上訴人（原審被告）：集賢新四海商貿(mào)有限公司，住所地集賢縣福利鎮(zhèn)雙福路新四海商廈。法定代表人：張少斌，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：王龍江，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：慕歌，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：佳木斯麥某某餐飲有限公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)東區(qū)中山街中段華聯(lián)商廈一樓。法定代表人：董鳳琴，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：吳春朋，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。原審第三人：肖偉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地伊春市烏馬河區(qū)。原審第三人：張闖，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省電視臺(tái)職工，戶籍地集賢縣。原審第三人：林喜春，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地寶清縣。原審第三人：陸運(yùn)寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，戶籍地集賢縣，現(xiàn)住集賢縣。

上訴人新四海公司的上訴請(qǐng)求：1.撤銷集賢縣人民法院(2017)黑0521民初2618號(hào)民事判決，改判駁回被上訴人的一審訴訟請(qǐng)求；2.由被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.一審法院認(rèn)定雙方存在10年期限的租賃合同時(shí)錯(cuò)誤的。首先，上訴人無(wú)權(quán)簽訂租賃期限為10年的租賃合同；其次，雖然上訴人持有的合同是經(jīng)過(guò)串頁(yè)的6年期限的租賃合同，但當(dāng)時(shí)是經(jīng)過(guò)雙方認(rèn)可的，被上訴人起草了10年期限的租賃合同到上訴人處要求簽訂，上訴人沒(méi)有同意，就在上訴人單位對(duì)合同的第一頁(yè)租賃期限進(jìn)行了改正，重新打印第一頁(yè)，雙方僅在第二頁(yè)簽字蓋章，被上訴人手中的第一頁(yè)沒(méi)有收回；再次，當(dāng)時(shí)雙方簽訂三份6年期限的租賃合同，四海商廈的開(kāi)發(fā)單位也留存一份，與上訴人持有的租賃合同時(shí)一致的，上訴人可在二審提供證據(jù)證明雙方當(dāng)時(shí)簽訂合同的過(guò)程及租賃期限為6年。2.一審判決對(duì)租金損失數(shù)額的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。一審判決認(rèn)為上訴人與第三人之間兩份租賃合同中租金的差額屬于可預(yù)見(jiàn)損失，故這兩份合同中的差價(jià)，可視為被上訴人的租金損失是錯(cuò)誤的。如果認(rèn)定上訴人有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)予賠償，也不能據(jù)此數(shù)額予以賠償，應(yīng)以同時(shí)期同地段租賃市場(chǎng)的平均價(jià)格計(jì)算。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。1.一審判決依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，既支持被上訴人關(guān)于違約金20萬(wàn)元的請(qǐng)求，同時(shí)又判決上訴人賠償差價(jià)損失是錯(cuò)誤的。上訴人認(rèn)為二者不能并用，在違約金不能足以彌補(bǔ)損失時(shí)，才能判決違約方賠償損失，也就是說(shuō)在支持違約金后，應(yīng)從損失中扣除違約金，二者并用，加重了上訴人賠償責(zé)任，一方違約應(yīng)當(dāng)以彌補(bǔ)對(duì)方損失為限，不能因此由守約方獲利。2.按被上訴人持有的10年期限的租賃合同，雙方已經(jīng)履行了6年，一審判決卻按合同約定支持了全額違約金20萬(wàn)元，顯示公平。即使應(yīng)支付違約金，也應(yīng)按未履行期間應(yīng)分?jǐn)偟倪`約金計(jì)算比較公平，即每年2萬(wàn)元，剩余租期為4年，違約金應(yīng)為8萬(wàn)元。被上訴人麥某某公司辯稱，一、原審判決認(rèn)定租賃期限為10年，系根據(jù)雙方的舉證和質(zhì)證情況，經(jīng)過(guò)法庭的調(diào)查結(jié)合司法鑒定能夠確認(rèn)，被上訴人所主張的案涉租賃合同為10年，事實(shí)充分，原審判決對(duì)此認(rèn)定正確；二、原審判決對(duì)于租金損失的數(shù)額根據(jù)被上訴人舉示的已經(jīng)交付租金的證據(jù)，結(jié)合合同約定而做出認(rèn)定和判決事實(shí)充分；三、根據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，被上訴人作為守約方有權(quán)要求上訴人作為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的同時(shí)，并有權(quán)其賠償損失，因此原審判決不存在適用法律的錯(cuò)誤；四、雙方所簽署的10年期租賃合同不論履行了幾年，違約條款包括違約方承擔(dān)違約責(zé)任均沒(méi)有聯(lián)系，上訴人自行按照年限而計(jì)算的違約金非配數(shù)額沒(méi)有任何依據(jù)，綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原審判決，駁回上訴。第三人肖偉、張闖、林喜春、陸運(yùn)寶經(jīng)傳票傳喚未到庭應(yīng)訴，也未提交任何答辯意見(jiàn)及證據(jù)材料。麥某某公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令雙方繼續(xù)履行合同；2、判令被告賠償20萬(wàn)元違約金；3、判令被告歸還由于違約造成的四年租賃差價(jià)款97.98萬(wàn)元及銀行利息；4、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。麥某某公司于2018年3月12日向一審法院提交書(shū)面申請(qǐng)撤回訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：集賢縣新四海商廈為恒安隆達(dá)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，新四海公司經(jīng)恒安隆達(dá)公司許可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、管理該商廈。2009年12月25日，原、被告簽訂《場(chǎng)地租賃合同》，約定由麥某某公司自2015年12月15日起承租涉案場(chǎng)地（共計(jì)353.74平方米）作為經(jīng)營(yíng)連鎖快餐的場(chǎng)所；2009年12月15日至2012年12月14日租金為每年35萬(wàn)元（包括取暖費(fèi)），自2013年12月15日起租金以35萬(wàn)元基礎(chǔ)每年遞增8%，遞增至45萬(wàn)元止（即第七年至第十年每年租金45萬(wàn)元）；租金按季度交付；如一方違約，則違約方應(yīng)給付對(duì)方違約金20萬(wàn)元。合同簽訂后雙方均一直按約履行。2009年，第三人肖偉、林喜春、張闖購(gòu)買(mǎi)了涉案場(chǎng)地中的216.09平方米。其中肖偉所有的部分面積為一樓的41.64平方米，該部分于2010年5月28日辦理的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在肖偉的前夫張振生名下，2011年二人經(jīng)一審法院調(diào)解離婚（2011年集民初字第165號(hào)案件），離婚時(shí)約定將該部分所有權(quán)分配給肖偉；林喜春的面積為一樓的87.3平方米（有共有人為王作英），于2010年5月28日辦理的產(chǎn)權(quán)證；張闖名下的部分面積為二樓的87.15平方米，于2011年8月11日辦理的產(chǎn)權(quán)證。2009年11月22日，肖偉、林喜春、張闖三人委托王作英與新四海公司簽訂了房屋租賃合同，將三人所有的面積為216.09平方米的場(chǎng)地出租給了新四海公司，約定第一年租金為45萬(wàn)元，之后每年遞增5%，第六年租金為57.42萬(wàn)元，且三人同意新四海公司轉(zhuǎn)租給麥某某公司。2015年6月1日，第三人張闖給麥某某公司發(fā)出書(shū)面函，提出其名下的部分涉案場(chǎng)地是其于2009年11月22日租賃給新四海公司后，由新四海公司轉(zhuǎn)租給麥某某公司的，該合同期限為6年，于2015年12月31日到期，如麥某某公司繼續(xù)租賃涉案場(chǎng)地，則要與張闖另行簽訂租賃合同。2015年6月2日，麥某某公司就張闖要求向新四海公司發(fā)函提出質(zhì)疑。2015年8月31日，新四海公司就麥某某公司的質(zhì)疑書(shū)面回復(fù)稱，其與麥某某公司簽訂的租賃合同租賃期限為6年，于2015年12月14日到期。2015年8月4日，肖偉、林喜春、張闖三人以張闖的名義與麥某某公司就三人所有的共216.09平方米產(chǎn)權(quán)面積簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為8年，自2016年1月1日至2023年12月31日；租金2016年為61萬(wàn)元，之后以61萬(wàn)為基數(shù)，每年遞增5%，最高到73萬(wàn)元為止。2015年11月17日，麥某某公司提起本案訴訟。2015年12月，第三人陸運(yùn)寶自恒安隆達(dá)公司處以抵頂欠款的形式獲得了涉案場(chǎng)地中二樓的137.65平方米面積，于2016年3月28日辦理的產(chǎn)權(quán)登記。陸運(yùn)寶至今未就上述面積獲得任何租金。2015年12月29日，麥某某公司申請(qǐng)對(duì)新四海公司提供的6年期《場(chǎng)地租賃合同》中的第一頁(yè)是否經(jīng)過(guò)換頁(yè)進(jìn)行司法鑒定。2016年5月19日，司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心作出司鑒中心[2016]技鑒字第241號(hào)鑒定意見(jiàn)書(shū)。鑒定意見(jiàn)書(shū)認(rèn)為新四海公司提供的6年期《場(chǎng)地租賃合同》的兩頁(yè)上的裝訂痕跡、紙張、印文轉(zhuǎn)印痕跡、打印體文字排版和墨跡分布等均不相符，故評(píng)定該份合同的第一頁(yè)是經(jīng)過(guò)換頁(yè)的。一審法院認(rèn)為，原、被告之間的租賃合同真實(shí)、合法、有效。雙方應(yīng)按合同約定履行各自的全部義務(wù)。雙方對(duì)合同履行期限存在爭(zhēng)議。原告麥某某公司堅(jiān)稱雙方之間的租賃期限應(yīng)當(dāng)為10年，提供原始合同予以證實(shí)。被告新四海公司主張?jiān)贤瑪M定為10年，后經(jīng)雙方協(xié)商一致后換頁(yè)更改為6年，但未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)。根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的證據(jù)規(guī)則，原、被告之間的租賃期限應(yīng)當(dāng)確定為10年?，F(xiàn)雙方已經(jīng)履行了6年，剩余4年因新四海公司單方面終止合同，已無(wú)法繼續(xù)履行，新四海公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定“如一方違約，則違約方給付對(duì)方違約金20萬(wàn)元?！痹撨`約金的約定，不以守約方是否有損害為前提，其性質(zhì)屬懲罰性違約金，符合法律規(guī)定，故麥某某公司要求新四海公司支付20萬(wàn)元違約金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。因支付懲罰性違約金不以損害為前提，麥某某公司因新四海公司的違約行為如有其他損害，可以要求損害賠償。新四海公司與麥某某公司簽訂的租賃合同約定的租金低于新四海公司與肖偉等實(shí)際所有人簽訂的租賃合同約定的租金，即合同簽訂之初新四海公司就明知麥某某公司如與房屋所有權(quán)人直接簽訂合同會(huì)比與新四海公司簽訂合同多付租金?，F(xiàn)新四海公司違約終止與麥某某公司之間的租賃合同，麥某某公司與房屋所有權(quán)人直接簽訂合同多支付的租金數(shù)額損失，新四海公司應(yīng)予賠償。但在數(shù)額計(jì)算上，麥某某公司與房屋所有權(quán)人現(xiàn)在達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容為新四海公司不可預(yù)見(jiàn)，而當(dāng)初新四海公司與麥某某公司之間、新四海公司與房屋所有權(quán)人之間兩份租賃合同中租金的差異屬可預(yù)見(jiàn)損失，故這兩份租賃合同中的差價(jià)，可視為麥某某公司的租金損失。在麥某某公司與新四海公司簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》中約定了第七到十年的租金為每年45萬(wàn)元，新四海與肖偉等實(shí)際所有人之間簽訂的租賃合同是六年期，沒(méi)有關(guān)于第六年以后的約定，故沒(méi)有約定的部分可以參照租金最高的第六年計(jì)算，即每年57.42萬(wàn)元，那么麥某某公司的租金損失可計(jì)算為(57.42萬(wàn)元-45萬(wàn)元)*4年=49.68萬(wàn)元；麥某某公司要求對(duì)租金損失計(jì)付利息，因雙方無(wú)此約定，又無(wú)法律依據(jù)，故不予支持；因麥某某公司于2018年3月12日向本院提交書(shū)面申請(qǐng)撤回訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)“判令雙方繼續(xù)履行合同”，故該訴訟請(qǐng)求，不予處理。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條、第二百二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、被告集賢新四海商貿(mào)有限公司支付原告佳木斯麥某某餐飲有限公司違約金20萬(wàn)元；二、被告集賢新四海商貿(mào)有限公司賠償原告佳木斯麥某某餐飲有限公司租金損失49.68萬(wàn)元；以上兩款合計(jì)69.68萬(wàn)元，于本判決生效后十五日內(nèi)給付；三、駁回原告佳木斯麥某某餐飲有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)15418元（原告已預(yù)交），由原告佳木斯麥某某餐飲有限公司承擔(dān)5418元，被告集賢新四海商貿(mào)有限公司承擔(dān)1萬(wàn)元。二審期間，上訴人與被上訴人均未提交新證據(jù)。二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
上訴人集賢新四海商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新四海公司）因與被上訴人佳木斯麥某某餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱麥某某公司）租賃合同糾紛一案，不服集賢縣人民法院(2017)黑0521民初2618號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月22日立案后，依法組成合議庭，于2018年6月14日開(kāi)庭審理了此案。上訴人新四海公司的委托訴訟代理人王龍江、慕歌，被上訴人麥某某公司的委托訴訟代理人吳春朋到庭參加訴訟。第三人肖偉、張闖、林喜春、陸運(yùn)寶經(jīng)法庭合法傳票傳喚未到庭應(yīng)訴，也未委托訴訟代理人參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。上訴人的上訴主張認(rèn)為與被上訴人簽訂的租賃合同約定的租賃期限為6年，而非10年，應(yīng)當(dāng)向法院舉證證明。一、二審期間上訴人均未向法庭舉示證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)其不利的法律后果。另外，被上訴人申請(qǐng)鑒定中心作出的【2016】技鑒字241號(hào)鑒定意見(jiàn)，能夠與被上訴人的訴訟主張相互印證，對(duì)雙方持有爭(zhēng)議的租賃期限，原審法院確認(rèn)租賃期限為10年并無(wú)不當(dāng)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。上訴人與被上訴人在租賃合同中約定，一方違約，違約方給付對(duì)方違約金20萬(wàn)元，故被上訴人主張違約金符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。合同約定一方違約，違約方賠償另一方違約金而非實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，故被上訴人主張第六年至第十年租金差價(jià)損失與合同約定不符，其主張不應(yīng)得到支持，一審判決給付租金損失不當(dāng)，二審予以糾正。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持集賢縣人民法院(2017)黑0521民初2618號(hào)民事判決第一項(xiàng)“被告集賢新四海商貿(mào)有限公司支付原告佳木斯麥某某餐飲有限公司違約金20萬(wàn)元”；二、維持集賢縣人民法院(2017)黑0521民初2618號(hào)民事判決第三項(xiàng)“駁回原告佳木斯麥某某餐飲有限公司的其他訴訟請(qǐng)求”；三、撤銷集賢縣人民法院(2017)黑0521民初2618號(hào)民事判決第二項(xiàng)“被告集賢新四海商貿(mào)有限公司賠償原告佳木斯麥某某餐飲有限公司租金損失49.68萬(wàn)元；以上兩款合計(jì)69.68萬(wàn)元，于本判決生效后十五日內(nèi)給付”。一審案件受理費(fèi)15418元，由上訴人集賢新四海商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)2621元，被上訴人佳木斯麥某某餐飲有限公司負(fù)擔(dān)12797元；二審案件受理費(fèi)15418元，由上訴人集賢新四海商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)2621元，被上訴人佳木斯麥某某餐飲有限公司負(fù)擔(dān)12797元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王永春
審判員　　于靜哲
審判員　　李　曌

書(shū)記員：樊蕾