霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會
張輝（河北賈俊清律師事務(wù)所）
王金庫
王淑梅（河北霸州法律援助中心）

原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會。住所地，霸州市城區(qū)辦事處迎某某。
法定代表人朱建成，該村委會主任。
委托代理人張輝，河北賈俊清律師事務(wù)所律師。
被告王金庫。
委托代理人王淑梅，霸州市法律援助中心律師。
原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會與被告王金庫房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年8月17日立案受理。因雙方自行協(xié)商原告申請中止審理，協(xié)商未果于2013年1月15日恢復(fù)審理。后由審判員趙碧濤、任建勛、李伯旺組成合議庭公開開庭進行了審理。原告委托代理人張輝，被告王金庫及委托代理人王淑梅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告的質(zhì)證意見為，對證1的真實性無異議，證2、證3為復(fù)印件，不能作為證據(jù)使用。
被告為支持其抗辯，向本院提供了如下證據(jù):
1、2011年4月19日的收據(jù)一份。內(nèi)容為，今收到王金庫交來2010年房租20000元，收款人劉德花，蓋有原告財務(wù)專用章。
2、2013年1月12日劉永和書面證明一份。內(nèi)容為，王金庫自1993年7月1日開始租用迎某某大隊樓房用至2000年8月30日，都是每年按年交大隊5萬元租金計算，后因房屋與別人相比收的較高，2001年至2005年改為年租金25000元，后到2006年房租調(diào)整，又將房租改為年租金20000元（包括2001年-2006年）。
照片10張。證明原告在被告承租的房頂上施工，造成房屋漏水，要求參照上年度的租金20000元賠償損失。
霸私字第3031號《房屋所有權(quán)證》1份。證明王福生租用的房屋不在本案爭議房屋之內(nèi)。
原告的質(zhì)證意見為，對證1的真實性無異議；對證2，證人應(yīng)出庭作證；對證3，照片不能證明施工人，協(xié)議約定了維修由被告承擔(dān)。證4、屬于復(fù)印件沒有公章，不能證明是房管局所出，與本案無關(guān)聯(lián)性。
本院調(diào)取的證據(jù):原告報帳員劉德花的書面證明1份。內(nèi)容為，王金庫2011年4月19日交房租2萬元是2010年應(yīng)交24920元，是劉永和交給我，當(dāng)時和郭書記說好的，先收2萬元，下欠4920元，劉德花至今是迎某某的報賬員。
原告質(zhì)證無意見，合法有效，與原告主張一致，被告質(zhì)證意見，證明我方2010年8月1日到2011年7月31日期間房租已經(jīng)交納，2萬元是經(jīng)雙方協(xié)商一致的，證明被告沒有違約。
通過當(dāng)事人提供的證據(jù)及當(dāng)庭陳述，查明以下案件事實:
2010年7月31日，原、被告簽訂了《租房協(xié)議》。約定被告租用原告所有的位于新華路西側(cè)三層樓房及院落，年租金34405元，（被告）連續(xù)兩個月不交租金原告有權(quán)收回該房，以后租金隨市場價格增減為宜。被告負責(zé)管理維修，租期暫定10年，租用期間，被告不得轉(zhuǎn)讓。合同簽訂前被告即租用了該房屋。2011年4月19日被告交付了2010年租金20000元。
自合同簽訂之日至2014年1月31日被告拖欠原告租金100348元。
原告提供了被告與案外人王福生于2007年8月27日簽訂的《租房協(xié)議》及惠麗華的書面證明用以證明被告轉(zhuǎn)租事實。
本院認為，原被告雙方簽訂的《租房協(xié)議》是雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，受法律保護，雙方應(yīng)全面如約履行合同義務(wù)。原告在合同簽訂前就交付了房屋，履行了合同義務(wù)，無其他違約行為。被告在合同簽訂后于2011年4月19日交付租金20000元，收據(jù)中寫明2010年房租。按合同約定的年租金34405元，租金可以隨市場價格增加減少，雙方協(xié)議未約定租金的交付期限，《中華人民共和國合同法》第二百二十六條 ?規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金，對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 ?的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付…………”。據(jù)此，可以認定，承租方應(yīng)在每年8月1日前交付上一租賃年度租金即不構(gòu)成違約。雙方《租房協(xié)議》約定，“連續(xù)兩個月不交租金甲方有權(quán)將此房收回?！彪m屬于約定解除的條件，但約定不明?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（三）當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”是法律規(guī)定的解除條件之一，承租方即被告第二租賃年應(yīng)交租金的時間為2012年7月31日前，被告雖未交付房租，原告即于2012年8月17日起訴，但未提供催告及被告在合理期限內(nèi)未履行的證據(jù)，也不符合法定解除的條件。關(guān)于原告主張被告未經(jīng)原告同意轉(zhuǎn)租房屋，原告提供的轉(zhuǎn)租協(xié)議系2007年8月27日與案外人簽訂，而原、被告簽訂的《租房協(xié)議》系2010年7月31日，即使被告存在轉(zhuǎn)租行為，也應(yīng)推定原告認可。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租無效的，人民法院不予支持”。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告王金庫于本判決生效后十日內(nèi)支付原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會租金100348元（已算至2014年1月31日）
二、被告王金庫于每年7月31日前支付原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會上一租賃期的約定租金。
三、駁回原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會解除《租房協(xié)議》的訴訟請求。
案件受理費2307元，被告王金庫承擔(dān)2207元（限于判決生效后七日內(nèi)交納），原告霸州市迎某某村民委員會承擔(dān)100元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，同時交納上訴費2307元，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。逾期七日不交納上訴費，視為放棄上訴請求。

本院認為，原被告雙方簽訂的《租房協(xié)議》是雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，受法律保護，雙方應(yīng)全面如約履行合同義務(wù)。原告在合同簽訂前就交付了房屋，履行了合同義務(wù)，無其他違約行為。被告在合同簽訂后于2011年4月19日交付租金20000元，收據(jù)中寫明2010年房租。按合同約定的年租金34405元，租金可以隨市場價格增加減少，雙方協(xié)議未約定租金的交付期限，《中華人民共和國合同法》第二百二十六條 ?規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金，對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 ?的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付…………”。據(jù)此，可以認定，承租方應(yīng)在每年8月1日前交付上一租賃年度租金即不構(gòu)成違約。雙方《租房協(xié)議》約定，“連續(xù)兩個月不交租金甲方有權(quán)將此房收回?！彪m屬于約定解除的條件，但約定不明?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（三）當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”是法律規(guī)定的解除條件之一，承租方即被告第二租賃年應(yīng)交租金的時間為2012年7月31日前，被告雖未交付房租，原告即于2012年8月17日起訴，但未提供催告及被告在合理期限內(nèi)未履行的證據(jù)，也不符合法定解除的條件。關(guān)于原告主張被告未經(jīng)原告同意轉(zhuǎn)租房屋，原告提供的轉(zhuǎn)租協(xié)議系2007年8月27日與案外人簽訂，而原、被告簽訂的《租房協(xié)議》系2010年7月31日，即使被告存在轉(zhuǎn)租行為，也應(yīng)推定原告認可。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租無效的，人民法院不予支持”。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告王金庫于本判決生效后十日內(nèi)支付原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會租金100348元（已算至2014年1月31日）
二、被告王金庫于每年7月31日前支付原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會上一租賃期的約定租金。
三、駁回原告霸州市城區(qū)辦事處迎某某村民委員會解除《租房協(xié)議》的訴訟請求。
案件受理費2307元，被告王金庫承擔(dān)2207元（限于判決生效后七日內(nèi)交納），原告霸州市迎某某村民委員會承擔(dān)100元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：趙碧濤
審判員：任建勛
審判員：李伯旺

書記員：包振忠