原告（執(zhí)行案外人）：隋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣樺南鎮(zhèn)金科社區(qū)四委*組***號。身份證號：2308221974********。
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務所法律工作者。
被告（申請執(zhí)行人）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住佳木斯市向陽區(qū)近江社區(qū)**組**號。身份證號：2308031962********。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產開發(fā)有限責任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)中山街遠大寫字樓17層1711室。
法定代表人：韋德志，該公司董事長。
第三人（被執(zhí)行人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣樺南鎮(zhèn)鐵西社區(qū)二委*組***號。身份證號：2308221956********。

原告隋某某與被告馬某某、第三人佳木斯金科房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱金科公司）、張某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告隋某某委托訴訟代理人馬迅、被告馬某某委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張某某經傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
隋某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認坐落在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數×門一層建筑面積71.29平方米房屋（產籍號1-××××-×××-000108）、二層建筑面積77.99平方米房屋（產籍號1-××××-×××-000208），×門一層建筑面積69.65平方米房屋（產籍號1-××××-×××-000112）、二層建筑面積69.65平方米房屋（產籍號1-××××-×××-000212）所有權為原告所有，并停止對該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔訴訟費用。事實和理由：2014年3月3日，原告隋某某、案外人黃杰、黃耀雙與第三人金科公司簽訂了《建筑工程施工協(xié)議》，協(xié)議約定：金科公司將樺南縣秀北社區(qū)3號樓整體發(fā)包給隋某某、黃杰、黃耀雙施工。開工日期為2014年4月1日，竣工日期為2014年8月30日，承包形式為包工包料，付款方式以現金和樓房抵頂相結合。工程封頂后，隋某某、黃杰與金科公司于2014年8月18日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方對工程款付款方式進行了約定，如金科公司不按約定給付工程款，則以隋某某、黃杰、黃耀雙承建的3號樓一、二層商服房屋及60套住宅房屋抵付工程款。2014年8月30日，隋某某、黃杰、黃耀雙按期完工，金科公司未能按照約定履行給付工程款的義務，故金科公司將3號樓一、二層商服房屋及60套住宅房屋抵頂給隋某某、黃杰、黃耀雙，其中包括案涉商服房屋。2014年9月21日，原告隋某某與金科公司簽訂《商品房買賣合同》，金科公司以案涉房屋抵付原告工程款，并出具了抵付工程款收據，當日原告實際占有并使用至今，原告依法獲得案涉房屋的所有權，沒有辦理產權登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導致。根據物權優(yōu)于債權的原則，原告享有案涉房屋的所有權，且足以排除強制執(zhí)行的民事權益，請求法院確認案涉房屋為原告所有，停止執(zhí)行案涉房屋，故原告訴至法院。
馬某某辯稱，根據《物權法》的規(guī)定，不動產權屬以登記為準，案涉房屋在房屋管理部門仍登記在金科公司名下，屬于金科公司所有，原告未提供相關證據證實歸原告所有；原告提供了施工協(xié)議及購房合同，證實案涉房屋用于以房抵債，但未辦理預告登記，不享有優(yōu)先權，被告辦理了預告登記，享有優(yōu)先權；原告依據《最高院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第15條，本案不適用該條規(guī)定；被告與第三人是借貸關系，且經過法院判決，而原告與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經營性欠款，且未經過法院審理，從簽訂合同時間看，被告在先，原告在后，法院已經執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記；假設原告優(yōu)先權成立，也超過法律保護期限，因此，原告不享有優(yōu)先權。
金科公司、張某某未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的原告舉示的原告身份證（復印件）、戶口登記?。◤陀〖?、本院（2018）黑0803執(zhí)異35號執(zhí)行裁定書（復印件）各1份，本院予以確認并在卷佐證。對原告提供的證據：1、2014年3月3日黃耀雙、隋某某、黃杰與第三人簽訂的《建筑工程施工協(xié)議書》1份、2014年8月18日簽訂的用3號樓頂付工程款《協(xié)議書》1份，2014年9月24日隋某某與第三人簽訂的《商品房買賣合同》2份、第三人出具的收據2張，證明原告涉案房屋是頂付工程款取得。經庭審質證，被告對工程施工合同及協(xié)議的真實性沒有異議，對證明問題有異議，施工是真實的，但是實際工程款和以房抵債有一定差距；未經法院審理，不能證實是否能實際履行。本院經審查，對該組證據的真實性予以確認。2、入住費取暖費收據2張、供暖增值稅普通發(fā)票4張，證明原告已實際入住案涉房屋并依法占有使用。經庭審質證，被告對該組證據的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為原告屬于非法侵占。本院經審查，對該組證據的真實性予以確認。對被告提供的證據：1、本院（2016）黑0803民初2363號民事判決書1份、本院2017黑0803執(zhí)134號執(zhí)行裁定書1份、本院、（2018）黑0803執(zhí)異35號執(zhí)行裁定書1份，證明第三人金科公司拖欠被告借款，經法院判決的事實；被告申請強制執(zhí)行，法院查封了案涉房產。經庭審質證，原告對該組證據的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為該組證據不能證明被告對案涉房屋享有所有權，同時該組證據能夠證實被告與第三人之間系民間借貸關系。本院經審查，對該組證據的真實性予以確認。
本院經審理認定事實如下：2014年3月3日，原告隋某某、案外人黃杰、黃耀雙與第三人金科公司簽訂《建筑工程施工協(xié)議》一份，協(xié)議約定：金科公司將黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城3號樓7000平方米建筑整體發(fā)包給隋某某、黃杰、黃耀雙施工，承包范圍包括土建、水暖、電照、門窗、外掛大理石等項目，工程款給付方式以現金和樓房抵債相結合。2014年8月18日，隋某某、黃杰與金科公司簽訂《協(xié)議書》一份，約定了按工程季度付款以及以3號樓一、二層商服和60戶住宅房屋抵頂工程款，金科公司無權對此樓出售，該樓房的經營權及銷售權歸隋某某、黃杰、黃耀雙所有。2014年9月24日，金科公司與原告隋某某簽訂《商品房買賣合同》，將樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數第×門一層（產籍號：1-××××-×××-000108）、二層（產籍號：1-××××-×××-000208）房屋，第×門一層（產籍號：1-××××-×××-000112）、二層（產籍號：1-××××-×××-000212）房屋，用以房抵頂工程款的形式出售給原告，并出具了收據。原告進戶后交納了入住費、供熱費，實際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產權證。
另查明，被告馬某某與金科公司、張某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2363號民事判決，判令金科公司、張某某給付被告馬某某借款100萬元。判決生效后，被告向本院申請強制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)134號執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數第×門一層，建筑面積71.29平方米（產籍號：1-××××-×××-000108）和二層，建筑面積77.99平方米（產籍號：1-××××-×××-000208），和第×門一層，建筑面積69.65平方米（產籍號：1-××××-×××-000112）和二層，建筑面積69.65平方米（產籍號：1-××××-×××-000212）等房屋。案外人隋某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月14日作出（2018）黑0803執(zhí)異35號執(zhí)行裁定，駁回案外人隋某某的異議請求。隋某某不服，提起本案訴訟。

本院認為，原告隋某某與第三人金科公司、張某某及案外人黃杰、黃耀雙存在施工合同關系和以房抵債的事實，從以房抵頂工程款的協(xié)議看，當事人約定的是用在建房屋抵頂已欠的工程款，該以房抵頂工程款協(xié)議為當事人對欠付的工程款進行結算的約定，合法有效。隋某某是通過以房抵頂工程款購買的案涉房屋，其與金科公司建立了商品房買賣合同法律關系，金科公司為原告開具了抵頂工程款收據亦表明其對商品房買賣合同法律關系的確認。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在被告申請法院查封案涉房屋前，金科公司已將房屋抵債給關曉艷，說明雙方已建立起買賣合同法律關系，通過抵債行為已支付房屋價款。原告隋某某交納了相關費用，已裝修入住實際占有房屋。因案涉樓盤未經過質量驗收，未辦理產權登記的責任不在原告。原告對案涉房屋的權利足以對抗被告基于債權法律關系的執(zhí)行，被告的抗辯理由沒有事實和法律依據，本院不予支持。被告辯稱，其辦理了商品房抵押預告登記，享有優(yōu)先受償權。本院認為，在本案判決前，被告未能提供案涉房屋抵押預告登記的相關手續(xù)，即使有手續(xù)，如未辦理抵押權登記手續(xù)，亦不產生抵押權效力，不享有對案涉房屋優(yōu)先受償權，故對被告的抗辯理由不予采納。
綜上所述，原告隋某某對案涉房屋進行了實際占有，具備準物權的性質，其應優(yōu)先于被告馬某某享有的普通債權。原告隋某某提起執(zhí)行異議請求阻卻對案涉房產執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《中華人民共和國物權法》第十五條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城3號樓西數第8門一層（產籍號：1-××××-×××-000108）、二層（產籍號：1-××××-×××-000208）房屋，第12門一層（產籍號：1-××××-×××-000112）、二層（產籍號：1-××××-×××-000212）房屋歸原告隋某某所有；
二、停止對黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓西數第×門一層（產籍號：1-××××-×××-000108）、二層（產籍號：1-××××-×××-000208）房屋，第×門一層（產籍號：1-××××-×××-000112）、二層（產籍號：1-××××-×××-000212）房屋的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費3420元，由被告馬某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異35號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審判長 陳林
人民陪審員 于開洋
人民陪審員 崔光俊

書記員： 吳靜波