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顧某與上海匯華房地產(chǎn)有限公司、趙某某商品房銷售合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:顧某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市浦東新區(qū)。
  委托訴訟代理人:顧敦慶(系原告顧某之兄),住上海市浦東新區(qū)。
  委托訴訟代理人:韓傳林,上海申如律師事務(wù)所律師。
  被告:上海匯華房地產(chǎn)有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
  法定代表人:錢榮德,董事長(zhǎng)。
  委托訴訟代理人:閔衛(wèi)平,上海閔衛(wèi)平律師事務(wù)所律師。
  被告:趙某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  原告顧某與被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱匯華房產(chǎn)公司)、趙某某商品房銷售合同糾紛一案,本院于2017年8月21日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2017年10月31日公開開庭進(jìn)行了審理。后轉(zhuǎn)為普通程序,于2017年12月19日公開開庭進(jìn)行了審理。因案件的審理需要,本案經(jīng)分管院長(zhǎng)批準(zhǔn),延長(zhǎng)審限三個(gè)月。本院又于2018年8月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告顧某及其委托訴訟代理人顧敦慶和韓傳林,被告匯華房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人閔衛(wèi)平、被告趙某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告顧某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令兩被告就上海市浦東新區(qū)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱2號(hào)102室房屋)簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效。2、判令被告趙某某向被告匯華房產(chǎn)公司返還2號(hào)102室房屋,并將該房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告匯華房產(chǎn)公司名下。事實(shí)和理由:原告于1995年分別購買了上海周浦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱周浦房產(chǎn)公司)開發(fā)的上海市浦東新區(qū)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱2號(hào)101室房屋)和2號(hào)102室房屋。后周浦房產(chǎn)公司更名為被告匯華房產(chǎn)公司。原告支付了購房定金及購房款,被告匯華房產(chǎn)公司將上述兩套房屋交付給原告。原告遂對(duì)該兩套房屋進(jìn)行了裝修并入住使用,后因原告外出創(chuàng)業(yè)遂將該兩套房屋空關(guān)。原告后來得知被告匯華房產(chǎn)公司于2002年初非法侵入該兩套房屋并將其對(duì)外出租牟利。之后被告匯華房產(chǎn)公司又采取虛假買賣的手段將其中的2號(hào)102室房屋以明顯不合理的價(jià)格出售給被告趙某某,并于2016年7月將該房屋過戶登記至被告趙某某名下,從而轉(zhuǎn)移了2號(hào)102室房屋。兩被告惡意串通,不僅損害原告的合法權(quán)益,而且涉及逃稅,損害國家利益,故原告訴至法院,要求判如所請(qǐng)。
  被告匯華房產(chǎn)公司辯稱,第一,原告并非《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》的合同相對(duì)人,兩被告之間的買賣合同并沒有損害原告的利益,故原告提起本案之訴屬于主體不適格。第二,2號(hào)102室房屋已依法登記在被告趙某某名下,屬于有關(guān)部門的具體行政行為,合同無效首先要解決具體行政行為的合法性問題,故原告提起本案訴訟程序上不合法。第三,原告所述與事實(shí)不符,原告與被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋并未建立買賣關(guān)系,原告并未支付過定金及購房款,被告匯華公司也未將房屋交付原告,原告所稱裝修及入住均不屬實(shí)。兩被告之間的商品房買賣合同關(guān)系真實(shí)存在,價(jià)格也是符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情。被告趙某某屬于善意購房人,合法權(quán)益應(yīng)得到法律保護(hù)。綜上,原告的訴請(qǐng)既無事實(shí)依據(jù),亦無法律依據(jù),請(qǐng)求法院予以駁回。
  被告趙某某辯稱,同意被告匯華房產(chǎn)公司的答辯意見。2002年,兩被告之間已就2號(hào)102室房屋簽訂商品房出售合同,當(dāng)時(shí)約定房款人民幣(以下幣種同)195,000余元,第一筆房款95,857元于簽訂合同前付清,第二筆10萬元于合同簽訂后支付。簽訂合同后,本被告聽說被告匯華房產(chǎn)公司與他人就2號(hào)102室房屋有糾紛,就一直沒有支付房款。本被告也去找過被告匯華房產(chǎn)公司,被告匯華房產(chǎn)公司承認(rèn)有糾紛,承諾等糾紛解決后再支付房款。本被告曾現(xiàn)金支付定金2萬元,當(dāng)時(shí)被告匯華房產(chǎn)公司出具收條,后來房產(chǎn)證辦下來,收條處理掉了,故現(xiàn)在無法提供定金收條。2015年9月,被告匯華房產(chǎn)公司稱二審已出結(jié)果,2號(hào)102室房屋可以過戶,但十幾年過去了,房款要150萬元。本被告考慮到該房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià),也在承受范圍內(nèi),故同意按照房款150萬元過戶。房屋過戶后,本被告支付了房款150萬元。綜上,請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
  本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:
  2號(hào)102室房屋建筑面積95.54平方米,大產(chǎn)證登記于周浦房產(chǎn)公司名下。2001年,周浦房產(chǎn)公司經(jīng)核準(zhǔn)名稱變更為被告匯華房產(chǎn)公司。
  1995年5月12日,原告與被告匯華房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷房出售合同》一份,合同約定原告向被告購買上海市浦東新區(qū)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋,建筑面積為83.65平方米,每平方米單價(jià)為1,688元,總價(jià)為141,201元。之后,應(yīng)原告要求,雙方將上述合同約定的買賣標(biāo)的5號(hào)101室更改為2號(hào)101室,其余合同內(nèi)容不變。1995年5月27日,被告匯華房產(chǎn)公司向原告開具2號(hào)101室房屋購房款141,201元的發(fā)票及配套費(fèi)等共計(jì)24,099元的收據(jù)。之后,被告匯華房產(chǎn)公司將2號(hào)101室房屋鑰匙交付給原告,原告裝修后入住。
  1995年12月16日,原告通過支票方式向被告匯華房產(chǎn)公司支付3萬元。1995年12月28日,原告通過支票方式向被告匯華房產(chǎn)公司支付5萬元。1996年1月6日,原告通過支票方式向被告匯華房產(chǎn)公司的內(nèi)設(shè)部門上??禈蚧▓@工程指揮部支付5萬元。原告稱上述款項(xiàng)系購買2號(hào)102室房屋的定金及購房款,被告匯華房產(chǎn)公司則予以否認(rèn)。
  1999年起,原告外出創(chuàng)業(yè),2號(hào)101室房屋空關(guān)。
  2000年11月,康橋花園小區(qū)原物業(yè)公司上海巨星物業(yè)有限公司向原告發(fā)出《請(qǐng)款通知書》,向原告催討2號(hào)102室房屋1997年10月1日至2000年9月30日的物業(yè)管理費(fèi)。
  2002年1月,上海匯華物業(yè)管理有限公司向原告發(fā)出《催款通知》,向原告催討2號(hào)102室房屋2001年5月至12月的物業(yè)管理費(fèi)。
  2002年,被告匯華房產(chǎn)公司進(jìn)入2號(hào)101室房屋及2號(hào)102室房屋,并將上述兩套房屋出租給他人使用。
  2015年1月30日,原告認(rèn)為被告匯華房產(chǎn)公司侵占2號(hào)101室房屋并對(duì)外出租,訴至本院,要求判令返還房屋并配合過戶。2015年4月27日,本院作出(2015)浦民一(民)初字第5975號(hào)民事判決,判令被告匯華房產(chǎn)公司在判決生效之日起十五日協(xié)助原告辦理2號(hào)101室房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下的手續(xù)并將房屋交付給原告。該判決生效后,經(jīng)原告申請(qǐng)執(zhí)行,2號(hào)101室房屋于2015年9月10日登記至原告名下。2016年1月19日,經(jīng)執(zhí)行,被告匯華房產(chǎn)公司將2號(hào)101室房屋鑰匙交付于原告。
  2015年1月30日,原告認(rèn)為被告匯華房產(chǎn)公司侵占2號(hào)102室房屋并對(duì)外出租,故訴至本院,案號(hào)為(2015)浦民一(民)初字第5981號(hào),要求判令返還房屋并配合過戶。2015年3月18日庭審中,被告匯華房產(chǎn)公司稱,原告想要購買2號(hào)102室房屋,但僅支付了3萬元定金??赡?號(hào)101室、2號(hào)102室房屋是原告裝修的,如果原告不突然消失,這兩套房屋可能順利交付完畢,原告支付3萬元定金后出走,導(dǎo)致合同不能履行。2015年4月16日庭審中,被告匯華房產(chǎn)公司稱,交割單寫清本月24日付清房款,直到2004年原告都未付清房款,故在2004年時(shí)將2號(hào)102室房屋出售給案外人王某某。本院認(rèn)為,雖原告與被告匯華房產(chǎn)公司之間并無2號(hào)102室房屋的書面買賣合同,但被告匯華房產(chǎn)公司已收取了原告購房定金及部分購房款,結(jié)合康橋花園小區(qū)物業(yè)公司向原告發(fā)出的催討物業(yè)費(fèi)通知及雙方庭審陳述,認(rèn)定雙方之間就2號(hào)102室房屋的買賣達(dá)成了合意,雙方之間房屋買賣關(guān)系成立。結(jié)合2號(hào)101室房屋付款情況,本院認(rèn)定1995年5月27日被告匯華房產(chǎn)公司向原告開具購房發(fā)票及收據(jù)之日已付清2號(hào)101室房屋價(jià)款,之后的定金3萬元及1995年12月28日、1996年1月6日的兩筆5萬元,共計(jì)13萬元系支付2號(hào)102室房屋的購房款。本院亦確認(rèn)原告并未足額支付2號(hào)102室房屋的全部購房款。同時(shí),認(rèn)為原告在支付第一筆房款至雙方糾紛發(fā)生近20年時(shí)間并未支付其余房款及積極履行合同的行為,雖雙方并無書面合同約定付款期限,但原告未付房款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理付款期限。即使原告陳述被告匯華房產(chǎn)公司已將房屋交付給其裝修使用之情況屬實(shí),被告匯華房產(chǎn)公司作為房屋開發(fā)商,在無法聯(lián)系原告的情形下,將2號(hào)102室房屋收回并對(duì)外出租,其行為已足以表明不再繼續(xù)履行合同,由此造成合同無法繼續(xù)履行的后果,由原告自行承擔(dān),故于2015年4月27日判決駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。原告不服上述判決,向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴。2015年9月28日,上海市第一中級(jí)人民法院作出(2015)滬一中民二(民)終字第1896號(hào)民事裁定:駁回上訴,維持原判。
  2016年1月8日,被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋繳納維修基金2,289元。
  2016年1月27日,原告提起(2016)滬0115民初9186號(hào)之訴,要求判令被告匯華房產(chǎn)公司支付2號(hào)101室房屋使用費(fèi)等。該案審理中,經(jīng)原告申請(qǐng),本院于2016年2月18日作出民事裁定書,對(duì)被告匯華房產(chǎn)公司名下財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全,查封2號(hào)102室房屋。
  2016年2月25日,被告趙某某就2號(hào)102室房屋按照195,857元的計(jì)稅金額繳納契稅5,875.71元。
  2016年3月,原告不服(2015)滬一中民二(民)終字第1896號(hào)民事判決,向上海市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>  2016年5月9日,被告匯華房產(chǎn)公司以現(xiàn)金305,000元作為反擔(dān)保,申請(qǐng)解除對(duì)2號(hào)102室房屋的財(cái)產(chǎn)保全措施。
  2016年5月11日,本院裁定:解除對(duì)被告匯華房產(chǎn)公司名下2號(hào)102室房屋的查封(凍結(jié))措施。
  2016年5月25日,(2016)滬0115民初9186號(hào)案件判決被告匯華房產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告2號(hào)101室房屋使用費(fèi)15萬元、維修基金2,369元、水費(fèi)131.44元、電費(fèi)255.68元、燃?xì)赓M(fèi)340元、有線電視費(fèi)167元。
  2016年6月14日,被告趙某某向上海市房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)2號(hào)102室房屋產(chǎn)權(quán)登記,并在申請(qǐng)書說明事項(xiàng)一欄注明:購房無貸款。備案合同系落款時(shí)間為2002年1月15日的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》,其中約定甲方為周浦房產(chǎn)公司,乙方為被告趙某某,房屋總價(jià)款195,857元,雙方確認(rèn)在簽訂本合同前,即2002年1月8日,乙方向甲方支付了95,857元。雙方確認(rèn)剩余房款10萬元,乙方應(yīng)于2002年1月5日一次性當(dāng)面交付甲方。第五條關(guān)于乙方逾期付款的違約責(zé)任及第十一條關(guān)于甲方逾期交房的違約責(zé)任均劃去。第二十六條約定,本合同壹式三份,均具有同等效力,其中甲乙雙方各執(zhí)一份。
  2016年7月1日,經(jīng)核準(zhǔn),2號(hào)102室房屋登記在被告趙某某名下。
  2016年7月10日,被告趙某某接收2號(hào)102室房屋,并于同日支付房款100萬元。2016年7月12日,被告趙某某支付房款50萬元。
  2017年3月23日,上海市高級(jí)人民法院作出(2016)滬民申810號(hào)民事裁定:一、指令上海市第一中級(jí)人民法院再審本案;二、再審期間,中止原判決的執(zhí)行。上海市第一中級(jí)人民法院遂依法組成合議庭,于2017年6月8日開庭審理此案。審理中,原告稱在高院申訴期間,發(fā)現(xiàn)2號(hào)102室房屋被出售。被告匯華房產(chǎn)公司則表示,2號(hào)102室房屋之前從來沒有出售過,系被告匯華房產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn),所以有權(quán)出售房屋。案外人是某某,與被告匯華房產(chǎn)公司沒有任何關(guān)系,是一般需要買房的客戶,已告知案外人房屋有糾紛,價(jià)款在145萬元左右,已付清款項(xiàng),并交付房屋。2017年6月15日,上海市第一中級(jí)人民法院作出(2017)滬01民再34號(hào)裁定:一、撤銷本院(2015)滬一中民二(民)終字第1896號(hào)民事判決及上海市浦東新區(qū)人民法院(2015)浦民一(民)初字第5981號(hào)民事判決;二、本案發(fā)回上海市浦東新區(qū)人民法院重審。2017年7月3日,本院立案,案號(hào)為(2017)滬0115民再20號(hào)。
  2017年8月,原告提起本案之訴。
  2017年8月24日,(2017)滬0115民再20號(hào)案件裁定:本案中止訴訟。
  審理中,關(guān)于購房情況。被告趙某某稱,兩被告之間系普通購房關(guān)系。2002年1月,經(jīng)住在康橋花園小區(qū)的同事介紹,本被告前往被告匯華公司處確認(rèn)并洽談。被告同事也帶本被告前去看房,由于在房屋外圍查看,并未進(jìn)入房屋,故對(duì)房屋是否有人居住及裝修情況不清楚。2002年1月15日,兩被告簽訂了商品房出售合同,合同上寫明本被告手機(jī)號(hào)碼,并在簽訂合同前現(xiàn)金支付定金2萬元,被告匯華房產(chǎn)公司出具收據(jù)。事后,本被告了解下來該套房屋被告匯華房產(chǎn)公司與他人有糾紛,故沒有履行合同,并去被告匯華房產(chǎn)公司處將商品房出售合同退回。當(dāng)時(shí)被告匯華房產(chǎn)公司表示可以等糾紛解決后再履行合同。此后,本被告經(jīng)常找開發(fā)商詢問相關(guān)情況,均答復(fù)正在處理中。2015年12月,被告匯華房產(chǎn)公司的工作人員撥打本被告手機(jī)稱,原糾紛已二審結(jié)束,2號(hào)102室房屋可以繼續(xù)交易,但十幾年過去了房?jī)r(jià)發(fā)生重大變化,要求一次性支付房款150萬元。本被告考慮到當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)在每平方米2萬元左右,總價(jià)150萬元稍低于市場(chǎng)價(jià),也在承受范圍內(nèi),故考慮兩天后同意按照房款150萬元過戶,但要求在取得房產(chǎn)證后支付房款。由于是先過戶再付款,對(duì)于本被告而言并無風(fēng)險(xiǎn),故雙方?jīng)]有另行簽訂書面合同。由于需要辦理過戶手續(xù),故本被告于2016年1月自被告匯華房產(chǎn)公司處取回原2002年1月25日簽訂的商品房出售合同原件,同時(shí)被告匯華房產(chǎn)公司還提供了2張購房發(fā)票,金額分別為95,857元、10萬元,發(fā)票記載時(shí)間為2002年1月15日。2016年年初,本被告繳納了物業(yè)維修基金及契稅。2017年7月,2號(hào)102室房屋過戶至本被告名下,過戶后本被告分兩次付清房款150萬元。2002年1月15日簽訂的商品房出售合同原件交與房產(chǎn)交易中心,2張購房發(fā)票原件也已交給稅務(wù)部門。關(guān)于2萬元定金,被告匯華房產(chǎn)公司沒有退還本被告。被告匯華房產(chǎn)公司則稱,2002年1月15日,兩被告簽訂商品房出售合同,該合同一式三份。被告趙某某現(xiàn)金支付定金2萬元,當(dāng)時(shí)出具過收據(jù)。簽訂合同之時(shí),雖然被告趙某某尚未支付房款,但本被告向其開具兩張購房發(fā)票,金額即合同金額。由于被告趙某某未履行合同,故本被告多次與其電話聯(lián)系要求支付房款,履行合同,但被告趙某某一直未履行。被告趙某某所述其將合同原件退還不屬實(shí)。之后,本被告每年均電話催促被告趙某某履行合同。2014年起,本被告不再催促。2015年下半年,被告趙某某找到本被告,要求繼續(xù)履行合同。由于十幾年過去了,雖然雙方之間的合同沒有解除,但房?jī)r(jià)已發(fā)生巨大變化,故本被告要求被告趙某某支付150萬元,其中除房款195,857元外,其余為補(bǔ)償款。2016年2、3月份,雙方達(dá)成一致,總款150萬元,出于對(duì)被告趙某某的信任,雙方約定先過戶后付款,未再簽訂書面合同。關(guān)于2萬元定金,并不包含在150萬元之中,目前尚未退還。
  關(guān)于《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》形成時(shí)間。原告申請(qǐng)對(duì)落款時(shí)間為2002年1月15日的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》中所有手寫文字部分及印章形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定。后由于鑒定機(jī)構(gòu)需要將鑒定材料原件進(jìn)行檢測(cè),因無法提取原件,故退回。
  關(guān)于合同效力問題。經(jīng)法院釋明,兩被告表示如果法院認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效,則要求在本案中一并處理購房款及定金,由被告匯華房產(chǎn)公司向被告趙某某返還購房款150萬元及定金2萬元。
  本院認(rèn)為,本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一,原告的訴訟主體資格問題。原告與被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋雖無書面買賣合同,但被告匯華房產(chǎn)公司在1995年5月27日向原告開具2號(hào)101室房屋購房款及收據(jù)之后,又于1995年12月16日收取原告支付定金3萬元,1995年12月28日收取原告支付5萬元及1996年1月6日其內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)收取原告支付5萬元,且被告匯華房產(chǎn)公司在之前庭審中也確認(rèn)收取原告支付的2號(hào)102室房屋定金3萬元,同時(shí)康橋花園小區(qū)物業(yè)公司也就2號(hào)102室房屋向原告發(fā)出催討物業(yè)費(fèi)通知,因此被告匯華房產(chǎn)公司對(duì)于2號(hào)102室房屋的處分行為與原告對(duì)于該房屋的權(quán)利之間存在一定的利害關(guān)系,原告有權(quán)提起訴訟,其訴訟主體資格適格。兩被告對(duì)于原告訴訟主體資格提出的異議,本院不予采納。
  本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之二,被告趙某某在交易過程中是否善意。根據(jù)法律規(guī)定,雙方惡意串通,損害第三人利益的合同無效。被告匯華房產(chǎn)公司明知與原告就2號(hào)102室房屋存在糾紛,原告申請(qǐng)查封2號(hào)102室房屋,并申請(qǐng)?jiān)賹?,在此情況下,被告匯華房產(chǎn)公司仍通過反擔(dān)保的形式解除房屋查封,并將房屋過戶給被告趙某某,具有明顯的惡意。因此,兩被告之間的房屋出售合同關(guān)系是否有效,取決于被告趙某某在交易過程中是否善意。審理中,被告趙某某聲稱其于2002年1月15日就與被告匯華房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》。對(duì)此,本院認(rèn)為,第一,《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》中存在大量空白條款,對(duì)乙方逾期付款及甲方逾期交房的違約責(zé)任等重要內(nèi)容均不加以約定,有悖于一般商品房出售的交易常理。第二,《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》存在自相矛盾之處,合同落款時(shí)間為2002年1月15日,關(guān)于房款的支付方式,載明在2002年1月8日前已支付95,857元,剩余房款10萬元卻要求于2002年1月5日一次性支付。第三,兩被告均稱被告趙某某在簽訂合同時(shí)僅支付定金2萬元,然根據(jù)《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》記載,雙方在簽訂合同前已支付房款95,857元,兩者顯然不相符合。第四,兩被告稱被告匯華房產(chǎn)公司在簽訂合同時(shí)已開具金額合計(jì)195,857元的發(fā)票,然根據(jù)合同約定,被告匯華房產(chǎn)公司應(yīng)在收到全部房款時(shí)開具發(fā)票,且在未收取房款的情況下即開具發(fā)票,也不符合正常交易習(xí)慣。第五,被告趙某某稱兩被告僅簽訂一份《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》,與合同中關(guān)于本合同一式三份的約定不符,與被告匯華房產(chǎn)公司所述不相符,與一般的交易習(xí)慣亦不相符。第六,關(guān)于定金2萬元,兩被告雖稱被告趙某某現(xiàn)金支付,但雙方均無法提供收據(jù)予以佐證,且關(guān)于定金的處理,第一次庭審中被告趙某某稱房產(chǎn)證辦理下來后已作處理,然之后庭審又稱定金尚未處理,前后陳述不一,本院難以采信。綜上,對(duì)被告趙某某聲稱其于2002年1月15日就與被告匯華房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》,本院不予采信。其次,被告趙某某又稱,2002年1月15日簽訂合同后了解到被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋與他人有糾紛,故未履行合同,并將合同原件退還被告匯華房產(chǎn)公司。后被告匯華房產(chǎn)公司工作人員于2015年12月?lián)艽虮颈桓媸謾C(jī)號(hào)碼,稱原糾紛已二審結(jié)束,可以繼續(xù)交易。對(duì)此,本院認(rèn)為,兩被告均稱雙方系普通購房關(guān)系,即使被告趙某某所述雙方曾于2002年1月15日簽訂合同屬實(shí),然被告趙某某并未履行合同,并已將合同原件退回,合同中亦未記載被告趙某某的聯(lián)系方式,在此情形下,十三年之后被告匯華房產(chǎn)公司能再次找到被告趙某某,并告知可以繼續(xù)交易,顯然不符合常理。再者,被告趙某某聲稱2016年雙方就房屋價(jià)格150萬元、交易方式先過戶后付款等達(dá)成一致。本院認(rèn)為,房屋買賣對(duì)于兩被告而言均系重大財(cái)產(chǎn)利益,根據(jù)被告趙某某所述曾因被告匯華房產(chǎn)公司原因?qū)е?002年1月15日的合同無法履行,在此情況下,被告趙某某作為購房者,其內(nèi)心更應(yīng)謹(jǐn)慎,考慮周全,以防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,同時(shí)根據(jù)被告匯華房產(chǎn)公司所述其與他人并無糾紛,系被告趙某某原因不履行2002年1月15日簽訂合同,并多次催告未果,在此情形下,被告匯華房產(chǎn)公司作為開發(fā)商,也應(yīng)小心謹(jǐn)慎。然現(xiàn)雙方不但未就合同中未曾約定的違約責(zé)任等作補(bǔ)充約定,用以充分保護(hù)自身權(quán)益,相反,在房屋價(jià)款、付款方式等涉及房屋買賣重大事項(xiàng)發(fā)生變化的情況下,雙方不另行簽訂書面協(xié)議,顯然不符合常理。再從付款方式看,兩被告系普通購房關(guān)系,在未有書面協(xié)議的情況下,房屋過戶完成,購房人才支付房款,亦有違一般交易習(xí)慣。再者,2016年兩被告確認(rèn)的房?jī)r(jià)款150萬元明顯低于同期市場(chǎng)房?jī)r(jià),也難以認(rèn)定購房人屬善意。最后,2016年3月2號(hào)102室房屋已被查封,被告趙某某多次至交易中心應(yīng)了解查封情況,同時(shí)其之前亦知曉被告匯華房產(chǎn)公司就該房屋與他人有糾紛,在此情形下,被告趙某某仍與被告匯華房產(chǎn)公司交易,于2016年6月申請(qǐng)房屋過戶,就其行為本身而言顯然并非基于善意。綜上,本院認(rèn)為,兩被告就2號(hào)102室房屋的買賣關(guān)系及過程,存在諸多疑點(diǎn)及不合常理之處,被告趙某某與被告匯華房產(chǎn)公司進(jìn)行房屋交易并非善意,損害原告的利益,因此,原告主張兩被告簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效,具備事實(shí)和法律依據(jù),應(yīng)予支持。無效的合同,自始無效,因合同而取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效后,被告匯華房產(chǎn)公司收取的購房款及定金應(yīng)當(dāng)返還,被告趙某某應(yīng)返還2號(hào)102室房屋并將該房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告匯華房產(chǎn)公司名下。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定,判決如下:
  一、被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司與被告趙某某就上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效;
  二、被告趙某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋返還給被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司;
  三、被告趙某某于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理將上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司名下的手續(xù);
  四、被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告趙某某定金2萬元、購房款150萬元,合計(jì)152萬元。
  負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費(fèi)4,217元,由被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司、被告趙某某各半負(fù)擔(dān)。訴訟保全費(fèi)5,000元,由被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司、被告趙某某各半負(fù)擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員:高新華

書記員:祝??芬

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