上訴人（原審被告）解某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶。
被上訴人（原審原告）隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。
法定代表人王啟林，院長。
委托代理人許曉迪（代理權(quán)限：一般代理），湖北五合律師事務(wù)所律師。
委托代理人郭連峰（代理權(quán)限：一般代理），湖北五合律師事務(wù)所律師。

上訴人解某因與被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心房屋租賃合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01238號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月16日受理后，依法組成由審判員葉鋒擔(dān)任審判長，審判員袁濤、代理審判員李小輝參加的合議庭，并于2015年3月26日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人解某，被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的委托代理人許曉迪到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心訴稱：原、被告系房屋租賃關(guān)系。2013年3月2日，原、被告簽訂了房屋租賃合同，約定期限為2014年3月1日止，合同期滿后交原樣房屋給原告。房屋若有損壞，被告應(yīng)照價賠償，被告若續(xù)租房屋應(yīng)提前三個月通知原告，同時約定原告因國家政策或其他重要原因需解除或占有房屋時，被告應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)（三個月）無條件退還房屋，所造成的損失由被告自負(fù)。2013年9月，原告因建設(shè)疾控診室的需要，提前三個月通知被告退還房屋，期滿被告未予退房。合同到期后，原告又多次派員到被告處協(xié)商退房事宜，被告不予理睬。2014年6月23日，原告多次書面通知被告在2014年7月15日前騰房，現(xiàn)被告仍不退還原告房屋并強(qiáng)行占用至今。請求依法判決被告退還原告房屋，支付超期租金20000元，以及違約金5000元，訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
原審被告解某辯稱：一、雙方自然順延了租房期限，原合同于2014年3月1日到期后，雙方口頭約定原期限的順延，并不是原告訴稱的“期滿被告未予退房”。二、本案適用公平對待原則。2014年6月23日，原告以“因我中心發(fā)展需要”為由，只通知我一家返還房屋。原五峰衛(wèi)生所的門面房，其他租戶都不知道有“中心發(fā)展需要一事”。且原告訴稱的退還房屋的事由是原告為了趕走我所找的借口。三、高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝修費(fèi)。原告租用星光社區(qū)的集體土地后，與冷培琴、謝光軍夫妻二人約定由他們投資建造房子，享有房屋使用權(quán)，并收取租金抵投資款。我自2006年起在冷培琴夫婦手中租用該房。后經(jīng)冷培琴同意轉(zhuǎn)讓給我，轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)36000元。我承租后進(jìn)行了水電開戶，開戶費(fèi)為4000元。2012年4月至5月期間，房屋因多年未整修漏水，導(dǎo)致我價值2萬余元的煙花鞭炮、白酒等商品泡在水中，全部報廢。有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對修整房屋和賠償損失不予理睬，我又花了2900余元整修房屋。事后我對房屋進(jìn)行了重新裝修，包括添置示柜、冰箱、水柜、空調(diào)，安裝保安系統(tǒng)等。四、原告強(qiáng)行多收4個月房租。我與冷培琴夫婦約定每年7月15日為年租金結(jié)算日。2012年3月2日，原告提前4個月向我收取租金，導(dǎo)致我重復(fù)交納4個月的租金2000元。五、我家庭生活困難，上有老下有小，做生意借的錢至今未還。我生活實屬不易，請求法院予以考慮。
原審查明：2013年3月2日，被告解某（乙方）以“解雪峰”名義與原告隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：乙方租用甲方原五豐衛(wèi)生所前門左一、右二口面及正屋樓房五間兩層房屋，期限為2012年3月2日至2014年3月1日止，租金6000元；乙方租用甲方房屋期間，只有使用權(quán)，無改拆權(quán)，無轉(zhuǎn)讓權(quán)，若需改建，必須經(jīng)甲方同意，合同期滿后交原樣房給甲方，房屋若有損壞，乙方應(yīng)照價賠償；若乙方續(xù)租或停租，應(yīng)提前三個月通知甲方；甲方因國家政策或其他重要原因，需要拆除或占用房屋時，乙方應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)（三個月）無條件退還房屋，所造成的損失由乙方自負(fù)，甲方返還乙方其余房租款”；合同應(yīng)共同遵守，不得違約，否則罰違約金5000元。合同還就稅費(fèi)、水電、衛(wèi)生費(fèi)、計劃生育等作了約定。2013年9月30日，原告向被告送達(dá)《告知函》稱因“發(fā)展需要，現(xiàn)按合同要求，提前三個月通知你做好相關(guān)事宜并終止合同，請您于2013年12月1日還房。特此告知“。由其工作人員劉建立、馬立猛送給被告。期滿后被告未退房。2014年6月23日，原告再次書面通知被告于2014年7月15日前還房，被告仍未退還原告房屋并占用至今。
庭審中，被告辯稱：該房屋系其于2009年7月15日從冷培琴處轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租費(fèi)為36000元，合同期限為2009年7月15日至2010年7月15日止。在租賃期間，我對房屋進(jìn)行了裝修維護(hù)，購買必要物資以及因房屋漏雨致貨品受損等，共計106450元，并向原審法院提供了一份《明細(xì)目錄》。并提出其可以返還租賃房屋，但原告必須先行處理好上述費(fèi)用補(bǔ)償問題。
原審法院認(rèn)為：原告隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心是原五豐衛(wèi)生所前門左一、右二口面及正屋樓房五間兩層房屋的所有權(quán)人，其享有該房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，依法受法律保護(hù)。2013年3月2日，原告將該房屋發(fā)租給被告解某，雙方簽訂有《房屋租賃合同》，系當(dāng)事人真實的意思表示，內(nèi)容合法，不違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。該合同約定于2014年3月1日到期。合同到期前三個月，原告依約以書面形式告知被告合同期滿后終止，逾期后，原告再次告知被告要求返還房屋，其理由正當(dāng)，有合同依據(jù)且符合法律規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)返還房屋。原告主張超期占有房屋的租金損失，于法有據(jù)，應(yīng)予支持，可比照原被告租賃合同上的租賃價格即兩年6000元（月平250元）計算5個月（原告請求從2014年3月1日計算至開庭之日），即款1250元。原告到期后無正當(dāng)理由拒不退房，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)違約金5000元。被告辯稱2009年7月15日與冷培琴簽訂的轉(zhuǎn)租合同，其所涉法律關(guān)系及轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不屬于本案審理的范圍，也不能成為被告拒不返還房屋的合法理由。被告辯稱其在租賃期間對房屋進(jìn)行了裝修維護(hù)，購買了必要物資以及因房屋漏雨致貨品受損等，并請求原告給予補(bǔ)償并將其作為返還房屋的前提。被告的上述請求無合同依據(jù)，且該請求即使存在爭議亦不能成為其拒不返還租賃房屋的理由，應(yīng)另案處理。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第二百一十二條、第二百三十五條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款之規(guī)定，判決：一、被告解某返還其原租賃的原告隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心原五豐衛(wèi)生所前門左一、右二口面及正屋樓房五間兩層房屋；二、被告解某賠償因其超期占有原告隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心上述房屋造成的租金損失1250元；三、被告解某支付原告隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心違約金5000元。判決一、二、三項，均于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1000元，由被告解某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明：上訴人解某以“解雪鋒”的名義與原隨州市曾都區(qū)北郊衛(wèi)生院于2013年3月2日簽訂了本案訴爭的租賃合同，該合同未加蓋印章。原隨州市曾都區(qū)北郊衛(wèi)生院于2013年9月30日更名為隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。事后，隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心在上述租賃合同上補(bǔ)蓋了“隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心”的印章。原審認(rèn)定的其他事實屬實。
另查明，上訴人解某以“解雪鋒”的名義與原隨州市曾都區(qū)北郊衛(wèi)生院于2011年3月2日就本案訴爭的房屋簽訂了一份租賃合同。房屋租賃期限為2011年3月2日至2012年3月1日。上訴人解某依約向原曾都區(qū)北郊衛(wèi)生院交付了2011年、2012年、2013年的房屋租金。

本院認(rèn)為：上訴人解某與被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心之間租賃合同合法有效。被上訴人于2013年9月30日根據(jù)合同約定提前3個月向上訴人通知終止合同，但上訴人不同意，未實際終止合同履行。故上訴人關(guān)于被上訴人提前終止合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償上訴人的損失的上訴理由不能成立?，F(xiàn)該租賃合同的租賃期已于2014年3月1日屆滿，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百五十三條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物”的規(guī)定，上訴人解某應(yīng)當(dāng)返還租賃房屋。被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心在該租賃期限屆滿后以書面的形式告知上訴人解某終止上述租賃合同、限期退還房屋，而上訴人無正當(dāng)理由拒不退房。構(gòu)成違約，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。原隨州市曾都區(qū)北郊衛(wèi)生院于2013年9月30日更名為隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，原隨州市曾都區(qū)北郊衛(wèi)生院對外民事行為所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心享有或承擔(dān)，故被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心系本案適格的起訴主體。因被上訴人隨州市曾都區(qū)北郊辦事處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心系事業(yè)單位，本案所涉的租賃房屋系有關(guān)部門劃撥的資產(chǎn)，故原審法院依據(jù)隨州市曾都區(qū)衛(wèi)生和計劃生育局出具的證明認(rèn)定被上訴人對本案訴爭的租賃房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利并無不當(dāng)。上訴人未提供充分的證據(jù)證明其對租賃房屋進(jìn)行了維修以及在租賃期間存放的貨物因漏雨而毀損，亦未對此提起反訴，故原審對上訴人主張的房屋維修費(fèi)以及房屋漏雨導(dǎo)致的貨物損失不予審理亦并無不當(dāng)。綜上，上訴人的上訴理由均不能成立。原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，實體處理得當(dāng)，應(yīng)予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)425元由上訴人解某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　葉　鋒 審　判　員　　袁　濤 代理審判員　　李小輝

書記員：石繼武