原告：雅某電子(上海)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：胡美慧，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：葉楊斌，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：類興朋，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海峰騰廣告有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：劉興光，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：周成松，上海以恒律師事務(wù)所律師。
　　原告雅某電子(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雅某公司”)訴被告上海峰騰廣告有限公司(以下簡(jiǎn)稱“峰騰公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案于2019年11月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理，原告的委托訴訟代理人葉楊斌、被告的法定代表人劉興光及委托訴訟代理人周成松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告雅某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告之間于2018年8月13日簽訂的《廠房租賃協(xié)議》已經(jīng)于2018年12月31日終止；2、判令被告立即從上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號(hào)廠房搬離；3、判令被告向原告支付房屋使用費(fèi)(按照月租金人民幣(以下幣種均同)85,426元的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年8月1日起至實(shí)際搬離之日)。事實(shí)和理由：2018年8月13日，原被告就上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號(hào)廠房租賃事宜簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定租賃期限自2018年8月1日至2018年12月31日，租賃期滿，被告需延長(zhǎng)租賃期限，須提前一個(gè)半月向原告提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)原被告協(xié)商一致后方可繼續(xù)；被告負(fù)責(zé)廠區(qū)范圍內(nèi)水、電、通訊等設(shè)施的全部費(fèi)用；租賃到期歸還給甲方的廠房必須完好無(wú)損，如遇損壞或拆除設(shè)備過(guò)程中造成所租賃廠房破損，乙方必須修復(fù)。租賃協(xié)議到期后，原被告未就廠房續(xù)租事宜達(dá)成一致，雙方未續(xù)簽書(shū)面合同。嗣后，原告多次要求被告搬離，但被告拒絕。2019年6月12日，原告向被告發(fā)函要求搬離，被告于2019年6月17日回函，仍拒絕搬離。2019年6月21日，原告向被告出具律師函，再次要求被告搬離并支付拖欠費(fèi)用，但被告仍未搬離，因此原告訴至法院要求判如所請(qǐng)。
　　被告峰騰公司辯稱，不同意原告訴請(qǐng)。原告訴請(qǐng)的2018年的房屋租賃協(xié)議到期了，但雙方的租賃關(guān)系并未終止，雙方協(xié)商一致由被告繼續(xù)承租房屋，至2022年5月31日屆滿，故不同意搬離。本來(lái)被告租金已經(jīng)支付至2019年12月31日，但是原告又將被告已付的2019年8月1日至2019年12月31日期間的租金和土地稅、房產(chǎn)稅共計(jì)46萬(wàn)余元退回了被告，被告還是同意支付之后的租金，只是原告將其退回了。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明，位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號(hào)房屋的權(quán)利人為原告。
　　2016年3月16日，原告(甲方、出租方)與被告(乙方、承租方)簽訂廠房租賃協(xié)議，約定乙方向甲方租賃位于華徐公路XXX弄XXX號(hào)的廠房1幢(主車(chē)間約1,434平方米、辦公樓及宿舍約565平方米、1棟輔助房約210平方米、門(mén)衛(wèi)間約20平方米、廁所約15平方米)，總占地面積3,200平方米、建筑面積約2,244平方米，租賃年限為6年，自2016年6月1日至2022年5月31日止，第一、二年每年租金982,872元，第三、四年每年租金1,032,015元，第五、六年每年租金1,083,616元，保證金100,000元，土地使用稅每年20,000元，先付后用。
　　2018年因被告延遲支付租金，原被告雙方于2018年8月13日就系爭(zhēng)廠房重新簽訂廠房租賃協(xié)議，內(nèi)容為“鑒于：一、甲乙雙方于2016年3月16日簽訂的廠房租賃協(xié)議已經(jīng)于2018年7月31日解除。二、乙方于2018年8月5日通過(guò)劉興光(乙方法定代表人)個(gè)人賬戶匯款給甲方537,432.04元，系交納2018年7月份租金和2018年8-12月份的房屋使用費(fèi)512,558.25元，以及之前拖欠的水電費(fèi)24,873.79元。三、甲乙雙方經(jīng)過(guò)多次友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就乙方重新承租在上海西郊工業(yè)區(qū)內(nèi)甲方所屬的廠房事宜，達(dá)成如下協(xié)議：……租賃年限為五個(gè)月，即：2018年8月1日至2018年12月31日止。租賃期滿，乙方需延長(zhǎng)租賃期限，但乙方需提前一個(gè)半月書(shū)面向甲方申請(qǐng)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達(dá)成一致后方可繼續(xù)，新的租賃條件按照雙方原先2016年3月16日簽訂的廠房租賃合同的規(guī)定執(zhí)行。否則租賃到期協(xié)議自動(dòng)終止。雙方商定，乙方租金為427,131.88元，已經(jīng)于2018年8月5日支付。土地使用稅，半年10,000元，于2018年8月31日前支付?！?br/>　　2019年6月12日，原告向被告出具要求立即搬離并騰空廠房告知函(以下簡(jiǎn)稱“告知函”)及電子郵件，告知被告，雙方租賃關(guān)系已于2018年12月31日終止，要求被告于2019年7月31日前全部搬離并騰空廠房，并付清拖欠的房屋使用費(fèi)、水電費(fèi)等，否則將采取一切合法手段收回廠房。2019年6月17日，被告收到上述告知函后回函，表示，雙方租賃期限要到2022年，且被告租金已經(jīng)支付到2019年12月，要求原告遵守契約精神。
　　2019年6月21日，原告向被告寄送律師函，重申上述告知函的內(nèi)容，郵寄至“上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐旺路XXX號(hào)”，快遞查詢顯示為“他人收”，被告表示沒(méi)有收到。
　　又查明，被告于2018年12月23日委托案外人余慧通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向原告支付租金50萬(wàn)元，于2018年12月24日向被告支付107,985元，于2018年12月29日支付47,461元，以上合計(jì)655,446元。2019年6月6日，被告分兩次向原告支付300,000元、212,558.26元，共計(jì)512,558.26元。2019年6月12日，原告扣除2019年7月31日之前的費(fèi)用后，將剩余的461,092.72元退還至被告賬戶，當(dāng)日被告又向原告轉(zhuǎn)賬461,092.72元。2019年6月13、14日，原被告雙方又如前述退還、再支付的方式對(duì)461,092.72元進(jìn)行了轉(zhuǎn)賬。2019年6月18日，原告再次退還被告461,092.72元，被告未再進(jìn)行支付。
　　2018年12月24日，原告向被告出具收據(jù)，確認(rèn)收到被告保證金8萬(wàn)元。
　　以上事實(shí)，由原、被告的陳述，房地產(chǎn)權(quán)證、廠房租賃協(xié)議、郵件、告知函、律師函、銀行回單、轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告表示，2018年廠房租賃協(xié)議結(jié)束后，雙方未就繼續(xù)租賃廠房達(dá)成一致，且2016年、2018年的兩份租賃協(xié)議中均明確合同需要雙方蓋章才能生效，但雙方?jīng)]有簽訂新的合同。被告支付的2019年上半年的費(fèi)用是使用費(fèi)，不能代表雙方續(xù)簽了合同，即使認(rèn)定為不定期租賃關(guān)系，原告也有解除不定期租賃關(guān)系的權(quán)利。即使日后系爭(zhēng)房屋存在動(dòng)拆遷且被告自認(rèn)為有動(dòng)遷拆利益，被告可另案主張。2019年6月被告共支付572,243.05元，原告扣除2018年12月至2019年5月的電費(fèi)18,176.79元、水費(fèi)755元，再扣除截止2019年7月31日的使用費(fèi)92,218.54元，剩余的461,092.72元退還給了被告。被告2016年支付的保證金10萬(wàn)元在2016年3月的合同解除時(shí)已作為違約責(zé)任由原告沒(méi)收，不應(yīng)在本案中處理；2018年支付的8萬(wàn)元保證金同意在本案中抵扣使用費(fèi)。
　　被告表示，根據(jù)2018年租賃協(xié)議第2條，合同到期后雙方要求繼續(xù)簽訂書(shū)面租賃合同，要么恢復(fù)2016年租賃合同繼續(xù)履行。2018年12月，原告已經(jīng)做好了新的空白合同給到被告蓋章，被告按原告的要求蓋好章以后交還給了原告，但被告一直沒(méi)有收到原告蓋章了的合同。即使合同上沒(méi)有原告的章，但原告交付合同并要求被告蓋章的行為是要約，且新合同約定的租金、支付方式都與2016年的合同內(nèi)容一致。2019年5月，原告通知被告繳納下半年租金，被告也是應(yīng)原告的要求支付。確認(rèn)原告退回的461,092.72元是自2019年8月之后的租金，同意每個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)為85,426元，被告隨時(shí)愿意支付剩下的租金。2016年、2018年支付的保證金共計(jì)18萬(wàn)元均要求在本案中一并處理。
　　為此，被告提供：1、2018年12月26日原告工作人員俞茜給被告的郵件，要求被告支付2019年1-6月的租金及其他費(fèi)用。證明雙方對(duì)于租金價(jià)格、計(jì)算方式都協(xié)商一致，支付期限也與2016年協(xié)議約定一致。2、微信聊天記錄，系原告員工尹姍紅2019年5月向被告提示需要交納房租及水電等其他費(fèi)用，其中租金金額、支付方式與2016年的租賃協(xié)議的約定一致。3、聊天記錄，系原告俞姓員工2018年11月26日向被告要求討論房屋續(xù)租事宜，與合同要求的提前一個(gè)半月提出一致，聊天記錄中有就續(xù)租事宜協(xié)商的過(guò)程以及確認(rèn)15平方米廁所拆除的事實(shí)。原告制作了新的合同給到被告，要求被告在兩份合同先蓋好章后給原告。即便原告沒(méi)有在合同上蓋章，但是合同是原告制作并交付給被告蓋章的，可視為要約，被告基于對(duì)對(duì)方的信任沒(méi)有留底。4、發(fā)票，與微信聊天記錄形成證據(jù)鏈，原告要求憑借新合同才能開(kāi)出發(fā)票，發(fā)票開(kāi)出來(lái)了，說(shuō)明雙方就續(xù)租達(dá)成一致意見(jiàn)。
　　原告對(duì)此質(zhì)證稱：均不予認(rèn)可。郵寄及聊天記錄中的俞茜、尹姍紅均不是原告的工作人員，是原告關(guān)聯(lián)公司的人員，俞茜已經(jīng)離職，無(wú)法核實(shí)真實(shí)性，原告也未授權(quán)她們可以代表原告與被告溝通。且俞茜的聊天記錄中也表示沒(méi)有決定權(quán)，需要董事會(huì)決定。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，原被告于2018年8月13日簽訂的廠房租賃協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，又未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。租賃期限至2018年12月31日屆滿后，雙方未簽訂書(shū)面的租賃協(xié)議，但被告仍實(shí)際使用系爭(zhēng)廠房并支付租金，原告亦予以接受，故自2019月1日1日起，原廠房租賃協(xié)議繼續(xù)有效，但原被告間成立不定期租賃關(guān)系。關(guān)于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案中，無(wú)論被告支付2019年下半年的租金是否基于原告方的要求，原告在2019年下半年的租期開(kāi)始前即發(fā)函要求被告搬離，并給予了被告一個(gè)半月的搬離時(shí)間，亦退還了被告自2019年8月1日之后的租金，故原被告間的租賃協(xié)議自2019年7月31日終止。原告要求被告搬離并按雙方確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)，于法無(wú)悖，本院予以支持。被告稱雙方就2019年之后的租賃協(xié)商一致，恢復(fù)履行2016年3月18日簽訂的合同，但未提供相應(yīng)的證據(jù)證明，本院不予采信。
　　關(guān)于被告支付的保證金，2016年3月18日簽訂的租賃合同項(xiàng)下的保證金并非本案的審理范圍，雙方可另行協(xié)商處理。2018年12月被告支付的8萬(wàn)元保證金，雙方均同意在本案中一并處理，故雙方可在被告應(yīng)付的使用費(fèi)中予以抵扣。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告雅某電子(上海)有限公司與被告上海峰騰廣告有限公司間的廠房租賃協(xié)議于2019年7月31日終止；
　　二、被告上海峰騰廣告有限公司應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)從上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號(hào)廠房搬離；
　　三、被告上海峰騰廣告有限公司應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)按照每月85,426元的標(biāo)準(zhǔn)，支付原告雅某電子(上海)有限公司自2019年8月1日起至實(shí)際搬離之日止的房屋使用費(fèi)。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)660元，減半收取計(jì)330元，由被告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：汪宇婧

書(shū)記員：楊??潔