原告：靳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王曉鋒(系原告靳某某丈夫)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：施赟，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：安克寶，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：宋長(zhǎng)貴，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王玉香，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告靳某某與被告上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司(以下簡(jiǎn)稱達(dá)某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告靳某某的委托訴訟代理人王曉鋒、施赟，被告達(dá)某公司的委托訴訟代理人宋長(zhǎng)貴、王玉香到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　靳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告支付原告違約金9萬(wàn)元；被告返還原告已支付的房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)40,480元。事實(shí)和理由：2014年11月16日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定被告將位于上海市浦東新區(qū)成山路XXX號(hào)一樓商鋪(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)租賃給原告用于餐飲經(jīng)營(yíng)。后原告知悉被告無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，致使原告無(wú)法取得營(yíng)業(yè)證照，租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原、被告曾就房屋租賃合同糾紛提起訴訟，上海市浦東新區(qū)人民法院于2018年4月9日判令合同解除，但就違約責(zé)任及損害賠償未處理。依生效判決認(rèn)定，合同解除的違約責(zé)任在于被告。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)當(dāng)年度六個(gè)月租金的違約金即9萬(wàn)元。生效判決已處理的租金按原合同價(jià)款的47%調(diào)整，因此，原告已付被告的租金及物業(yè)費(fèi)77,400元中的52%即40,480元應(yīng)由被告返還原告。
　　達(dá)某公司辯稱，不同意原告的訴請(qǐng)，在前案訴訟中，法院已充分考慮涉案租賃合同解除各方的責(zé)任，故對(duì)原告應(yīng)支付被告的房屋租金酌情予以扣減。原、被告的租賃合同合法有效，在合同正常履行期間，原告應(yīng)當(dāng)按照約定正常支付租金，原告訴請(qǐng)對(duì)已付的租金及物業(yè)費(fèi)再行扣減缺乏依據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年12月3日，原告曾就系爭(zhēng)房屋以房屋租賃合同糾紛對(duì)被告提起訴訟，案號(hào)(2015)浦民一(民)初字第45024號(hào)，本院于2017年4月11日作出民事判決后，原告靳某某提起上訴。2017年8月8日，上海市第一中級(jí)人民法院作出民事裁定，撤銷(xiāo)(2015)浦民一(民)初字第45024號(hào)民事判決，發(fā)回本院重審。本院于2017年10月11日受理，案號(hào)(2017)滬0115民初80002號(hào)，該案中，原告靳某某訴請(qǐng)：1、判令撤銷(xiāo)原、被告之間的《租賃合同》；2、判令被告返還原告已支付的房屋租金77,400元(其中包含物業(yè)管理費(fèi)2,400元)、裝修補(bǔ)償款6萬(wàn)元、保證金3萬(wàn)元，共計(jì)167,400元；3、判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失323,229.86元(包括裝修施工費(fèi)114,000元、裝修材料損失費(fèi)59,920元、垃圾處理費(fèi)3,168元、水電費(fèi)5,701.34元、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照費(fèi)14,000元、測(cè)繪費(fèi)50元、員工租房費(fèi)用35,900元、員工工資90,490.52元)。被告達(dá)某公司提起反訴請(qǐng)求1、判令原告與被告的《租賃合同》解除；2、判令原告向被告支付2015年6月22日至2016年11月2日拖欠的房屋租金245,000元及物業(yè)管理費(fèi)6,533元，共計(jì)251,533元；3、判令原告向被告支付違約金3萬(wàn)元。
　　(2017)滬0115民初80002號(hào)案件查明：系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記于案外人上海錦繡華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下。2014年11月16日，原告作為承租方(乙方)、被告作為出租方(甲方)簽署《租賃合同》一份，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，出租面積112.35平方米；乙方經(jīng)營(yíng)范圍為餐飲，品牌名稱為西安印象；租賃期自2014年11月22日起至2020年9月30日止；租金自租賃期第一日起算，2014年11月22日至2014年12月21日作為被告給予原告的裝修免租期，免租期結(jié)束后，三個(gè)月為一個(gè)計(jì)租期，租金每三個(gè)月支付一次，原告應(yīng)于每個(gè)計(jì)租期的首月十日前向被告付清該計(jì)租期租金。其中2014年11月22日至2016年11月21日月租金15,000元。該商鋪物業(yè)管理費(fèi)每月為400元整，該費(fèi)用每三個(gè)月支付一次，由原告在繳納租金的同時(shí)一并支付給被告。合同第五條第1款約定，經(jīng)雙方協(xié)商決定，乙方同意一次性向甲方支付人民幣60,000元作為給甲方的裝修補(bǔ)償款……原甲方在商鋪內(nèi)的裝修、設(shè)施等歸乙方所有，租賃關(guān)系終止、解除時(shí)，乙方有權(quán)將相關(guān)裝修、設(shè)施拆除。第2款約定，乙方向甲方首次付款的同時(shí)，應(yīng)向甲方支付該商鋪?zhàn)赓U保證金，保證金金額為首年度兩個(gè)月租金……；租賃關(guān)系終止、解除時(shí)，甲方收取的保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的租金及各項(xiàng)費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還給乙方，如有不足，乙方應(yīng)在七日內(nèi)補(bǔ)足差額。合同第十條約定了甲乙雙方有權(quán)解除合同的條件，并約定，租賃期間如發(fā)生本條所述違約行為的，除按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任外，違約方還應(yīng)向守約方支付違約金，違約金按當(dāng)年度兩個(gè)月租金水平設(shè)定；屬嚴(yán)重違約行為的，違約金按當(dāng)年度六個(gè)月租金水平設(shè)定，違約金不足以抵付守約方損失的，違約方還應(yīng)支付損失與違約金的差額部分。合同第十一條第4款約定，本合同存續(xù)期間，乙方享有一樓地下室(面積約100平米)的免費(fèi)使用權(quán)，并且是唯一享有此權(quán)利的租戶；現(xiàn)地下室所存放物品需于2015年8月底前全部搬出，如逾期未能全部搬出，乙方有權(quán)向甲方收取地下室3,000元/月的占用費(fèi)；在此期間，任何非乙方的物品只能搬出、不能搬進(jìn)。合同第十一條第5款約定，乙方承諾自工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等行政審批手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)向甲方出示并提供復(fù)印件，因經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)需經(jīng)過(guò)消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)的檢查合格，取得相應(yīng)許可證后方能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如若出現(xiàn)不能通過(guò)上述檢查、無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情形，甲乙雙方應(yīng)就本合同進(jìn)行無(wú)責(zé)任解約。合同簽訂后，被告向原告交付了房屋，原告支付了裝修補(bǔ)償款6萬(wàn)元、保證金3萬(wàn)元，并在系爭(zhēng)房屋內(nèi)開(kāi)展了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2015年6月，原告取得在系爭(zhēng)房屋經(jīng)營(yíng)“上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)圣軒小吃店項(xiàng)目”環(huán)境影響的審批。2015年7月或8月始，系爭(zhēng)房屋周?chē)_(kāi)始加設(shè)圍墻，修建地鐵。2015年9月9日，原告向被告發(fā)送律師函，表示“根據(jù)委托人向本律師提供的證據(jù)材料及相關(guān)陳述證明”“在委托人與貴司簽訂租賃協(xié)議前，貴司向委托人提交了貴司與上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司的租賃合同，該合同第十條第二款第(五)項(xiàng)表明貴司可以將承租的商鋪分割出租，或部分與他人簽訂經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議?；谠摋l款，委托人相信貴司有商鋪的轉(zhuǎn)租權(quán)”，“委托人發(fā)現(xiàn)上述事實(shí)后，第一時(shí)間與貴司溝通，貴司承諾在三個(gè)月內(nèi)妥善解決，取得商鋪產(chǎn)權(quán)人上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司的書(shū)面轉(zhuǎn)租許可。然而，三個(gè)月的期限已過(guò)，貴司仍未取得相關(guān)轉(zhuǎn)租許可”，要求“促請(qǐng)貴司在七日內(nèi)取得上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司的轉(zhuǎn)租許可”。2015年9月12日，被告委托律師回函，表示：第一，租賃合同合法有效，不因永隆公司(即上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司)是否限制轉(zhuǎn)租而影響該租賃合同的效力；第二，原告對(duì)被告與永隆公司簽訂的租賃合同中有限制轉(zhuǎn)租的條款也是明知的；第三，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。原告不會(huì)因?yàn)檗D(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意受到影響；第四，房屋在使用上未受到任何限制，經(jīng)營(yíng)上未受到任何影響。要求原告支付欠付房租。2015年12月3日，原告以(2015)浦民一(民)初字第45024號(hào)案件起訴被告，提出要求撤銷(xiāo)原、被告簽訂的《租賃合同》、返還租金等訴請(qǐng)。2016年1月3日，原告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)停止?fàn)I業(yè)。2016年3月，原告向被告書(shū)面表示要求返還房屋，被告回復(fù)以法院訴訟結(jié)果為準(zhǔn)，未表示同意接收。2016年8月9日，雙方協(xié)商原告在系爭(zhēng)房屋中裝修殘值過(guò)程中，被告要求原告盡早返還房屋，原告表示拒絕。2016年10月23日，原、被告在該案審理過(guò)程中一致確認(rèn)，原告承租系爭(zhēng)房屋后對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，具體項(xiàng)目為吊頂、墻面、地磚、工作臺(tái)、管道、排風(fēng)、污水處理、上柜、窗框、門(mén)、裝飾磚瓦、傳菜門(mén)、地下通道門(mén)、燈帶、招牌、桌子、價(jià)格牌、污水處理池，全部?jī)r(jià)值按返還之日折舊后確認(rèn)為75,000元。2016年11月2日，原告自系爭(zhēng)房屋遷出，將系爭(zhēng)房屋返還被告。(2017)滬0115民初80002號(hào)案件審理中，原、被告雙方一致確認(rèn)，原告的租金及物業(yè)費(fèi)支付至2015年6月21日。被告認(rèn)為，雙方已對(duì)租賃合同協(xié)議解除，已履行不能，故增加訴請(qǐng)，要求解除合同，并自愿返還原告已付的6萬(wàn)元裝修補(bǔ)償款中的4萬(wàn)元和退還保證金3萬(wàn)元；原告則認(rèn)為合同應(yīng)予撤銷(xiāo)，如法院認(rèn)為合同解除，也是法定解除或基于對(duì)方違約解除。經(jīng)本院釋明，原告堅(jiān)持主張撤銷(xiāo)合同，但表示，如法院判決合同解除，同意被告在本案中返還裝修補(bǔ)償款4萬(wàn)元及保證金3萬(wàn)元，不再另案訴訟，對(duì)訴請(qǐng)二及訴請(qǐng)三的其他損失，其另案訴訟。2018年4月9日，本院作出一審判決，判決書(shū)載明，在原、被告租賃關(guān)系履行期間，永隆公司與被告之租賃合同亦未因被告將房屋轉(zhuǎn)租給原告而解除，且永隆公司亦未妨礙原告正常使用房屋，故原告主張被告欺詐之依據(jù)并不充分；而原告主張被告欺詐的理由之二為被告隱瞞修建地鐵，因修建地鐵發(fā)生于原、被告履行合同期間，系政府行為，原告亦無(wú)證據(jù)證明在雙方簽訂合同之時(shí)被告對(duì)此明知且惡意隱瞞，故其該主張本院亦不予采信。對(duì)原告主張被告欺詐而撤銷(xiāo)合同之訴請(qǐng)，本院不予支持。雙方合同履行障礙主要系原告未能辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照造成，而被告作為出租人，應(yīng)向原告提供其享有房屋出租權(quán)利的合法憑證，現(xiàn)被告主張其簽訂合同時(shí)已告知原告房屋轉(zhuǎn)租受限情況，原告予以否認(rèn)，被告亦未提供相應(yīng)證據(jù)證明，由被告承擔(dān)舉證不能的后果，故被告未能協(xié)助原告提供房屋轉(zhuǎn)租證明，導(dǎo)致合同履行障礙，系被告之責(zé)，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告逾期付款系合理抗辯，并不構(gòu)成違約，故被告并無(wú)違約解除權(quán)。但雙方在原審案件審理過(guò)程中已對(duì)房屋返還作了相應(yīng)處理，合同繼續(xù)履行已無(wú)必要，故本院準(zhǔn)許本案合同解除，但被告訴請(qǐng)的違約金本院不予支持。原、被告在本案中一致同意被告返還原收取的裝修補(bǔ)償款中的4萬(wàn)元及保證金3萬(wàn)元，本院予以準(zhǔn)許。鑒于原告堅(jiān)持要求撤銷(xiāo)合同，而合同撤銷(xiāo)之法律后果與合同解除之法律后果并不相同，原告可基于合同解除情形下可行使違約金請(qǐng)求權(quán)等訴訟權(quán)利，現(xiàn)經(jīng)本院釋明，原告表示對(duì)訴請(qǐng)二及訴請(qǐng)三的其他損失另案訴訟，故本案中對(duì)原告作為撤銷(xiāo)合同后果而主張的其余訴請(qǐng)不予支持，原告可基于合同解除之后果而另案主張權(quán)利。至于被告反訴要求原告支付的租金及物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《租賃合同》第十一條第4款的約定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年8月底之前搬離地下室的物品，否則應(yīng)當(dāng)按3,000元每月的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付占用費(fèi)，現(xiàn)被告一直未將地下室的物品搬出，因此從2015年9月起的每月租金中應(yīng)當(dāng)扣除3,000元。雙方在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)系爭(zhēng)房屋周?chē)藿ǖ罔F之事實(shí)，而雙方對(duì)此并未作約定，考慮到系爭(zhēng)房屋周?chē)藿ǖ罔F確會(huì)對(duì)原告使用房屋造成一定影響，從公平原則出發(fā)，應(yīng)對(duì)租金部分相應(yīng)酌減。雙方在原審訴訟過(guò)程中，原告曾提出對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行交接，而被告不予同意，之后被告提出對(duì)房屋交接，而原告又不予同意，由此造成房屋直至2016年11月2日返還，雙方對(duì)此各有責(zé)任，應(yīng)由雙方按責(zé)任各自分擔(dān)?；谏鲜鲆蛩?，且考慮到合同解除的違約責(zé)任、違約行為對(duì)原告使用房屋的影響、原告停止經(jīng)營(yíng)等情況，本院酌定原告應(yīng)付被告租金及物業(yè)費(fèi)共計(jì)10萬(wàn)元。據(jù)此，判決一、解除原告(反訴被告)靳某某與被告(反訴原告)上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司簽訂的《租賃合同》；二、被告(反訴原告)上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)靳某某裝修補(bǔ)償款4萬(wàn)元及保證金3萬(wàn)元；三、原告(反訴被告)靳某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司2015年6月22日至2016年11月2日的租金及物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)10萬(wàn)元；四、駁回原告(反訴被告)靳某某的其余訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告(反訴原告)上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司的其余反訴請(qǐng)求。該判決已生效。此后，原告提起本案訴訟，訴請(qǐng)如前。
　　原告另提交了其與案外人的租房合同、支付員工費(fèi)用、辦理證照費(fèi)用等憑據(jù)，以證明除雙方認(rèn)可的裝修折舊75,000元以外，原告支付員工工資、為員工租房等損失有20余萬(wàn)元，皆應(yīng)被告的違約行為造成。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為對(duì)原告的裝修損失雙方已確認(rèn)，其余支出屬原告正常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，不屬于損失范圍。原告表示，被告的違約行為已造成原告較大損失，要求按照9萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同已經(jīng)本院生效判決解除，并且生效判決認(rèn)定導(dǎo)致合同解除系被告的違約行為所致，應(yīng)由被告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。由于原告在前案(2017)滬0115民初80002號(hào)中堅(jiān)持撤銷(xiāo)租賃合同，故前案中對(duì)于原告可基于解除合同情形下行使違約金請(qǐng)求權(quán)等訴訟權(quán)利并未處理，釋明原告可另案處理?，F(xiàn)原告另行提起本案訴訟，訴請(qǐng)被告承擔(dān)合同解除之違約責(zé)任，合法有據(jù)。根據(jù)雙方合同第十條對(duì)解除合同違約責(zé)任的約定，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金按當(dāng)年度兩個(gè)月租金水平設(shè)定；屬嚴(yán)重違約行為的，違約金按當(dāng)年度六個(gè)月租金水平設(shè)定，違約金不足以抵付守約方損失的，違約方還應(yīng)支付損失與違約金的差額部分。被告未能協(xié)助原告提供房屋轉(zhuǎn)租證明而致使雙方間的租賃合同不能履行，但由于原告已對(duì)系爭(zhēng)房屋投入了裝修等經(jīng)營(yíng)設(shè)施，且原、被告在2016年10月23日對(duì)原告在系爭(zhēng)房屋的裝修殘值已作了確定，故對(duì)于被告應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，原告訴請(qǐng)按9萬(wàn)元計(jì)算，該項(xiàng)訴請(qǐng)既有合同約定，亦不違反法律規(guī)定，且并未明顯高于因被告的違約行為而造成原告的損失，本院予以支持。原告在雙方發(fā)生糾紛前已支付被告的租金及物業(yè)費(fèi)，系依據(jù)合同約定支付，且已實(shí)際履行。本院在前案中對(duì)被告反訴主張雙方糾紛期間的的租金和物業(yè)費(fèi)予以酌定，該處理原則并不必然溯及已履行部分，原告訴請(qǐng)要求退還租金和物業(yè)管理費(fèi)40,480元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告靳某某違約金9萬(wàn)元；
　　二、駁回原告靳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,908元，減半收取計(jì)1,454元，由原告靳某某負(fù)擔(dān)451元，被告上海達(dá)某文化藝術(shù)傳播有限公司負(fù)擔(dān)1,003元。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：何紹輝

書(shū)記員：沈??嬿