原告(反訴被告)：陶某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托訴訟代理人：沈希光，江蘇創(chuàng)凱律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃征，江蘇創(chuàng)凱律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：邵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市金山區(qū)。
　　被告(反訴原告)：姚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市金山區(qū)。
　　被告(反訴原告)：邵毅，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市金山區(qū)。
　　三被告共同委托訴訟代理人：黃鐵山，上海正源律師事務(wù)所律師。
　　原告陶某與被告邵某某、姚某某、邵毅房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼Ｈ桓嬗?018年2月26日就本案提起反訴，本院依法受理。本案于2018年2月5日和10月11日公開(kāi)開(kāi)庭審理。原告的委托訴訟代理人黃征與被告的委托訴訟代理人黃鐵山均到庭參加庭審。原告的委托訴訟代理人沈希光到庭參加第一次庭審。本案經(jīng)雙方協(xié)商同意，本院院長(zhǎng)審批，簡(jiǎn)易程序適用延長(zhǎng)3個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陶某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2、三被告共同返還原告已付房款7,500,000元及利息損失(從合同解除之日起算至實(shí)際返還之日止，以上利息均按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算)；3、賠償原告裝修損失1,408,000元，物業(yè)費(fèi)15,883.2元，訴訟保險(xiǎn)費(fèi)14,040元，過(guò)戶評(píng)估費(fèi)26,250元。事實(shí)和理由：2015年11月27日，原、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定由三被告將上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)春九路XXX弄XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)以9,360,000元的價(jià)格出售給原告。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日交付房屋，并于2017年12月31日前完成過(guò)戶手續(xù)。原告共支付了7,500,000元房款。2015年11月30日，被告交付房屋給原告。之后原告對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝飾裝修。2015年12月18日，因被告邵某某其他糾紛，系爭(zhēng)房屋被司法查封。據(jù)此，原告訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告邵某某、姚某某、邵毅辯稱，同意解除合同，但是不同意原告所述的解約事由。系爭(zhēng)房屋盡管被司法查封，原告曾向查封法院提出財(cái)產(chǎn)保全異議，但在聽(tīng)證過(guò)程中原告表示沒(méi)有購(gòu)房資格，因此被告同意解除合同，但認(rèn)為解約責(zé)任不能歸責(zé)于被告。對(duì)于房款主張，被告予以認(rèn)可，但是不同意支付其余損失和物業(yè)費(fèi)。
　　同時(shí)，被告邵某某、姚某某、邵毅就本案提起反訴請(qǐng)求：1、原告返還被告系爭(zhēng)房屋；2、原告支付房屋使用費(fèi)，從2015年11月31日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止，按每月32,000元計(jì)算；3、原告將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀。事實(shí)和理由：2015年11月27日，原、被告簽訂系爭(zhēng)房屋的買賣合同，被告已付房款7,500,000元。原告訴至法院要求解除合同。但開(kāi)庭時(shí)原告自認(rèn)并無(wú)購(gòu)房資格。另原告在接收房屋后對(duì)房屋進(jìn)行二次改建，加蓋至三層，系違章建筑。三被告認(rèn)為，原、被告均同意解除合同，原告亦無(wú)購(gòu)房資格，原告應(yīng)當(dāng)返還房屋并承擔(dān)相應(yīng)房屋占有使用費(fèi)?，F(xiàn)房屋為違章建筑，應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)。審理中，雙方同意確認(rèn)2018年10月12日作為房屋交接時(shí)間，故原告撤回第一項(xiàng)反訴請(qǐng)求。鑒于被告不同意恢復(fù)原狀，被告將第三項(xiàng)訴請(qǐng)變更為要求被告支付恢復(fù)原狀的費(fèi)用326,541.73元。
　　原告就反訴請(qǐng)求辯稱，無(wú)錫法院作出了終審判決，意味著從判決生效之日起被告已經(jīng)失去房屋所有權(quán)，房屋處于法院待處理狀態(tài)，因此是否返還要等待查封法院的相關(guān)意見(jiàn)；被告要求恢復(fù)原狀，不應(yīng)恢復(fù)至開(kāi)發(fā)商交付的狀態(tài)；就房屋使用費(fèi)，系爭(zhēng)房屋由于被告原因解除，原告無(wú)需承擔(dān)房屋使用費(fèi)。
　　經(jīng)審理查明：三被告為系爭(zhēng)房屋所有權(quán)人。
　　2015年11月27日，原告同三被告簽訂系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定，原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總價(jià)9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前辦理過(guò)戶手續(xù)。合同附件三約定，原告于簽訂合同當(dāng)日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六個(gè)月之內(nèi)不過(guò)戶，原告直接支付1,000,000元(并雙方均同意前往交易中心辦理此房屋抵押手續(xù))；過(guò)戶當(dāng)日原告支付860,000元。該合同還對(duì)解約條款、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。
　　同日，原、被告簽訂《協(xié)議書》約定，雙方在前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，原告有權(quán)利變更任何正常自然人，作為此房屋的權(quán)利受讓人，在此房屋買賣合同期內(nèi)甲方均同意配合辦理后續(xù)一切交易手續(xù)。
　　2015年11月18日，被告邵某某出具收條，載明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人鄒敦出具收據(jù)，載明收到榮新忠系爭(zhēng)房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人鄒敦出具收據(jù)，載明收到榮新忠系爭(zhēng)房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，被告邵某某出具收條，載明收到陶某房款3,500,000元。
　　2015年11月30日，三被告將系爭(zhēng)房屋交付給原告。交付房屋后原告對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝飾裝修，并繳納2016年和2017年物業(yè)費(fèi)各7,941.60元。
　　2016年9月2日，被告邵某某出具承諾書，載明系爭(zhēng)房屋涉及江陰法院擔(dān)保訴訟案件的原因，暫時(shí)不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)問(wèn)題交易。陶某先生現(xiàn)在起擁有該房屋的使用權(quán)。等案件結(jié)束即可辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，如造成交易無(wú)法完成，陶某先生由此陳述的經(jīng)濟(jì)損失(包括因此而使用該房屋產(chǎn)生的裝潢等費(fèi)用)均由本人承擔(dān)。案件處理約需要半年左右時(shí)間，承諾人請(qǐng)?zhí)漳诚壬枰哉徑狻?br/>　　2017年8月30日，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院作出(2015)錫濱商初第00819號(hào)民事判決書，判決：一、被告朱仁迪于本判決生效后10日內(nèi)向原告江陰市中源農(nóng)村小額貸款有限公司支付款項(xiàng)1,683萬(wàn)元；二、被告邵某某對(duì)被告朱仁迪強(qiáng)制執(zhí)行后不能履行的部分承擔(dān)清償責(zé)任。朱仁迪和邵某某就該案提起上訴。2018年2月1日，江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院就該案作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
　　2018年7月21日，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院作出(2018)蘇0211執(zhí)906號(hào)民事裁定書，裁定：評(píng)估拍賣被執(zhí)行人邵某某所有的位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)春九路XXX弄XXX號(hào)房產(chǎn)。
　　2017年12月原告訴至本院，請(qǐng)求判令解除原、被告簽訂的買賣合同。同月，原告變更訴請(qǐng)為繼續(xù)履行合同。2018年1月15日，原、被告雙方共同到無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院就系爭(zhēng)房屋的查封事宜進(jìn)行聽(tīng)證，希望繼續(xù)解除查封、履行雙方買賣合同。2018年1月17日，原告再次變更訴訟請(qǐng)求為解除雙方買賣合同。該次變更訴訟請(qǐng)求的主張于2018年1月25日送達(dá)被告。原告為本次案件財(cái)產(chǎn)保全支付擔(dān)保費(fèi)14,040元。
　　審理中，原告提供先原地產(chǎn)王友依出具的收條，載明收到上海市松江區(qū)春九路XXX弄XXX號(hào)房屋評(píng)估費(fèi)用現(xiàn)金26,250元整，以證明支付了系爭(zhēng)房屋的評(píng)估費(fèi)用。被告對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可，要求原告提供評(píng)估報(bào)告。
　　審理中，雙方確認(rèn)系爭(zhēng)房屋原來(lái)為兩層加閣樓的主體框架結(jié)構(gòu)。現(xiàn)原告將閣樓拆除變成三層加閣樓的結(jié)構(gòu)。原告陳述并未辦理上述改建的審批手續(xù)。
　　審理中，原告確認(rèn)不具備上海市購(gòu)房資格。
　　審理中，根據(jù)原告申請(qǐng)，本院依法委托上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鑒定單位”)對(duì)原告進(jìn)行的裝飾裝修及改建修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行司法審計(jì)。鑒定單位于2018年9月出具鑒定意見(jiàn)書，載明系爭(zhēng)房屋裝飾裝修工程造價(jià)463,595.18元；恢復(fù)原狀工程費(fèi)用為326,541.73元。原告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋裝飾裝修工程造價(jià)過(guò)低，而恢復(fù)原狀的費(fèi)用過(guò)高。鑒定單位答復(fù)為其根據(jù)雙方提供的圖紙并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)裝修實(shí)際情況，根據(jù)上海市預(yù)算定額進(jìn)行的造價(jià)評(píng)估，鑒定人員對(duì)于原告之前提供的裝修明細(xì)已經(jīng)進(jìn)行了復(fù)核，有些已經(jīng)包含在審價(jià)報(bào)告中，有些原告并未提供依據(jù)，故鑒定單位按照一般的計(jì)取方式。被告對(duì)于鑒定報(bào)告予以認(rèn)可。
　　本案法庭辯論終結(jié)后，本院收到原告增加訴訟請(qǐng)求的申請(qǐng)書，要求三被告賠償原告增值部分損失。
　　以上事實(shí)，由《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《協(xié)議書》、收條、發(fā)票聯(lián)、照片、民事判決書、民事裁定書、司法審價(jià)鑒定意見(jiàn)書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為：依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。本案中，在雙方約定的過(guò)戶期限前，系爭(zhēng)房屋被司法查封且進(jìn)入司法拍賣程序，被告多次承諾后仍未能解除司法限制，原告據(jù)此提出解除合同，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。本案中原告首次訴請(qǐng)?zhí)岢鼋獬贤笥肿兏V請(qǐng)為繼續(xù)履行，后于2018年1月再次提出解除合同。法庭考慮到原告訴請(qǐng)變更為繼續(xù)履行合同后原、被告仍繼續(xù)為履行合同進(jìn)行溝通并于2018年1月至無(wú)錫法院就系爭(zhēng)房屋的解封事宜進(jìn)行聽(tīng)證。故本案以原告再次提出解除合同的訴訟主張到達(dá)被告之日即2018年1月25日作為雙方合同解除日。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?，F(xiàn)就各方主張的損失進(jìn)行評(píng)析：
　　一、房款及利息
　　合同解除后，被告繼續(xù)占有使用原告已付房款，缺乏事實(shí)依據(jù)，據(jù)此應(yīng)當(dāng)返還原告已付房款并承擔(dān)合同解除后至實(shí)際返還之日止的利息損失，該期間的損失按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
　　二、原告裝飾裝修損失
　　合同簽訂后原告經(jīng)被告同意進(jìn)行了裝飾裝修。本案中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院委托鑒定單位對(duì)原告進(jìn)行的裝飾裝修進(jìn)行評(píng)估。原告提出鑒定單位評(píng)估價(jià)格過(guò)低，但鑒定單位明確已經(jīng)充分考慮原告意見(jiàn)并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)作出的鑒定結(jié)論。綜上，本院采信鑒定報(bào)告意見(jiàn)，判令被告應(yīng)當(dāng)賠償原告裝修損失463,595.18元。
　　三、原告主張的物業(yè)費(fèi)、訴訟保險(xiǎn)費(fèi)和過(guò)戶評(píng)估費(fèi)。
　　本院認(rèn)為物業(yè)費(fèi)系房屋實(shí)際使用物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用。而2016年和2017年系原告實(shí)際使用房屋期間，故其要求被告返還物業(yè)管理費(fèi)缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。訴訟保險(xiǎn)費(fèi)系原告為保全被告房產(chǎn)進(jìn)而提供擔(dān)保所發(fā)生的費(fèi)用，并非必然發(fā)生的損失，故就訴訟保險(xiǎn)費(fèi)本院不予支持。就過(guò)戶評(píng)估費(fèi)，鑒于原告本身尚不具備過(guò)戶資格，審理中其亦未能提供證據(jù)證明被告同意并實(shí)際進(jìn)行了評(píng)估，故上述費(fèi)用本院不予認(rèn)可。
　　四、房屋占有使用費(fèi)
　　就被告提出的兩被告實(shí)際使用房屋的損失，分為合同解除前和合同解除后兩個(gè)使用階段。合同依法解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，因此原、被告買賣合同解除的情況下，合同解除前原告占有使用房屋構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。然而，根?jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。在本案中，如雙方買賣合同正常履行，則原告將獲得房屋所有權(quán)，繼續(xù)合法占有系爭(zhēng)房屋。現(xiàn)因被告違約致使合同解除，原告已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的占有失去合法依據(jù)，并為此承擔(dān)不當(dāng)?shù)美颠€義務(wù)。因此從違約角度，原告也隨之產(chǎn)生了應(yīng)由被告賠償?shù)目傻美鎿p失，在本案中該損失直接體現(xiàn)為占有不當(dāng)?shù)美姆颠€內(nèi)容。據(jù)此，原告在負(fù)有返還義務(wù)前占有房屋的損失客觀上同被告正常履行買賣合同可獲得的占有利益兩相抵扣，據(jù)此原告就合同解除前被告應(yīng)付占有使用費(fèi)的主張，本院不予支持。合同解除后，兩被告負(fù)有返還房屋的義務(wù)，繼續(xù)使用房屋應(yīng)當(dāng)向原告支付使用費(fèi)用。就使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本院酌定為每月15,000元，從合同解除日起計(jì)算至2018年10月12日止，使用費(fèi)金額為128,500元。
　　五、被告主張的恢復(fù)原狀損失
　　原告未經(jīng)相關(guān)審批手續(xù)，擅自將二層房屋改建成三層。被告要求原告承擔(dān)恢復(fù)原狀的費(fèi)用，本院予以支持。經(jīng)鑒定單位評(píng)估，原告向被告應(yīng)付326,541.73元修復(fù)費(fèi)用。本院對(duì)上述費(fèi)用予以確認(rèn)。
　　就原告主張的增值部分損失，系本案辯論終結(jié)后提出，本案不做處理。原告可另案主張。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百一十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)陶某與被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅于2015年11月27日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年1月25日解除；
　　二、被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)陶某已付房款7,500,000元及付款利息(以7,500,000元為基數(shù)，從2018年1月25日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算)；
　　三、被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)陶某裝修損失463,595.18元；
　　四、原告(反訴被告)陶某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅房屋占有使用費(fèi)128,500元；
　　五、原告(反訴被告)陶某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅326,541.73元修復(fù)費(fèi)用；
　　六、駁回原告(反訴被告)陶某其余本訴訴訟請(qǐng)求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)70,429元減半收取35,214.5元，反訴案件受理費(fèi)8,837元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)用49,051.50元，由原告(反訴被告)陶某負(fù)擔(dān)15,344元(已付)，被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅負(fù)擔(dān)33,707.5元(已付8,837元，剩余24,870.50元于判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。司法鑒定費(fèi)55,200元，由原告(反訴被告)陶某負(fù)擔(dān)17,000元(已付)，被告(反訴原告)邵某某、姚某某、邵毅負(fù)擔(dān)38,200元(已付17,000元，剩余21,200元于判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：呂榮珍

書記員：李??俊