原告(反訴被告)：陶某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省蚌埠市。
　　委托訴訟代理人：衛(wèi)源仁，上海普世律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省樂清市。
　　委托訴訟代理人：張付鋼，浙江嘉瑞成律師事務(wù)所律師。
　　第三人：謝澄濱，男，xxxx年xx月xx日出生，臺灣地區(qū)居民，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：胡勇剛，上海五富瓏行律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張文蘿，上海五富瓏行律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)陶某與被告(反訴原告)陳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖?。審理中，被告提出反訴，本院于2018年6月20日受理后與本訴合并于2018年7月25日公開開庭進(jìn)行了審理。本案于2018年9月19日轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖?，?018年11月7日應(yīng)原告申請追加謝澄濱為本案第三人，于2019年1月22日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人衛(wèi)源仁、被告的委托訴訟代理人張付鋼以及第三人的委托訴訟代理人胡勇剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陶某向本院提出訴訟請求：1.判令被告以原告作為合同相對方繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2.判令被告將位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶亭南路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)交付并過戶至原告名下。審理中，原告變更其訴訟請求為：1.判令被告與第三人簽訂的《房屋買賣合同》自2018年7月25日起解除；2.判令被告返還原告購房款3,178,000元。事實和理由：2015年底,原告因上海房產(chǎn)限購政策限制,與第三人協(xié)商通過其購買系爭房屋。2016年1月4日,第三人(乙方)與被告(甲方)簽訂了合同編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：系爭房屋轉(zhuǎn)讓款共計人民幣807萬元;逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務(wù)的,甲方有權(quán)單方面解除合同,甲方單方面解除合同的,應(yīng)當(dāng)書面通知乙方,并有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任，等。原告于2015年末和2016年初，共向第三人轉(zhuǎn)賬430萬元，第三人將其中311萬余元用于支付系爭房屋購房款。后第三人在沒有任何征兆的情況下告知原告不再繼續(xù)配合購買系爭房屋并向原告返還100萬元。因第三人不再配合原告購房，也不配合原告聯(lián)系被告處理后續(xù)事宜，原告無法和被告達(dá)成一致，買賣合同至今既未解除也未能繼續(xù)履行，被告也無權(quán)行使解除權(quán)。本院(2017)滬0117民初9678號案件(以下簡稱“9678號案件”)民事判決書也對由第三人代理原告購買系爭房屋作出確認(rèn)，故原告訴至法院請求繼續(xù)履行與被告之間的買賣合同，但是在本案第一次庭審中，被告明確表示不再繼續(xù)履行合同，故原告變更訴訟請求為上述內(nèi)容，望判如所請。
　　被告辯稱：1.原告訴稱第三人在簽訂合同時就告知購房情況并披露信息與事實不符，第三人與被告協(xié)商購買系爭房屋、簽訂買賣合同及付款時均未披露實際購買人為原告；2.原告向第三人轉(zhuǎn)賬的情況，被告不清楚，原告訴稱系第三人不配合買房并將100萬元退還原告，明確是第三人違約，不利后果應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)；3.原告稱第三人不配合購房也不配合原告聯(lián)系被告，可見第三人不愿意也沒有向被告披露過實際購房人為原告；而且被告向第三人發(fā)出解除通知后就通過中介告知第三人解除合同事宜，被告不清楚第三人是否將此情況告知原告，但是原告在2016年5月通過中介得知被告電話后，被告已經(jīng)明確告知原告合同已經(jīng)解除，不會將系爭房屋繼續(xù)出售，而原告也表示同意解除不要房屋了；4.被告本人及其父親并沒有推諉對該事情的解決，而是原告和第三人之間相互不配合，原告和第三人從未共同來找到被告解決后續(xù)事情，第三人也從未明確認(rèn)可實際購房人是原告，是因為原告和第三人之間的矛盾導(dǎo)致被告無法和原告直接處理合同解除事宜；5.被告已經(jīng)按照合同約定的地址向第三人發(fā)出解除合同通知，在該通知信函退回之日即視為被告和第三人簽訂的買賣合同已經(jīng)解除，原告所提出的解除事由不成立；至于已經(jīng)收到的房款3,178,000元在扣除原告應(yīng)當(dāng)支付的違約金等款項后余款同意退還。
　　同時，被告提出反訴請求：1.判令確認(rèn)原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2016年4月19日解除；2.判令原告按合同約定支付被告賠償金120,000元；3.判令原告按合同約定支付違約金1,614,000元；4.判令原告支付被告因本案訴訟支出的律師費(fèi)80,000元；扣除上述2、3、4項原告應(yīng)向被告支付的款項后，被告自愿將余款返還給原告；5.判令原告協(xié)助辦理注銷系爭房屋的預(yù)告登記。
　　針對被告的反訴請求，原告辯稱：1.被告消極履行解除權(quán)，被告發(fā)出的解除函未簽收則買賣合同尚未解除，被告可以通過其他方式通知原告或第三人，但被告卻未以合理方式通知；2.賠償金120,000元，沒有合同依據(jù)，不予認(rèn)可；3.對于解約違約金1,614,000元，不予認(rèn)可，就算需要承擔(dān)也是過高的，希望法庭酌情調(diào)低；4.律師費(fèi)沒有事實和法律依據(jù)；5.系爭房屋上即便有預(yù)告登記也是第三人予以配合，且根據(jù)原告核查該預(yù)告登記應(yīng)該已經(jīng)注銷。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下。
　　系爭房屋登記于被告名下。2016年1月4日，第三人作為買受人(乙方)與被告作為賣售人(甲方)簽訂網(wǎng)簽版本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(編號為XXXXXXX)并約定，1.甲方向乙方出售系爭房屋，建筑面積306.12平方米，轉(zhuǎn)讓價款為807萬元。2.甲、乙雙方同意，甲方于2016年3月1日前騰出系爭房屋并通知乙方進(jìn)行驗收交接。3.甲、乙雙方確認(rèn)，在2016年3月1日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。4.乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款的日萬分之五計算，賠償金自本合同應(yīng)付款期限之第2日起計算至實際付款之日止；逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務(wù)的，甲方有權(quán)單方面解除合同，甲方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任，乙方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)付款期限之第2日起計算至甲方發(fā)出書面解約通知之日的賠償金外，還應(yīng)按房屋總價的20%支付違約金，并支付簽約方中介方總房價2%中介服務(wù)費(fèi)；乙方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于全部違約款項的價款，余額返還給乙方，已付款不足支付的，乙方應(yīng)接到書面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付；如有逾期按照違約金未付款的萬分之五計算。5.甲方未按本合同約定的期限將系爭房屋交付(包括房屋交接及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付款日萬分之五計算，賠償金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實際交付之日止；逾期超過15日后甲方仍未交付系爭房屋的，乙方有權(quán)單方面解除合同；乙方應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，乙方并有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)交付期限之第2日起計算至乙方發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價20%支付違約金，并支付簽約方中介方房屋總價2%中介服務(wù)費(fèi)；甲方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方應(yīng)在接到書面通知之日5日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約款項，逾期一天按未付款額萬分之五支付違約金。6.補(bǔ)充條款(二)：雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)。7.附件三付款協(xié)議：待甲、乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(買賣合同)的當(dāng)天，乙方應(yīng)直接支付給甲方部分首期房價款200萬元；于2016年1月16日前乙方應(yīng)直接支付給甲方部分首期房價款1,178,000元；乙方以銀行貸款方式支付給甲方房款4,842,000元(他項權(quán)利證明辦出后三個工作日內(nèi)，乙方將他證交到銀行，該款項由銀行直接劃入甲方賬戶)：乙方于交易過戶之前辦妥銀行貸款的申請和審批手續(xù)，甲方必須配合辦理并提供相關(guān)資料，若乙方申請的銀行貸款未獲批準(zhǔn)或銀行批準(zhǔn)的金額不足申請額度，則乙方應(yīng)于交易過戶之前以現(xiàn)金形式補(bǔ)足該不足部分；于2016年3月1日前，甲乙雙方應(yīng)對系爭房屋進(jìn)行驗看、清點，確認(rèn)無誤后，甲方應(yīng)將系爭房屋交付乙方，同時乙方應(yīng)直接支付給甲方房屋尾款5萬元，交房前所發(fā)生的所有費(fèi)用由甲方承擔(dān)并支付。8.本合同各在本合同填寫的地址為各方同意的通訊地址，任何書面通知只要發(fā)往以上地址，均視為已送達(dá)，通訊地址如有變動，應(yīng)與10日內(nèi)通知簽約各方及中介方，乙方落款地址為“上海市松江區(qū)淶亭南路599弄238”。合同另對其他事項作了約定。
　　被告稱其在與第三人簽訂買賣合同時，第三人未披露實際購買人為原告，但是在9678號案件判決后亦認(rèn)可系原告委托被告購買系爭房屋事宜。本院于2017年6月16日受理原告訴案外人王莉及第三人謝澄濱委托合同糾紛一案即9678號案件，在該案中，原告主張請求確認(rèn)其與王莉、謝澄濱之間的委托合同已于2016年4月8日法定解除，王莉、謝澄濱對此共同辯稱：不同意原告的訴訟請求，第一，王莉、謝澄濱替原告買房的事情很多收尾都沒有結(jié)束，而原告交付的款項，王莉、謝澄濱均已作為購房款代為支付完畢；第二，王莉、謝澄濱在庭審前從未以任何方式向原告告知要求解除委托合同，在2017年4月份左右，原告的委托律師、王莉、謝澄濱以及王莉、謝澄濱委托律師、房東曾經(jīng)就原告委托王莉、謝澄濱購買系爭房屋的后續(xù)處理事宜一起協(xié)商過，但未達(dá)成一致意見，現(xiàn)在解除委托合同，不利于王莉、謝澄濱的利益保護(hù)，待處理完房屋買賣合同后續(xù)事項后再協(xié)商解除委托事項；第三，王莉、謝澄濱在委托合同履行過程中并不存在違約行為。在該案中，本院查明，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式分別將2,600,000元、500,000元轉(zhuǎn)至王莉的銀行賬戶，用于支付房款。到賬后，謝澄濱即向被告支付房款2,000,000元。2016年1月13日，原告再次轉(zhuǎn)賬給王莉1,000,000元。次日，謝澄濱向陳某某支付房款1,178,000元。2016年4月7日，王莉向原告轉(zhuǎn)賬1,000,000元。2016年4月8日，王莉通過微信向原告表達(dá)欲解除上述委托合同的意愿，但原告未同意。此后數(shù)日，原告通過微信要求王莉、謝澄濱繼續(xù)協(xié)助其辦理與被告房屋買賣合同后續(xù)事宜，王莉亦有繼續(xù)辦理委托事項的意思表示，但后續(xù)事宜至今協(xié)商未果。審理中，王莉、謝澄濱陳述，謝澄濱與被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》之所以不能繼續(xù)履行，原因在于原告不能按期支付剩余房款而構(gòu)成買方違約，被告不肯繼續(xù)履行合同，要求追究買方違約責(zé)任，之后原告一直沒有給予王莉、謝澄濱支付20%違約金的授權(quán)，所以王莉、謝澄濱無法與被告進(jìn)行積極的協(xié)商；此外，在簽訂房屋買賣合同時，王莉、謝澄濱即向被告披露過實際買受人為原告。對此，原告認(rèn)為由于謝澄濱申請貸款沒有成功，待原告籌得全部房款時已經(jīng)超過了付款期限，王莉、謝澄濱不再配合，導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行。本院于2017年12月20日就該案判決如下：確認(rèn)原告陶某與王莉、謝澄濱之間達(dá)成的委托購房合同于2017年9月16日解除。
　　被告確認(rèn)自第三人處取得房款支付共計為3,178,000元，第三人對此予以確認(rèn)。被告稱2016年2月下旬通過居間方催告第三人貸款事宜，第三人稱無法貸款，在2016年3月1日之后第三人又稱系爭房屋是其代他人購買而實際購買人也不打算繼續(xù)購買系爭房屋。原告則稱其從未向第三人表示不愿意繼續(xù)購房且原告有能力支付房款，其在得知付款期限截止的情況下還另售了其他住房，但是第三人在2016年4月8日向原告表示不愿意繼續(xù)幫原告購房。
　　被告于2016年4月18日向第三人位于上海市松江區(qū)淶亭南路XXX弄XXX號的地址寄送《解除房地產(chǎn)買賣合同通知書》，未被第三人簽收，后于2016年4月19日退回被告。經(jīng)本庭于2018年7月25日當(dāng)庭打開信函顯示，《解除房地產(chǎn)買賣合同通知書》內(nèi)容為：第三人在編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂后截止2016年1月15日支付房款3,178,000元，但未按合同附件三規(guī)定的時間、期限、付款方式支付剩余房款，已構(gòu)成違約，故通知解除雙方簽訂的編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及承擔(dān)違約責(zé)任等。
　　被告稱在2016年4月下旬告知居間方要求解除合同，但是不清楚居間方是否轉(zhuǎn)告第三人。被告稱在2016年5月和原告見面時，原告明確表示要解除合同并支付賠償金和違約金，但是被告考慮到房款均由第三人支付故要求第三人出面處理房款退還問題，但是第三人始終未和原告一起出現(xiàn)且拒絕配合，故被告未能退還房款。
　　另查明，原告系非本市戶籍人員，自認(rèn)截止到法庭辯論終結(jié)之日不具備在本市購買商品房資格。被告為本次訴訟支付了律師費(fèi)80,000元。
　　上述事實，主要有上海市房地產(chǎn)買賣合同、上海市不動產(chǎn)登記簿信息、民事判決書、解除房地產(chǎn)買賣合同通知書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。被告與第三人就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是雙方當(dāng)事人之間的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效的合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守。
　　代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。根據(jù)已經(jīng)生效的9678號案件民事判決書，第三人系受原告委托購買系爭房屋并與被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及履行合同義務(wù)，被告雖表示在簽訂合同之時不明知但在9678號民事判決書生效后認(rèn)可原告和第三人之間的委托代理關(guān)系，則由被告與第三人所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》對原、被告均具有拘束力，原告與被告均基于第三人所實施的代理行為對彼此享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。
　　現(xiàn)原、被告均主張解除被告與第三人所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，本院予以確認(rèn)，但雙方對于合同解除的原因及時間存在爭議。則本案的第一個爭議焦點在于違約方為何以及各方的單方解除權(quán)是否成立。對此，本院認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)查明的事實，第三人應(yīng)以銀行貸款方式支付被告房款4,842,000元且應(yīng)在交易過戶即2016年3月1日之前辦妥銀行貸款的申請和審批手續(xù)，而顯然第三人或者原告均沒有提供證據(jù)證明第三人在2016年3月1日之前已獲得銀行貸款審批或者已經(jīng)現(xiàn)款付足4,842,000元房款，并直到原告起訴時亦沒有付足該筆房款或者準(zhǔn)備支付該筆房款。而又根據(jù)9678號案件，第三人和案外人王莉作為受托人陳述因為原告不能按期支付剩余房款導(dǎo)致了第三人與被告之間的買賣合同不能繼續(xù)履行，而原告截止到2016年1月13日向案外人王莉支付的款額合計為4,300,000元,顯然不足以支付全部房款。因此，無論原告與第三人之間的委托代理關(guān)系因何產(chǎn)生矛盾，均不影響被告作為系爭房屋的出售方主張原告按期支付房款的權(quán)利，第三人作為原告的委托代理人逾期支付房款，且在2016年4月18日被告發(fā)出《解除房地產(chǎn)買賣合同通知書》之時已逾期15日以上，故被告享有因第三人逾期支付房款的單方解除權(quán)，被告以此主張解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，符合合同約定，本院予以支持。故原告主張《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除的理由不成立，本院不予確認(rèn)。至于合同解除的時間，被告以《解除房地產(chǎn)買賣合同通知書》的形式向第三人發(fā)出解約通知雖被退回，但系按照合同約定的地址寄送，則被告以解約通知退回之日即2016年4月19日作為合同解除之日，符合合同約定，本院予以確認(rèn)。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
　　原告主張要求被告退還已付房款3,178,000元，第三人確認(rèn)系代原告支付上述房款，故原告的該項訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　對于被告的反訴請求，本院認(rèn)定如下：
　　1.賠償金120,000元。被告根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第九條第(三)項主張該項賠償金并以4,842,000元為基數(shù)、日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)自2016年3月2日計算至2016年4月19日，符合合同約定，并非與被告所主張的解約違約金屬于重復(fù)主張，被告可主張該項賠償金。原告抗辯稱該賠償金標(biāo)準(zhǔn)過高的意見，本院予以采納并將計算標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整為日萬分之二，計原告應(yīng)支付賠償金為47,451.60元。
　　2.違約金1,614,000元。被告根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第九條第(三)項主張該項違約金并按總房價款8,070,000元的20%計算為1,614,000元，符合合同約定。原告抗辯稱該違約金標(biāo)準(zhǔn)過高的意見，本院予以采納，理由是違約金具有補(bǔ)償性及懲罰性的特征，且應(yīng)對照被告的實際損失。被告稱其出售系爭房屋所得價款將用于他處購房但因為第三人未能及時付款致其未能他處購房，因彼時房價大漲給被告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，且不論被告他處購房是否屬實，即便被告確實有他處購房的打算，且因房價上漲而產(chǎn)生的損失也屬于間接損失，在雙方未在合同中明確約定的情況下該損失也不屬于第三人在簽訂合同時可以預(yù)見并要承擔(dān)的損失范疇，且被告沒有證據(jù)證明在原告存在違約的情況下，被告已經(jīng)采取了適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大。因此，本院綜合考慮上述因素及被告的其他損失，對違約金酌情作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，認(rèn)定原告應(yīng)支付違約金為400,000元。
　　3.律師代理費(fèi)80,000元，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　4.原告協(xié)助辦理系爭房屋的預(yù)告登記注銷手續(xù)。合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。但是根據(jù)本院查實，系爭房屋未查到有預(yù)告登記記錄，被告也未舉證證明原被告及第三人就涉案房屋的買賣進(jìn)行了預(yù)告登記，故對于被告的此項請求，缺乏事實依據(jù)，本院不予確認(rèn)。
　　綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十二條以及《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第九十二條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)由被告(反訴原告)陳某某與第三人謝澄濱于2016年1月4日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號為XXXXXXX)于2016年4月19日解除；
　　二、被告(反訴原告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)陶某購房款3,178,000元；
　　三、原告(反訴被告)陶某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)陳某某逾期付款賠償金47,451.60元；
　　四、原告(反訴被告)陶某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)陳某某解約違約金400,000元；
　　五、駁回被告(反訴原告)陳某某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)32,304元、財產(chǎn)保全申請費(fèi)5,000元、反訴案件受理費(fèi)10,563元，合計訴訟費(fèi)47,867元，由原告(反訴被告)陶某負(fù)擔(dān)26,162元(已付)、被告(反訴原告)陳某某負(fù)擔(dān)21,705元(已付10,155元，余款11,550元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李曉蕾

書記員：朱金彪