原告：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省穆某某。委托訴訟代理人：姜文華，穆某某八面通法律服務(wù)所法律工作者。被告：穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地黑龍江省穆某某八面通鎮(zhèn)長征路***號。法定代表人：楊郝為，理事長。委托訴訟代理人：李勇，男，穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社職員。委托訴訟代理人：孫洪剛，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。第三人：關(guān)發(fā)民，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍所在地黑龍江省穆某某。第三人：黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司，住所地黑龍江省牡丹江市穆某某八面通鎮(zhèn)農(nóng)擁委惠民小區(qū)。負責人：關(guān)呈利，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張桂平（系關(guān)呈利的妻子），女，黑龍江安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司職員。第三人：穆某某晟和經(jīng)濟擔保有限責任公司，住所地黑龍江省穆某某八面通。法定代表人：徐國良，經(jīng)理。

原告韓某某向本院提出訴訟請求：1.不得對穆某某八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期3號樓3號、4號商服執(zhí)行；2.請求法院確認原告對上述房屋的優(yōu)先權(quán)；3.案件受理費由被告承擔。原告當庭變更訴訟請求：1.請求停止對穆某某八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期3號樓3號、4號商服房屋的執(zhí)行；2.本案訴訟費由被告承擔。事實與理由如下：被告因第三人關(guān)發(fā)民、晟和公司擔保欠其貸款為由正在執(zhí)行上述爭議的兩處房屋。而原告于2013年4月6日購買了安某穆某分公司開發(fā)的穆某某八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期3號樓3號、4號兩處商服房屋，該爭議房屋于2014年4月23日取得了房屋預(yù)售許可證，原告與安某穆某分公司簽訂的關(guān)于上述兩處房屋的買賣協(xié)議已被穆某某人民法院判決認定有效。第三人關(guān)發(fā)民與第三人穆某安某分公司之間的買賣關(guān)系是虛假的，是按照被告要求辦理的。穆某某人民法院已經(jīng)認定安某穆某分公司自述以其名義無法貸款，故以第三人關(guān)發(fā)民名義在被告處貸款的行為不能認定爭議房屋歸關(guān)發(fā)民所有。且被告辦理上述房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)不全，不符合法定程序。另根據(jù)最高法院規(guī)定房屋預(yù)告抵押登記不享有優(yōu)先受償權(quán)。被告信用聯(lián)社辯稱，1.人民法院對涉案房屋予以執(zhí)行并無不當。2012年12月28日，被告與關(guān)發(fā)民簽訂借款合同，關(guān)發(fā)民向被告借款3000000元，并以其預(yù)購的涉案房屋進行抵押，辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。涉案房屋是關(guān)發(fā)民的財產(chǎn)，不是原告的財產(chǎn)。2.原告韓某某對涉案房屋不具有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。（1）雖然（2016）黑1085民初1342號民事判決書對韓某某與安某公司之間的房屋買賣合同關(guān)系予以確認，但駁回了要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求。合同有效不等同于原告對房屋享有物權(quán)。（2）原告韓某某應(yīng)當提供證據(jù)證明已經(jīng)支付購房款。（2016）黑1085民初1342號案件審理過程中，原告韓某某只出具了安某穆某分公司的收款憑證。韓某某購買兩處房屋的價款合計高達1424000元，韓某某應(yīng)當提供證據(jù)證明該款項的來源、支付方式等，用以證明付款的真實性，但韓某某卻沒有提供任何證據(jù)予以證明，安某穆某分公司也沒有任何其他證據(jù)證明收到該款項。被告有理由相信被原告韓某某與安某穆某分公司惡意串通損害被告的利益。原告韓某某沒有支付購房款，對涉案房屋不具有排除執(zhí)行的權(quán)利。3.安某穆某分公司將房屋交付給原告的行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。涉案房屋于2012年12月28日登記在被告名下，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條及物權(quán)法司法解釋第四條的規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意，處分不動產(chǎn)的行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。因登記具有公示效力，原告韓某某應(yīng)當知道房屋已經(jīng)登記在被告名下。韓某某使用該房屋的時間晚于房屋登記在被告名下的時間，所謂“占有使用”不能對抗登記。涉案房屋登記在申請人名下的時間早于房屋交付給原告韓某某的時間，被告已經(jīng)按照借款合同的約定向關(guān)發(fā)民支付了貸款，被告的合法權(quán)益應(yīng)當?shù)玫奖Ｗo。綜上所述，原告韓某某對涉案房屋不具有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，請求駁回被答辯人的訴訟請求。第三人關(guān)發(fā)民、安某穆某分公司、晟和公司未作陳述意見，亦未提供任何證據(jù)。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告信用聯(lián)社對原告韓某某提供的第一份證據(jù)（2017）黑1085執(zhí)異17號執(zhí)行裁定書無異議；原告韓某某、被告信用聯(lián)社對法院依職權(quán)調(diào)取的業(yè)務(wù)編號為xxxx、xxxx房產(chǎn)查檔聯(lián)系單、平安小區(qū)二期預(yù)售證存根、平安小區(qū)二期工程建筑工程施工許可證、（2015）穆刑初字第46號刑事判決書、關(guān)呈利與張桂平結(jié)婚證無異議。因第三人關(guān)發(fā)民、安某穆某分公司、晟和公司未到庭質(zhì)證，視為其放棄質(zhì)證，故本院對上述證據(jù)予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告韓某某提供的第二組證據(jù)：（1）（2016）黑1085民初1342號民事判決書；（2）2016年11月17日法庭審理筆錄；（3）2013年4月6日商品房買賣協(xié)議；（4）附加費用收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)、代收供熱費收據(jù)（蓋穆某某人民法院檔案室章）；（5）牡丹江供電公司電力銷售發(fā)票；（6）商品房裝修合同；（7）2017年3月20日裝修款收據(jù)；（8）供熱費收據(jù)；（9）租房合同；（10）收據(jù)；（11）廣東陶瓷潔具購貨清單；（12）2016年12月16日收據(jù)。本院認為，（2016）黑1085民初1342號民事判決系生效的法律文書，此組證據(jù)的其他證據(jù)能夠相互佐證，故本院對此組證據(jù)的真實性予以采信。因此組證據(jù)能夠證明原告于2013年4月6日購買涉案房屋后，于當年交納了物業(yè)費用、供熱費，并一直占有、使用房屋的事實，故對原告上述證明目的予以采信。結(jié)合被告信用聯(lián)社提供的證據(jù)2，對被告信用聯(lián)社提出原告購房的時間晚于涉案房屋抵押權(quán)預(yù)告登記給信用聯(lián)社的時間的抗辯意見本院予以采信。對原告的其他證明目的及被告信用聯(lián)社的其他抗辯意見，本院不予支持。原告韓某某提供的第三組證據(jù)：（1）2017年11月13日證明；（2）2018年1月10日錄音談話記錄及光盤；（3）黑龍江省農(nóng)村信用社稽核談話筆錄；（4）戶貸房地產(chǎn)公司用貸款6筆，金額1005萬元照片打印件。本院認為，原告提供的證據(jù)3-（1）中記載的內(nèi)容，與本院在審理（2016）黑1085民初1342號韓某某與安某穆某分公司房屋買賣合同糾紛一案過程中，安某穆某分公司當庭陳述的以關(guān)發(fā)民的名義在信用社貸款實際是由被告開發(fā)本小區(qū)樓盤使用的內(nèi)容吻合，故可以認定是第三人安某穆某分公司的意見。原告提供的證據(jù)3-（2），因被告關(guān)發(fā)民沒有參加訴訟，對原告提供的錄音談話記錄及光盤無法核實確認，本院對原告提供的錄話記錄及光盤不予采信。對原告提供的證據(jù)3-（3）、3-（4），經(jīng)當庭詢問，原告陳述是2016年夏天，被告信用聯(lián)社單位一行人到原告房屋談涉案房屋時，原告在被告工作人員處拍攝的。但其不認識，只說是信用聯(lián)社的工作人員。被告信用聯(lián)社認可涉及安某穆某分公司在被告單位的貸款，系統(tǒng)內(nèi)在2014年以后由省信用聯(lián)社來調(diào)查過，未對調(diào)查內(nèi)容提出具體異議。但原告的此組證據(jù)不能證明被告信用聯(lián)社對此事存在過錯，故對原告的其他證明目的不予支持。被告信用聯(lián)社提供的第1組證據(jù)：（1）（2014）黑1085民初503號民事判決書；（2）（2015）穆執(zhí)字第242號執(zhí)行裁定書。本院認為，此組證據(jù)系法院制發(fā)的法律文書，且原告韓某某無異議，故本院對其真實性予以采信。被告信用聯(lián)社提供的證據(jù)1-（1）確認了關(guān)發(fā)民是還款義務(wù)人，且第三人晟和公司承擔保證責任，但不能證明被告欲證明的其他證明目的，故本院對此證據(jù)的其他證明目的不予支持。因原告實際占有涉案房屋的時間為2013年，而被告信用聯(lián)社提供的證據(jù)1-（2）于2015年3月30日制發(fā)，不能證明被告所述“裁定書是2015年3月30日作出的，早于2017年原告占有涉案房屋時間。”的證明目的，故對此證明目的不予支持。被告信用聯(lián)社提供的第2組證據(jù)：（1）穆房預(yù)市區(qū)字第2012001701、2012001702號房屋預(yù)告登記證；（2）穆房預(yù)市區(qū)字第2012001720、2012001721號房屋預(yù)告登記證。本院認為，因原告對此組證據(jù)的真實性無異議，故本院對此組證據(jù)的真實性予以采信。此組證據(jù)能夠證明涉案房屋預(yù)告登記在被告關(guān)發(fā)民名下，預(yù)告抵押登記在被告信用聯(lián)社名下的事實，對此證明目的予以采信。對其他證明目的不予支持。被告信用聯(lián)社提供的第3份證據(jù)：（2012）房預(yù)售證第015號商品房預(yù)售許可證。本院認為，此組證據(jù)可以證明涉案房屋在2012年9月5日取得了預(yù)售許可證，2012年12月辦理預(yù)購商品房的預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記的證明目的，故本院予以采信。對原告韓某某的質(zhì)證意見不予支持。根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：原告韓某某與第三人安某穆某分公司于2013年4月6日簽訂了兩份商品房買賣協(xié)議，第三人安某穆某分公司將其在穆某某八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期3號樓3號、4號商服房屋以1424000元的總價款出售給原告，第三人安某穆某分公司給原告韓某某出具了房款收據(jù)，原告于2013年即交納了物業(yè)費、供熱費等相關(guān)費用，并實際占有、使用房屋至今。原告韓某某曾于2016年10月24日向本院起訴，要求確認原告韓某某與被告安某穆某分公司之間簽訂的上述兩份商品房買賣合同有效，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。本院作出（2016）黑1085民初1342號判決：韓某某與安某穆某分公司簽訂的上述兩份商品房買賣協(xié)議有效，駁回原告韓某某的其他訴訟請求。被告信用聯(lián)社與第三人關(guān)發(fā)民、第三人晟和公司金融借款合同糾紛一案，本院于2014年12月5日作出（2014）穆商初字第503號民事判決，判決關(guān)發(fā)民償還借款，晟和公司承擔連帶保證責任。判決生效后，信用聯(lián)社申請法院強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，本院于2015年3月30日作出（2015）穆執(zhí)字第242號執(zhí)行裁定，查封了預(yù)告登記在關(guān)發(fā)民名下的坐落于涉案房屋所在平安家園小區(qū)的多處房屋，其中包括平安小區(qū)二期3號樓0103、0104，即本案原告所訴的3號樓3、4號。原告韓某某提出異議，2017年9月13日，本院作出（2017）黑1085執(zhí)異17號執(zhí)行裁定，駁回了其異議。韓某某提起本次訴訟。另查明，涉案房屋于2012年12月25日在穆某某房地產(chǎn)管理處辦理了預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為第三人關(guān)發(fā)民。于2012年12月28日在穆某某房地產(chǎn)管理處辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為被告信用聯(lián)社。第三人安某穆某分公司在穆某某八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期3號樓于2012年9月5日取得商品房預(yù)售許可證。安某穆某分公司負責人關(guān)呈利因犯非法吸收公眾存款罪，于2015年12月3日被黑龍江省穆某某人民法院判決有期徒刑三年六個月，并處罰金10萬元。安某穆某分公司負責人關(guān)呈利與張桂平系夫妻關(guān)系。
原告韓某某與被告穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社（下稱信用聯(lián)社）、第三人關(guān)發(fā)民、黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司（下稱安某穆某分公司）、穆某某晟和經(jīng)濟擔保有限責任公司（下稱晟和公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年10月10日立案后，依法適用普通程序，于2018年1月12日公開開庭進行了審理。原告韓某某及其委托訴訟代理人姜文華，被告信用聯(lián)社的委托訴訟代理人李勇、孫洪剛到庭參加訴訟。第三人關(guān)發(fā)民、安某穆某分公司、晟和公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：本案爭議的焦點為原告是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益；被告的抗辯理由是否成立；是否應(yīng)停止對穆某某八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期3號樓0103、0104號商服房屋的執(zhí)行。原告韓某某與第三人安某穆某分公司簽訂商品房買賣協(xié)議后，向第三人安某穆某分公司交納了購房款、物業(yè)費、供熱費等，并自2013年起實際占有、使用房屋至今，合同目的已實現(xiàn)。因涉案小區(qū)不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故原告對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯。雖然涉案房屋所在平安家園小區(qū)二期3號樓取得商品房預(yù)售許可證明后，第三人關(guān)發(fā)民和被告信用聯(lián)社作為權(quán)利人就涉案房屋分別于2012年12月25日、2012年12月28日辦理了預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記，但預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記僅表明權(quán)利人享有請求辦理物權(quán)登記和抵押登記的權(quán)利，其作用是通過限制對標的物的處分達到債權(quán)保全的效果，是屬于保障將來物權(quán)實現(xiàn)的登記，其本身不能發(fā)生物權(quán)登記效力，即不能得出物權(quán)和抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立的結(jié)論。在物權(quán)登記和抵押權(quán)登記之前，第三人關(guān)發(fā)民和被告信用聯(lián)社僅享有債權(quán)。本院在已生效的法律文書［（2014）穆商初字第503號民事判決］中確認關(guān)發(fā)民償還信用聯(lián)社借款，晟和公司承擔連帶保證責任，據(jù)此，經(jīng)本院審理確認信用聯(lián)社享有對關(guān)發(fā)民的金錢債權(quán)。因第三人關(guān)發(fā)民尚未實現(xiàn)物權(quán)，且原告韓某某2013年4月6日購得涉案房屋且實際占有的時間，先于本院2015年3月30日作出（2015）穆執(zhí)字第242號執(zhí)行裁定查封訴爭房屋的時間，故本院認定原告韓某某系涉案房屋的實際買受人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡囊?guī)定，因被告信用聯(lián)社申請執(zhí)行所依據(jù)的系金錢債權(quán)，法院查封的財產(chǎn)雖預(yù)告登記在第三人關(guān)發(fā)民名下，但從尊重客觀事實，維護交易安全的角度，原告韓某某享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。被告信用聯(lián)社在庭審中提出原告韓某某應(yīng)當提供證據(jù)證明已經(jīng)支付購房款的抗辯意見，因在審理韓某某與安某穆某分公司房屋買賣合同糾紛一案中，安某穆某分公司認可韓某某已支付購房款的事實，故對被告信用聯(lián)社的抗辯意見不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；”規(guī)定，對原告要求停止對穆某某八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期3號樓0103、0104號商服房屋的執(zhí)行的訴訟請求，本院予以保護。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條,《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款的規(guī)定，判決如下：

停止對穆某某八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期3號樓0103、0104號商服房屋的執(zhí)行。案件受理費17616元，由第三人黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長　　劉璽臣
審判員　　張　梅
審判員　　吳軍一

書記員：劉爽