(jù)8的真實性無異議，但是認為無法證明原告真實的付款情況。對證據(jù)9、系原告單方制作，不予認可。對證據(jù)10、11，真實性無異議，但是認為與本案無關。對證據(jù)14，燈具公司應當出庭作證，因此對該證據(jù)的真實性不予認可。對證據(jù)15，被告對裝修承包合同真實性無異議，但認為部分裝修不在租賃范圍內(nèi)，應予以扣除。請求書應當提交中文譯本，對請求書不予認可。費用投入明細系原告單方制作，不予認可。對證據(jù)16，系原告單方制作，不予認可。對證據(jù)17，案外人葛某某并未到場，無法確認聊天記錄的真實性。對證據(jù)18，真實性無異議，不知道虛線是誰劃的，也無法看出虛線阻礙了原告正常生產(chǎn)經(jīng)營。對證據(jù)20，對其證明目的不予認可。
　　被告未向本院提交證據(jù)。
　　經(jīng)審查：被告對原告提交的證據(jù)1、2、3、4、6、7、8、10、11、12、13、18、19的真實性均無異議，且上述證據(jù)與本案具有關聯(lián)性，故本院予以認定。對原告提交的證據(jù)5、17中的判決書，雙方均無異議，本院予以認定，對聊天記錄，由于原告未能證明該聊天記錄的真實性，本院不予認定。證據(jù)9、16系原告單方制作，被告對該證據(jù)不予認可的情況下，本院不予認定。證據(jù)14、15中的裝修合同、情況說明、請求書及發(fā)票可以相互印證，能夠證明原告因涉案店鋪裝修的投入，本院予以認定。證據(jù)20，被告未對其真實性提出異議，且該證據(jù)與本案具有關聯(lián)性，本院予以認定。
　　根據(jù)以上認定的證據(jù)及當事人的當庭陳述，本院認定事實如下：
　　2014年12月23日，原被告簽訂《五福商業(yè)廣場租賃合同書》，約定：原告承租位于上海市東風路XXX號五福商業(yè)廣場1-102號商鋪(具體位置、面積構(gòu)成等基本情況參照本合同附件平面圖①②)。3.1租賃期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，共計5年。4.1根據(jù)原告的裝修需求，暫定于2015年2月1日將該物業(yè)交付原告。4.2被告定于2015年5月1日整體開業(yè)，原告暫定于2015年5月1日整體開業(yè)，但被告已確認不排除有非原告原因?qū)е麻_業(yè)延遲的情況。5.1從涉案商鋪交付之日起至原告開業(yè)日后6個月為免租期，被告免除原告免租期間的租金和物業(yè)管理費。8.1原告應于合同簽署后10個工作日內(nèi)向被告支付履約保證金150,000元。8.4本合同的期限屆滿，或者因解約使得合同終止的情況，原告將該物業(yè)返還給被告，并且履行完畢本合同所規(guī)定的一切義務之日起，被告在10個工作日內(nèi)將履約保證金返還給原告。15.5原告同意，在返還之際，不得以任何名義向被告要求支付補償費、搬遷費、返還裝修費以及其它支出費用的返還。但本合同16.3條由于被告違約導致本合同提前終止的情況除外。16.1租賃期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，如出現(xiàn)下述情況，可提前解除本合同：16.1.2出現(xiàn)被告不可控制的情況，使該物業(yè)設施正常運行、或水、電等正常供應中斷，且中斷期一次超過30天，原告判斷嚴重影響該物業(yè)正常使用的。16.3由于被告違約造成原告在該物業(yè)內(nèi)無法營業(yè)的，原告有權(quán)解除本合同。因被告違約導致原告解除本合同的，被告必須在返還履約保證金的基礎上賠償原告履約保證金3倍金額的違約金，上述違約金不足以賠償原告因此而遭受的損失時，原告有權(quán)繼續(xù)向被告追償。17.2在租賃期內(nèi)，被告有下列行為之一的，原告有權(quán)單方面解除本合同，此種情況下，被告必須返還履約保證金的基礎上賠償原告相當于保證金3倍金額的違約金。并且，由此造成原告損失的，被告應當予以賠償。17.2.2由于被告原因，致使該物業(yè)因法院強制執(zhí)行而被查封，并因此致使原告無法正常經(jīng)營的。21.8該商場的整體開業(yè)率(按商家數(shù)量計算)未達到70%的，原告開業(yè)日可以延期。此種情況下，本合同約定的原告開業(yè)日及免租期也相應延長。21.9本合同租賃期間，若該商場的開業(yè)率(按商家數(shù)量計算)降至70%以下的，原告有權(quán)解除本合同。此種情況下，被告須返還原告履約保證金并賠償原告該物業(yè)的裝修費用、道具貨架殘值。2015年7月30日，原被告簽訂《合同補充確認函》，雙方確認，原告承租總面積838.83平方米。被告于2015年10月1日整體開業(yè)。原告于2015年10月30日整體開業(yè)。從交付日起至原告開業(yè)日為裝修免租期，原告開業(yè)后9個月為營業(yè)免租期，被告免除原告免租期的租金和物業(yè)管理費。2017年1月20日。原被告雙方簽訂《五福商業(yè)廣場租賃合同書變更協(xié)議》，租賃期限變更為自2015年3月4日起至2020年3月3日止。2014年12月31日，原告向被告支付履約保證金150,000元。
　　原被告簽訂《五福商業(yè)廣場租賃合同書》后，原告對涉案店鋪進行了裝修裝飾。其中，工程費用1,154,764元，地磚費用5,3750元，燈具費用201,990元。
　　2018年7月12日起，由于上海順儒投資管理有限公司與金山電力公司之間的債務糾紛，金山電力公司于2018年7月12日起停止向東風路XXX號五福商業(yè)廣場供電，造成空調(diào)、共燈等無法開啟。
　　另查明：本院(2017)滬0116民初9847號民事判決書判決案外人葛某某與被告之間的《房屋預/租賃合同》解除，被告搬離坐落于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)“五福商業(yè)廣場”東風路XXX號114室房屋。上述房屋包含在原告承租的五福商業(yè)廣場1-102號商鋪范圍內(nèi)。
　　本院認為：《五福商業(yè)廣場租賃合同書》、《五福商業(yè)廣場租賃合同書變更協(xié)議》及《合同補充確認函》系原被告雙方真實意思表示，合法有效，雙方應恪守履行。原告訴請判令解除租賃合同，并要求被告支付違約金、賠償損失的基礎在于被告在履行合同過程中的行為是否構(gòu)成根本違約，這也是本案的爭議焦點。原告認為被告構(gòu)成根本違約的主要依據(jù)有以下三點：1、五福商業(yè)廣場自2017年7月12日起持續(xù)斷電，嚴重影響原告的正常經(jīng)營。2、經(jīng)法院判決解除了案外人葛某某與被告之間的房屋租賃合同，案外人葛某某欲收回房屋且已經(jīng)申請強制執(zhí)行，致使原告無法正常經(jīng)營。3、五福商業(yè)廣場的開業(yè)率遠不及合同約定的70%，嚴重影響了原告的日常經(jīng)營。關于第1點理由，本院認為合同第16.1.2約定只有在水電供應中斷嚴重影響涉案店鋪正常使用的情況下原告才有權(quán)解除合同。由于部分小業(yè)主未交納物業(yè)費導致五福商業(yè)廣場公共部位斷電，但原告經(jīng)營店鋪的電路是獨立的。原告也可以在交納部分費用后開啟涉案店鋪內(nèi)的空調(diào)。被告作為出租人雖有保證租賃物正常使用的義務，公共部分斷電屬于被告的違約行為，但原告出示的證據(jù)不足以證明五福商業(yè)廣場公共部分的斷電嚴重影響其正常使用，且斷電以后，涉案店鋪確認仍在經(jīng)營，故本院認為公共部分的斷電不構(gòu)成根本違約。關于第2點理由，合同17.2.2條約定由于被告原因，店鋪因法院強制執(zhí)行而查封，致使原告無法正常經(jīng)營的情況下原告才有解除合同的權(quán)利。本院認為案外外人葛某某的店鋪只是原告承租面積中的一小部分，且涉案店鋪并未因法院強制執(zhí)行而查封，至今仍在經(jīng)營。故案外人葛某某要求收回房屋確實對原告的日常經(jīng)營造成了一定影響，但并未構(gòu)成根本違約。關于第3點理由，原被告雙方對合同第21.8條及21.9條的理解存在沖突，本院認為這兩個合同條款相互關聯(lián)的，應作為一個整體進行分析，其合同目的是保證原告對涉案店鋪的經(jīng)營狀況有穩(wěn)定的預期。首先，五福商業(yè)廣場開業(yè)至今，整體開業(yè)率從未達到過70%。原告在商場整體開業(yè)率不足70%的情況下，可以選擇開業(yè)或者延期開業(yè)。若選擇開業(yè)，由于商場開業(yè)率本來就不足70%，因此不會出現(xiàn)開業(yè)率“降至70%以下”的情況，原告不能根據(jù)21.9的約定獲得合同解除權(quán)。其次從公平原則與維護合同穩(wěn)定的角度，應視為原告默認在開業(yè)率低于70%時可以正常經(jīng)營，否則在合同履行過程中，原告隨時可以根據(jù)21.9條行使合同解除權(quán)，就會造成合同極度不穩(wěn)定，對被告也有失公平。綜上，原告訴稱被告在合同履行過程中存在根本違約行為的意見，本院不予采信，原告不享有合同解除權(quán)，庭審中，被告表示同意解除合同，故本院確認雙方之間的《五福商業(yè)廣場租賃合同書》于2018年11月15日解除。根據(jù)合同8.4條約定，合同終止以后，原告將該物業(yè)返還給被告，同時被告應當將履約保證金返還給原告，故原告要求被告返還履約保證金的訴訟請求，有合同依據(jù)，本院予以支持，同時原告應該搬離涉案商鋪，將商鋪返還給被告。租賃合同書第17.2.2約定，由于被告原因，致使涉案店鋪因法院強制執(zhí)行而被查封，并因此致使原告無法正常經(jīng)營的，被告應當支付450,000元的違約金，但是經(jīng)本院審查，涉案店鋪并未被法院強制執(zhí)行，且原告仍在經(jīng)營，故原告要求被告支付違約金的訴訟請求，沒有事實依據(jù)，本院不予支持。如上所述，五福商業(yè)廣場公共部分斷電、案外人葛某某要求收回房屋可以認定被告在履行涉案租賃合同過程中存在違約行為，雖不構(gòu)成根本違約，但應當根據(jù)違約程度及對原告日常經(jīng)營的造成的影響程度，賠償原告剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。本院認為租賃合同約定的租賃期限明確，原告作為理性的市場主體必然對此會做充分考量。根據(jù)相關規(guī)定，因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤獬?，應根?jù)公平原則分擔裝飾裝修殘值損失?，F(xiàn)雙方協(xié)議解除合同，應當根據(jù)合同租期剩余年限占整個租賃期限的比例確定裝飾裝修殘值，根據(jù)本案合同履行情況，本院酌定裝飾裝修殘值為330,000元。雖然被告在履行合同過程中未構(gòu)成根本違約，但被告確實存在某些違約行為，因此本院酌定被告承擔裝飾裝修殘值損失的70%，即被告應當賠償原告231,000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原被告之間于2014年12月23日簽訂的《五福商業(yè)廣場租賃合同書》于2018年11月15日解除；
　　二、原告飾夢樂(上海)商貿(mào)有限公司應于本判決生效之日起三十日內(nèi)搬離位于上海市東風路XXX號五福商業(yè)廣場1-102號商鋪，將上述商鋪返還給被告上海伊某投資管理有限公司；
　　三、被告上海伊某投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告飾夢樂(上海)商貿(mào)有限公司保證金150,000元；
　　四、被告伊某投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告飾夢樂(上海)商貿(mào)有限公司損失231,000元；
　　五、駁回原告的其余訴訟請求；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案案件受理費減半收取7,236元，由原告飾夢樂(上海)商貿(mào)有限公司負擔4,671元，被告上海伊某投資管理有限公司負擔2,565元，被告所負之款于本判決生效之日起七日內(nèi)繳納本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李文華

書記員：陸園濤