原告（反訴被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，
委托訴訟代理人：利明志，湖北百思特律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳金華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，系原告陳某某的父親。
被告（反訴原告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，
委托訴訟代理人：陳云飛，湖北楚雄律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：孫勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住當(dāng)陽市，系被告陳某的公公。

原告陳某某與被告陳某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年1月20日立案后，被告陳某于2017年2月23日提起反訴，本院予以受理。本案依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某某及其委托訴訟代理人利明志、陳金華，被告陳某及其委托訴訟代理人陳云飛、孫勇到庭參加訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解，未能達(dá)成一致。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、撤銷原、被告于2016年8月27日簽訂的《房屋買賣合同》，返還原告已支付的房款300000元；2、被告返還原告修理燃?xì)夤艿?80元、更換玻璃費(fèi)用300元，并協(xié)助原告辦理已繳納的電費(fèi)、天然氣等退費(fèi)手續(xù)；3、因被告欺詐行為導(dǎo)致撤銷《房屋買賣合同》，向原告支付90000元損失；4、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2016年8月27日，原告通過宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)球經(jīng)紀(jì)公司）介紹與被告簽訂《房屋買賣合同》，購(gòu)買被告所有的位于宜昌市××城路××號(hào)房屋。原告在現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋頂漏水嚴(yán)重，且樓頂防水層、鋼筋混凝土剪體墻已被被告破壞，當(dāng)場(chǎng)提出疑慮，被告解釋樓頂經(jīng)批準(zhǔn)正在加層，完全可以解決漏水問題，被告還特意帶原告參觀旁邊9號(hào)樓頂樓加層情況，證實(shí)該小區(qū)頂層是可以加層的。原告信以為真，在房屋存在重大瑕疵的情況下簽訂了房屋買賣合同，支付了首付款300000元。原告在進(jìn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修和加層時(shí)，接到宜昌弘洋物業(yè)公司送交的《違章裝修（施工）整改通知書》，才得知2015年8月19日被告就曾因違法破壞剪體墻、違法加層防水等被要求整改。被告故意隱瞞上述事實(shí)，導(dǎo)致原告作出錯(cuò)誤決定。原告多次要求被告按原設(shè)計(jì)圖紙恢復(fù)原狀，被告均敷衍了事，致使原告因房屋質(zhì)量問題不能實(shí)現(xiàn)正常居住的根本目的。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特此起訴。

本院認(rèn)為，陳某某與陳某經(jīng)中介方環(huán)球經(jīng)紀(jì)公司而簽訂《房屋買賣合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均認(rèn)為合同有效成立，本院依法予以確認(rèn)。本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方訂立合同時(shí)陳某是否存在欺詐行為；陳某某在履行合同中是否存在違約行為。
一、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定，“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。雙方買賣的標(biāo)的物為房屋，陳某某經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，已充分了解房屋狀況，并無異議，陳某對(duì)房屋本身未提供虛假情況或隱瞞真實(shí)情況。即使陳某對(duì)陳某某存在口頭承諾房屋頂層可以加層和隱瞞頂層加層不被批準(zhǔn)的情形，亦超出雙方買賣標(biāo)的的范圍，且陳某也無權(quán)就房屋公共部分的占用作出承諾，陳某某應(yīng)當(dāng)知道私自占用房屋以外的公共部分不合法，因此，陳某的“承諾”、“隱瞞”并不導(dǎo)致陳某某對(duì)房屋本身的錯(cuò)誤判斷。陳某在本案買賣關(guān)系中不存在欺詐行為。另外，如果陳某存在破壞房屋的剪力墻、屋頂結(jié)構(gòu)行為，可能導(dǎo)致漏雨情形，亦屬履行合同中應(yīng)盡的恢復(fù)原狀、維修義務(wù)，但陳某某并未就此向陳某提出主張。
二、依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。陳某某支付首次、二次房款后，陳某亦交付了房屋。隨后，陳某某不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，也不（貸款）支付購(gòu)房余款，陳某通知催辦，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第四項(xiàng)規(guī)定，但陳某某仍不辦理和付款，其行為表明不再履行合同義務(wù)。陳某某的行為構(gòu)成違約。陳某請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第三、四項(xiàng)規(guī)定。
三、陳某某主張的修理燃?xì)夤艿?、更換玻璃等費(fèi)用，屬于其使用房屋設(shè)施的耗費(fèi)，其請(qǐng)求沒有合同依據(jù)，本院不予支持。其已交納的電費(fèi)、天然氣等退費(fèi)，可于雙方辦理房屋交接時(shí)憑實(shí)時(shí)余額結(jié)算。
四、關(guān)于陳某主張的違約金數(shù)額問題。解除雙方《房屋買賣合同》后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，相互返還。陳某的直接經(jīng)濟(jì)損失可參照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定陳某某實(shí)際占用房屋期間的占用費(fèi)。陳某不主張房屋占用費(fèi)損失，而主張適用違約金條款，該選擇符合法律規(guī)定。違約金是指當(dāng)事人一方不履行合同時(shí)依照法律規(guī)定或合同約定向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。違約金具有懲罰性和補(bǔ)償性。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。自陳某交付房屋至切斷房屋的供水、供電，陳某某僅正常使用房屋不足四個(gè)月時(shí)間。雙方約定按房屋總價(jià)款的30％支付違約金明顯過分高于陳某的損失，側(cè)重懲罰性。本院根據(jù)陳某某的請(qǐng)求，依法對(duì)違約金數(shù)額調(diào)整減少。具體數(shù)額要既能彌補(bǔ)陳某的損失，又能有限度地體現(xiàn)懲罰性反映在陳某某對(duì)其違約行為所承擔(dān)的后果。本院綜合考慮當(dāng)事人的實(shí)際損失、預(yù)期利益，合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，調(diào)整違約金數(shù)額為97000元（未支付房款余額的20％）。
綜上所述，陳某某要求陳某返還其已支付的房款300000元的請(qǐng)求，本院予以支持；其要求撤銷《房屋買賣合同》、賠償損失90000元等其他訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。陳某要求解除《房屋買賣合同》、騰退房屋的請(qǐng)求，本院予以支持；其要求陳某某支付違約金235500元的請(qǐng)求，本院支持97000元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十二條、第九十四條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第五十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告陳某于2016年8月27日簽訂的《房屋買賣合同》。
二、被告陳某返還原告陳某某購(gòu)房款300000元，于判決生效之日起十五日內(nèi)付清。
三、原告陳某某向被告陳某騰退位于宜昌市桔城路6號(hào)8棟2801號(hào)房屋，于判決生效之日起十五日內(nèi)履行。
四、原告陳某某支付被告陳某違約金97000元，于判決生效之日起十五日內(nèi)付清。
五、駁回原告陳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
六、駁回被告陳某的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行騰退房屋和給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金和加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)減半收取3582元，由陳某某負(fù)擔(dān)1433元，陳某負(fù)擔(dān)2149元；反訴受理費(fèi)2416元，由陳某負(fù)擔(dān)242元，陳某某負(fù)擔(dān)2174元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　閆剛

書記員：汪麗