原告(反訴被告)：陳某某。
　　委托訴訟代理人：徐葉花，上海安宸律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蘇潔靈，上海安宸律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：李某某。
　　委托訴訟代理人：霍占山，北京市京博律師事務(wù)所律師。
　　原告陳某某訴被告李某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月26日立案，被告李某某提起反訴，本院依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理，原告(反訴被告)陳某某的委托訴訟代理人徐葉花、被告(反訴原告)李某某及其委托訴訟代理人霍占山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　陳某某向本院提出本訴訴訟請求：1、判令解除原、被告于2017年9月3日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令李某某將上海市奉賢區(qū)大葉公路XXX號廠區(qū)西邊大車間及底層辦公室6間、西側(cè)臨時房返還給陳某某；3、判令李某某立即支付2017年10月1日至2018年3月31日期間的租賃費人民幣(下同)100,000元；4、判令李某某立即支付2018年4月1日起至實際搬離日止的租賃費暫計208,333元(以年租金500,000元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年4月1日暫計至2018年8月30日5個月)；5、判令李某某立即支付陳某某違約金150,000元；6、判令李某某立即支付2017年10月起至實際搬離日止的門衛(wèi)費，暫計11,000元(以每月1,000元為標(biāo)準(zhǔn)，自2017年10月1日暫計至2018年8月30日11個月)；7、判令李某某立即支付水電費1,000元。
　　事實與理由：2017年9月3日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份,約定李某某承租陳某某位于上海市奉賢區(qū)大葉公路XXX號廠區(qū)西邊大車間、前面的辦公樓辦公室6間及后西側(cè)臨時房，合同對租賃期限、租金、違約責(zé)任及雙方各自的權(quán)利義務(wù)進行了約定。合同簽訂后，李某某僅支付了150,000元租賃費，其余部分均未支付。陳某某多次催討均未果。陳某某認為，雙方的合同由于李某某違約，無法再繼續(xù)履行，故不得不向貴院起訴，請依法判如訴請。
　　李某某辯稱：不同意陳某某的訴請。第一、李某某不存在拖欠租賃費用的行為。在雙方2017年10月15日簽訂房屋租賃合同之前，陳某某或其丈夫王照通與上海世容玻璃制品有限公司(以下簡稱世容公司)簽訂租賃此廠房的合同，租期為2017年4月1日起至2020年3月3日，每年付租金700,000元，并付押金60,000元。2017年5月陳某某、王照通為拆遷能多賠錢，拉來很多破舊機器，占用李某某正在租用的廠房，當(dāng)時世容公司老板陳明、王照通、陳某某共同商定，陳某某每月向李某某支付30,000元廠房占用費。到陳某某與李某某直接就此房屋租賃簽訂合同時，陳某某共應(yīng)付李某某110,000元，在陳明的租金中沖抵了90,000元，陳某某尚欠李某某20,000元。2017年9月陳某某與世容公司解除合同，迫使世容公司與李某某的租賃合同解除，世容公司沒有將李某某的60,000元押金退還，因為李某某與世容公司相互欠賬，陳某某同意在李某某應(yīng)付的租賃費中沖抵該60,000元。2017年10月15日本案雙方簽訂房屋租賃合同之前，王照通、陳明、李某某多次協(xié)商，最后商定：李某某自2017年10月15日直接租賃陳某某的廠房，年租金500,000元，每半年支付250,000元，第一次付租金時只付150,000元，另100,000元用陳某某欠的20,000元廠房占用費、世容公司沒退的60,000元以及另外的20,000元廠房維修費用作沖抵。第二，2018年1月拆遷評估結(jié)束后，陳某某就要求解除合同，李某某不同意，陳某某就在2018年2月4日凌晨斷電，以逼迫李某某搬離，李某某長期不能生產(chǎn)，被迫于2018年5月初搬離，造成李某某巨大損失。第三，陳某某違反雙方合同約定，中途停電，單方面解除合同，按合同第八條第二項約定，應(yīng)賠償李某某違約金150,000元及兩個半月租金計104,000元。
　　李某某向本院提出反訴訴訟請求：1、判令陳某某支付李某某違約金150,000元；2、判令陳某某退回李某某兩個半月租金104,000萬元。
　　事實和理由：同本訴答辯意見。
　　陳某某就反訴辯稱：不同意反訴的兩項訴請。陳某某沒有李某某主張的中途停電和單方解除合同的違約行為，李某某不付租金有違約行為；李某某尚欠陳某某租賃費，陳某某無需返還已經(jīng)收取的租金。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認證如下：
　　陳某某提供如下證據(jù)：
　　1、電話通話記錄一份，為證明向李某某多次催討租賃費的事實。本院認為，所涉電話號碼機主不明，內(nèi)容也無法知曉，本院認定不具證明力。
　　2、2017年10月至2018年10月的電費發(fā)票和電費賬單，為了證明李某某至今還在使用租賃廠房，電費已經(jīng)繳納。本院認為，李某某租賃廠房僅是廠區(qū)的一部分，該電費賬單無法對應(yīng)李某某租賃部位，故不具有證明力。
　　3、證人李土才情況說明、談話筆錄、王照通與沈維召對話錄音、王照通與李土才對話錄音，為證明李某某找證人作證程序不合法，內(nèi)容不符合事實等。本院認為，這些都屬于證人證言范圍，證人必某到庭作證，僅憑書面意見和錄音不具證明力，本院不認定該些證據(jù)具有證明力。
　　4、門鎖著的照片、室內(nèi)物品的照片，為證明李某某未搬離和交付廠房。本院認為，證據(jù)的真實性無法確定，本身也不具證明力，本院不作為定案依據(jù)。
　　李某某提供如下證據(jù)：
　　1、合作協(xié)議、2017年3月13日李某某與陳明、世容公司簽訂的租賃合同、銀行轉(zhuǎn)賬記錄，為了證明之前租賃房屋由陳明轉(zhuǎn)租給李某某，李某某支付給陳明押金60,000元，該押金60,000元已經(jīng)三方商定：陳明不退還李某某，而作為李某某支付給陳某某的租賃費。本院認為，李某某未能證明這些證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院不認定具有證明力。
　　2、李土才談話筆錄、陳明談話筆錄、李某某與陳明電話錄音、李某某與李土才電話錄音、李某某與李土才及沈維召對話錄音，為證明陳某某單方斷電、李某某搬離等事實。本院認為，這些都屬于證人證言范圍，證人必某到庭作證，僅憑書面意見、錄音不具證明力，本院不認定該些證據(jù)具有證明力。
　　3、評估報告、三個手機號碼，為證明2017年4月至2017年10月王照通存放機器設(shè)備在租賃廠房內(nèi)；2018年5月租賃房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)租給姓付的人。本院認定，這些證據(jù)不具有李某某主張的證明力。
　　4、手機照片，證明2018年2月6日前電箱被鎖并停電事實。本院認為，證據(jù)的真實性無法確定，本身也不具證明力，本院不作為定案依據(jù)。
　　5、證人李某某、陳某某書面證詞，并到庭作證，為證明2018年2月被陳某某停電、2018年5月李某某搬離、陳某某放置機器在租賃廠房內(nèi)的事實。本院認為：證人李某某系李某某侄子，陳某某系李某某侄媳婦；李某某與陳某某系夫妻關(guān)系；兩人均為李某某的在職員工；證人李某某、陳某某對停電的時間前后說法不一；李某某四次插話打斷、干擾、引導(dǎo)兩名證人作證；李某某陳述2018年4、5月份就已經(jīng)有他人進入租賃廠房生產(chǎn)與法院承辦人現(xiàn)場查看為空置的情況不符等，本院綜合認定，該兩名證人證詞不具有證明力，本院不作為有效可采信的證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2017年9月3日，陳某某與李某某簽訂《房屋租賃合同》，約定陳某某將奉賢區(qū)大葉公路XXX號廠區(qū)西邊大車間、前面辦公樓辦公室6間、西側(cè)臨時房出租給李某某作倉庫使用，合同第二條約定，租期自2017年10月15日至政府通知房屋拆遷拆除為止，如果不拆遷，租期為一年一簽；第三條約定，每年租金為500,000元，門衛(wèi)物業(yè)管理費每月1,000元，租金六個月支付一次，每次支付250,000元，提前半個月先付后用，即每年10月15日前、4月15日前付清房租；合同第七條約定，李某某如果逾期交付租金、電費，每逾期一天，須按每日1,000元標(biāo)準(zhǔn)向陳某某繳納滯納金，逾期超過七天作停電處理；合同第八條約定，任何一方違約，支付對方違約金150,000元等。
　　事實上，該部分廠房之前由陳某某出租給案外人黃某某的世容公司，他們約定的租期自2015年7月16日至2020年7月15日。2017年3月13日，世容公司、陳明將部分廠房轉(zhuǎn)租給李某某，約定租期自2017年4月1日至2020年3月30日，租金每月58,333.3元，六個月支付一次，押金60,000元等內(nèi)容，然后本案的雙方直接產(chǎn)生租賃關(guān)系，于2017年9月3日直接簽訂上述《房屋租賃合同》。
　　2017年10月22日，李某某轉(zhuǎn)賬支付王照通(陳某某丈夫)租金150,000元。
　　2019年1月15日、1月20日、1月21日，李某某開車出入租賃廠區(qū)大門。
　　本院承辦法官和書記員于2019年4月18日下午現(xiàn)場查勘，所見租賃的大車間、辦公樓的辦公室、西側(cè)臨時房均已經(jīng)處于空置狀態(tài)，南面和東面的幾扇門處于關(guān)閉狀態(tài)，但可以從北面臨時房進入大車間、西側(cè)臨時房、辦公樓的辦公室等租賃房屋。
　　另查明，租賃房屋的大車間和辦公室有產(chǎn)權(quán)證，登記在上海錫安生物科技有限公司名下，西側(cè)臨時房沒有產(chǎn)權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　本院認為：本案李某某租賃的大車間、辦公室有產(chǎn)權(quán)證，而西側(cè)臨時房沒有合法產(chǎn)權(quán)或合法審批手續(xù)，故陳某某與李某某簽訂的《房屋租賃合同》大車間、辦公室部分有效、西側(cè)臨時房部分無效。李某某主張房屋產(chǎn)權(quán)為案外人所有，故雙方簽訂的租賃合同全部無效的理由，不符合法律規(guī)定，本院不予采納。
　　關(guān)于雙方爭議的租賃開始時間。陳某某主張為2017年10月1日，李某某主張為2017年10月15日，租賃合同上“1日”或“15日”有涂改。本院審理(2018)滬0120民初17443號原告陳某某訴被告黃某某、世容公司房屋租賃合同糾紛一案，在2019年4月12日談話時，原告陳某某一方陳述：陳某某與李某某的合同是從2017年10月15日開始，租金也是從2017年10月15日開始收取，故本案中本院認定雙方約定的租賃開始時間為2017年10月15日。
　　關(guān)于雙方爭議的李某某已付租金金額。陳某某主張已付租金僅僅為2017年10月22日轉(zhuǎn)賬支付的150,000元，李某某主張另外以陳某某應(yīng)付機器設(shè)備存放費用20,000元、應(yīng)退世容公司而未退的押金60,000元、廠房維修費用20,000元合計100,000元沖抵了租金，合計已經(jīng)支付250,000元租金。本院認為，李某某主張沖抵租金100,000元的事實應(yīng)提供證據(jù)，但李某某沒有提供能夠證明陳某某應(yīng)付機器設(shè)備存放費用20,000元、應(yīng)退世容公司而未退押金60,000元、應(yīng)付廠房維修費用20,000元以及陳某某同意抵扣租金的有效證據(jù)，李某某主張另外已付租金100,000元的事實無法采信，應(yīng)認定只支付了租金150,000元。
　　關(guān)于雙方爭議的斷電事實和李某某搬離時間的事實。李某某主張陳某某2018年2月4日單方斷電、單方解除合同，為此李某某于2018年5月全部搬離，陳某某對此均予以否認。李某某對此負有舉證責(zé)任，但其沒有足夠有效的證據(jù)證明，對其主張的該兩節(jié)事實本院不予采信。但是，本院于2019年4月18日下午現(xiàn)場查勘，確定李某某確實已經(jīng)搬離租賃區(qū)域，可認定李某某在之前已經(jīng)實際搬離。審理中，陳某某主張至今未交接，本院欲組織雙方辦理交接手續(xù)，但李某某主張2018年5月已經(jīng)全部搬離、將租賃房屋交還陳某某，堅持不同意在審理中辦理交接手續(xù)。本院認為，雙方的租賃合同中并沒有約定雙方終止合同需要辦理交接手續(xù)，本院確定2019年1月21日當(dāng)天李某某最后一次出現(xiàn)在租賃廠區(qū)的日期為其實際搬離日，該日雙方完全終止租賃合同關(guān)系，包括合同有效部分于該日解除，李某某應(yīng)支付的租金(占有使用費)計算至該日。李某某現(xiàn)在已經(jīng)不再占有使用租賃房屋，陳某某已經(jīng)完全能夠自己接收租賃房屋，對陳某某要求返還租賃房屋的訴請不予支持。
　　雙方合同約定六個月支付一次租金，自2017年10月15日至2018年4月14日該半年的租金(占有使用費)按合同約定應(yīng)付250,000元，李某某實際支付150,000元，尚欠100,000元未付。自2018年4月15日至2019年1月21日的租金(占有使用費)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計算為384,723元(2018年4月15日至2019年1月14日共9個月為375,000元，2019年1月15日至1月21日共7天為9,723元)。以上合計租金(占有使用費)為484,723元。雙方合同約定李某某應(yīng)支付門衛(wèi)物業(yè)管理費每月1,000元，審理中李某某確認未曾支付過，故李某某還應(yīng)支付自2017年10月15日至2019年1月21日期間的門衛(wèi)物業(yè)管理費15,231元。
　　因為李某某未按約支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定：任何一方違約，支付對方違約金150,000元，本院根據(jù)合同部分有效和部分無效的情況、合同履行情況、違約程度等因素，酌定李某某應(yīng)承擔(dān)違約金50,000元。
　　關(guān)于陳某某主張的水電費，陳某某未能提供有效證據(jù)證明李某某尚欠水電費的事實、具體水電費的金額，本院無法采信其主張，對支付水電費1,000元的訴請不予支持。
　　對于李某某反訴提出的陳某某中途單方停電、單方解除合同的事實，本院認為，雙方簽訂的租賃合同未明確租賃終止日，本是不定期租賃；李某某無有效充分證據(jù)能證明陳某某單方于2018年2月停電的事實，其反訴請求陳某某承擔(dān)該違約責(zé)任、支付違約金沒有事實依據(jù)，本院不予支持。李某某主張2018年2月4日雙方解除終止合同，應(yīng)由陳某某返還多收的兩個半月租金，沒有事實依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，對陳某某本訴部分訴請予以支持，部分訴請不予支持；對反訴部分訴請均不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十六條、第五十八條、第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)陳某某與被告(反訴原告)李某某于2017年9月3日簽訂的《房屋租賃合同》部分有效、部分無效；
　　二、原告(反訴被告)陳某某與被告(反訴原告)李某某簽訂的《房屋租賃合同》有效部分于2019年1月21日解除；
　　三、被告(反訴原告)李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)陳某某租金(占有使用費)人民幣484,723元；
　　四、被告(反訴原告)李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)陳某某門衛(wèi)物業(yè)管理費人民幣15,231元；
　　五、被告(反訴原告)李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)陳某某違約金人民幣50,000元；
　　六、對原告(反訴被告)陳某某的其余本訴訴訟請求不予支持；
　　七、對被告(反訴原告)李某某的全部反訴訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計人民幣4,650元、(2018)滬0120財保277號案件訴前保全費3,020元、反訴案件受理費2,555元，均由李某某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：唐祖峰

書記員：劉??偉