上訴人（原審原告）青龍滿族自治縣龍城商貿(mào)有限公司。公司地址青龍滿族自治縣青龍鎮(zhèn)中興路中段。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：67419499-9
法定代表人沈必朝，該公司經(jīng)理。
委托代理人楊瑞，河北楊瑞律師事務(wù)所律師
上訴人（原審被告）唐某某豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。公司地址河北省玉田縣火炬產(chǎn)業(yè)區(qū)。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：60105579-5
法定代表人劉建榮，該公司董事長(zhǎng)
委托代理人王鐵柱，河北王鐵柱律師事務(wù)所律師。

上訴人青龍滿族自治縣龍城商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍城商貿(mào)）與上訴人唐某某豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)榮豐地產(chǎn)）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服河北省青龍滿族自治縣人民法院（2013）青民初字第1912號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人榮豐地產(chǎn)不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱(chēng)：一、原審法院認(rèn)定龍城商貿(mào)享有訴權(quán)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。2009年6月22日，榮豐地產(chǎn)是與王麗嬌、沈必朝個(gè)人簽訂的《房屋租賃合同》，那時(shí)龍城商貿(mào)還未成立，榮豐地產(chǎn)收取是王麗嬌、沈必朝的定金和保證金。后來(lái)雖然龍城商貿(mào)實(shí)際使用該承租房屋，但不能代表王麗嬌、沈必朝將租賃合同的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了龍城商貿(mào)。何況定金和保證金條款是獨(dú)立于租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的，是榮豐地產(chǎn)單獨(dú)收取的款項(xiàng)，是榮豐地產(chǎn)與王麗嬌、沈必朝之間形成的另一合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性的原則，龍城商貿(mào)對(duì)于本案所涉的定金和保證金，依法不享有訴權(quán)。二、關(guān)于保證金10萬(wàn)元，榮豐地產(chǎn)不應(yīng)退還。榮豐地產(chǎn)與王麗嬌、沈必朝簽訂合同時(shí)間是2009年6月22日，合同簽訂后王麗嬌、沈必朝要對(duì)房屋進(jìn)行改造，請(qǐng)求讓榮豐地產(chǎn)先行墊付，為此榮豐地產(chǎn)為王麗嬌、沈必朝墊付了61539元的改造費(fèi)用，這一費(fèi)用王麗嬌、沈必朝至今未付，應(yīng)沖抵保證金。另外，龍城商貿(mào)交房時(shí)，房屋設(shè)備、設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，一審時(shí)榮豐地產(chǎn)提出估計(jì)維修數(shù)額20000元，實(shí)際遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止20000元，大約應(yīng)當(dāng)在4-5萬(wàn)元之間，這一維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)沖抵保證金。這兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10萬(wàn)元，所以榮豐地產(chǎn)不應(yīng)再退還該10萬(wàn)元的保證金。三、一審時(shí)榮豐地產(chǎn)提出要對(duì)損壞的房屋設(shè)備、設(shè)施的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，一審法院未予委托。為查明本案事實(shí)，榮豐地產(chǎn)仍然申請(qǐng)對(duì)此維修價(jià)格予以評(píng)估作價(jià)。綜上，懇請(qǐng)二審法院查明事實(shí)，依法支持榮豐地產(chǎn)的上訴請(qǐng)求。
龍城商貿(mào)辯稱(chēng)：榮豐地產(chǎn)收取了龍城商貿(mào)的10萬(wàn)元押金和10萬(wàn)元定金，合同解除時(shí)該兩筆費(fèi)用并未返還。榮豐地產(chǎn)稱(chēng)10萬(wàn)元定金沖抵了第一年的租金與事實(shí)不符，在榮豐地產(chǎn)與龍城商貿(mào)房屋租賃合同糾紛一案中秦皇島市中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理時(shí)榮豐地產(chǎn)自認(rèn)第一年的70萬(wàn)元租金是龍城商貿(mào)現(xiàn)款交付并已付清，沒(méi)有用定金10萬(wàn)元沖抵，榮豐地產(chǎn)早在2012年已將房屋交給龍城商貿(mào)使用，龍城商貿(mào)已經(jīng)實(shí)際占有使用兩年有余，在本案未開(kāi)庭前沒(méi)有提出任何異議，不存在扣除保證金的問(wèn)題。一審申請(qǐng)鑒定也不應(yīng)支持，龍城商貿(mào)占有使用房屋兩年有余改變了房屋現(xiàn)狀，無(wú)法鑒定，且榮豐地產(chǎn)對(duì)房屋正在使用和處理。綜上，請(qǐng)求二審法院依法改判。
本院審理查明事實(shí)與原審法院查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于龍城商貿(mào)是否具有訴訟主體資格問(wèn)題。北京張郭莊世紀(jì)家家福超市與榮豐地產(chǎn)簽訂了租賃合同，但租賃物實(shí)際為龍城商貿(mào)所用。由于簽訂合同時(shí)龍城商貿(mào)尚未成立，無(wú)法以自己名義簽訂合同，但龍城商貿(mào)成立后實(shí)際占有使用該租賃場(chǎng)地、房屋及設(shè)施，龍城商貿(mào)與榮豐地產(chǎn)均認(rèn)可該事實(shí)，龍城商貿(mào)為企業(yè)法人，可以獨(dú)立行使民事權(quán)利，且北京張郭莊世紀(jì)家家福超市、沈必朝、王麗嬌出具說(shuō)明不再享有定金和保證金的民事權(quán)利，故原審判決認(rèn)定龍城商貿(mào)具備訴訟主體資格并無(wú)不妥，本院予以支持。關(guān)于龍城商貿(mào)主張定金10萬(wàn)元，龍城商貿(mào)并未出示相關(guān)定金未抵作價(jià)款或者未收回的證據(jù)，只是出示證據(jù)證明榮豐地產(chǎn)收取了定金，屬于舉證不能，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。本案雙方已經(jīng)實(shí)際履行了合同，根據(jù)交易習(xí)慣，定金是通過(guò)交付一定數(shù)額的金錢(qián)以確保合同正常訂立或履行的擔(dān)保方式。當(dāng)合同雙方履行各自的權(quán)利義務(wù)后，定金的目的即已實(shí)現(xiàn)，雙方在給付全部租金時(shí)定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。原審法院認(rèn)定榮豐地產(chǎn)收取的10萬(wàn)元定金已經(jīng)抵頂租金的主張，本院予以采信。在交付租賃物時(shí)雙方對(duì)損壞物品沒(méi)有形成交接清單，現(xiàn)榮豐地產(chǎn)提出應(yīng)扣除損壞物品價(jià)值，因無(wú)法查實(shí)且龍城商貿(mào)不予認(rèn)可有物品損壞，故榮豐地產(chǎn)應(yīng)對(duì)自己的辯解承擔(dān)舉證不能的法律后果。榮豐地產(chǎn)在二審中提供照片以此為依據(jù)請(qǐng)求進(jìn)行評(píng)估，照片不能證明損失價(jià)值多少，因其已經(jīng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用且沒(méi)有形成交接清單，無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，其請(qǐng)求本院不予支持。榮豐地產(chǎn)請(qǐng)求主張房屋設(shè)備、設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，估計(jì)維修數(shù)額大約應(yīng)當(dāng)在4-5萬(wàn)元之間和為其墊付的61539元的改造費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)沖抵保證金10萬(wàn)元的主張，因其未提交證據(jù)，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元，由上訴人青龍滿族自治縣龍城商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1150元，由上訴人唐某某豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊彥軍 審判員　　權(quán)金伶 審判員　　張　潔

書(shū)記員：劉東海