上訴人（原審被告）：韓韜，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市洪山區(qū)，
委托代理人：陳琳，北京大成（武漢）律師事務所律師（代理權限為特別授權）。
上訴人（原審被告）：鄒某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市武昌區(qū)，
委托代理人：陳琳，北京大成（武漢）律師事務所律師（代理權限為特別授權）。
上訴人（原審被告）：湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：湖北省鄂州市濱湖西路特二號。
法定代表人：張秋芳，該公司經(jīng)理。
委托代理人：楊濤，浙江融哲律師事務所律師（代理權限為特別授權）。
委托代理人：萬品，湖北伸道律師事務所律師（代理權限為特別授權）。

上訴人韓韜、鄒某某因與上訴人湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱意邦公司）房屋買賣合同糾紛一案，鄂州市鄂城區(qū)人民法院于2017年3月23日作出的（2016）鄂0704民初3030號民事判決，韓韜、鄒某某與意邦公司均不服，于2017年6月5日向本院提出上訴?，F(xiàn)本院依法組成由審判員李慧捷擔任審判長，審判員趙國文、審判員黃劍萍參加的合議庭，于2017年6月26日公開開庭進行了審理。韓韜、鄒某某的委托代理人陳琳、意邦公司的委托代理人萬品到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
二審審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。另查明，韓韜、鄒某某與賽格公司在《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》中約定，委托期限從2014年3月1日起至2029年2月28日止，共計15年。委托經(jīng)營期間，為保障前期市場的培育和發(fā)展，韓韜、鄒某某自愿放棄該商鋪前3年（自2014年3月1日至2017年2月28日止）的使用權、租賃權、收益權、經(jīng)營權等，放棄向賽格公司收取任何形式的經(jīng)營收益。第4－5年（自2017年3月1日起至2019年2月28日止）韓韜、鄒某某自愿放棄該商鋪的使用權、租賃權、經(jīng)營權等，賽格公司將在第4一5年的每個自然年的7月1日前按照本協(xié)議中委托商鋪合同價的10%作為每年的租金收益。第6一15年（自2019年3月1日起至2029年2月28日止）按實際收取租金收益1:9分成。該協(xié)議還就雙方權利義務和違約責任進行了約定。

根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：1、韓韜、鄒某某請求解除《商品房屋買賣合同》，是否已過解除權行使期限；2、韓韜、鄒某某上訴認為約定的違約金過低，其請求按同類銀行貸款利息損失計算是否應得到人民法院支持?，F(xiàn)分別評判如下：
一、韓韜、鄒某某請求解除《商品房屋買賣合同》，是否已過解除權行使期限。
韓韜、鄒某某提出解除合同的事實依據(jù)是意邦公司未依約交付房屋、辦證，無法實現(xiàn)合同目的。雙方在合同中約定行使解除權的條款主要有，第九條關于出賣人逾期交房的違約責任中約定，逾期超過60日后，買受人有權解除合同。第十五條關于產(chǎn)權登記中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書，買受人退房的，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并已付房款的1%賠償買受人損失。其法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款行使的約定解除權。韓韜、鄒某某認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條適用的是發(fā)生法定解除權的情形，本案不適用該條第二款之規(guī)定。對此，意邦公司認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形，韓韜、鄒某某未依照《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定的法定條件、程序解除合同。其享有的合同解除權已經(jīng)過一年除斥期間，解除權已消滅。
本院認為，合同解除權屬形成權，該權利的行使受除斥期間的限制?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條主要是針對人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件涉及《中華人民共和國合同法》第九十四條第三項、第九十五條第二款,而對催告履行合同義務的期限和行使合同解除權的合理期限所作的規(guī)定。即規(guī)定了催告履行合同義務的期限和行使合同解除權的合理期限。即在解除權行使期限上，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。本案中，雙方約定商品房交付時間2014年3月1日，買受人韓韜、鄒某某在意邦公司逾期交付房屋超過60日后，有權解除合同,表明雙方當事人在合同約定了韓韜、鄒某某享有解除權的情形。但，雙方在合同中沒有約定解除權的行使期限，故應在合理期限內(nèi)行使。依據(jù)上述司法解釋之規(guī)定，在未催告的情況下，權利人行使解除權應在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權消滅。本案合同履行期屆滿后，雙方都沒有催告履行合同權利和義務。結合本案，解除權發(fā)生之日應是2014年5月1日，因此，韓韜、鄒某某在2016年11月23日才起訴主張解除權，已過除斥期間。另，韓韜、鄒某某以意邦公司逾期辦證為由行使解除權，而涉案房屋尚未交付并不具備辦理房屋初始登記的條件，該權利并未成就。且依雙方約定的辦證期間，即使韓韜、鄒某某主張的事實成立，其向人民法院主張解除合同行使解除權時也過了除斥期間。因此，韓韜、鄒某某以意邦公司逾期交房、逾期辦證為由行使解除權，并提出解除合同的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
二、韓韜、鄒某某上訴認為約定的違約金過低，請求調(diào)整并按同期銀行貸款利息計算損失是否應得到人民法院支持。
韓韜、鄒某某上訴認為意邦公司單方面的嚴重違約，逾期交房達三年之久，給其帶來了較大的經(jīng)濟損失和精神損失，約定的違約金過低，且一審法院只判決意邦公司承擔2343.42元的違約金，違背了《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》誠實信用、公平合理的原則，請求依《中華人民共和國合同法》規(guī)定應予調(diào)整。對此，意邦公司認為，按合同約定的按已付款的1%支付違約金合理，按照銀行貸款利率支付違約金不合理。
本院認為，韓韜、鄒某某購買的商品房是商業(yè)用房，韓韜、鄒某某在與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》后，隨后又與賽格公司簽訂《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方約定委托經(jīng)營期限15年。韓韜、鄒某某自愿放棄該商鋪前3年（自2014年3月1日至2017年2月28止）的使用權、租賃權、收益權、經(jīng)營權等，放棄向賽格公司收取任何形式的經(jīng)營收益。表面上看，從韓韜、鄒某某購買該商鋪至其向法院提起訴訟之日，意邦公司遲延履行交房義務，并沒有給韓韜、鄒某某造成可以獲得利益方面的損失。但，至今意邦公司未按合同約定履行交房義務達三年之久，違背誠信原則，構成違約。在某種程度上影響了韓韜、鄒某某與賽格公司之間對該商鋪的經(jīng)營。依公平原則，一審法院按雙方約定，即按韓韜、鄒某某累計已付款的1%判處意邦公司承擔2343.42元的違約金，明顯偏低。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。韓韜、鄒某某請求調(diào)整違約金的上訴理由成立，本院予以支持。鑒于韓韜、鄒某某沒有提交意邦公司逾期交房給其造成的實際損失，其損失難以確定。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息標準計算。結合本案案情，意邦公司逾期交房達三年之久，從利益衡量方面考慮，韓韜、鄒某某主張按同期銀行貸款利息計算損失39824.47元，本院予以支持。
綜上，本院認為，韓韜、鄒某某與意邦公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合同合法有效，對雙方當事人均有約束力。意邦公司至今未按合同約定履行交房義務，屬違約方。但由于韓韜、鄒某某沒即時行使合同解除權，已過除斥期限。同時，韓韜、鄒某某在與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》后，隨后又與賽格公司在《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方約定委托經(jīng)營期限15年，并自愿放棄向賽格公司收取前3年的經(jīng)營收益。表明韓韜、鄒某某投資購買該商鋪的最終目的是追求長遠的預期利益。因此，韓韜、鄒某某起訴提出解除合同亦不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形。一審法院判決雙方當事人解除合同，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院對此予以糾正。意邦公司認為韓韜、鄒某某已過除斥期間的上訴理由成立，本院予以支持。韓韜、鄒某某主張要求意邦公司返還購房款234342元的訴訟請求，本院不予支持。意邦公司違約影響了韓韜、鄒某某對所購商鋪的委托經(jīng)營管理協(xié)議的履行,韓韜、鄒某某關于違約金過低的上訴理由成立。韓韜、鄒某某向一審法院起訴時要求按同期銀行貸款利息標準計算損失，并主張意邦公司承擔利息損失39824.47元的訴訟請求，本院予以支持。本案經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款，第十八條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

審判長 李慧捷
審判員 黃劍萍
審判員 趙國文

書記員： 尹瑞