青岡縣張孝飛樓業(yè)主委員會
曹鳳春（黑龍江千葉律師事務(wù)所）
馬松山
張孝生
王洪亮（黑龍江青法律師事務(wù)所）
張孝飛
姜玉蘭（黑龍江維眾律師事務(wù)所）
趙芳俊

（2014）青法民初字第379號
原告青岡縣張孝飛樓業(yè)主委員會
負(fù)責(zé)人李培田，職務(wù)樓委會主任
委托代理人曹鳳春，黑龍江千葉律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬松山，業(yè)主委員會委員。
被告張孝生。
委托代理人王洪亮，黑龍江青法律師事務(wù)所律師。
第三人張孝飛，現(xiàn)住吉林省白城市。
委托代理人姜玉蘭，黑龍江維眾律師事務(wù)所律師。
第三人趙芳俊，現(xiàn)住青岡縣。
原告青岡縣張孝飛樓業(yè)主委員會與被告張孝生、第三人張孝飛、趙芳俊所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院2014年10月31日受理后，依法組成合議庭由審判員姜國福擔(dān)任審判長，代理審判員李穎、田志秋參加評議，于2015年3月26日、7月23日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告青岡縣張孝飛樓業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)人李培田委托代理人曹鳳春、馬松山，被告張孝生的委托代理人王洪亮，第三人張孝飛及其委托代理人姜玉蘭，第三人趙芳俊到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告青岡縣張孝飛樓業(yè)主委員會訴稱，本案訴爭的鍋爐房與張孝飛樓（張孝生集資樓）于2001年一并開發(fā)建設(shè)，此鍋爐房自2001年至2011年并網(wǎng)之前一直承擔(dān)小區(qū)的正常供熱，且該集資樓別無其他供暖設(shè)備。
2003年張孝生未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下，違法與張孝飛簽訂協(xié)議，將全體業(yè)主的鍋爐房私自轉(zhuǎn)讓給其弟張孝飛，2005年張孝飛以建休息室的名義對小區(qū)的鍋爐房北側(cè)進(jìn)行搭建。
2010年8月16日張孝飛與趙芳俊在未辦理任何不動產(chǎn)登記抵押手續(xù)的情況下，將鍋爐房私自抵押給趙芳俊。
2012年11月青岡法院作出（2012）青法執(zhí)字第232號裁定書，裁定鍋爐房歸趙芳俊所有，同年11月21日趙芳俊持裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書到青岡縣房地產(chǎn)管理處辦理了過戶手續(xù)。
因該執(zhí)行裁定書缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，2013年9月案外人張孝生集資樓委會對執(zhí)行裁定提出異議，并提交證據(jù)，異議成立，2013年1月10日青岡法院裁定，對爭議的鍋爐房予以查封。
2013年1月14日法院作出裁定中止對232號裁定的執(zhí)行。
2013年1月，趙芳俊起訴，要求確認(rèn)鍋爐房歸其所有，青岡法院作出判決駁回趙芳俊起訴，趙芳俊上訴后綏化中院撤銷原判，綏終字第367號裁定撤銷原判，發(fā)回重審。
2014年4月9日青岡法院作出（2014）靑法民初字第47號判決駁回趙芳俊的訴訟請求，趙芳俊上訴，綏化中院以（2014）綏民一終字第252號裁定撤銷原判駁回趙芳俊的上訴。
原告認(rèn)為，本案經(jīng)過多次審理，事實已經(jīng)非常明確，張孝生集資樓唯一取暖鍋爐房及搭建的休息室系該樓的附屬配套設(shè)施，這是無可爭議的事實，該鍋爐房依法應(yīng)當(dāng)屬于樓委會全體業(yè)主共有。
雖然被告張孝生與第三人趙芳俊認(rèn)為取得的房屋產(chǎn)權(quán)系二手房交易自王淑芳名下取得，但青岡縣房地產(chǎn)管理處為趙芳俊辦理產(chǎn)權(quán)交易前，對該鍋爐房沒有單獨辦理初始登記，也沒有明確所有權(quán)人，況且王淑芳對廂房車庫的登記時間在先，張孝生將鍋爐房抵頂給張孝飛的時間在后。
歷次審理中張孝生和趙芳俊均沒有提出證據(jù)證實王淑芳名下的254.4平方米車庫包括本案訴爭的54平方米鍋爐房。
綜上，原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯，請貴院依法公正裁決爭議的鍋爐房及休息室歸原告所有。
被告張孝生辯稱，第一、原告不具備主體資格，鍋爐房在張孝生集資樓內(nèi)，售樓合同是業(yè)主與張孝生簽訂的，主體應(yīng)是張孝生集資樓業(yè)主，依據(jù)物權(quán)法七十六條的規(guī)定，主張鍋爐房所有權(quán)屬有關(guān)共有的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主半數(shù)以上同意，還應(yīng)根據(jù)民事訴訟法第五十二條、第五十三條的規(guī)定，共同訴訟中應(yīng)推薦代表進(jìn)行訴訟，不應(yīng)以張孝飛樓委會為原告，原告沒有出具全體業(yè)主半數(shù)以上同意的證據(jù)，不能代表全體業(yè)主的意愿，建議法庭駁回原告的訴訟請求。
第二、原告訴狀中陳述與趙芳俊爭取鍋爐房所有權(quán)的訴訟，明知該案發(fā)回重審，經(jīng)過中院終審裁定，已確認(rèn)該鍋爐房產(chǎn)權(quán)已執(zhí)行完畢歸趙芳俊所有，無需實體判決，所以駁回趙芳俊起訴。
第三、業(yè)主購買樓房的面積不包括鍋爐房，鍋爐房原始產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
理由是:1、從該樓規(guī)劃圖中可以看出，規(guī)劃面積是848平方米，僅為主樓面積，不包括鍋爐房及廂房。
2、規(guī)劃建樓時該樓是否集體供熱沒有確定，而且售樓時是按合同預(yù)售，廂房及鍋爐房尚未建造，業(yè)主所購買的僅為主樓。
3、從售樓合同看，業(yè)主的樓房實際面積大于合同面積，購買樓房的面積不包括廂房及鍋爐房。
第四、涉案房屋是廂房的組成部分，開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了王淑芳，廂房及鍋爐房各門沒有單獨房照，王淑芳與趙芳俊的房照上的地號相一致能證實上述事實。
綜上，本案爭議的鍋爐房及休息室不在業(yè)主房屋公攤面積內(nèi)，該鍋爐房的產(chǎn)權(quán)目前屬于趙芳俊所有，請法庭駁回原告的訴訟請求。
第三人張孝飛述稱，開發(fā)商賣樓是有合同的，樓委會什么時間成立的不知道，業(yè)主現(xiàn)在有意見應(yīng)拿出買樓合同，建樓當(dāng)時沒有建鍋爐房，因為不知道縣里是否集體供熱，八月份才開始把車庫改成鍋爐房，我們供暖，向業(yè)主收取暖費，業(yè)主買樓簽訂的合同面積與規(guī)劃的圖紙是相符的，如果鍋爐房是業(yè)主的，當(dāng)時可建大一點的，不可能建成車庫，現(xiàn)在還有沒賣出去的車庫。
該樓的業(yè)主已換了很多，現(xiàn)在換的業(yè)主根本不清楚上述事實。
原告訴請無事實依據(jù)和法律依據(jù)，鍋爐房是開發(fā)商張孝生建造，由其所有，其有權(quán)利將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給張孝飛，張孝飛是依法取得所有權(quán)，包括鍋爐房，且已過戶在張孝飛妻子王淑芳名下，張孝飛有權(quán)轉(zhuǎn)讓給趙芳俊。
2005年建的休息室，已賣給趙芳俊，與業(yè)主無關(guān)。
原告沒有證據(jù)證實訴爭鍋爐房及休息室所有權(quán)是全體業(yè)主的，請法庭駁回原告的訴訟請求。
第三人趙芳俊述稱，原告無權(quán)對我的房屋主張權(quán)利，我是合法取得訴爭房屋，我與王淑芳的房產(chǎn)證是同一個丘地號，原始產(chǎn)權(quán)是王淑芳的，過戶時交了二手房契稅。
綏化中院第252號判決書，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是趙芳俊的。
所謂的休息室實際也是張孝飛蓋的車庫，已經(jīng)賣給我了，登記在我的名下，與業(yè)主無關(guān)。
所以應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
本院認(rèn)為，本案爭議的焦點是訴爭房屋所有權(quán)問題。
從法律規(guī)定上看，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，不動產(chǎn)未登記的不產(chǎn)生物權(quán)效力。
從原告和被告提供的證據(jù)上看，原告和被告提供的測繪圖面積306.6平方米，被告提供的登記面積254.4平方米，不一致，王淑芳的房屋產(chǎn)權(quán)證書登記面積254.4平方米，開發(fā)建設(shè)規(guī)劃圖主樓規(guī)劃面積848平方米，上述證據(jù)對鍋爐房的權(quán)屬不具有證明力，均未證實爭議的房屋為鍋爐房進(jìn)行單獨的產(chǎn)權(quán)登記，只能說明該房屋為第三人張孝飛建設(shè)，不在規(guī)劃建設(shè)范疇內(nèi)。
張孝飛利用該鍋爐房為業(yè)主供暖，收取供暖費。
本案經(jīng)評審委員會討論，審判委員會討論意見:第一，關(guān)于張孝飛樓業(yè)主委員會主體資格的問題。
就本案來講，張孝飛樓業(yè)主委員會也是經(jīng)過相關(guān)部門成立的組織，有公章備案，業(yè)主委員會的宗旨就是代表業(yè)主，維護(hù)業(yè)主權(quán)利，所以原告有訴訟的主體資格。
第二，中院的裁定表述是該鍋爐房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)執(zhí)行完畢歸趙芳俊所有，并不是判決這個鍋爐房歸趙芳俊所有。
第三，買房時買的是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，使用權(quán)包括通風(fēng)權(quán)、入戶權(quán)和采取供暖的權(quán)利，購買房屋的價款中應(yīng)當(dāng)包括享受正常供暖的權(quán)利，享受供熱的權(quán)利有兩種東西來實現(xiàn)，第一種就是供熱的相關(guān)設(shè)施，第二就是供熱所需的燃料，供熱的設(shè)施是實現(xiàn)供暖的必須的一個附件，鍋爐房和供熱管道等都是為了實現(xiàn)供熱的權(quán)利，是必要要件。
所以自然就包含在保障實現(xiàn)這些權(quán)利的價款中。
第四，這些建筑圖紙只能證明主樓的建筑面積和規(guī)劃時間，所以根據(jù)圖紙并不能說明鍋爐房的產(chǎn)權(quán)歸屬。
綜合以上事實，從交易的公平性上看，鍋爐房應(yīng)當(dāng)屬于該樓的附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主共同所有的財產(chǎn)。
休息室是2005年張孝飛建造的車庫，與鍋爐房不是同一年建造，2006年已賣給趙芳俊，房屋所有權(quán)已登記在趙芳俊名下，原告的該項訴訟請求無證據(jù)證實，不予支持。
依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條 ?、第七十三條 ?，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下:
一、座落于青岡縣張孝飛樓南側(cè)院內(nèi)東南角位置的鍋爐房54平方米歸全體業(yè)主共同所有。
二、駁回原告張孝飛樓業(yè)主委員會要求休息室歸其所有的訴訟請求。
案件受理費100元，由被告張孝生、第三人張孝飛、趙芳俊負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級人民法院。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點是訴爭房屋所有權(quán)問題。
從法律規(guī)定上看，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，不動產(chǎn)未登記的不產(chǎn)生物權(quán)效力。
從原告和被告提供的證據(jù)上看，原告和被告提供的測繪圖面積306.6平方米，被告提供的登記面積254.4平方米，不一致，王淑芳的房屋產(chǎn)權(quán)證書登記面積254.4平方米，開發(fā)建設(shè)規(guī)劃圖主樓規(guī)劃面積848平方米，上述證據(jù)對鍋爐房的權(quán)屬不具有證明力，均未證實爭議的房屋為鍋爐房進(jìn)行單獨的產(chǎn)權(quán)登記，只能說明該房屋為第三人張孝飛建設(shè)，不在規(guī)劃建設(shè)范疇內(nèi)。
張孝飛利用該鍋爐房為業(yè)主供暖，收取供暖費。
本案經(jīng)評審委員會討論，審判委員會討論意見:第一，關(guān)于張孝飛樓業(yè)主委員會主體資格的問題。
就本案來講，張孝飛樓業(yè)主委員會也是經(jīng)過相關(guān)部門成立的組織，有公章備案，業(yè)主委員會的宗旨就是代表業(yè)主，維護(hù)業(yè)主權(quán)利，所以原告有訴訟的主體資格。
第二，中院的裁定表述是該鍋爐房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)執(zhí)行完畢歸趙芳俊所有，并不是判決這個鍋爐房歸趙芳俊所有。
第三，買房時買的是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，使用權(quán)包括通風(fēng)權(quán)、入戶權(quán)和采取供暖的權(quán)利，購買房屋的價款中應(yīng)當(dāng)包括享受正常供暖的權(quán)利，享受供熱的權(quán)利有兩種東西來實現(xiàn)，第一種就是供熱的相關(guān)設(shè)施，第二就是供熱所需的燃料，供熱的設(shè)施是實現(xiàn)供暖的必須的一個附件，鍋爐房和供熱管道等都是為了實現(xiàn)供熱的權(quán)利，是必要要件。
所以自然就包含在保障實現(xiàn)這些權(quán)利的價款中。
第四，這些建筑圖紙只能證明主樓的建筑面積和規(guī)劃時間，所以根據(jù)圖紙并不能說明鍋爐房的產(chǎn)權(quán)歸屬。
綜合以上事實，從交易的公平性上看，鍋爐房應(yīng)當(dāng)屬于該樓的附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主共同所有的財產(chǎn)。
休息室是2005年張孝飛建造的車庫，與鍋爐房不是同一年建造，2006年已賣給趙芳俊，房屋所有權(quán)已登記在趙芳俊名下，原告的該項訴訟請求無證據(jù)證實，不予支持。

依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條 ?、第七十三條 ?，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下:
一、座落于青岡縣張孝飛樓南側(cè)院內(nèi)東南角位置的鍋爐房54平方米歸全體業(yè)主共同所有。
二、駁回原告張孝飛樓業(yè)主委員會要求休息室歸其所有的訴訟請求。
案件受理費100元，由被告張孝生、第三人張孝飛、趙芳俊負(fù)擔(dān)。

審判長：姜國福

書記員：孟婷