原告(反訴被告)：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：俞長興(系陳某某丈夫)，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：狄國鳴，上海市遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省蚌埠市，現(xiàn)住上海市普陀區(qū)。
　　第三人：上海春暉物業(yè)管理有限公司，注冊地上海市閔行區(qū)，主要營業(yè)地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：沈曉弟，董事長。
　　委托訴訟代理人：趙建榮，男。
　　原告陳某某與被告周某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月4日立案受理。本案訴訟期間，本院于2019年2月15日依法追加了上海春暉物業(yè)管理有限公司(以下簡稱春暉物業(yè)公司)作為第三人參加了訴訟，因周某某提出反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴受理?xiàng)l件，遂予以受理并與本訴合并審理，并適用簡易程序于2019年3月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)陳某某的委托訴訟代理人俞長興、狄國鳴，被告(反訴原告)周某某，第三人春暉物業(yè)公司的委托訴訟代理人趙建榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　陳某某向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)陳某某與周某某存在的不定期房屋租賃合同關(guān)系于2018年11月9日解除；2.周某某立即遷出上海市閔行區(qū)七莘路XXX弄XXX支弄XXX號XXX室房屋，并將該房屋返還陳某某；3.周某某支付陳某某自2017年9月12日起至實(shí)際返還租賃房屋之日止，按每月人民幣(幣種下同)3,400元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋租金及房屋使用費(fèi)；4.周某某償付陳某某違約金14,280元，陳某某之前收取周某某的2,200元押金不予退還；5.周某某承擔(dān)返還租賃房屋前由其實(shí)際使用而發(fā)生的水、電費(fèi)用。
　　事實(shí)和理由：位于上海市閔行區(qū)七莘路XXX弄XXX支弄XXX號XXX室房屋(即本案涉案房屋)的產(chǎn)權(quán)人為上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司(以下簡稱鑫昌房地產(chǎn)公司)。2011年12月9日，陳某某將涉案房屋借給周某某臨時(shí)使用，使用期限暫定為三個(gè)月，月使用費(fèi)為2,200元，押金為2,200元，第一次支付使用費(fèi)三個(gè)月為6,600元，支付期間為2011年12月12日至2012年3月11日止。租賃房屋三個(gè)月使用期限屆滿，周某某繼續(xù)使用租賃房屋至今。期間，雙方對房屋使用費(fèi)進(jìn)行過調(diào)整，至今已調(diào)整至每月3,400元。2018年11月，陳某某通知周某某決定解除雙方的房屋租賃合同關(guān)系，周某某于2018年11月9日收到《解除租賃合同通知書》。目前，周某某還居住在租賃房屋內(nèi)拒不遷出。另周某某支付房屋使用費(fèi)至2017年9月11日止。2017年10月，鑫昌房地產(chǎn)公司曾以租賃房屋產(chǎn)權(quán)人身份起訴周某某，要求解除租賃關(guān)系，該案經(jīng)過一審判決二審裁定。在庭審中，周某某明確表示，即便陳某某與鑫昌房地產(chǎn)公司存在委托關(guān)系，其仍選擇陳某某作為租賃合同關(guān)系的相對方，不認(rèn)可鑫昌房地產(chǎn)公司的出租人地位。在明確本案租賃合同相對方后，鑫昌房地產(chǎn)公司撤回上訴。綜上所述，陳某某為維護(hù)自身的合法權(quán)益，故訴至法院。
　　針對陳某某的訴訟請求，周某某辯稱：第一，不同意于2018年11月9日解除租賃關(guān)系，雙方的租賃關(guān)系在2017年9月1日已經(jīng)解除，涉案房屋的使用權(quán)已由第三人春暉物業(yè)公司占有，春暉物業(yè)公司和案外人吳某某的租賃合同就可以證明；第二，陳某某不是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，在產(chǎn)權(quán)不明確的情況其將房屋出租給了周某某，其無法提供涉案房屋真正產(chǎn)權(quán)人與其的關(guān)系以證明其有權(quán)出租涉案房屋，在2017年9月1日涉案房屋使用權(quán)被春暉物業(yè)公司占有后，其不具有出租房屋的權(quán)利，故其無權(quán)向周某某要求歸還房屋；第三，由于陳某某無權(quán)出租房屋，故其無權(quán)索取租金，且周某某沒有住在涉案房屋內(nèi)；第四，周某某沒有違約，故陳某某主張違約金沒有依據(jù)；第五，水電費(fèi)與周某某沒有關(guān)系。
　　同時(shí)，周某某向本院提出反訴請求：1.確認(rèn)陳某某與周某某存在的不定期房屋租賃合同關(guān)系于2017年9月1日解除；2.陳某某返還周某某房屋押金2,200元；3.陳某某返還周某某預(yù)付的自2017年9月1日起至2017年9月11日止的11天房屋租金1,210元。
　　事實(shí)和理由：涉案房屋系周某某于2011年12月12日從陳某某處承租而來，周某某一直使用至2017年9月1日，并支付房屋使用費(fèi)至2017年9月11日。2017年9月1日第三人春暉物業(yè)公司以系黎明花園的管理者為由強(qiáng)行將周某某趕走，并將涉案房屋出租給他人使用，周某某于2017年8月29日通知陳某某涉案房屋被春暉物業(yè)公司強(qiáng)占。由于涉案房屋已經(jīng)被春暉物業(yè)公司強(qiáng)占，并于2017年9月1日將涉案房屋出租給他人使用，所以周某某已無法履約不定期房屋租賃合同，周某某和陳某某的不定期房屋租賃合同應(yīng)該于2017年9月1日終止，陳某某理應(yīng)退還周某某的押金和預(yù)付的11天租金。綜上所述，周某某為維護(hù)自身合法權(quán)益，故提出反訴。
　　針對周某某的反訴請求，陳某某辯稱，不同意周某某的反訴請求。周某某發(fā)的解除合同的短信其沒有收到過，周某某應(yīng)該當(dāng)面簽訂書面的協(xié)議。解除合同周某某應(yīng)該將涉案房屋返還給陳某某，但至今涉案房屋都沒有返還。解除合同也不是周某某的本意，如果是周某某的本意應(yīng)該將涉案房屋返還給陳某某，現(xiàn)陳某某也希望解除合同。
　　針對陳某某的訴訟請求以及周某某的反訴請求，第三人上海春暉物業(yè)管理有限公司述稱，其是通過上海市招標(biāo)平臺中標(biāo)自2016年7月1日起對黎明花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。2016年6月23日，上海市閔行區(qū)黎明花園業(yè)主大會與其簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，委托其對全小區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行管理，故其有權(quán)對空置房屋進(jìn)行出租，因物業(yè)費(fèi)偏低，故業(yè)主大會也同意出租空置房屋補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。其與周某某沒有發(fā)生過任何關(guān)系，也沒有簽訂過任何合同，其于2017年9月1日將涉案的空置房屋出租給案外人吳某某使用，其出租房屋時(shí)涉案房屋已經(jīng)空置，故案外人吳某某系從2017年9月1日開始使用涉案房屋，現(xiàn)涉案房屋由吳某某的兄弟吳盛榮在使用，涉案房屋的租金由吳盛榮自2018年4月1日開始以每月2,800元的標(biāo)準(zhǔn)向其支付。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年12月9日，周某某作為承諾人在一份《房屋臨時(shí)使用承諾書》上簽字，該《房屋臨時(shí)使用承諾書》上載：位于黎明花園XXX號XXX室的毛坯房屋給本人臨時(shí)使用，使用期限暫定為三個(gè)月；房屋使用費(fèi)每月為2,200元，押金一個(gè)月使用費(fèi)為2,200元，第一次支付使用費(fèi)三個(gè)月為6,600元，押金一個(gè)月和第一次支付使用費(fèi)合計(jì)為8,800元，第一次支付時(shí)間為2011年12月12日至2012年3月11日止;上述房屋受承諾方如允許繼續(xù)使用并要求提高房屋使用費(fèi)時(shí)，本人愿意按受諾方提出的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)支付給受承諾方(不足一個(gè)月時(shí)，按每個(gè)月30天計(jì)算支付每日使用費(fèi))，支付使用費(fèi)和繼續(xù)使用的使用費(fèi)支付時(shí)間為每次到期日前一周支付次期使用費(fèi)，如有違約，除支付約定月使用費(fèi)外，另向受承諾方每天支付月使用費(fèi)10%的違約金；使用期間保證不損壞房屋原貌，需要搬遷騰空房屋時(shí)，保證恢復(fù)原樣，并愿意在一周內(nèi)全部搬遷完成，如有違約，除支付約定使用費(fèi)外，另向受承諾方每天支付月使用費(fèi)10%的違約金，沒有上述違約時(shí)押金退還，不計(jì)利息，如有上述任何一項(xiàng)違約時(shí)，承諾方承諾不退押金，并按上述約定承擔(dān)違約責(zé)任；本人愿意按時(shí)向相關(guān)部門交付水費(fèi)、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，并將每月水費(fèi)、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的交付單復(fù)印件給受承諾方備案，一年滿每月加200元整。上述《房屋臨時(shí)使用承諾書》中落款僅有周某某作為承諾人簽字并注明了身份證號碼。
　　同日，周某某向陳某某支付了押金及三個(gè)月使用費(fèi)共計(jì)8,800元，陳某某收款后向周某某出具了收條。
　　2016年6月23日，第三人春暉物業(yè)公司與案外人上海市閔行區(qū)黎明花園業(yè)主大會就黎明花園的物業(yè)管理服務(wù)事宜簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。
　　2016年7月1日，案外人上海市閔行區(qū)黎明花園業(yè)主委員會出具《委托書》1份，載明：上海春暉物業(yè)管理有限公司2016年6月2日通過上海市招投標(biāo)平臺中標(biāo)，自2016年7月1日起對黎明花園進(jìn)行物業(yè)管理，并于2016年6月23日與業(yè)主大會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會委托上海春暉物業(yè)管理有限公司對該區(qū)域內(nèi)一切房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理(包括物業(yè)管理用房、門衛(wèi)室、垃圾房、監(jiān)控室、共用地面架空層、共用走廊、共有綠化、道路、場地和空置房屋的管理使用)。
　　2017年8月21日，春暉物業(yè)黎明管理處出具《協(xié)議書》1份，載明：今將黎明花園XXX號XXX室從2017年9月1日至2018年9月1日臨時(shí)給吳某某使用，遇到特殊情況及不可預(yù)知情況，我方將提前一個(gè)月通知你方搬離。
　　2017年8月29日，周某某向陳某某的手機(jī)號碼(XXXXXXXXXXX)發(fā)送短信，載明：“老板娘，因新物業(yè)斷水?dāng)嚯?，無法正常居住，我從9月1號就退租，到時(shí)你把押金和十幾天的房租退我”。
　　2017年9月3日，周某某將春暉物業(yè)黎明管理處出具《協(xié)議書》拍照后發(fā)送彩信至陳某某的手機(jī)號碼(XXXXXXXXXXX)。
　　2018年1月9日，案外人鑫昌房地產(chǎn)公司向周某某提起(2018)滬0112民初1817號案件的訴訟，要求：1.確認(rèn)鑫昌房地產(chǎn)公司與周某某存在的不定期房屋租賃合同關(guān)系于2017年9月17日解除；2.周某某立即遷出涉案房屋，并將該房屋返還鑫昌房地產(chǎn)公司；3.周某某支付鑫昌房地產(chǎn)公司自2017年9月12日起至實(shí)際返還租賃房屋之日止，按每月3,400元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的使用費(fèi)；4.周某某承擔(dān)返還租賃房屋前由其實(shí)際使用而發(fā)生的水、電費(fèi)用。周某某在該案中辯稱，其與鑫昌房地產(chǎn)公司沒有租賃關(guān)系，其只與陳某某有租賃關(guān)系，并認(rèn)為春暉物業(yè)公司現(xiàn)管理黎明花園小區(qū)，并在2017年9月1日強(qiáng)行征用涉案房屋，其也于2017年8月29日發(fā)短信通知陳某某，告知因新物業(yè)斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致無法正常居住，故其從2017年9月1日退租，到時(shí)把房租及押金退還，并發(fā)送給陳某某一份春暉物業(yè)公司和吳某某簽署的協(xié)議書，告知陳某某涉案房屋被春暉物業(yè)強(qiáng)行征用，故不同意鑫昌房地產(chǎn)公司的所有訴訟請求。本院審理后認(rèn)為，案外人鑫昌房地產(chǎn)公司未能提供足夠證據(jù)證明雙方之間存在租賃合同關(guān)系，以及明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故難以認(rèn)定鑫昌房地產(chǎn)公司和周某某之間存在租賃關(guān)系，因此，本院于2018年7月6日判決駁回鑫昌房地產(chǎn)公司的全部訴訟請求。因案外人鑫昌房地產(chǎn)公司不服該判決，提起上訴。上海市第一中級人民法院審理過程中，周某某明確表示，即便陳某某與鑫昌房地產(chǎn)公司間存在委托關(guān)系，其仍選擇陳某某作為租賃合同關(guān)系的相對方，故鑫昌房地產(chǎn)公司于2018年10月30日以需另行主張為由提出申請撤回上訴，上海市第一中級人民法院于2018年11月2日作出(2018)滬01民終10878號民事裁定，準(zhǔn)許鑫昌房地產(chǎn)公司撤回上訴，一審判決自裁定書送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。
　　2018年11月8日，陳某某委托律師向周某某發(fā)出《解除租賃合同通知書》1份，通知其：一、陳某某依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，決定即日起解除周某某與陳某某存在的上海市閔行區(qū)七莘路XXX弄XXX支弄XXX號XXX室(黎明花園)房屋租賃合同；二、房屋租賃合同解除后5日內(nèi)，請周某某騰空租賃房屋歸還陳某某，同時(shí)，付清所欠的房屋使用費(fèi)、水、電、煤氣等費(fèi)用，并與陳某某辦理好交接手續(xù)。根據(jù)陳某某提供的快遞詳情顯示，該《解除租賃合同通知書》于2018年11月9日投遞并簽收。
　　2018年12月4日，陳某某以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，根據(jù)陳某某提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》及《上海市不動產(chǎn)登記簿》顯示，涉案房屋登記的權(quán)利人為案外人鑫昌房地產(chǎn)公司。2018年10月30日，案外人鑫昌房地產(chǎn)公司出具《房屋租賃委托書》1份，載明：茲委托上海鑫昌物業(yè)管理有限公司和陳某某對外出租本公司位于七莘路XXX弄XXX支弄黎明花園的剩余房屋，包括87號201室、87號101室房屋，租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃方式、付款方式等相關(guān)事宜，由上海鑫昌物業(yè)管理有限公司和陳某某全權(quán)與承租戶協(xié)商決定，租金由陳某某全權(quán)收取。
　　還查明，周某某向陳某某支付使用費(fèi)至2017年9月11日。周某某最后一次支付使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每月3,400元，支付時(shí)間為2017年6月10日，金額為10,200元。
　　又查明，陳某某曾在(2018)滬0112民初1817號案件的審理中，作為證人到庭作證，陳某某陳述其未收到周某某退租的電話，短信其也從來不看的，周某某沒有通知過其春暉物業(yè)公司要斷水?dāng)嚯?，但表示周某某曾說過現(xiàn)在不住了，是由其他人在使用涉案房屋。
　　訴訟中，陳某某明確其不清楚水、電費(fèi)用的具體數(shù)額，也沒有進(jìn)行過代付，并明確XXXXXXXXXXX系陳某某的電話，但其從來不看短信，并表示不管涉案房屋內(nèi)實(shí)際居住的是誰，其只要求周某某返還房屋，其他人不要求在本案中處理。周某某表示因涉案房屋被春暉物業(yè)公司強(qiáng)行占有，通過斷水?dāng)嚯姷姆绞?，通知其不再出租房屋，故其未能向陳某某交還房屋，只能短信通知陳某某自行去收房。第三人春暉物業(yè)公司認(rèn)為其不存在強(qiáng)行占有的情況，周某某退租后其已于2017年9月1日將涉案房屋出租給吳某某。
　　以上事實(shí)，由陳某某提供的《房屋臨時(shí)使用承諾書》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《房屋租賃委托書》、營業(yè)執(zhí)照、(2018)滬0112民初1817號民事判決書、(2018)滬01民終10878號民事裁定書、《解除租賃合同通知書》及郵寄憑證、賬戶明細(xì)查詢文件、《上海市不動產(chǎn)登記簿》，周某某提供的《房屋臨時(shí)使用承諾書》、收條、支付憑證、短信、《協(xié)議書》，第三人春暉物業(yè)公司提供的《委托書》、《物業(yè)服務(wù)合同》以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為,周某某基于《房屋臨時(shí)使用承諾書》而占有使用涉案房屋，并支付了使用費(fèi)至2017年9月11日止，雖然《房屋臨時(shí)使用承諾書》上只記載了承諾人，但周某某選擇陳某某作為租賃合同關(guān)系的相對方，且陳某某亦認(rèn)可，根據(jù)《房屋臨時(shí)使用承諾書》的內(nèi)容，雙方之間成立不定期租賃關(guān)系。不定期租賃關(guān)系中，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，本案中，周某某于2017年8月29日以短信的形式通知陳某某其將于2017年9月1日退租，雖然陳某某表示其從來不看短信，但該電話號碼經(jīng)陳某某確認(rèn)系其本人所有，且陳某某曾在(2018)滬0112民初1817號案件的庭審證詞中也提到周某某曾說過其現(xiàn)在不住了，是由其他人在使用涉案房屋，故周某某要求確認(rèn)陳某某與周某某存在的不定期租賃關(guān)系于2017年9月1日解除，于法有據(jù)，本院予以支持。陳某某主張雙方的不定期租賃關(guān)系于2018年11月9日解除，缺乏依據(jù)，故對于陳某某的該項(xiàng)訴訟請求本院不予支持。不定期租賃關(guān)系解除后，陳某某理應(yīng)向周某某返還押金。雖然周某某沒有直接向陳某某交還過房屋，但鑒于《房屋臨時(shí)使用承諾書》未載明受承諾方，案外人鑫昌房地產(chǎn)公司也曾向周某某主張交還房屋，而周某某系在(2018)滬01民終10878號案件審理過程中才明確選擇陳某某作為租賃合同關(guān)系的相對方，且根據(jù)周某某發(fā)送給陳某某的短信及陳某某的證詞來看，周某某告知過陳某某退租系由于新物業(yè)的原因，且其已不再使用涉案房屋，由于第三人春暉物業(yè)公司確認(rèn)其已在周某某退租后將涉案房屋出租給案外人吳某某，由吳某某自2017年9月1日起使用涉案房屋，故涉案房屋現(xiàn)在并非由周某某實(shí)際占有使用，而陳某某在此情況下仍堅(jiān)持要求周某某向其返還涉案房屋，缺乏依據(jù)，本院不予支持。由于周某某已支付使用費(fèi)至2017年9月11日止，支付標(biāo)準(zhǔn)為每月3,400元，而周某某自2017年9月1日起并沒有實(shí)際占有使用涉案房屋，且已經(jīng)通知了陳某某，故陳某某理應(yīng)向周某某退還自2017年9月1日起至2017年9月11日止的使用費(fèi)，現(xiàn)周某某主張上述使用費(fèi)以1,210元計(jì)，系其對自己權(quán)利的處分，本院予以準(zhǔn)許。陳某某要求周某某支付自2017年9月12日起的使用費(fèi)并承擔(dān)違約金及不退還押金的主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。雖然陳某某根據(jù)《房屋臨時(shí)使用承諾書》要求周某某承擔(dān)水、電費(fèi)用，但訴訟請求必須明確具體，現(xiàn)陳某某在訴訟中明確其不清楚水、電費(fèi)用的具體數(shù)額，也沒有進(jìn)行過代付，故對于陳某某的該項(xiàng)訴訟請求，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第二百三十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)陳某某與被告(反訴原告)周某某就位于上海市閔行區(qū)七莘路XXX弄XXX支弄XXX號XXX室房屋建立的不定期租賃關(guān)系于2017年9月1日解除；
　　二、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)周某某返還押金人民幣2,200元；
　　三、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)周某某返還自2017年9月1日起至2017年9月11日止的使用費(fèi)人民幣1,210元；
　　四、駁回原告(反訴被告)陳某某的全部本訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣701元，由原告(反訴被告)陳某某負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣25元，由原告(反訴被告)陳某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：林??葉

書記員：高??燕