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陳某某與李某某、馬某某一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:陳某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住行唐縣。
委托代理人:韓立杰,河北崢嶸律師事務(wù)所律師。
被告:李某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,行唐縣縣直幼兒園職工。
被告:馬某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,行唐縣市同中心教師。
被告:蓋衛(wèi)東,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,行唐縣農(nóng)業(yè)局職工。

原告陳某某與被告李某某、馬某某、蓋衛(wèi)東案外人執(zhí)行異議之訴一案,本院于2018年1月9日立案后,依法適用普通程序,于2018年6月27日公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托代理人韓立杰到庭參加訴訟,被告李某某、馬某某及被告蓋衛(wèi)東經(jīng)本院依法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某向本院提出訴訟請求:1.請求解除對位于行唐縣龍州鎮(zhèn)西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西登記在蓋衛(wèi)東名下的房產(chǎn)及所屬土地使用權(quán)的查封。2.訴訟費由被告負擔(dān)。事實與理由:2016年10月30日,原告購買了蓋衛(wèi)東位于行唐縣龍州鎮(zhèn)西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西的房產(chǎn)一處,并就上述房產(chǎn)買賣事宜簽訂房屋買賣協(xié)議一份,協(xié)議約定:甲方(蓋衛(wèi)東自愿將其座落于行唐縣西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西的磚混結(jié)構(gòu)房屋(房產(chǎn)證號為:清字第××號)及其附屬設(shè)施設(shè)備出售給乙方(陳某某),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(證號為:行土國用98清字:~002號)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。房產(chǎn)的成交價格為36.4萬元。本協(xié)議簽訂當(dāng)日,乙方先給付甲方12萬元,由于甲方房產(chǎn)證及土地證在銀行抵押貸款,甲方承諾到2017年1月12日之前付清銀行本金及利息,取回房產(chǎn)證和土地證交付給乙方,乙方將剩余款一次性付給甲方。協(xié)議第四條約定:本協(xié)議自簽訂之日起自動生效,房屋買賣即成事實,乙方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán),并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險。協(xié)議第五條約定:本合同簽訂時,甲乙雙方均認可該房屋暫不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地過戶的條件,雙方商定,如將來條件成熟時,在政策和法律允許范圍內(nèi),乙方要求交付過戶,甲方或者甲方繼承人應(yīng)無條件積極協(xié)助乙方辦理過戶,過戶時產(chǎn)生的所有稅費全部由乙方負責(zé)交納。協(xié)議還約定由蓋衛(wèi)中作為擔(dān)保人。協(xié)議簽訂后,原告于2016年10月31日通過中國農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬付給蓋衛(wèi)東房款12萬元,由蓋衛(wèi)東出具收到條一份。到2017年1月份,因蓋衛(wèi)東無力償還銀行貸款,不能取回房產(chǎn)證和土地證,又向原告提出先交付剩余房款24.4萬元,用此房款償還銀行貸款,原告無奈只好又于2017年1月10日將剩余房款交付給蓋衛(wèi)東,并由蓋衛(wèi)東出具收款條。到2017年8月底還清銀行貸款本息,取回房產(chǎn)證和土地證并交付給原告。原告欲辦理過戶手續(xù)時,才知道該房產(chǎn)被行唐縣人民法院查封。房屋買賣協(xié)議簽訂后,蓋衛(wèi)東即將房產(chǎn)交付給原告,原告實際占有,并于2017年2月16日交納燃氣改裝費2000元。并將電表更名,有燃氣改裝費收據(jù)和電費交費憑證為證。后于2017年7月14日將房屋出租給高雪麗租賃使用至今。因被告蓋衛(wèi)東、馬某某與被告李某某有債務(wù)糾紛,李某某申請訴訟保全,行唐縣人民法院對上述房產(chǎn)進行查封。原告認為,原告與蓋衛(wèi)東之間簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。當(dāng)時雖然在信用社抵押,但雙方已經(jīng)向信用社說明,并由信用社計算了蓋衛(wèi)東所欠的本息,信用社同意房屋買賣。退一萬步講。雖然雙方簽訂房屋買賣合同時。該房屋抵押在信用社,但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定:抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的。如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?!段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定:抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。據(jù)上述法律規(guī)定,在房產(chǎn)抵押登記期間,是無法辦理過戶的,能優(yōu)先保證抵押權(quán),簽訂房屋買賣合同不會侵犯抵押權(quán)人的利益。所以,在司法實踐中對于這種情況應(yīng)當(dāng)認定為有效。此外根據(jù)《合同法》第130條、60條及《物權(quán)法》第15條之規(guī)定,原告已支付全部價款取得該房屋的所有權(quán)且一直實際占用?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人。第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記于續(xù)的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。原告對此沒有任何過錯。故此,法院不應(yīng)當(dāng)查封上述房產(chǎn)。原告向貴院提出異議,法院作出(2017)冀0125民初940-3號執(zhí)行裁定書,以“執(zhí)行異議類案件的審查只對證據(jù)作原則性審查,對證據(jù)的真實與否不做實質(zhì)性審查”為由。駁回了原告的執(zhí)行異議請求。原告認為,上述裁定書是錯誤的,為確保原告合法權(quán)益,特向法院起訴,請求法院判決解除對位于行唐縣龍州鎮(zhèn)西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西登記在蓋衛(wèi)東名下的房產(chǎn)及所屬土地使用權(quán)的查封。
原告陳某某提交了如下證據(jù):
1、房屋買賣協(xié)議一份。內(nèi)容為:甲方(出售方):蓋衛(wèi)東,乙方(購買方):陳某某,丙方(擔(dān)保人):蓋衛(wèi)中,甲乙雙方在自愿平等、誠實守信的原則下,經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋事宜達成協(xié)議如下:第一條、甲方自愿將其座落于行唐縣西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西(國有土地使用證號:行土國用(98清)字××號);房屋所有權(quán)證號:房屋所有權(quán)證清字第××號)的磚混結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證、土地證。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方,甲方不再干涉今后涉及乙方的土地等增值收益和相關(guān)權(quán)益;該房產(chǎn)的使用收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。第二條、甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價格為人民幣36.4萬元整,大寫:叁拾陸萬肆仟元整。本協(xié)議簽訂當(dāng)日,乙方先支付甲方12(壹拾貳)萬元整,由于甲方房產(chǎn)證及土地證在銀行抵押貸款,甲方承諾到2017年1月12號之前付清銀行本金及利息,取回房產(chǎn)證及土地證交付乙方,乙方將剩余款一次性付給甲方,付款方式銀行轉(zhuǎn)帳。第三條、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰,無爭議,未被判決、裁定限制出售,并已取得其他共有人同意。第四條、……第五條、本合同簽定時,甲乙雙方均認可該房屋暫不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地過戶的條件。雙方商定,如將來條件成熟時,在政策和法律允許范圍內(nèi),乙方要求甲方過戶,甲方或甲方繼承人應(yīng)無條件積極協(xié)助乙方辦理過戶,過戶時產(chǎn)生的所有稅費全部由乙方負責(zé)繳納。第六條……。第七條、如到期甲方不能交付給乙方房產(chǎn)證,或甲方反悔,造成合同不能履行,甲方須無條件退還乙方購房款,并賠償乙方經(jīng)濟損失10萬元(壹拾萬元)。丙方蓋衛(wèi)中作為上述甲方承擔(dān)違約責(zé)任擔(dān)保人,對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證,如甲方不能賠償,則有丙方蓋衛(wèi)中無條件賠付給乙方。甲方簽名:蓋衛(wèi)東,乙方簽名:陳某某,擔(dān)保人:蓋衛(wèi)中,2016年10月30日。
2、中國農(nóng)業(yè)銀行河北省分行轉(zhuǎn)帳單一份。內(nèi)容為:轉(zhuǎn)出方帳號:62×××*9,轉(zhuǎn)帳金額:120000元,轉(zhuǎn)入方帳號:62×××*7.轉(zhuǎn)入方姓名:*衛(wèi)東,2016-10-31。
3、收到條一份。內(nèi)容為:今收到陳某某購房款壹拾貳萬元整(120000元)。蓋衛(wèi)東2016.10.31
4、收到條一份。內(nèi)容為:今收到陳某某購房款叁拾陸萬肆仟元整(364000元),其中已余(于)2016年10月31日銀行轉(zhuǎn)帳壹拾貳萬元整(120000元),今日收陳某某現(xiàn)金貳拾肆萬肆仟元整(244000元),房產(chǎn)證和土地證因在銀行抵押貸款未撤回,等房產(chǎn)證、土地證在銀行撤回后再交給陳某某。蓋衛(wèi)東2017年1月10日。見證人:蓋二偉。
5、證明一份。內(nèi)容為:2016年10月30日,經(jīng)我辦理,由陳某某購買蓋衛(wèi)東位于房產(chǎn)一處,2016年10月31日通過銀行轉(zhuǎn)帳付購房款12萬元,2017年1月10日,由我在場,陳某某又付給蓋衛(wèi)東剩余購房款24.4萬元。因蓋衛(wèi)東用上述房產(chǎn)抵押在信用社貸款,蓋衛(wèi)東須償還貸款,取回房產(chǎn)證、土地證。當(dāng)天蓋衛(wèi)東委托我全權(quán)辦理償還銀行貸款事宜,并支付給我24.4萬元現(xiàn)金,現(xiàn)我已將貸款本息還清。蓋衛(wèi)中2017年9月27號。
6、七星寶燃氣熱水采暖爐提貨單一份。內(nèi)容為:日期:2017年2月16日,提貨人陳某某,適用面積:0.2272平米,產(chǎn)品價格:2000元臺,加蓋有青島七星寶奧通科技有限公司印章。
7、個人房屋租賃合同一份。內(nèi)容為:出租方(甲方):陳某某,承租方(乙方);高雪麗,根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就下列房屋的租賃達成如下協(xié)議:第一條:房屋基本情況:甲方將自有的坐落在行唐縣衛(wèi)康路56號的房屋出租給乙方使用。第二條:租賃期限:租賃期共36個月,甲方從2017年8月1日起將出租房屋交付乙方使用,至2020年8月1日收回。第三條:租金。本房屋租金為人民幣5000元,按年結(jié)算。每年8月1號交整年房租。第四條:交付房租期限。乙方應(yīng)于本合同生效之日起即日內(nèi),將該房屋交付給甲方。第五條:房屋租賃期間相關(guān)費用說明,乙方租賃期間,水、電、取暖、燃氣、電話、物業(yè)以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費用由乙方負擔(dān)。租賃結(jié)束時,乙方須交清欠費。如果安裝天然氣,由甲方承擔(dān)安裝費用,使用費用由乙方承擔(dān)。第六條:……甲方:陳某某,乙方高雪麗,2017年7月14日。
8、河北郵政便民服務(wù)站業(yè)務(wù)憑證一份。內(nèi)容為:業(yè)務(wù)類型:河電國標繳費,用戶名稱:陳某某,交易時間:2017-09-30,中心流水:17093064056196,繳費金額:100。
9、河北省農(nóng)村信用社貸款本金利息收回憑證兩張。內(nèi)容為:時間(均為):2017年8月31日,貸款戶名(均為):蓋衛(wèi)東,貸款原貸日20050413,歸還本金120000元,歸還利息124608元,均有蓋衛(wèi)中的簽名。
10、公證書兩份。內(nèi)容為:蓋洪生名下行房權(quán)證龍州鎮(zhèn)字第字××號房產(chǎn)由蓋衛(wèi)中繼承。劉秀芹配偶蓋紅生名下房屋,房權(quán)證號:行房權(quán)證龍州鎮(zhèn)字第××號,劉秀芹擁有該房產(chǎn)中一半的財產(chǎn)所有權(quán),劉秀芹自愿將上述房產(chǎn)中屬于自己所有的部分全部無償贈與蓋衛(wèi)中所有。時間均為:2017年9月13日。
11、清字第××號房屋所有權(quán)證一份。內(nèi)容為:所有權(quán)人:蓋衛(wèi)東,所有權(quán)性質(zhì):私,房屋坐落:西關(guān),建筑面積:100.48㎡。
12、行土國用(98清)字第002號國有土地使用證一份。內(nèi)容為:土地使用者:蓋衛(wèi)東,坐落:西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西,用途:住宅,使用權(quán)面積:180.236,98年12月7日。
被告李某某、蓋衛(wèi)東及馬某某未答辯。
經(jīng)審理查明,本院在審理李某某與蓋衛(wèi)東、馬某某為民間借貸一案中,原告李某某向本院申請財產(chǎn)保全,本院于2017年4月19日依法做出(2017)冀0125民初940號民事裁定書,查封了蓋衛(wèi)東名下位于行唐縣房屋。陳某某于2017年10月29日向本院提出書面異議,本院(2017)冀0125民初940-3號執(zhí)行裁定書裁定駁回陳某某的執(zhí)行異議請求。原告陳某某于2018年1月9日向本院提起執(zhí)行異議之訴。
2016年10月30日,蓋衛(wèi)東為甲方,陳某某為乙方,蓋衛(wèi)中為丙方(擔(dān)保人)。甲乙丙三方簽訂房屋買賣協(xié)議一份,協(xié)議約定:甲方(蓋衛(wèi)東)自愿將其座落于行唐縣西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西的磚混結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備出售給乙方陳某某,房產(chǎn)的成交價格為36.4萬元。本協(xié)議簽訂當(dāng)日,乙方先付甲方12萬元。由于甲方房產(chǎn)證及土地證在銀行抵押貸款,甲方承諾到2017年1月12日之前付清銀行本金及利息,取回房產(chǎn)證和土地證交付給乙方,乙方將剩余款一次性付給甲方。協(xié)議第五條約定:本合同簽訂時,甲乙雙方均認可該房屋暫不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地過戶的條件,雙方商定,如將來條件成熟時,在政策和法律允許范圍內(nèi),乙方要求交付過戶,甲方或者甲方繼承人應(yīng)無條件積極協(xié)助乙方辦理過戶,過戶時產(chǎn)生的所有稅費全部由乙方負責(zé)交納。協(xié)議還約定由蓋衛(wèi)中作為擔(dān)保人。協(xié)議簽訂后,原告于2016年10月31日通過中國農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬付給蓋衛(wèi)東房款12萬元,由蓋衛(wèi)東出具收到條一份。2017年1月10日,被告蓋衛(wèi)東又給原告出具收到購房款364000元的收條一張。該房屋買賣合同簽訂時,該房屋尚在行唐縣信用聯(lián)社合作社抵押貸款。2017年8月30日,蓋衛(wèi)中將該筆貸款全部償還完畢,解除抵押后,于次日取回房產(chǎn)證和土地證并交付給原告。原告取得證件,欲辦理過戶手續(xù)時,得知該房產(chǎn)被行唐縣人民法院查封。

本院認為,原告請求解除對位于行唐縣龍州鎮(zhèn)西關(guān)衛(wèi)生局北側(cè)路西登記在蓋衛(wèi)東名下的房產(chǎn)及所屬土地使用權(quán)的查封,其請求理據(jù)不足,理由如下:
首先,《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力”。本院對上述涉案房屋采取查封措施時,房屋所有權(quán)人為被執(zhí)行人蓋衛(wèi)東,原告陳某某未辦理房屋過戶手續(xù),尚未取得該房屋的所有權(quán),故該房產(chǎn)所有人仍為蓋衛(wèi)東。
其次,原告提交了給付被告購房款120000元銀行轉(zhuǎn)賬憑證,對剩余款項未提供轉(zhuǎn)賬或資金來源的證據(jù),被告蓋衛(wèi)東亦未到庭,不能認定原告是否給付了全部購房款。
再次,被告提交的房屋租賃合同的簽定時間為2017年7月14日,交納電費收據(jù)時間為2017年9月30日。本院已于2017年4月19日將該房產(chǎn)查封。原告提交的七星寶燃氣熱水采暖爐提貨單,與其是否實際占有訴爭房產(chǎn)并不存在必然關(guān)聯(lián)性,不能認定原告已在本院查封前實際占有該房產(chǎn)。
綜上,本院做出的(2017)冀0125民初940號民事裁定書并不違反法律規(guī)定,原告陳某某的異議不能成立,本院對涉案房產(chǎn)的查封并無不當(dāng)。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第(二)項,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告陳某某的訴訟請求。
案件受理費80元,由原告負擔(dān)。
如不服本判決,可自判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省石家莊市中級人民法院。應(yīng)于提交上訴狀的同時或上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費80元,或者提交繳費收據(jù)原件(收款單位:河北省石家莊市中級人民法院,賬號:62×××67,開戶行:河北銀行華興支行)。逾期不交或緩減免申請未獲批準的,按自動撤回上訴處理。

審判長 張金路
人民陪審員 顧素玲
人民陪審員 王林鵬

書記員: 魏亞坤

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