上訴人（原審原告）：隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所，住所地隨州市青年路***號。經營者：楊章清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨縣。委托訴訟代理人：楊蕾，湖北季梁律師事務所律師。上訴人（原審被告）：中國人民解放軍隨州陸某預備役工兵團，住所地隨州市青年路***號。負責人：張新兵。委托訴訟代理人：殷正升，湖北五合律師事務所律師。上訴人（原審第三人）：隨州市曾都區(qū)古樂大酒店，住所地隨州市青年路***號。負責人：王興敏，總經理。委托訴訟代理人：雷勝宏，該酒店員工。

晶鑫口腔診所上訴請求：1.撤銷原判第一項，改判預備役工兵團、古樂大酒店賠償晶鑫口腔診所停業(yè)損失297773.62元；2.案件訴訟費由預備役工兵團、古樂大酒店負擔。事實與理由：一、一審認定事實錯誤。晶鑫口腔診所的各項損失已經評估公司評估確定。1.停業(yè)期間支付員工工資64270.5元。晶鑫口腔診所因預備役工兵團、古樂大酒店提前終止租賃合同的行為，店鋪被迫停止經營長達七個月，在此期間發(fā)生員工工資損失是客觀事實，應予認定。2.晶鑫口腔診所停業(yè)期間收益損失128818.57元，屬于預期可得利益損失，應當支持。3.晶鑫口腔診所裝修損失61084.55元，為評估報告中扣除折舊部分的剩余損失，原審又進行了分攤，處理錯誤。4.晶鑫口腔診所的搬遷費23600元、評估費20000元，系搬遷及聘請評估機構評定損失實際發(fā)生的費用，應當支持。二、一審程序違法。一審法院對評估報告中損失存疑，應當向評估機構發(fā)函詢問或要求評估機構人員出庭質證以查明事實。但其直接進行裁判，程序違法。預備役工兵團上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回晶鑫口腔診所的訴訟請求；2.訴訟費用由晶鑫口腔診所負擔。事實與理由：一、預備役工兵團不應當承擔賠償責任。1.預備役工兵團與晶鑫口腔診所沒有合同關系，不應作為被告。古樂大酒店與晶鑫口腔診所簽訂的租賃合同，預備役工兵團作為房屋所有權人，在該合同上加蓋公章，只是表明同意古樂大酒店將承租的房屋部分轉租給晶鑫口腔診所。2.預備役工兵團系房屋所有權人，不是該合同當事人，晶鑫口腔診所無權基于該合同向預備役工兵團主張權利。二、本案適用法律錯誤。1.古樂大酒店在沒有與預備役工兵團簽訂書面合同，特別是對租賃期限、租金沒有作約定的情況下，擅自與晶鑫口腔診所簽訂轉租合同，且租賃期約定為五年，超出了其權限，存在重大過錯。2.晶鑫口腔診所在明知古樂大酒店沒有與預備役工兵團簽訂書面合同的情況下，擅自與其簽訂房屋轉租合同，沒有盡到合理的審查義務，存在重大過錯。3.根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規(guī)定，晶鑫口腔診所在沒有得到任何人同意的情況下，擅自裝修，應當自行承擔裝修房屋的損失。4.預備役工兵團與古樂大酒店即使存在事實上的租賃關系，也為不定期租賃。預備役工兵團有權隨時解除合同。5.根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，當事人可以要求賠償損失，而不是補償，是過錯原則，而不是無過錯原則。6.轉租合同當事人是古樂大酒店、晶鑫口腔診所，即使適用公平原則，補償義務主體也應為古樂大酒店，而不是預備役工兵團。即使是公平原則，損失也應各自承擔一半，而不是由一方單獨承擔。7.晶鑫口腔診所在未經預備役工兵團同意情況下，擅自裝飾裝修，改變了房屋的外貌，造成預備役工兵團房屋與其他房屋外觀不同意，恢復原狀需要支付巨額費用，根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，預備役工兵團保留向晶鑫口腔診所追究房屋恢復原狀、賠償損失的責任。古樂大酒店上訴請求：1.撤銷原判第二項，改判古樂大酒店不退還合同轉讓費18000元；2.一、二審訴訟費用由晶鑫口腔診所負擔。事實與理由：晶鑫口腔診所支付的轉讓費是古樂大酒店對轉租房屋內外裝修配備設備（水電、空調等）的費用。一審法院已經對該房屋原裝修和設備損失進行認定并判決預備役工兵團賠償，判令古樂大酒店再退還轉讓費，是對晶鑫口腔診所的重復補償，不應支持。晶鑫口腔診所辯稱：1.預備役工兵團是租賃合同相對人，與答辯人存在直接的房屋租賃合同關系。首先，晶鑫口腔診所與古樂大酒店簽訂合同時，事先征得了預備役工兵團的同意，該團領導在合同上簽字蓋章，表示了對合同效力的認可。其次，預備役工兵團訴請晶鑫口腔診所騰退房屋，在起訴狀明確表示答辯人與其形成不定期租賃關系，要求予以解除。2.晶鑫口腔診所經過兩年苦心經營，剛有起色，便被預備役工兵團強行終止合同。預備役工兵團的行為與晶鑫口腔診所的損失有直接因果關系，其行為構成了違約、侵權。3.晶鑫口腔診所是經預備役工兵團的同意才簽訂租房合同。租房合同不能履行，是因為預備役工兵團的違約行為，晶鑫口腔診所裝修是經過預備役工兵團的同意，晶鑫口腔診所沒有過錯。預備役工兵團辯稱：古樂大酒店提起的上訴與預備役工兵團無關。古樂大酒店辯稱：造成房屋租賃終止的原因是預備役工兵團單方面終止合同，應當由預備役工兵團承擔責任。晶鑫口腔診所向一審法院起訴請求：1.判決預備役工兵團賠償晶鑫口腔診所的各項經濟損失998313元，并與古樂大酒店承擔連帶賠償責任；2.判決預備役工兵團支付晶鑫口腔診所搬遷費23600元、評估費2萬元；3.訴訟費由預備役工兵團、古樂大酒店負擔。一審法院認定事實：2009年8月21日，預備役工兵團與隨州市唐鎮(zhèn)鑫華公司有限公司（以下簡稱鑫華公司）簽訂《軍隊房地產租賃合同》，將其位于隨州市青年路76號建筑面積為1684平方米的房屋出租給該公司，租期為五年，自2009年8月21日起至2014年8月21日止，前三年年租金按35萬元計算，從第四年起租金每年按5%遞增。簽訂合同時，鑫華公司向預備役工兵團支付了第一年的租金。2010年7月18日，鑫華公司出具委托書一份，全權委托王興敏處理預備役工兵團與鑫華公司簽訂的租賃合同范圍內所有房產的一切事宜。此后，王興敏利用該范圍內的房屋開辦了古樂大酒店，并直接按上述合同約定向預備役工兵團交納房屋租金。租賃期限過后，雙方未續(xù)簽租賃合同，但古樂大酒店仍在繼續(xù)經營，預備役工兵團對此未表示異議。2014年11月1日，晶鑫口腔診所與古樂大酒店簽訂一份《租房合同》，內容為：由古樂大酒店將承租預備役工兵團的部分房產即古樂大酒店隔壁的房屋兩間轉租給晶鑫口腔診所經營，期限5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止，轉讓費4萬元，租金第一年4萬元，并從次年起每年按7%逐年復式遞增。預備役工兵團作為房屋出租人在該合同上加蓋“中國人民解放軍隨州陸某預備役工兵團后勤裝備處”的印章，該處處長唐汝林在合同上簽字。合同簽訂后，古樂大酒店向晶鑫口腔診所交付了約定轉租的房屋，晶鑫口腔診所即向古樂大酒店交付轉讓費4萬元及第一年的租金4萬元，且在履行中也按約定向古樂大酒店交付了第二年的租金42800元。2016年初，預備役工兵團為落實中央軍委《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》，于同年3月1日向古樂大酒店發(fā)出解除租賃合同的通知，要求古樂大酒店騰退該轉租房屋。古樂大酒店隨之將該通知告知了晶鑫口腔診所，但晶鑫口腔診所悉知該情況后并沒有及時騰退房屋。預備役工兵團經多次與晶鑫口腔診所、古樂大酒店協(xié)商解決未果，遂于2017年1月以晶鑫口腔診所為被告、古樂大酒店為第三人向一審法院提起訴訟，并申請先予執(zhí)行。該院于2017年7月20日向晶鑫口腔診所和古樂大酒店送達了（2017）鄂1303民初381號裁定書，裁定晶鑫口腔診所騰退該兩間房屋。晶鑫口腔診所于2017年7月30日退出了房屋。之后，晶鑫口腔診所、預備役工兵團因賠償事宜未能達成協(xié)議，遂形成本案訴訟。審理中，經湖北循其本價格鑒定評估公司對晶鑫口腔診所的相關損失進行鑒定，意見為：（一）裝飾裝修及配套設施評估價格為61084.55元；（二）轉讓費4萬元；（三）支付員工2016年度一年的工資110178.96元；（四）租金4萬元從2015年起按7%復式遞增；（五）診所年純收入25萬元按折現(xiàn)率8%計算自2017年7月20日-2019年10月30日2.25年純收益為496871.64元；（六）因合同終止，提前解除與員工的勞動關系，需賠償7名員工每人2萬元、補償一年工資7人計110178.96元，計250178.96元。以上六項合計998313.15元。一審法院認為：預備役工兵團在晶鑫口腔診所與古樂大酒店簽訂的房屋轉租合同上簽字蓋章，表示其對該轉租合同已經確認。但預備役工兵團在該合同尚未履行完畢的情況下，為落實中央軍委的有關決議精神，解除其與古樂大酒店的租賃合同關系，以致該轉讓合同無法繼續(xù)履行而終止，其雖沒有過錯，但按公平原則考量，由此在客觀上給晶鑫口腔診所造成的經濟損失，其應該補償。關于晶鑫口腔診所的損失問題，根據(jù)鑒定意見及晶鑫口腔診所提供的相關搬遷費、鑒定費票據(jù)，評判認定如下：1.因提前解除員工勞動關系而支付的賠償費和補償工資計250178.96元，晶鑫口腔診所沒有提供相關的事實依據(jù)佐證，且不合情理；2.收益損失496871.64元，該損失是預期的而非現(xiàn)實的直接損失；3.租金40000元，是晶鑫口腔診所與古樂大酒店之間的經濟往來，且為晶鑫口腔診所按轉租合同的約定應該支付給預備役工兵團，不能作為實際損失；4、2016年度的工人工資110178.96元，因該年度晶鑫口腔診所仍在實際使用轉租房屋，故也不能夠作為其實際損失。綜上，上述四項均不能計入晶鑫口腔診所的實際損失，晶鑫口腔診所要求賠償，應不予支持。但晶鑫口腔診所承租后所花費的裝修費61084.55元，應按轉租合同約定的期限扣除使用年限后的殘值計入實際損失。晶鑫口腔診所與古樂大酒店簽訂《租房合同》的時間為5年，計60個月。晶鑫口腔診所使用該房屋自2014年11月1日至2017年7月30日，計33個月，尚有27個月未使用，占45%時間比例，其裝修損失殘值應為61084.55元×45%，計27488.05元。其支付的轉讓費40000元，亦應按該比例計入實際損失，為40000元×45%，計18000元，但該費用為古樂大酒店所收取，應由古樂大酒店退還。晶鑫口腔診所主張的搬遷費損失23600元過高，酌定為5000元。故其實際損失除評估費外，應為50488.05元。晶鑫口腔診所主張的評估費20000元依公平原則應按依法確認的除該費用以外的實際損失50488.05元與其訴求的除該費用以外的標的金額1021913.15元之比例4.94%確認為988元。故晶鑫口腔診所的實際損失應為51476.05元。該損失應由預備役工兵團承擔33476.05元，古樂大酒店承擔18000元。依照《中華人民共和國民法總則》第三條、第六條、《中華人民共和國合同法》第二百二十四條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，判決：一、中國人民解放軍隨州陸某預備役工兵團補償隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所的損失33476.05元；二、第三人隨州市曾都區(qū)古樂大酒店退還隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所的合同轉讓費18000元；三、駁回隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所的其他訴訟請求。上述第一、二項于判決生效之日起十日內履行完畢。案件受理費9360元，由隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所負擔8500元，中國人民解放軍隨州陸某預備役工兵團負擔760元，隨州市曾都區(qū)古樂大酒店負擔100元。本院對一審查明的事實予以確認。
上訴人隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所（以下簡稱晶鑫口腔診所）因與上訴人中國人民解放軍隨州陸某預備役工兵團（以下簡稱預備役工兵團）、隨州市曾都區(qū)古樂大酒店（以下簡稱古樂大酒店）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2412號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月30日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人晶鑫口腔診所的委托訴訟代理人楊蕾，上訴人預備役工兵團的委托訴訟代理人殷正升，上訴人古樂大酒店的委托訴訟代理人雷勝宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，綜合當事人的上訴及答辯意見，二審各方當事人爭議的焦點是：1.預備役工兵團、古樂大酒店應否承擔晶鑫口腔診所損失的補償責任。2.若預備役工兵團、古樂大酒店承擔補償責任，補償晶鑫口腔診所損失的數(shù)額如何確定？關于焦點一：1.關于本案訴爭房屋租賃期限的問題。本院認為，雖然預備役工兵團與古樂大酒店未簽訂書面租賃合同，但古樂大酒店是房屋的實際使用人。自鑫華公司與預備役工兵團書面合同約定的租賃期第二年起，由古樂大酒店直接向預備役工兵團交納租金，故預備役工兵團與古樂大酒店之間構成租賃關系。該書面合同約定的租賃期滿日期即2014年8月21日后，古樂大酒店繼續(xù)使用該房屋，預備役工兵團未表示反對，雙方形成事實合同關系，也構成不定期租賃關系。然而，古樂大酒店將其承租房屋的一部分即訴爭房屋轉租給晶鑫口腔診所時，雙方簽訂了書面合同，并明確約定租賃期屆滿日為2019年10月30日，預備役工兵團后勤裝備處在該書面合同上蓋章認可，該處負責人也在該書面合同上簽字認可。故自該書面合同簽訂后，古樂大酒店與預備役工兵團之間就訴爭房屋租賃期限經書面合同確定為固定期限租賃合同，晶鑫口腔診所賃期限也據(jù)此予以了確定。綜上，預備役工兵團上訴稱訴爭房屋的租賃為不定期租賃，與事實不符，本院不予支持。預備役工兵團上訴稱古樂大酒店、晶鑫口腔診所在訴爭房屋租賃、轉租過程中存在過錯，與事實不符，本院亦不予支持。2.關于預備役工兵團是否應當直接向晶鑫口腔診所承擔民事責任的問題。本院認為，預備役工兵團以中央文件規(guī)定為由要求晶鑫口腔診所騰退房屋，晶鑫口腔診所最終予以認可并騰退了房屋?，F(xiàn)預備役工兵團主張晶鑫口腔診所無權向其直接主張合同解除后的有關權利，因有違公平和誠信的民事活動原則，本院不予支持。雖然合同存在相對性，但預備役工兵團因執(zhí)行國家政策提前解除合同，系執(zhí)行中央文件規(guī)定，當事人對于該合同的解除均沒有過錯。然而，對預備役工兵團而言，該合同的解除是為了完成上級交付的任務，有利于維護軍隊和預備役工兵團的利益。故預備役工兵團應按公平原則對晶鑫口腔診所給予補償。關于焦點二：1.關于停業(yè)期間經營利潤、人員工資的問題。本院認為，晶鑫口腔診所主張的經營利潤、人員工資損失針對的是合同解除后的期間，晶鑫口腔診所在這一期間已不可能再進行經營，而古樂大酒店解除租賃合同的行為并未構成違約，故晶鑫口腔診所要求古樂大酒店、預備役工兵團賠償合同解除后可能產生的經營利潤等損失于法無據(jù)，本院不予支持。2.關于轉讓費是否應予退還的問題。本院認為，晶鑫口腔診所與古樂大酒店簽訂五年期的租賃合同時，一次性支付轉讓費40000元?，F(xiàn)合同提前解除，該轉讓費按五年分攤，還剩18000元。因合同不能繼續(xù)履行，基于公平原則，該18000元應當作為晶鑫口腔診所的損失，由轉租方古樂大酒店予以返還。同時，古樂大酒店在每年轉租中已獲得相應的租金差價收益，故古樂大酒店稱上述轉讓費是其轉租收益的主張，本院不予支持。3.關于裝修費是否應列入損失的問題。本院認為，雖然書面合同對于房屋裝修未作明確約定，但晶鑫口腔診所作為經營者，必然要進行一定的裝修投入。預備役工兵團以晶鑫口腔診所擅自裝修為由主張不予補償該損失，有違合同目的，本院不予支持。預備役工兵團在租賃期還有近兩年的情況下，要求解除合同、騰退房屋，應當對晶鑫口腔診所剩余租賃期內的裝修投入承擔補償責任。此外，一審參照合同約定的租賃面積、租金數(shù)額、實際損失以及合同履行狀況等因素，根據(jù)公平原則和利益平衡原則，對于晶鑫口腔診所主張的搬遷費、評估費損失，按照晶鑫口腔診所剩余租期的比例確定各方補償?shù)臄?shù)額適當，本院予以維持。綜上所述，晶鑫口腔診所、預備役工兵團、古樂大酒店的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，實體處理正確，應予維持。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費5866元，由隨州市曾都區(qū)晶鑫口腔診所負擔4980元，中國人民解放軍隨州陸某預備役工兵團負擔636元，隨州市曾都區(qū)古樂大酒店負擔250元。本判決為終審判決。

審判長　劉　瑩
審判員　李　超
審判員　李小輝

書記員：曹娜娜