上訴人（原審被告）韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，農(nóng)民。
委托代理人賈淑芬，黑龍江承旭律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）吳萬某，男，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，農(nóng)民。
委托代理人劉杰，女，xxxx年xx月xx日出生，系吳萬某妻子。
委托代理人譚洪彬，黑龍江古堡律師事務(wù)所律師。
原審被告吳萬海，男，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，農(nóng)民，系吳萬某哥哥，已死亡。

上訴人韓某某因與被上訴人吳萬某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省雙城市人民法院（2013）雙民初字第1810號民事判決，向本院提起上訴。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人韓某某及其委托代理人賈淑芬，被上訴人吳萬某及其委托代理人劉杰、譚洪彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院重審判決認(rèn)定：吳萬某、吳萬海、吳淑華、吳萬江、吳某甲系兄弟姊妹關(guān)系。343號宗地是吳家的老宅基地，吳萬海終生未娶，與吳萬某共同生活。1996-1997年建房期間，吳萬某與吳萬海各自稱在吳家的老宅基地建造了163平方米的附屬門房。2010年3月份，吳萬海與韓某某口頭協(xié)議，吳萬海將吳家的老宅基地的163平方米的附屬門房出賣給韓某某，2010年3月24日吳萬某向黑龍江省雙城市人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)吳萬海與韓某某之間的房屋買賣合同無效。2010年4月12日吳萬海與韓某某簽訂“房屋買賣協(xié)議”約定，“吳萬海自愿將座落在新興鄉(xiāng)新勝村十字街西南角的面積為207.5平方米的房屋賣給韓某某；房屋價款為人民幣貳拾萬元整（￥200，000.00元整），款項筆下交清，并無賒欠”。吳萬海給韓某某出具了貳拾萬元的收條。經(jīng)查，新興鄉(xiāng)新勝村十字街西南角并無此建筑面積的房屋。2011年2月28日，吳萬海與韓某某又簽訂了“房屋買賣協(xié)議”約定，“吳萬海自愿將座落在——房屋建筑面積——平方米，出售給韓某某，韓某某對吳萬海出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房；此房成交價格為人民幣（大寫）柒萬五仟元，韓某某已將房款于2010年4月12日前全部付清給吳萬?！?。協(xié)議簽訂后，吳萬海與韓某某于2011年3月29日在雙城市房產(chǎn)住宅局辦理了過戶手續(xù)，（房屋所有權(quán)證號雙城房權(quán)證新興鄉(xiāng)字第21-B000449號）并按75，000.00元的交易價款進(jìn)行了契稅，履行了該協(xié)議。后雙城市房產(chǎn)住宅局又以老三間草房不存在為由撤銷了該房權(quán)證。吳萬海一生未娶，始終與吳萬某一居生活；本案爭議的163平方米房屋于1996年-1997年在吳家343號宗地（老宅基地）范圍內(nèi)建造。吳萬海于2012年3月18日死亡火化，兄弟姊妹吳淑華、吳萬江、吳某甲均明確表示對吳萬海的遺產(chǎn)放棄繼承權(quán)。
吳萬某訴稱：其與吳萬海系兄弟關(guān)系。2010年3月6日，吳萬海擅自將吳萬某的門市房賣給韓某某。吳萬某多次阻止吳萬海與韓某某的買賣行為，二人拒不聽勸阻。為此訴至法院，要求確認(rèn)吳萬海與韓某某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
韓某某辯稱：一、吳萬海于2012年3月16日病故，生前無子女，只有一個姐姐三個弟弟。2012年10月，法院再審開庭時，其姐姐吳淑華、弟弟吳萬江、吳某甲遞交了放棄繼承權(quán)聲明，只有吳萬某沒有表明態(tài)度。吳萬某仍以原來的案由房屋買賣合同糾紛，以一審原告的身份申請再審，違背了《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條第一項“一方當(dāng)事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加訴訟的”的規(guī)定，本案中止訴訟的原因沒有消除，不應(yīng)當(dāng)恢復(fù)訴訟，而應(yīng)當(dāng)駁回吳萬某的再審申請。二、本案爭議門房是吳萬海個人合法財產(chǎn)，而不是與吳萬某共有。吳萬海與吳萬某系同胞兄弟。吳萬某一歲喪父，吳萬海將吳萬某、吳某甲、吳萬江三個弟弟撫養(yǎng)大。直到1981年分家另過，吳萬某由吳某甲撫養(yǎng)，吳萬海一直單獨居住。自1983年開始吳萬某無業(yè)可就，經(jīng)常去哈爾濱盜竊，先后被教養(yǎng)兩次。第一次，從1989年8月29日至1992年8月28日，第二次教養(yǎng)從1993年4月5日至1995年4月4日。其解教后無家可歸，將戶口落在吳萬海戶口上。吳萬某解教后身患重病癱瘓臥床不能行走，村委會為照顧其生活困難分給他1.7畝承包地。吳萬海自1992年買下佟春友在吳萬海宅基地內(nèi)建的房子，又于1993年開始建門房，正是吳萬某被教養(yǎng)及患病期間，吳萬某一沒有出資金，二沒有出勞務(wù)，不存在與吳萬海共同共有。因為共同共有的財產(chǎn)不單純屬同一戶口，還必須是共有人共同勞動、共同投資建造，而吳萬某13歲分家后與吳某甲共同居住，解教后僅分得1.7畝地，患重病無經(jīng)濟(jì)收入。吳萬海自己建門房，吳萬某分文沒有投入，不具備共同共有的要件。吳萬海建房對外出租，2005年3月1日至2010年3月1日一直出租給韓某某。有租房協(xié)議和收取租金收條為證。2010年4月12日吳萬海因患癌癥急需治療，便將門房以20萬元賣給韓某某。賣房之前，吳萬某多次要低價購房想撿便宜未果，便以共同共有為由，起訴要求確認(rèn)吳萬海與韓某某買賣房屋協(xié)議無效。一審法院以吳萬海與吳萬某同一戶口為由，判決爭議門房是吳萬海與吳萬某共同共有，認(rèn)定吳萬海與韓某某房屋買賣協(xié)議無效。吳萬海與韓某某上訴后提交了哈爾濱市萬家勞教所出具的兩份證明吳萬某被教養(yǎng)的證明；新勝村村委會證明吳萬某只有1.7畝承包地；還有證人原任新勝村支部書記劉崇山、弟弟吳萬發(fā)、弟媳白淑華出庭作證，均證明吳萬海所建門房是在吳萬某教養(yǎng)期間的1993年所建，吳萬某對建門房沒有資金和勞務(wù)投入，因此法院撤銷一審判決，駁回了吳萬某的訴訟請求。在法院再審時，吳某甲、佟春友、韓品清、劉巖峰、佟慶昌、那國祥等與白淑華、劉崇山的證言一致。經(jīng)過三級法院四次庭審，吳萬某沒有證據(jù)證明爭議的門房與吳萬海共同共有。三、吳萬海與善意第三人韓某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條、《中華人民共和國合同法》第五十二條和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題意見》第五十六條規(guī)定，吳萬海與韓某某房屋買賣協(xié)議不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，買賣雙方自愿，立有契約，買方交付房款，并實際占有使用。買方韓某某是善意第三人，無論吳萬海在批準(zhǔn)的343號土地使用權(quán)上所建房屋是否有規(guī)劃批件及產(chǎn)權(quán)證明，都不影響房屋買賣協(xié)議的效力。吳萬海的門房是歷史遺留的產(chǎn)權(quán)，任何人都無法否認(rèn)。足以證明吳萬海與韓某某簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。綜上，吳萬海長兄如父，把三個弟弟扶養(yǎng)大，而自己勞累一生無兒無女，身患重病癌癥無錢醫(yī)治，賣掉自己所建門房。四級殘疾人韓某某用終生積蓄及高利抬款，購買吳萬海的門房?，F(xiàn)吳萬海已病故，無承擔(dān)義務(wù)的繼承人。為維護(hù)殘疾人的合法權(quán)益，請人民法院依法審理。
原審判決認(rèn)為：吳萬海與吳萬某始終共同生活，在吳家的老宅基地建造的163平方米附屬門房應(yīng)屬兄弟二人共有財產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，共同共有人處分共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。沒有得到共有人吳萬某的同意及追認(rèn)，吳萬海私自將共有財產(chǎn)出賣他人無效。因此吳萬海與韓某某于2010年4月12日簽訂的“房屋買賣協(xié)議”和2011年2月28日簽訂的“房屋買賣協(xié)議”均為無效協(xié)議。據(jù)此判決：一、吳萬海與韓某某于2010年4月12日簽訂“房屋買賣協(xié)議”和于2011年2月28日簽訂了“房屋買賣協(xié)議”均無效。
二審另查明：343號宗地檔案雖有瑕疵但確系歷史形成的，不存在造假。爭議門房沒有產(chǎn)權(quán)證。吳萬海與韓某某于2011年2月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議的房屋產(chǎn)權(quán)證（21-B000449號）系已經(jīng)滅失的老三間草房產(chǎn)權(quán)證。吳萬海和韓某某用已作廢的吳家老三間草房的產(chǎn)權(quán)證為爭議門房取得了產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)雙城市房產(chǎn)住宅局核查情況屬實，現(xiàn)已將爭議門房的產(chǎn)權(quán)證撤銷。庭審中，韓某某承認(rèn)2011年2月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議為虛假合同。
除上述事實外，本院二審認(rèn)定的其他事實與原審法院重審判決認(rèn)定的事實相同。
關(guān)于爭議門房所在的343號宗地是否屬于吳家的老宅基地的問題。本院認(rèn)為，343號宗地檔案是雙城市房管部門在1989年實地勘察后形成的，該宗地檔案載明土地使用權(quán)人為“吳萬和”，在界址調(diào)查表指界人一欄中，蓋有“吳某甲”的名章。吳某甲于1992年分家另過，則1989年勘界時吳萬海、吳某甲、吳萬某在343號宗地共同生活。吳萬海于1981年建造的54平方米房屋批準(zhǔn)使用的是56號宗地，而雙城市國土資源局于2013年8月14日出具的《關(guān)于雙紀(jì)信字（2013）39號及吳萬某、劉杰上訪信有關(guān)問題的調(diào)查報告》結(jié)論為新勝村56號吳萬海宗地沒有歷史檔案，屬假證。且吳萬某、劉杰與吳萬海在同一戶籍，亦在同一戶合作醫(yī)療成員名單中，而1981年分家協(xié)議未實際履行，進(jìn)一步證實吳萬某與吳萬海在343號宗地上共同生活。故韓某某關(guān)于343號宗地不是吳家的老宅基地，吳萬海在1981年建房批準(zhǔn)使用的是343號宗地的主張不能成立，本院不予支持。
關(guān)于爭議門房建造時間的問題。本院認(rèn)為，吳萬海在一審中質(zhì)證意見自認(rèn)爭議門房是在吳萬某、劉杰結(jié)婚的前三年所建，即在1996年至1997年期間。吳萬某在《再審申請書》中提到建造時間為1985年指的是佟春友在吳家老宅基地上建造的35平方米房屋，而爭議門房為163米，于1996至1997年期間建造。
關(guān)于本案是否應(yīng)終結(jié)審理的問題。本院認(rèn)為，吳萬海于2012年3月18日死亡，生前無第一順位繼承人，其兄弟姐妹吳淑華、吳萬江、吳某甲聲明放棄繼承權(quán)，但吳萬海對爭議門房享有潛在份額，有遺產(chǎn)，故不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十一條第二項終結(jié)訴訟的規(guī)定。故韓某某主張本案應(yīng)當(dāng)終結(jié)審理的理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于韓某某能否依據(jù)善意取得制度取得爭議門房的所有權(quán)的問題。本院認(rèn)為，首先該爭議門房建在吳家的老宅基地343號宗地上，沒有產(chǎn)權(quán)證，吳萬海沒有證據(jù)證明其單獨投入勞動、資金建造。吳萬某與吳萬海在同一戶籍，共同生活，二人未明確爭議門房的權(quán)屬，也未分家析產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為吳萬海、吳萬某二人共同共有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。吳萬海未經(jīng)吳萬某同意，擅自處分共同共有的爭議門房的行為無效。其次，吳萬海與韓某某惡意串通簽訂虛假的第二份協(xié)議，違背誠實信用原則，主觀存在惡意。再次，不動產(chǎn)的善意取得必須辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，而該爭議門房沒有產(chǎn)權(quán)證，缺少辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的條件。故韓某某為善意第三人，韓某某與吳萬海簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效的上訴主張不能成立，本院不予支持。

綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律并無不當(dāng)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人韓某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　孫云龍 審　判　員　　趙曉波 代理審判員　　宋　凱

書記員：尹紅杰