原告:顧某某,住上海市浦東新區(qū)。
原告:胡某某,住上海市浦東新區(qū)。
上列兩原告共同委托訴訟代理人:趙強(qiáng),上海中沃律師事務(wù)所律師。
上列兩原告共同委托訴訟代理人:董錦錦,上海中沃律師事務(wù)所律師。
被告:朱某虎,住上海市浦東新區(qū)。
被告:周某某,住上海市浦東新區(qū)。
上列兩被告共同委托訴訟代理人:周斌,上海華誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
第三人:上海地產(chǎn)中星曹路基地開(kāi)發(fā)有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:盧云峰。
第三人:朱慧峰,住上海市浦東新區(qū)。
第三人:朱慧璟,住上海市浦東新區(qū)。
第三人:金怡雯,住上海市浦東新區(qū)。
第三人:朱晨曦,住上海市浦東新區(qū)室。
法定代表人:金怡雯(系第三人朱晨曦之母),住上海市浦東新區(qū)。
第三人:崔文星,住上海市浦東新區(qū)。
上列五第三人共同委托訴訟代理人:王建新,上海峻豐律師事務(wù)所律師。
原告顧某某、胡某某與被告朱某虎、周某某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2017年11月22日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序。審理中,經(jīng)原告申請(qǐng),本院先后依法追加了上海地產(chǎn)中星曹路基地開(kāi)發(fā)有限公司(以下中星公司),經(jīng)朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星申請(qǐng),本院依法追加上述五人為第三人參加訴訟。因第三人朱慧峰另案起訴要求確認(rèn)涉案房屋買賣合同無(wú)效,本院于2017年12月11日裁定本案中止訴訟,后因被告朱某虎、周某某另案起訴要求解除涉案房屋買賣合同,本院于2018年5月15日再次裁定本案中止訴訟,后恢復(fù)審理。本院于2018年8月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理,原告顧某某、胡某某及其委托訴訟代理人董錦錦、被告朱某虎、周某某的委托訴訟代理人周斌、第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星的委托訴訟代理人王建新到庭參加訴訟。第三人中星公司經(jīng)本院傳票傳喚,無(wú)正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴,本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告顧某某、胡某某訴稱,兩原告于2013年8月31日通過(guò)上海明明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,與兩被告達(dá)成購(gòu)買位于上海市浦東新區(qū)海容路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱海容路房屋)的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》,房屋總價(jià)為人民幣(下同)1,400,000元。兩原告按約支付了首付款500,000元及第二筆購(gòu)房款760,000元,共計(jì)1,260,000元,留尾款140,000元于雙方交易過(guò)戶當(dāng)日支付。兩被告亦將房屋交付給兩原告。兩原告于2013年8月31日取得系爭(zhēng)房屋后,即裝修并使用至今。房屋買賣合同第六條約定了被告辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及相應(yīng)的違約責(zé)任;第十三條第二款約定了逾期過(guò)戶的違約金。然,截至2016年9月,海容路房屋的大產(chǎn)證及動(dòng)遷協(xié)議均已滿3年,且據(jù)原告向物業(yè)公司及動(dòng)遷公司了解,自2016年11月開(kāi)始,海容路房屋的物業(yè)即通知要求被告前往辦理“小產(chǎn)證”但兩被告一直不予配合辦理。雖經(jīng)原告多次催告,兩被告仍置之不理。為此,原告訴至法院,要求判令:1、第三人中星公司協(xié)助兩被告將上海市浦東新區(qū)海容路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)登記至兩被告名下;2、兩被告協(xié)助原告將上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之兩原告名下;3、兩被告以1,400,000元為基數(shù)按日萬(wàn)分之五向兩原告支付自2017年1月1日起至上述房屋實(shí)際過(guò)戶之日止的違約金;4、兩被告承擔(dān)本案律師費(fèi)140,000元及訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)。審理中,原告變更訴請(qǐng)1、2,要求第三人中星公司協(xié)助兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星將上海市浦東新區(qū)海容路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)登記至兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星名下;2、兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星協(xié)助原告將上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之兩原告名下。
被告朱某虎、周某某共同朱慧峰辯稱,不同意原告的訴訟請(qǐng)求。不同意將海容路房屋的產(chǎn)權(quán)證登記在兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星七人名下。系爭(zhēng)房屋買賣合同時(shí)只有兩被告在場(chǎng),且合同相對(duì)方為兩被告。海容路房屋的產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)名下是兩被告自己家里的事情,兩原告無(wú)權(quán)干涉。如果海容路房屋產(chǎn)權(quán)登記在兩被告名下,兩被告愿意配合過(guò)戶,但如果產(chǎn)權(quán)登記在七人名下,缺乏實(shí)際可操作性。不同意承擔(dān)律師費(fèi)且律師費(fèi)金額過(guò)高。在簽訂系爭(zhēng)房屋買賣合同時(shí),兩被告已出示過(guò)動(dòng)遷安置協(xié)議,兩原告在明知系爭(zhēng)房屋的被安置人并非兩被告的情況下,還簽訂買賣合同,責(zé)任在兩原告,且兩原告也應(yīng)知道存在房屋可能無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn),因此兩被告不愿意承擔(dān)律師費(fèi)。
第三人中星公司未到庭答辯。
第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星共同述稱,不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告拒絕當(dāng)庭辨認(rèn),說(shuō)明原告沒(méi)有見(jiàn)過(guò)第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星,即上述第三人在簽訂房屋買賣合同時(shí)并不在場(chǎng),并不知道海容路房屋買賣事宜。如簽訂合同時(shí)上述第三人在場(chǎng)的話,根據(jù)房屋中介的交易慣例,一定會(huì)讓上述第三人在房屋買賣合同上簽名。即使上述第三人在簽訂買賣合同時(shí)在場(chǎng),對(duì)房屋買賣知情,也不代表他們同意海容路房屋出售給兩原告。房屋買賣合同的雙方為兩原告及兩被告,與上述第三人無(wú)關(guān),故該合同的權(quán)利義務(wù)不能及于上述第三人,因此海容路房屋的產(chǎn)權(quán)不能登記在上述第三人名下,上述但是也沒(méi)有配合過(guò)戶的義務(wù)。上述第三人是海容路房屋的共有人,即使該房屋最終登記至兩原告名下,上述第三人仍有權(quán)追回房屋。為維護(hù)自己的合法權(quán)利,上述第三人不同意繼續(xù)履行合同。原告主張的律師費(fèi)高于司法局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)審理查明,兩被告系夫妻關(guān)系,系第三人朱慧峰及朱慧璟的父母。第三人朱慧峰與金怡雯系夫妻,第三人朱晨曦系二人之女。第三人朱慧璟與崔文星系夫妻關(guān)系。2012年10月17日,被告朱某虎簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》(適用同等價(jià)值產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換)一份,載明安置得五套房屋,海容路房屋為其中之一,另外被拆遷人一欄載明“朱某虎安置人:(朱慧峰、朱慧璟、周某某、金怡雯、朱晨曦、崔文星)”。2013年8月31日,由兩被告作為出賣方(甲方),兩原告作為買受人(乙方),雙方簽訂《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》一份約定,甲方將海容路房屋出售給乙方,房屋總價(jià)為1,400,000元;乙方于簽訂合同當(dāng)日支付500,000元作為首付款(含定金),于2013年11月30日前支付購(gòu)房款760,000元,留尾款140,000元于甲乙雙方交易過(guò)戶當(dāng)日支付給甲方,甲方收到乙方支付房款500,000元時(shí)將房屋交付給乙方;如果乙方愿意繼續(xù)履行買賣合同接受該房屋,甲方保證在該房屋動(dòng)遷協(xié)議大產(chǎn)證同時(shí)滿3年內(nèi)的交易限制期滿后(注:根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定時(shí)間為準(zhǔn)),將該房屋按約及時(shí)過(guò)戶給乙方,因此給乙方造成的全部直接損失(即為解決此問(wèn)題發(fā)出的直接成本,如交通費(fèi)、查檔費(fèi)、咨詢費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)等),甲方賠付130%給乙方;因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議,由甲乙雙方平等友好協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),任何一方均可向該房屋所在地(本合同履行地)法院上海市浦東新區(qū)法院提起訴訟;等等。兩原告分別于2013年8月22日支付被告周某某定金10,000元、2013年8月31日支付被告周某某房款490,000元、2013年10月20日支付被告周某某房款100,000元、2013年11月17日支付被告周某某房款660,000元,合計(jì)支付房款1,260,000元,尚有140,000元尾款未支付。2013年9月7日,兩被告將海容路房屋交付給兩原告,兩原告進(jìn)行裝修后于2014年1月入住該房屋至今。2013年9月5日,海容路房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)核準(zhǔn)登記至第三人中心公司名下,即取得大產(chǎn)證。海容路房屋至今未辦理“五聯(lián)單”及小產(chǎn)證。
另查明,第三人朱慧峰曾另案向本院起訴,要求確認(rèn)本案兩原告與兩被告就海容路房屋簽訂的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》無(wú)效,本院于2018年2月8日作出(2017)滬0115民初91037號(hào)民事判決,認(rèn)定海容路房屋歸兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星共同共有,而朱慧峰對(duì)于海容路房屋的狀況毫不知情,也不過(guò)問(wèn),顯然不合常理,駁回了第三人朱慧峰的訴訟請(qǐng)求,在該案審理過(guò)程中,兩被告表示簽訂海容路房屋的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》時(shí),第三人朱慧璟、朱晨曦均在場(chǎng);證人胡某某到庭陳述:兩原告及兩被告于2013年8月31日簽訂的關(guān)于海容路房屋的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》是通過(guò)證人進(jìn)行中介服務(wù)而達(dá)成的協(xié)議,當(dāng)時(shí)證人在上海市明明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工作,在簽訂上述合同時(shí),兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星七人都在場(chǎng),第三人朱慧峰沒(méi)有表示不同意出售海容路房屋,任何一個(gè)被拆遷安置人不同意的話,不會(huì)操作簽訂買賣合同。后兩被告曾另案向本院起訴,要求解除兩原告與兩被告簽訂的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》,后兩被告撤訴。
還查明,原告委托律師參與本案訴訟,為此支出律師費(fèi)140,000元。
審理中,原告將尾款140,000元交至本院代管款賬戶。
以上事實(shí),有兩原告提供的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》復(fù)印件、定金收條、上海市浦東新區(qū)人民法院(2017)滬0115民初91037號(hào)民事判決書(shū)、(2018)滬0115民初30177號(hào)民事裁定書(shū)、聘請(qǐng)律師委托代理合同、招商銀行個(gè)人轉(zhuǎn)賬匯款業(yè)務(wù)回單、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿各一份、購(gòu)房款收據(jù)、律師費(fèi)發(fā)票各二份,兩被告提供的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》復(fù)印件各一份,第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星提供的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》各一份以及兩原告、兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星在審理中的陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為,依法成立的合同,自成立時(shí)生效;當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中,兩原告與兩被告簽訂的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定,應(yīng)為合法有效,雙方均應(yīng)遵照履行。原告方已按約支付了購(gòu)房款共計(jì)1,260,000元,且被告方已向原告出具了相應(yīng)的房款收據(jù),兩原告已履行了自己的合同義務(wù),而從目前的情況來(lái)看,海容路房屋的動(dòng)遷協(xié)議簽訂至今已滿3年(于2015年10月16日屆滿),且第三人中星公司作為海容路房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得大產(chǎn)證已滿3年(于2016年9月4日屆滿),故海容路房屋的交易限制期已屆滿,已可以辦理過(guò)戶手續(xù)。海容路房屋系動(dòng)遷安置所得,尚未辦理小產(chǎn)證,其產(chǎn)權(quán)應(yīng)由被安置人即兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星共同共有,現(xiàn)兩原告訴請(qǐng)要求當(dāng)事人中星公司配合兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星將海容路房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星名下,于法不悖,本院予以支持。根據(jù)(2017)滬0115民初91037號(hào)案件證人胡某某到庭作證所述,在兩原告與兩被告簽訂海容路房屋的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》時(shí),第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星均在場(chǎng),本案兩被告確認(rèn)當(dāng)時(shí)第三人朱慧璟、朱晨曦在場(chǎng),結(jié)合第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星分別系兩被告的兒子、女兒、媳婦、孫女、女婿及原告實(shí)際長(zhǎng)期入住海容路房屋的事實(shí),本院認(rèn)定上述第三人明知關(guān)于出售海容路房屋《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》的簽訂情況,在此情況下,第三人朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星未就兩被告出售房屋提出異議,而第三人朱慧峰雖起訴要求確認(rèn)上述《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》無(wú)效,但未獲支持,故本院認(rèn)定第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星知道并認(rèn)可了兩被告將海容路房屋出售給兩原告,相應(yīng)的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》的效力應(yīng)及于上述五位第三人?,F(xiàn)海容路房屋的動(dòng)遷協(xié)議簽訂至今已滿3年,該屋取得大產(chǎn)證至今亦已滿3年,故海容路房屋的交易限制期已經(jīng)屆滿,房屋過(guò)戶條件已經(jīng)成就,兩被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星理應(yīng)按約協(xié)助兩原告辦理海容路房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。兩原告訴請(qǐng)要求兩被告承擔(dān)律師費(fèi),實(shí)為要求兩被告賠償兩原告的律師費(fèi)損失140,000元。雖然該筆律師費(fèi)系兩原告為本案訴訟所發(fā)生的實(shí)際損失,但從雙方的合同約定來(lái)看,律師費(fèi)亦屬于兩被告在訂立合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失范圍,但兩原告主張的律師費(fèi)金額過(guò)高,應(yīng)予調(diào)整。綜合本案的實(shí)際情況,本院酌定律師費(fèi)為95,000元。審理中,兩原告表示自愿按約履行交付購(gòu)房款尾款140,000元的義務(wù),且已將該款交至本院代管款賬戶,為避免當(dāng)事人訟累,本案對(duì)此一并處理。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人經(jīng)人民法院傳票傳喚,無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭,或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的,不影響案件的審理。第三人中星公司經(jīng)本院傳票傳喚,無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭,由此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百四十條之規(guī)定,判決如下:
一、第三人上海地產(chǎn)中星曹路基地開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助被告朱某虎、周某某及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星辦理將上海市浦東新區(qū)海容路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)登記至被告朱某虎、周某某及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星名下的手續(xù);
二、被告朱某虎、周某某及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星于第三人上海地產(chǎn)中星曹路基地開(kāi)發(fā)有限公司完成第一項(xiàng)判決所列義務(wù)之日起十日內(nèi)協(xié)助原告顧某某、胡某某辦理將上海市浦東新區(qū)海容路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告顧某某、胡某某名下的手續(xù);
三、原告顧某某、胡某某應(yīng)在上海市浦東新區(qū)海容路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過(guò)戶手續(xù)辦理當(dāng)日給付被告朱某虎、周某某房款尾款人民幣140,000元;
四、被告朱某虎、周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告顧某某、胡某某律師費(fèi)損失人民幣95,000元。
五、駁回原告顧某某、胡某某的其余訴訟請(qǐng)求。
負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人,如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣18,660元,減半收取計(jì)9,330元,由原告顧某某、胡某某共同負(fù)擔(dān)202.50元,被告朱某虎、周某某共同負(fù)擔(dān)9,127.50元。財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣5,000元,由被告朱某虎、周某某共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:萬(wàn)??里
書(shū)記員:朱元華
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