原告：韓某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住邢臺市寧晉縣。委托訴訟代理人：田宇龍，河北大廣律師事務所律師。被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：河北省石家莊市橋西區(qū)新華路358號。法定代表人：李建忠，公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務所律師。委托訴訟代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務所律師。

韓某某向本院提出訴訟請求：1、請求依法確定原告與被告簽訂《房屋認購協(xié)議》、《智某常春藤地下車位認購協(xié)議書》無效；2、依法判令被告返還原告購房款336558元及車位定金10000元，共計346558元；3、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：原告與被告于2017年4月14日簽訂了《房屋認購協(xié)議》，購買被告開發(fā)的智某*常春藤項目國4號樓2單元801室，面積127.71平方米，總價款1636558元，并約定于2017年4月14日繳納首付款為336558元。簽訂合同后，原告向被告繳納了326558元購房款，加之2017年4月8日交付的定金，共計336558元。被告收到款項后向原告開具了收據(jù)。2018年2月4日原告與被告又簽訂了《智某常春藤地下車位認購協(xié)議書》認購被告開發(fā)的智某*常春藤項目國區(qū)編號3-1115號地下車位，約定總價為117000元，合同簽訂后原告向被告依協(xié)議約定支付定金10000元，被告向原告開具了收據(jù)?，F(xiàn)經(jīng)核實，被告開發(fā)的智某常春藤項目國區(qū)的房屋及地下車位并不具備預售條件，屬于違規(guī)售房。雙方簽訂的合同屬無效合同，為維護原告的合法權益，故訴至貴院，望貴院判如所請。智某公司辯稱，我公司認為與原告簽訂的房屋認購協(xié)議及智某常春藤地下車位認購協(xié)議書系預約合同，未取得房屋預售許可證不影響合同效力，原、被告雙方簽訂的房屋認購協(xié)議合法有效，不應向原告退還任何房款，目前已經(jīng)取得房屋預售許可證，應繼續(xù)履行協(xié)議。經(jīng)審理查明：原、被告雙方于2017年4月14日簽訂了一份房屋認購協(xié)議，協(xié)議甲方為智某公司，乙方為原告韓某某，協(xié)議約定的主要內容為：一、乙方自愿認購甲方開發(fā)的智某常春藤項目國4號樓2單元801室房屋一套，暫定建筑面積127.71平方米，單價12814.64元/平方米，總價款1636558元。二、付款方式，乙方選擇銀行按揭的付款方式，乙方于2017年4月14日交納首付款336558元，剩余房款1300000元辦理銀行貸款。三、乙方未按本協(xié)議約定時間支付房款，逾期超過30日的，甲方有權解除本協(xié)議并另行處置此房屋。四、甲方取得《房屋預售許可證》后，通過電話或信函等方式通知乙方，乙方應于接到通知后7日內，到甲方售樓處簽定正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權將該房屋另售。甲、乙雙方簽定正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動作廢，雙方的權利、義務按照正式《商品房買賣合同》約定的內容執(zhí)行。六、乙方選擇按揭付款的，乙方應符合銀行按揭貸款的相關要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內將全部房款補齊，否則，甲方有權解除本協(xié)議，并有權對該房屋另售。七、雙方約定交房時間為2018年10月31日前。八、甲乙雙方對本合同簽訂過程中知悉對方的商業(yè)秘密負有保密義務。乙方對簽訂本合同時，甲方項目建設現(xiàn)狀和項目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。原告按協(xié)議約定于2017年4月14日向被告交納房屋首付款336558元（包括2017年4月8日交納的定金10000元）。2018年2月4日原告與被告又簽訂了《智某常春藤地下車位認購協(xié)議書》認購被告開發(fā)的智某*常春藤項目國區(qū)編號3-1115號地下車位，約定總價為117000元，合同簽訂后原告向被告依協(xié)議約定支付定金10000元，被告向原告開具了收據(jù)。被告于2018年10月19日取得上述房屋的商品房預售許可證明。以上事實，有原、被告雙方所簽訂的房屋認購協(xié)議、智某常春藤地下車位認購協(xié)議書、原告繳納購房款及定金的票據(jù)三張、被告提交的商品房預售許可證及庭審中當事人陳述為證。
原告韓某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱智某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月23日立案后，依法適用普通程序，于2018年10月30日公開開庭進行了審理。原告韓某某及其委托訴訟代理人田宇龍、被告智某公司的委托訴訟代理人張龍飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案爭議的焦點是原、被告所簽訂的房屋認購協(xié)議的性質是預約合同還是商品房預售合同（商品房買賣合同）。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋認購協(xié)議已明確約定了當事人基本情況、所認購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認購協(xié)議應認定為商品房預售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認定該協(xié)議為預約合同，還應從簽訂房屋認購協(xié)議時雙方當事人的本意及協(xié)議約定的實質性內容及履行情況來判斷其是否預約合同，本案原、被告雙方簽訂認購協(xié)議時已達成買賣房屋的合意，也就認購房屋的面積、價款等內容作了具體的約定，并非只是預訂，所交納的款項是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認購協(xié)議并非被告所稱的預約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明，可以認定有效。被告在本案起訴前尚未取得房屋預售許可證明，故原、被告所簽訂的房屋認購協(xié)議應當認定無效。原、被告所簽訂的智某常春藤地下車位認購協(xié)議是基于購買房屋前提下簽訂的，也應認定無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，本案房屋認購協(xié)議及地下車位認購協(xié)議被確認無效后，被告應返還原告所交納的房屋首付款336558元及車位定金10000元，共計346558元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，判決如下：

一、原告韓某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于2017年4月14日簽訂的房屋認購協(xié)議及2018年2月4日簽訂的智某常春藤地下車位認購協(xié)議無效；二、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決書生效后十日內返還給原告韓某某所交納的款項346558元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6498元，由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內預交上訴費6498元（收款人：河北省石家莊市中級人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號：62×××47）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。