上訴人（原審原告）：韓金枝，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，住天門市。委托訴訟代理人：楊哲文，上海建緯（武漢）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：何紅霞，上海建緯（武漢）律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：段某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，戶籍所在地天門市，現(xiàn)住天門市。委托訴訟代理人：徐豐華，湖北晨睿律師事務(wù)所律師。原審被告：肖想松，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，住天門市。

韓金枝上訴請求：撤銷原判，依法改判段某某返還涉案房屋（及與房屋相關(guān)的權(quán)利）和房屋產(chǎn)權(quán)證書。事實(shí)和理由：1.涉案房屋買賣交易的中介人周銀華在段某某、肖想松簽訂房屋買賣合同時(shí)，提示雙方房屋過戶需韓金枝到場簽字。在段某某明知涉案房屋系肖想松、韓金枝的夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況下，段某某與肖想松均未征求韓金枝的意見，涉案房屋買賣合同對韓金枝不具有法律約束力。2.韓金枝對段某某與肖想松簽訂涉案房屋買賣合同的行為不知情，自始至終不具有與段某某訂立房屋買賣合同的意思表示。3.段某某尚未辦理涉案房屋的權(quán)屬變更登記，且其主觀上并非善意，故段某某的行為不符合善意取得的構(gòu)成要件。段某某辯稱，1.韓金枝未舉證證明段某某主觀上存在惡意。2.從本案中韓金枝的起訴狀中“直到2017年6月，肖想松通知韓金枝回家辦理事情，韓金枝得知肖想松出賣房子事宜后，堅(jiān)決反對，并從外地趕回與段某某協(xié)商未果”的表述，可以看出韓金枝對肖想松出賣涉案房屋的事實(shí)是知曉的。3.涉案房屋買賣合同對韓金枝具有法律約束力，韓金枝要求段某某返還涉案房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證書的上訴請求依法不能成立。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。肖想松未陳述意見。韓金枝向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)段某某與肖想松于2017年3月24日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效；2.段某某返還涉案房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證書。一審法院認(rèn)定事實(shí)：韓金枝與肖想松系夫妻，于1979年10月4日登記結(jié)婚，均系天門市第一機(jī)械制造廠退休職工。1994年9月25日，韓金枝與肖想松以集資建房的方式，取得了天門市第一機(jī)械制造廠位于天門市竟××人民大道（××單元××樓東側(cè)住房的所有權(quán)。2002年7月2日、2004年3月5日，肖想松先后以其名義為該房屋辦理了天國用（2002）字第1025號國有土地使用證和天門市房權(quán)證竟字第××號房屋所有權(quán)證。2014年3月，韓金枝與肖想松搬到天門市漢北橋8號西龍小區(qū)內(nèi)居住，并將該房屋對外出租。2016年12月19日，段某某經(jīng)與肖想松協(xié)商后，口頭達(dá)成房屋租賃協(xié)議，約定承租期間自2017年1月1日起至2017年6月30日止，租金為2200元。段某某在支付租金后，搬入該房屋內(nèi)居住。此間，肖想松以口頭方式向外界表達(dá)出售該房屋的意愿，亦曾有他人在段某某租住期間以購買為由察看過房屋。2017年2月8日，韓金枝離開天門市到深圳市照看孫子。同年3月24日，段某某向肖想松表達(dá)購房意向，肖想松同意后，雙方在天門市一房屋買賣中介機(jī)構(gòu)的工作人員周銀華的見證下，簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定：肖想松將該房屋以155000元的價(jià)格出售給段某某，段某某于當(dāng)日付定金140000元后，肖想松將房屋所有權(quán)證、土地使用證及規(guī)劃許可證交付給段某某，并在2017年6月底前配合段某某辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)履行的各項(xiàng)簽字手續(xù)后，段某某付清余款15000元，過戶費(fèi)用由段某某承擔(dān)。此外，合同還對雙方的違約行為及責(zé)任承擔(dān)等事項(xiàng)作出了約定。合同簽訂當(dāng)日，段某某即向肖想松支付購房定金140000元。對此，肖想松出具收條予以載明，并依約將房屋所有權(quán)證、國有土地使用證予以交付。此后，段某某繼續(xù)在該房屋居住。2017年6月26日，天門市人民政府授權(quán)天門市文昌閣棚戶區(qū)改造指揮部發(fā)布公告，決定對涉案房屋所在區(qū)域?qū)嵤┡飸魠^(qū)綜合改造。同年6月29日，韓金枝按肖想松的通知從深圳市返回天門市。同年7月1日，段某某將所欠房屋余款15000元付給肖想松，并要求其協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。同年7月13日，韓金枝、肖想松一同找段某某，要求解除房地產(chǎn)買賣合同并返還房屋產(chǎn)權(quán)證書，但遭拒絕。為此，韓金枝訴至一審法院。一審法院認(rèn)為，段某某與肖想松均系完全民事行為能力人，簽訂房屋買賣合同屬雙方真實(shí)意思表示，訟爭房屋雖系韓金枝、肖想松的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條的規(guī)定，肖想松對該房屋享有平等的處理權(quán)。肖想松在將該房屋出租給段某某居住時(shí)，已向外界表達(dá)了售房意愿，韓金枝對此未持反對意見，應(yīng)視為其同意出售該房屋。在段某某與肖想松簽訂的房屋買賣合同所約定的協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的期限臨近前，韓金枝向該院所作“肖想松在2017年6月通知其回家辦理事情”這一陳述，亦應(yīng)視為其已知曉該房屋售賣的事實(shí)。韓金枝在明知肖想松已將該房屋予以出售后，并未阻止其接收段某某支付的所購房屋欠款15000元，應(yīng)推定其同意出售該房屋。綜上，段某某在與肖想松簽訂房屋買賣合同后，已按合同約定履行了給付定金140000元及支付余款15000元的義務(wù)，并實(shí)際占有、使用該房屋，肖想松亦將房屋所有權(quán)證、國有土地使用證予以交付，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等及誠實(shí)信用原則，該院認(rèn)定段某某與肖想松簽訂的房屋買賣合同合法有效，依法受法律保護(hù)。韓金枝、肖想松應(yīng)秉持誠實(shí)、恪守承諾，依照合同約定，協(xié)助段某某辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，故對韓金枝的兩項(xiàng)訴訟請求，該院依法均不予支持。視此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條，《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回韓金枝的訴訟請求。案件受理費(fèi)500元，由韓金枝負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。二審查明，1.段某某在與肖想松協(xié)商房屋買賣事宜過程中，向肖想松提出其出賣房屋應(yīng)與其妻子、兒子商量。2.段某某與肖想松簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，中介人員周銀華提示雙方，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)需肖想松的妻子簽字。3.至二審?fù)徢?，涉案房屋已被拆除，段某某與案外人簽訂了相關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議。
上訴人韓金枝因與被上訴人段某某、原審被告肖想松房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省天門市人民法院（2017）鄂9006民初1773號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月2日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人韓金枝及其委托訴訟代理人楊哲文、何紅霞，被上訴人段某某及其委托訴訟代理人徐豐華到庭參加訴訟；原審被告肖想松經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，段某某與肖想松在案外人周銀華的見證下簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效，應(yīng)受法律保護(hù)。涉案房屋系韓金枝與肖想松的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，段某某在與肖想松簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)亦知曉該事實(shí)。肖想松未經(jīng)其他共同共有人即韓金枝同意，自行與段某某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，且肖想松的行為未得到韓金枝的事后追認(rèn)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條有關(guān)“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”之規(guī)定，肖想松的行為屬無權(quán)處分，其與段某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》對韓金枝不產(chǎn)生法律效力，故韓金枝要求段某某返還涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書的上訴請求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法予以支持。因涉案房屋已被拆除，段某某事實(shí)上不能向韓金枝返還該房屋，且段某某因房屋拆遷與案外人簽訂的相關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，系上述兩方達(dá)成的合意，韓金枝不能當(dāng)然取得段某某依據(jù)該拆遷補(bǔ)償協(xié)議享有的權(quán)利，故對韓金枝提出的要求段某某返還涉案房屋（及與房屋相關(guān)的權(quán)利）的上訴請求，本院依法不予支持。韓金枝可待本判決生效后，另行向相關(guān)單位主張其因涉案房屋被拆除應(yīng)享有的權(quán)利。如段某某認(rèn)為因肖想松的違約行為導(dǎo)致其不能取得涉案房屋所有權(quán)而存在損失，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款有關(guān)“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”之規(guī)定，另行向房屋出賣人肖想松主張權(quán)利。綜上所述，韓金枝的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：