上訴人（原審被告）隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心。住所地：隨州市擂鼓墩大道中段。
法定代表人趙建林，主任。
委托代理人柳敏靈（代理權(quán)限：參與訴訟，進(jìn)行和解），該中心主任助理。
委托代理人吳濤（代理權(quán)限：參與訴訟，進(jìn)行和解），湖北美佳律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體戶，住隨州市曾都區(qū)西城辦事處烈山大道74號。
被上訴人（原審原告）徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體戶，住隨州市曾都區(qū)東城辦事處解放路25號。
委托代理人成紅剛（代理權(quán)限：一般代理），湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。

上訴人隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心為與被上訴人劉某某、徐某某房屋租賃合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01792號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月4日立案受理后，依法組成由審判員姚仁友擔(dān)任審判長，代理審判員周鑫、張歡參加的合議庭，并于2015年5月29日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心的委托代理人柳敏靈、吳濤，被上訴人劉某某、徐某某及委托代理人成紅剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告劉某某、徐某某訴稱，2012年3月28日，原告與被告簽訂了《租賃合同書》。合同約定，原告租賃被告位于擂鼓墩小區(qū)17號樓負(fù)一層、一層、二層門面，租賃期限自2012年4月1日至2030年4月1日止，租金及付款方式為17號樓商鋪整體出租，在水、電、路面交付使用后6個月為培育期，培育期免除租金，每五年為一個租賃時段，每個時段在前一個時段租金的基礎(chǔ)上上浮14%，2012年4月1日至2017年4月1日每年租金50萬元，租賃合同正式起租時間以實際交付使用后6個月開始計算，原告在簽訂合同時交納房屋保證金貳拾萬元，被告對租賃房屋的門窗水電設(shè)施及屋頂，保證首次交付使用時的完好無損和房屋頂面不漏水。合同同時還就其他事項作出具體約定。合同簽訂后，原告向被告交納了房屋保證金貳拾萬元。此后，原告多次要求被告交付租賃房屋，但被告以種種理由拖延。2014年8月25日，被告向原告送達(dá)《解除租賃合同的通知》，以原告未交納租金為由，通知解除雙方簽訂的《租賃合同書》。被告在未滿足原告支付租金的條件，以原告未交納租金為由，通知解除雙方簽訂的《租賃合同書》無事實及法律依據(jù)。為此，請求法院依法判決確認(rèn)被告發(fā)出的解除通知無效，并繼續(xù)履行雙方簽訂的《租賃合同書》，本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
原審被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心辯稱，2012年3月28日，答辯人與原告簽訂《租賃合同書》，原告租賃答辯人位于擂鼓墩小區(qū)17號樓負(fù)一層、一層、二層門面房，租賃期限自2014年4月1日起至2030年4月1日止。合同簽訂后，答辯人已按照租賃合同的約定履行了交房義務(wù)，但二原告至今沒有按照合同的約定向答辯人交納房屋租金，構(gòu)成違約，已符合雙方租賃合同約定的終止解除合同的條件，故答辯人發(fā)出的《解除租賃合同的通知》符合法律規(guī)定，合法有效，原告應(yīng)當(dāng)解除合同并返還房屋。
原判認(rèn)定，2012年3月28日，原告劉某某、徐某某與被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心簽訂《租賃合同書》，合同的主要內(nèi)容為“甲方：隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心。乙方：劉某某、徐某某。一、甲方向乙方提供位于擂鼓墩小區(qū)17號樓負(fù)一層、一層、二層門面房，面積3697平米，給乙方自主經(jīng)營和管理。二、租賃期限：自2012年4月1日起至2030年4月1日止。合同到期后重新簽訂租賃合同，在同等條件下以乙方優(yōu)先。租金及付款辦法：17號樓商鋪整體出租，在水、電、路面交付使用后6個月為培育期，培育期免除租金?！?012年4月1日至2017年4月1日，每年的租金為五十萬元（租賃合同正式起租時間以實際交付使用后6個月開始計算）。十一、乙方在簽訂租賃合同當(dāng)天交納房屋保證金貳拾萬元，解除合同后如乙方未違反本合同第十條之約定，甲方全額退還保證金。十三、甲方對租賃房屋的門窗水電設(shè)施以及屋頂，保證首次交付使用時完好無損和房屋頂面不漏水。之后發(fā)生的門窗、水電等設(shè)施以及屋面漏水等維修均由乙方承擔(dān)。十四、凡發(fā)生下列之一甲方隨即終止合同，不退還租金和房屋保證金。（1）未繳納本合同約定的有關(guān)費用；（2）未嚴(yán)格按合同執(zhí)行的。甲方：隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心。乙方：劉某某身份證號：xxxx，代表簽字：徐某某。2012年3月28日”。2012年4月11日，原告劉某某按照合同約定交付保證金200000元，但被告方未按照合同約定完成出租房屋的門、窗安裝及路面硬化。2012年7月9日，原告劉某某向被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心發(fā)《函》，要求被告迅速安裝門、窗，硬化門前道路，以便雙方完成交房手續(xù)，被告方對該函回復(fù)稱“17#樓門面房按照現(xiàn)狀進(jìn)行移交。如果租賃方有異議，可按退租處理”，拒絕原告方的要求。此后，二原告多次催促被告按照合同約定的條件交付租賃房屋，但被告未為履行。2014年8月25日，被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心向原告劉某某發(fā)出《解除租賃合同的通知》，通知主要內(nèi)容為“合同簽訂后，我中心已按照合同約定履行了交房義務(wù)，但你至今沒按照合同的約定向我中心交納房屋租金。根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同書》第十四條的約定：凡發(fā)生下列之一，甲方隨即終止合同，不退還租金和房屋保證金。（1）未繳納本合同約定的有關(guān)費用；（2）未嚴(yán)格按合同執(zhí)行的。顯然，你未按照租賃合同的約定向我中心交納租金的行為已符合租賃合同的約定的終止解除合同的條件。為此，我中心特依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條的規(guī)定，通知你解除與我中心2012年3月28日簽訂的《租賃合同書》。本通知到達(dá)你時雙方租賃合同即解除。特此通知。隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心二零一四年八月二十五日”。2014年8月26日，原告劉某某向被告方負(fù)責(zé)人發(fā)出掛號信一封，對解除通知提出異議。2014年11月14日，二原告就上述異議訴至原審法院。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)，一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求，合同任何一方不得擅自變更或者解除合同。原、被告雙方簽訂合同后，原告劉某某按照合同約定，及時交付了保證金200000元，但被告方并未按照合同約定的房屋交付條件交付房屋，經(jīng)原告多次催促，被告方一直未完成出租合同中約定房屋的門、窗安裝及路面硬化工作，故原、被告雙方在合同中約定的起租條件及時間并未成就，原告拒絕交付租金的行為不構(gòu)成違約。被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心作出的《解除租賃合同的通知》稱原告未交付房屋租金，違反合同約定，無事實及法律依據(jù)。二原告要求確認(rèn)被告作出的《解除租賃合同的通知》無效，并繼續(xù)履行雙方簽訂的《租賃合同書》的請求，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十六條、第九十六條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心于2014年8月25日通知原告劉某某、徐某某的《解除租賃合同的通知》無效；二、被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心繼續(xù)履行與原告劉某某、徐某某于2012年3月28日簽訂的《租賃合同書》。案件受理費500元，由被告隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定事實屬實。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的房屋租賃合同是雙方的真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)遵循全面履行的原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，合同任何一方不得擅自變更或者解除合同，一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。雙方簽訂的《租賃合同書》第十三條規(guī)定“甲方對租賃房屋的門窗、水電設(shè)施以及屋頂，保證首次交付使用時完好無損和房屋頂面不漏水；之后發(fā)生的門窗、水電等設(shè)施以及屋面漏水等維修均由乙方承擔(dān)”。從合同內(nèi)容看，甲方（即上訴人）應(yīng)向乙方（即被上訴人）交付的房屋應(yīng)是門窗完好無損，乙方只是負(fù)責(zé)門窗等設(shè)施的維修，而不是負(fù)責(zé)安裝門窗。由此判斷，在交付之前，租賃房屋的門窗、水電等設(shè)施以及屋面漏水交由上訴人負(fù)責(zé)完成，但經(jīng)被上訴人多次催促，上訴人一直未完成出租合同中約定的房屋門、窗安裝等工作；鑒于上訴人在雙方簽訂的租賃合同中并沒有另行約定按照房屋現(xiàn)狀移交，因此，上訴人稱“雙方的租賃合同根本就沒有約定房屋的門、窗安裝及路面硬化工作由上訴人來負(fù)責(zé)，上訴人沒有違反合同約定”的理由不能成立。雙方簽訂合同后，對合同部分條款發(fā)生爭議，雙方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商予以解決，在被上訴人多次要求上訴人迅速安裝門、窗，硬化門前道路，以便雙方完成交房手續(xù)的情況下，上訴人仍然怠于履行自己的義務(wù)，上訴人未履行交付義務(wù)，被上訴人依法有權(quán)行使抗辯權(quán)，拒絕履行按合同約定的被上訴人應(yīng)履行的義務(wù)，故上訴人隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心以被上訴人未交納房租為由作出的《解除租賃合同的通知》，無法律依據(jù)。被上訴人要求確認(rèn)上訴人作出的《解除租賃合同的通知》無效，并繼續(xù)履行雙方簽訂的《租賃合同書》的請求，原審法院予以支持并無不當(dāng)。綜上，原判認(rèn)定事實清楚，實體處理正確，上訴人的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4300元，由上訴人隨州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　姚仁友 代理審判員　　周　鑫 代理審判員　　張　歡

書記員：王凌