原告：青浦區(qū)白某鎮(zhèn)鶴聯(lián)村村民委員會(huì)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：俞衛(wèi)星，主任。
　　委托訴訟代理人：衣建蘭，女。
　　被告：葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省深圳市。
　　委托訴訟代理人：潘龍，上海律凱律師事務(wù)所律師。
　　原告青浦區(qū)白某鎮(zhèn)鶴聯(lián)村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鶴聯(lián)村)與被告葉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月11日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。原告鶴聯(lián)村于起訴時(shí)申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，本院經(jīng)審核后依法采取了保全措施。2019年3月6日本院依法組成合議庭適用普通程序進(jìn)行審理。本案于2019年3月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人衣建蘭、被告委托訴訟代理人潘龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告鶴聯(lián)村向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告支付廠房折價(jià)款人民幣(以下幣種均為人民幣)412,000元。事實(shí)與理由：2014年6月25日，上海泰鶴五金裝潢廠將承租原告位于青浦區(qū)紀(jì)鶴公路XXX號(hào)原上海白某星宸實(shí)業(yè)有限公司的閑置廠房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓給被告，并約定土地上曾包括1,648平方米老廠房，因過(guò)于陳舊無(wú)法使用，經(jīng)協(xié)商后拆除翻建擴(kuò)建，但為確保村集體資產(chǎn)的增值保值不流失，經(jīng)原被告商量決定，對(duì)原有舊廠房進(jìn)行作價(jià)，經(jīng)原合同雙方協(xié)商一致確認(rèn)為250元/平方米造價(jià)確定價(jià)值計(jì)412,000元，待被告取得拆遷款后支付給原告?，F(xiàn)該處房屋已于2017年6月被減量化，被告亦已簽署相應(yīng)的減量化處置協(xié)議及舊材料回購(gòu)協(xié)議書(shū)并作騰退。因被告遲遲不支付約定的上述舊廠房作價(jià)款，為此原告訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告葉某某辯稱(chēng)：不同意原告訴求?！斗课萃恋刈赓U轉(zhuǎn)讓合同》的內(nèi)容可見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是面積1,648平方米的舊廠房，但實(shí)際轉(zhuǎn)租的是2012年拆除改建后的現(xiàn)狀房屋，因2012年改建的現(xiàn)狀房屋沒(méi)有相應(yīng)的合法批建手續(xù)，故因轉(zhuǎn)租標(biāo)的物違法而致相應(yīng)的《房屋土地租賃轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效，無(wú)效合同自始無(wú)效，內(nèi)容全部無(wú)效。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　坐落于青浦區(qū)白某鎮(zhèn)鶴星村(即現(xiàn)青浦區(qū)白某鎮(zhèn)紀(jì)鶴公路XXX號(hào))原建筑面積1,648平方米的房地產(chǎn)登記權(quán)利人為上海白某星宸實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)星宸公司)，土地性質(zhì)為集體，土地總面積為5,631.29平方米，用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)建造于1986年，權(quán)利登記于1999年，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)青XXXXXXXXXX。
　　2012年，上海泰鶴五金裝潢廠(以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰鶴廠)在承租過(guò)程中，將上述1,648平方米建筑物進(jìn)行拆除和改建。
　　2014年6月25日，泰鶴廠(甲方)與葉某某(乙方)簽訂《房屋土地租賃轉(zhuǎn)讓合同》，約定：一、經(jīng)鶴聯(lián)村同意，甲方將坐落于鶴聯(lián)村小關(guān)橋地塊上的原星宸公司的閑置廠房出租給乙方作生產(chǎn)加工場(chǎng)所，該房地產(chǎn)證號(hào)地青字(1999)第003130，總占地面積5,631.29平方米，廠房面積1,648平方米，實(shí)際廠房使用面積按照本合同附件圖為準(zhǔn)，原廠房破舊不好使用，甲方于2012年元月改建如現(xiàn)狀：辦公室兩層鋼混結(jié)構(gòu)一棟，鋼架結(jié)構(gòu)廠房四棟及磚混結(jié)構(gòu)房含門(mén)衛(wèi)五間，配電柜各兩臺(tái)150KW，航吊兩臺(tái)。二、該廠房土地租賃期限為20年，自2014年5月1日至2034年4月底。三、租金從2014年5月1日起至2017年4月底為每年10萬(wàn)元整，從2017年5月1日起至2034年4月底的租金如因形式變化需要浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍不得超過(guò)原租金的30%，具體由乙方和鶴聯(lián)村雙方協(xié)商確定。四、根據(jù)合同確定的價(jià)格由乙方向鶴聯(lián)村每年付清。五、該土地上曾包括1,648平方米老廠房，但因過(guò)于陳舊無(wú)法使用，經(jīng)協(xié)商后拆除翻新擴(kuò)建，但為了確保村集體資產(chǎn)的增值、保值不流失，經(jīng)鶴聯(lián)村與乙方商量決定，對(duì)原有舊廠房進(jìn)行作價(jià)，經(jīng)原合同雙方協(xié)商一致確認(rèn)為250元/平方米的造價(jià)確定價(jià)值合計(jì)412,000元。六、合同期內(nèi)或合同到期后或出現(xiàn)拆遷等情況，由區(qū)政府認(rèn)可評(píng)估公司公平公正評(píng)估，協(xié)商將地上附著物及不動(dòng)產(chǎn)拆遷款全部歸乙方所有，拆遷款按照評(píng)估公司評(píng)估價(jià)計(jì)算，待乙方取得拆遷款后再向鶴聯(lián)村支付原1,648平方米老廠房造價(jià)款412,000元。十一、本合同由原承租方泰鶴廠與乙方協(xié)商一致，將承租人變更為葉某某，葉某某向泰鶴廠支付868萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓金，該轉(zhuǎn)讓金包括了本合同所涉土地的使用權(quán)及土地上所附房所有廠房及附屬設(shè)施。十二、因本合同所涉土地為鶴聯(lián)村所有，而使用人星宸公司變更為泰鶴廠又變更為葉某某，甲方保證在此土地上沒(méi)有債權(quán)債務(wù)糾紛，且鶴聯(lián)村應(yīng)對(duì)本合同所涉土地及廠房設(shè)施擔(dān)保沒(méi)有任何第三方對(duì)上述財(cái)產(chǎn)提出異議，并愿意承擔(dān)連帶違約責(zé)任。該份合同由甲方泰鶴廠與乙方葉某某簽章簽字，同時(shí)由鶴聯(lián)村簽章簽字，表示同意轉(zhuǎn)讓。
　　葉某某稱(chēng)簽訂上述合同后，其實(shí)際向泰鶴廠一次性支付了868萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并每年向鶴聯(lián)村支付10萬(wàn)元土地租金。
　　另查明，2017年3月，葉某某(乙方)與白某鎮(zhèn)土地減量化工作小組辦公室(甲方)簽訂《“198”建設(shè)用地減量化處置協(xié)議書(shū)》，就乙方位于青浦區(qū)白某鎮(zhèn)紀(jì)鶴公路XXX號(hào)房地產(chǎn)等資產(chǎn)及相關(guān)損失處置約定如下：根據(jù)上海同信土地房地產(chǎn)評(píng)估投資咨詢有限公司出具的評(píng)估建議書(shū)，地面資產(chǎn)處置總價(jià)為376.29萬(wàn)元(滬房地青字1999第003130號(hào)權(quán)證所載1,648平方米房屋建安重置現(xiàn)值1,796,000元，裝修496,500元，不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)1,272,700元，可搬遷設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)197,700元)；甲方根據(jù)白某鎮(zhèn)“198”區(qū)域工礦企業(yè)建設(shè)用地減量化的實(shí)施意見(jiàn)，撥付乙方處置資金376.29萬(wàn)元；乙方在2017年6月15日前清空交房。
　　同時(shí)，葉某某(乙方)與白某鎮(zhèn)土地減量化工作小組辦公室(甲方)另簽有《舊材料回購(gòu)協(xié)議書(shū)》一份，就乙方位于白某鎮(zhèn)紀(jì)鶴公路XXX號(hào)“198”建設(shè)用地面積9.05畝、違法建筑6,795.90平方米回購(gòu)處置約定如下：根據(jù)上海同信土地房地產(chǎn)評(píng)估投資咨詢有限公司出具的評(píng)估建議書(shū)，甲方撥付乙方處置費(fèi)414.15萬(wàn)元(其中：“198”建設(shè)用地舊材料回購(gòu)處置金236萬(wàn)元，綜合獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)45.25萬(wàn)元，速簽速搬獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)132.90萬(wàn)元)。
　　目前系爭(zhēng)土地上的房屋已經(jīng)全部被拆除，土地已騰空并返還給鶴聯(lián)村。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。葉某某與泰鶴廠及鶴聯(lián)村以書(shū)面《房屋土地租賃轉(zhuǎn)讓合同》的形式對(duì)土地租賃及地上建筑物等轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了約定，同時(shí)對(duì)原有舊廠房作價(jià)412,000元待葉某某取得拆遷款后支付鶴聯(lián)村作了明確約定，系各方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示。無(wú)論原合同所涉的土地租賃、建筑物轉(zhuǎn)讓等是否有效，現(xiàn)針對(duì)的原有證舊廠房葉某某已與相關(guān)部門(mén)簽訂減量化處置協(xié)議的方式取得相應(yīng)補(bǔ)償，針對(duì)無(wú)證建筑葉某某已與相關(guān)部門(mén)簽訂舊材料回購(gòu)協(xié)議的方式取得相應(yīng)的補(bǔ)償，可見(jiàn)原合同已經(jīng)事實(shí)上終止，原合同約定的原有舊廠房作價(jià)款支付的條件已客觀上成就，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，故葉某某理應(yīng)在取得相應(yīng)補(bǔ)償款后支付鶴聯(lián)村相應(yīng)的舊廠房作價(jià)款。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　被告葉某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告青浦區(qū)白某鎮(zhèn)鶴聯(lián)村村民委員會(huì)舊廠房作價(jià)款人民幣412,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣7,480元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣2,580元，均由被告葉某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書(shū)記員：胡春明