再審申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：陳某，男。
委托代理人：劉文娟，黑龍江法佳律師事務所律師。
被申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：王某，男。
委托代理人：曹滿，齊齊哈爾市卜奎法律服務所法律工作者。

再審申請人陳某因與被申請人王某房屋租賃合同糾紛一案，齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)人民法院于2011年3月18日作出（2010）昂民初字第102號民事判決，陳某、王某均不服該判決，向本院提起上訴。本院于2011年7月4日作出（2011）齊民一終字第238號民事判決，陳某不服，向黑龍江省高級人民法院申請再審。黑龍江省高級人民法院于2013年5月16日作出（2013）黑高民申一字第59號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案，再審申請人陳某及其委托代理人劉文娟，被申請人王某及其委托代理人曹滿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明：2007年8月12日，陳某與王某簽訂房屋租賃合同。合同約定，“陳某有房屋18米×50米的牛舍（天寶酒廠院內(nèi)），院內(nèi)門口北側(cè)4間房，作辦公室用，包括院內(nèi)場地，租給王某使用；租用前18米×50米牛舍需要翻建維修，預算資金15萬元左右；翻建費用超過預算1萬元以內(nèi)王某接受，翻建費用超過預算1萬元以外陳某應重新計算翻建總費用及利息；年租金3萬元（陳某在王某經(jīng)營期間不得隨意漲價），開業(yè)后陳某如交不上翻建費用，王某無償使用房屋，免交租金（因王某所用翻建費用投資利息2分利），如陳某付清王某翻建房屋所有費用，王某開始交納租金?！焙贤炗喓?，王某對該房屋進行翻建，2007年11月末，該房屋翻建完工并投入使用，王某在此經(jīng)營泰來縣雙偉汽車修理有限公司，工商部門核準營業(yè)期限自2008年4月30日至2028年4月29日。在翻建過程中，王某未能將房屋翻建費用控制在約定的范圍內(nèi)，而超出約定的預算金額。二人簽訂房屋租賃合同后，陳某外出二年，雙方未能對增加翻建費用予以協(xié)商，房屋翻建完工后，亦未能及時進行相關(guān)費用核算，出現(xiàn)陳某至今沒有支付王某房屋翻建費用，王某亦沒有支付陳某房屋租金的情況，雙方對此協(xié)商未果。陳某于2009年10月21日訴至法院，要求解除其與王某簽訂的房屋租賃合同。2009年11月9日，王某提起反訴，要求陳某支付從2007年10月翻建完成后到提起反訴之日多支出預算資金的翻建費用20萬元及利息共計296000元。
在庭審中王某主張其翻建費用347402.92元，對此陳某不予認可。2010年7月28日，王某向一審法院申請司法鑒定。陳某認為，王某申請鑒定已超過舉證期限，不同意王某的鑒定申請。一審法院審查后，于2010年8月5日作出（2010）昂民初字第102-1號民事裁定書，準予王某的鑒定申請。齊齊哈爾市價格認定中心作出齊價認字（2010）131號價格鑒定書，該鑒定意見為，房屋翻建價格368000元。在庭審中，王某將反訴請求增加至446000元，一審法院通知其補交反訴費，王某在規(guī)定期限內(nèi)未交納增加反訴請求的反訴費用，王某電話通知法院，放棄增加訴訟，其反訴請求仍為296000元。
一審法院認為：陳某與王某是在自愿的基礎上簽訂的房屋租賃合同，該合同是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。關(guān)于陳某主張的雙方約定的對房屋部分擴建的條款無效，房屋擴建部分并沒有任何審批手續(xù)，也沒有政府規(guī)劃，雙方明顯違反法律禁止性規(guī)定，因此爭議的翻建房屋應予拆除，且即使合同中此項條款有效，王某的翻建行為也超出了合同約定的范圍，屬違約行為，其不應承擔任何責任。王某認為房屋翻建是否行政審批，是行政部門的職責，與本案的反訴請求無關(guān)。一審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔?！币来艘?guī)定，合同中關(guān)于房屋翻建的條款為有效。
關(guān)于陳某主張的合同中約定的“租用前18米×50米牛舍需要翻建維修，預算資金15萬元左右；翻建費用超過預算1萬元以內(nèi)王某接受，翻建費用超過預算1萬元以外陳某應重新計算翻建總費用及利息”應該理解為雙方在合同中約定的預算費用為15萬元，上下浮動1萬元，超出部分應由其本人重新計算并支付利息。王某認為，此約定應理解為超出預算部分應當由陳某以實際支出為準并依此給付利息。一審法院認為，綜合合同全文、雙方訂立合同的目的，此條應當解釋為房屋翻建費用預算為15萬元，上下浮動1萬元，如超出此預算，陳某應當與王某重新協(xié)商房屋翻建費用。
對于雙方爭議的翻建房屋所支出的費用問題，王某在庭審中出示證據(jù)主張其翻建房屋共支出347402.92元，但陳某只認可合同約定的15元，上下浮動1萬元，雙方未協(xié)商一致，鑒定意見為368400元。因雙方未能就翻建房屋的價格協(xié)商一致，應以鑒定意見認定的368400元，但王某只主張其支出347402.92元，故房屋翻建價格為347402.92元。
關(guān)于陳某要求解除與王某簽訂的房屋租賃合同的訴請，因雙方在該合同中并未約定租賃期限，陳某認為該合同屬于不定期合同，其隨時可以要求解除合同。王某認為其已按合同約定履行了義務，是因陳某未履行約定義務，陳某應繼續(xù)履行該合同，且合同中關(guān)于房屋租賃的生效時間是附條件的，而生效條件未成就，此部分是未生效的，故不存在對該部分合同的解除。一審法院認為，王某實際已經(jīng)翻建使用了陳某所有的房屋且已用于經(jīng)營，房屋租賃已經(jīng)實現(xiàn)，不存在王某所稱的合同中房屋租賃部分的約定并未生效的情形。該份合同雖然沒有約定具體的租賃期限，但合同約定由王某對其中部分房屋進行翻建用于經(jīng)營，據(jù)此約定可以認定，此房屋租賃合同不應為短期合同，但從目前實際情況來看，陳某多次對王某的正常經(jīng)營造成障礙，雙方之間矛盾已經(jīng)加深，該合同已不具備繼續(xù)履行的條件，繼續(xù)履行該合同將激化雙方矛盾，以解除該合同為宜，故對陳某要求解除該合同的訴請予以支持。合同解除后，王某應將所翻建的房屋返還陳某，因該房屋已經(jīng)重新翻建，且雙方對房屋翻建費用的負擔已有預定，故陳某應給付王某房屋翻建費用。但目前雙方對翻建房屋所支出費用爭議較大，陳某只認可約定16萬元，而對其余增加部分不予認可，對雙方約定的房屋翻建費用16萬元由陳某負擔予以確認。關(guān)于增加的房屋翻建費用的負擔問題，一審法院認為，王某在翻建房屋過程中沒有嚴格按照預算金額進行執(zhí)行，在未與陳某進行充分協(xié)商的情況下，單方面大幅度增加翻建費用，就應該預料到陳某對增加的費用不予認可而存在的風險，但房屋經(jīng)重新翻建后，價值已經(jīng)增加，陳某在今后還可以對此房屋進行有效利用，同時也由于其外出二年，致使王某未能及時就增加翻建房屋費用與其充分協(xié)商及工程核算，雙方均存在一定的過錯，依公平原則，對增加的房屋翻建費用由陳某負擔80%，由王某自行負擔20%比較適宜，即陳某負擔149922元［（347402.92元-16萬元）×80%］，其余由王某自行負擔。關(guān)于陳某未支付翻建費用期間，每月支付2分利息的約定，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！贝思s定具有違約金性質(zhì)，不違反法律規(guī)定，但雙方對合同中明確約定的翻建費用16萬元沒有爭議，其余部分系王某自行超出預算部分，陳某又不認可，故本院只對合同中明確約定的16萬元（2007年12月1日至2010年12月24日期間）的利息117677.42元（即16萬元×0.02元×36個月＋0.02元÷31日×16萬元×24日）予以支付。
關(guān)于本案爭議翻建房屋價格鑒定費6000元，王某在庭審中表示要求陳某負擔。陳某則表示此次鑒定是人民法院依職權(quán)作出的，并非基于王某申請而進行，并認為鑒定意見不客觀，故不同意鑒定費由其負擔。一審法院認為，此次鑒定是由王某申請而進行的，但王某單方超出雙方約定的預算范圍增加翻建費用，同時也由于陳某外出，致使王某未能及時與其協(xié)商，導致雙方對房屋翻建費用未能達成一致意見，雙方均有一定的過錯，故此次鑒定產(chǎn)生的費用由王某與陳某各負擔50%比較適宜。
王某在租賃陳某房屋期間，并未支付陳某房屋租金，雙方對此無異議，一審法院認為，在合同中雙方雖有陳某未支付王某翻建房屋費用之前，王某免交租金的約定，但陳某未支付王某房屋翻建費用，系王某自行擴大雙方明確約定的預算，雙方發(fā)生爭議而導致，且王某實際上已經(jīng)使用該房屋用于經(jīng)營，故依公平原則，王某應支付陳某承租期間（2007年12月1日至2010年12月24日）的房屋租金91935.60元（3萬元∕年×3年＋80.65元∕天×24天）。依照《中華人民共和國合同法》第九十六條、第九十七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，判決：一、準予陳某與王某之間簽訂的房屋租賃合同解除，王某于本判決生效后15日內(nèi)返還陳某所租房屋；二、陳某給付王某房屋翻建費309922.34元，利息117677.42元；三、王某給付陳某房屋租金91935.60元；四、駁回陳某、王某的其他訴訟請求。以上二、三項自本判決生效后5日內(nèi)一次性履行完畢。案件受理費100元，由陳某、王某各負擔50元；案件反訴費2870元，由陳某負擔1454元，由王某負擔1416元；鑒定費6000元（王某已墊付）由陳某、王某各負擔3000元。
本院二審對一審法院查明的事實予以確認。
本院二審認為：陳某與王某簽訂的房屋租賃合同，是雙方真實意思表示，合法有效。王某投入的房屋翻建費用，是對房屋所有權(quán)人陳某墊付費用，其應依法履行審批手續(xù)，陳某對此房屋享有所有權(quán)，承租人王某無過錯責任。一審判決對超出預算部分由王某承擔20%責任不當。陳某與王某簽訂的合同中雖沒有約定租賃期限，但從王某對其部分房屋進行翻建用于經(jīng)營可予認定，此合同不應為短期合同。此房屋租賃合同是以墊付翻建費用為條件的合同，從目前實際情況看，雙方矛盾已深，導致合同不能正常履行，如合同繼續(xù)履行將激化雙方矛盾，故應予解除為宜。本著公平原則，陳某應承擔王某墊付的翻建費用及約定的利息，王某自使用該房屋時應交納租金。雖然合同中雙方附有條件，但本案是因為王某與陳某沒有達成一致意見的情況下超預算翻建房屋引起雙方發(fā)生糾紛，但王某已實際使用了該房屋用于經(jīng)營，故王某應支付承租期間2007年12月1日至2010年12月24日的房屋租金91935.60元（3萬元∕年×3年÷3萬元÷365天×24天）。王某墊付的翻建房屋費用經(jīng)鑒定為368400元，因王某只主張347402.92元，故應確定翻建房屋費用為347402.92元。翻建房屋墊付費用利息為255509.24元（347402.92元×0.02×36個月＋347402.92元×0.02÷31日×24天）。陳某上訴理由不能成立，不予支持。王某的上訴理由中有理部分，本院予以支持，一審判決不當之處，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項之規(guī)定，判決：一、維持齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)人民法院（2010）昂民初字第102號民事判決第一項、第三項、第四項；二、變更齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)人民法院（2010）昂民初字第102號民事判決第二項為：陳某給付王某房屋翻建費347402.92元，利息255509.24元，本息合計602912.16元。雙方給付費用相抵后，陳某應給付王某510976.56元。此款于本判決生效之日起15日內(nèi)履行。一審案件受理費100元，由王某負擔，反訴費2870元，由陳某負擔。鑒定費6000元，由陳某、王某各負擔3000元。二審案件受理費5940.40元，由陳某負擔。
該判決發(fā)生法律效力后，陳某不服，向黑龍江省高級人民法院申請再審。黑龍江省高級人民法院于2013年5月16日作出（2013）黑高民申一字第59號民事裁定，指令本院再審本案。
在本院審理過程中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。再審申請人陳某稱：2007年8月12日，其與王某簽訂房屋租賃合同，該合同約定，其將一棟牛舍和四間房屋租給王某使用，牛舍需要翻建維修，預算金額15萬元左右，翻建費用超過預算1萬元以內(nèi)王某接受，翻建費用超過1萬元以外其應重新計算翻建總費用。王某在翻建過程中，沒有嚴格按照預算金額執(zhí)行，在未與陳某充分協(xié)商的情況下，單方大幅增加翻建費用187402.92元，該行為嚴重違反合同約定，王某的行為構(gòu)成違約，應承擔60%的責任。陳某雖然不在本市，但其愛人、代理人均在家，王某完全能聯(lián)系上陳某。一審判決根據(jù)評估報告的最后一項取費，判決由其承擔是錯誤的，該評估報告超出牛舍以外的辦公室、鍋爐房。二審判決無視雙方合同約定，以王某無過錯責任為由，判決其給付王某房屋翻建費用347402.92元，超出王某反訴請求，屬適用法律錯誤。請依法撤銷原審判決。
被申請人王某答辯稱：雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效，該合同約定，翻建費用超過預算1萬元以外陳某應重新計算而不是不認可。陳某所稱其違約不成立，其依合同履行，不存在違約。評估報告是法院委托具有鑒定資質(zhì)的機構(gòu)作出的，應以鑒定意見為準。合同約定年租金3萬元，前提條件是開業(yè)后如陳某不交翻建費用其無償使用，如陳某交翻建費用其交納租金。評估報告中，除翻建牛舍以外含衛(wèi)生間、配件庫、鍋爐房，但鍋爐房在租賃合同之內(nèi)。衛(wèi)生間、配件庫沒有多少錢，具體多少錢忘了。陳某不能以周春明與其簽訂的協(xié)議書扣除其實際維修衛(wèi)生間、配件庫、鍋爐房費用所支出的費用。請求駁回陳某的再審請求，維持二審判決。
本院再審查明的事實與一、二審查明的事實一致。

本院再審認為：陳某與王某簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思表示，該合同合法有效，雙方當事人均應按合同的約定各自履行相關(guān)義務。該合同雖然約定了翻建費用預算資金15萬元左右，但同時約定翻建費用超過1萬元以外陳某應重新計算翻建總費用及利息。該約定表明雙方對翻建費用超過預算資金15萬元是清楚的，并對超過預算翻建費用由陳某重新計算總翻建費用及利息約定明確。本案是出租人陳某與承租人王某因房屋租賃合同所引發(fā)的因王某對承租房屋翻建所發(fā)生的費用糾紛，依據(jù)雙方的房屋租賃合同約定，王某所投入的房屋翻建費用，是對該房屋所有人陳某墊付費用，陳某應按合同約定支付王某所墊付的全部翻建費用及利息。本案爭議的翻建費用經(jīng)鑒定為368400元，在該費用中包含租賃合同約定以外的部分費用，因王某只主張347402.92元，二審認定翻建房屋費用為347402.92元并無不當。陳某的再審主張缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，不能成立。綜上，原審認定的事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

維持本院（2011）齊民一終字第238號民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長　　范永玲 審　判　員　　董保紅 代理審判員　　謝登科

書記員：周巍巍