原告（反訴被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，
委托訴訟代理人：利明志，湖北百思特律師事務所律師。
委托訴訟代理人：陳金華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，系原告陳某某的父親。
被告（反訴原告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，
委托訴訟代理人：陳云飛，湖北楚雄律師事務所律師。
委托訴訟代理人：孫勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住當陽市，系被告陳某的公公。

原告陳某某與被告陳某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年1月20日立案后，被告陳某于2017年2月23日提起反訴，本院予以受理。本案依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告陳某某及其委托訴訟代理人利明志、陳金華，被告陳某及其委托訴訟代理人陳云飛、孫勇到庭參加訴訟。審理中，雙方當事人申請庭外和解，未能達成一致。本案現(xiàn)已審理終結。
原告陳某某向本院提出訴訟請求：1、撤銷原、被告于2016年8月27日簽訂的《房屋買賣合同》，返還原告已支付的房款300000元；2、被告返還原告修理燃氣管道380元、更換玻璃費用300元，并協(xié)助原告辦理已繳納的電費、天然氣等退費手續(xù)；3、因被告欺詐行為導致撤銷《房屋買賣合同》，向原告支付90000元損失；4、被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：2016年8月27日，原告通過宜昌環(huán)球房地產經紀有限公司（以下簡稱環(huán)球經紀公司）介紹與被告簽訂《房屋買賣合同》，購買被告所有的位于宜昌市××城路××號房屋。原告在現(xiàn)場看房時發(fā)現(xiàn)屋頂漏水嚴重，且樓頂防水層、鋼筋混凝土剪體墻已被被告破壞，當場提出疑慮，被告解釋樓頂經批準正在加層，完全可以解決漏水問題，被告還特意帶原告參觀旁邊9號樓頂樓加層情況，證實該小區(qū)頂層是可以加層的。原告信以為真，在房屋存在重大瑕疵的情況下簽訂了房屋買賣合同，支付了首付款300000元。原告在進場對房屋進行裝修和加層時，接到宜昌弘洋物業(yè)公司送交的《違章裝修（施工）整改通知書》，才得知2015年8月19日被告就曾因違法破壞剪體墻、違法加層防水等被要求整改。被告故意隱瞞上述事實，導致原告作出錯誤決定。原告多次要求被告按原設計圖紙恢復原狀，被告均敷衍了事，致使原告因房屋質量問題不能實現(xiàn)正常居住的根本目的。原告為維護自身合法權益，特此起訴。

本院認為，陳某某與陳某經中介方環(huán)球經紀公司而簽訂《房屋買賣合同》，系當事人真實意思表示，并不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，雙方均認為合同有效成立，本院依法予以確認。本案當事人爭議的焦點是雙方訂立合同時陳某是否存在欺詐行為；陳某某在履行合同中是否存在違約行為。
一、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定，“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”。雙方買賣的標的物為房屋，陳某某經現(xiàn)場查看，已充分了解房屋狀況，并無異議，陳某對房屋本身未提供虛假情況或隱瞞真實情況。即使陳某對陳某某存在口頭承諾房屋頂層可以加層和隱瞞頂層加層不被批準的情形，亦超出雙方買賣標的的范圍，且陳某也無權就房屋公共部分的占用作出承諾，陳某某應當知道私自占用房屋以外的公共部分不合法，因此，陳某的“承諾”、“隱瞞”并不導致陳某某對房屋本身的錯誤判斷。陳某在本案買賣關系中不存在欺詐行為。另外，如果陳某存在破壞房屋的剪力墻、屋頂結構行為，可能導致漏雨情形，亦屬履行合同中應盡的恢復原狀、維修義務，但陳某某并未就此向陳某提出主張。
二、依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。陳某某支付首次、二次房款后，陳某亦交付了房屋。隨后，陳某某不配合辦理房屋產權過戶，也不（貸款）支付購房余款，陳某通知催辦，符合《中華人民共和國合同法》第六十二條第四項規(guī)定，但陳某某仍不辦理和付款，其行為表明不再履行合同義務。陳某某的行為構成違約。陳某請求解除《房屋買賣合同》，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第三、四項規(guī)定。
三、陳某某主張的修理燃氣管道、更換玻璃等費用，屬于其使用房屋設施的耗費，其請求沒有合同依據(jù)，本院不予支持。其已交納的電費、天然氣等退費，可于雙方辦理房屋交接時憑實時余額結算。
四、關于陳某主張的違約金數(shù)額問題。解除雙方《房屋買賣合同》后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，相互返還。陳某的直接經濟損失可參照同地段同類房屋租金標準確定陳某某實際占用房屋期間的占用費。陳某不主張房屋占用費損失，而主張適用違約金條款，該選擇符合法律規(guī)定。違約金是指當事人一方不履行合同時依照法律規(guī)定或合同約定向對方支付一定數(shù)額的金錢。違約金具有懲罰性和補償性?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。自陳某交付房屋至切斷房屋的供水、供電，陳某某僅正常使用房屋不足四個月時間。雙方約定按房屋總價款的30％支付違約金明顯過分高于陳某的損失，側重懲罰性。本院根據(jù)陳某某的請求，依法對違約金數(shù)額調整減少。具體數(shù)額要既能彌補陳某的損失，又能有限度地體現(xiàn)懲罰性反映在陳某某對其違約行為所承擔的后果。本院綜合考慮當事人的實際損失、預期利益，合同的履行情況，當事人的過錯程度等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，調整違約金數(shù)額為97000元（未支付房款余額的20％）。
綜上所述，陳某某要求陳某返還其已支付的房款300000元的請求，本院予以支持；其要求撤銷《房屋買賣合同》、賠償損失90000元等其他訴訟請求，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。陳某要求解除《房屋買賣合同》、騰退房屋的請求，本院予以支持；其要求陳某某支付違約金235500元的請求，本院支持97000元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十二條、第九十四條第三項、第四項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第五十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告陳某于2016年8月27日簽訂的《房屋買賣合同》。
二、被告陳某返還原告陳某某購房款300000元，于判決生效之日起十五日內付清。
三、原告陳某某向被告陳某騰退位于宜昌市桔城路6號8棟2801號房屋，于判決生效之日起十五日內履行。
四、原告陳某某支付被告陳某違約金97000元，于判決生效之日起十五日內付清。
五、駁回原告陳某某的其他訴訟請求。
六、駁回被告陳某的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行騰退房屋和給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金和加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費減半收取3582元，由陳某某負擔1433元，陳某負擔2149元；反訴受理費2416元，由陳某負擔242元，陳某某負擔2174元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　閆剛

書記員：汪麗