原告(反訴被告)：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳金根，上海博象律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：俞佩，上海博象律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：馮某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告(反訴被告)陳某與被告(反訴原告)馮某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)陳某及其委托訴訟代理人俞佩、吳金根，被告(反訴原告)馮某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　陳某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除雙方于2018年6月19日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令馮某退還押金人民幣13,000元(以下幣種均為人民幣)；3、判令馮某賠償六個(gè)月的房屋租金損失76,000元；4、判令馮某賠償房屋裝修損失83,000元。事實(shí)和理由：2018年6月19日，陳某與馮某就上海市寶山區(qū)共泉路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)簽訂《房屋租賃合同》，約定，由陳某租賃系爭(zhēng)房屋，租期兩年，每月租金13,000元。合同簽訂后，陳某支付了三個(gè)月租金39,000元及押金13,000元，后又支付了第二期租金37,000元。陳某承租系爭(zhēng)房屋用于經(jīng)營(yíng)水果店，在簽訂合同時(shí)已要求馮某提供租賃房屋相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，馮某也提供了相關(guān)合同文件和產(chǎn)權(quán)證。此后，陳某申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但遭到拒絕，原因是系爭(zhēng)房屋內(nèi)原有上海市寶山區(qū)鑫客緣食品店(以下簡(jiǎn)稱“鑫客緣食品店”)登記注冊(cè)。陳某多次要求馮某撤銷該企業(yè)工商登記未果，故提出訴請(qǐng)如上。
　　馮某反訴并辯稱，同意解除租賃合同，不同意其他訴訟請(qǐng)求。陳某單方提出解除合同構(gòu)成違約，要求沒(méi)收押金。2018年10月1日至12月31日應(yīng)付租金為39,000元，陳某實(shí)際僅支付37,000元。此外，陳某應(yīng)于2018年9月15日支付2018年10月1日起的租金，其實(shí)際于2018年9月29日、10月10日支付。根據(jù)合同約定，逾期支付租金，每逾期一天，按租金的5%計(jì)算違約金。綜上，馮某反訴要求：1、沒(méi)收押金13,000元；2、陳某支付欠付租金2,000元；3、陳某支付逾期支付租金的違約金10,000元。
　　陳某針對(duì)反訴辯稱，不同意反訴請(qǐng)求。合同簽訂后，陳某提出要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因房屋內(nèi)已有工商登記注冊(cè)，無(wú)法再行辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，所以馮某的反訴請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)。雙方在2018年12月15日就系爭(zhēng)房屋的移交已經(jīng)完畢，馮某當(dāng)時(shí)表示愿意退還押金，陳某考慮到要訴訟就拒絕了。房屋移交后，馮某已經(jīng)另行出租。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為上海廟行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司。
　　2018年6月19日，馮某(甲方)與陳某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，建筑面積110平方米；租期兩年，自2018年7月1日至2020年6月30日；月租金為13,000元，首期付三個(gè)月，另付13,000元押金，以后每三月結(jié)算一次，提前十五天支付下次房租，逾期一天必須向甲方支付租金的5%違約金，超過(guò)20天自動(dòng)終止合同，押金沒(méi)收。合同簽訂后，馮某按約交付房屋，陳某在系爭(zhēng)房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)水果店，并支付租金76,000元及押金13,000元。
　　2018年12月10日，陳某向馮某發(fā)送告知書，載明，因系爭(zhēng)房屋內(nèi)另有鑫客緣食品店登記注冊(cè)，其申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照被拒絕，多次要求馮某將該企業(yè)登記注銷，但馮某拖延不辦，致使其長(zhǎng)期無(wú)法合法經(jīng)營(yíng)，故要求解除雙方租賃合同，由馮某賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。
　　2018年12月15日，馮某向陳某出具交接單，載明，就系爭(zhēng)房屋雙方于2018年10月15日交接完成，陳某已經(jīng)付清水、電費(fèi)以及由此造成的滯納金，陳某現(xiàn)將房屋鑰匙交于馮某，房屋內(nèi)已清空，合同終止。
　　另查明，鑫客緣食品店原營(yíng)業(yè)執(zhí)照中載明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為系爭(zhēng)房屋，經(jīng)營(yíng)者為江長(zhǎng)安，經(jīng)營(yíng)范圍為食品流通。2018年11月30日，鑫客緣食品店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記注銷。
　　庭審中，陳某為證明己方主張，向本院提供：1、房屋裝修合同、收據(jù)及照片，證明其為系爭(zhēng)房屋裝修支付裝修款83,000元；2、陳某與產(chǎn)權(quán)人簽訂的租賃合同及房地產(chǎn)權(quán)證，證明陳某與馮某口頭約定，承租系爭(zhēng)房屋用于經(jīng)營(yíng)水果店，馮某提供了房屋產(chǎn)權(quán)證，便于陳某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、房屋交接單，證明2018年12月15日，雙方完成房屋交接，馮某簽署交接單，交接單中的“2018年10月15日”為筆誤，實(shí)際是2018年12月15日。馮某針對(duì)上述證據(jù)表示：1、陳某承租房屋后確實(shí)進(jìn)行了裝修，但前手承租人也對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)裝修，陳某裝修格局基本沒(méi)有變化，只是添置了一些物品，裝修款沒(méi)有83,000元；2、真實(shí)性無(wú)異議，陳某與產(chǎn)權(quán)人簽訂合同是為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所用，實(shí)際履行的是與馮某間的租賃合同；3、真實(shí)性無(wú)異議。
　　馮某向本院提供了：1、江長(zhǎng)安出具的證明及馮某與江長(zhǎng)安的微信聊天記錄，證明陳某承租系爭(zhēng)房屋時(shí)曾要求借用鑫客緣食品店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，2018年11月17日，江長(zhǎng)安接到馮某的通知后注銷了鑫客緣食品店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、陳某與馮某的微信聊天記錄，證明陳某遲延支付租金，且與馮某溝通時(shí)并未提到過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問(wèn)題。陳某針對(duì)上述證據(jù)表示，1、真實(shí)性不認(rèn)可，如果真實(shí)的話，可以證明房屋內(nèi)營(yíng)業(yè)執(zhí)照2018年11月18日還沒(méi)有注銷；2、真實(shí)性無(wú)異議，可以證明雙方?jīng)_突發(fā)生之前，系爭(zhēng)房屋內(nèi)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的存在對(duì)陳某的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了影響。
　　審理中，陳某、馮某一致確認(rèn)雙方間租賃合同已于2018年12月15日解除。馮某表示，陳某逾期支付租金，每逾期一天應(yīng)當(dāng)按照季度租金的5%計(jì)算違約金，馮某現(xiàn)主張違約金1萬(wàn)元；另，其已于2018年12月27日將系爭(zhēng)房屋出租給案外人經(jīng)營(yíng)美容養(yǎng)生店。陳某表示，2018年9月就營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題聯(lián)系過(guò)馮某，因系爭(zhēng)房屋無(wú)法經(jīng)營(yíng)，所以要求馮某返還全部租金76,000元。
　　本院認(rèn)為，陳某與馮某就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行?，F(xiàn)雙方均認(rèn)可合同于2018年12月15日解除，本院對(duì)此予以確認(rèn)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于合同解除的違約方如何確定。陳某主張，因系爭(zhēng)房屋內(nèi)有其他主體的營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記，導(dǎo)致其無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)法合法經(jīng)營(yíng)，應(yīng)由馮某承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任。但從庭審調(diào)查的事實(shí)來(lái)看，陳某并未能舉證證明其就營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題在2018年9月即多次和馮某有過(guò)溝通協(xié)商，系馮某拒不配合遷出。而馮某提供的與江長(zhǎng)安的微信聊天記錄以及江長(zhǎng)安出具的證明，可以證明馮某就營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題通知江長(zhǎng)安后，其已積極配合辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)。此外，馮某提供的與陳某的微信聊天記錄也顯示，直到2018年12月1日，陳某才提出因營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題要求退房，而鑫客緣食品店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已于2018年11月30日注銷。現(xiàn)陳某以此為由要求解除租賃合同，相關(guān)主張難以成立。租賃合同未到期，陳某單方退租，構(gòu)成違約，理應(yīng)由其承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。
　　系爭(zhēng)租賃合同因陳某違約而解除，其要求馮某賠償裝修損失，本院不予支持。雙方均認(rèn)可房屋于2018年12月15日由馮某收回，故租金應(yīng)計(jì)算至該日。陳某要求馮某退還全部已付租金76,000元，本院不予支持，但馮某應(yīng)將2018年12月15日后的租金4,500元退還。馮某主張租期不滿一個(gè)月也應(yīng)按一個(gè)月計(jì)付租金，并要求陳某支付欠付租金2,000元，相關(guān)抗辯意見(jiàn)及反訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。陳某認(rèn)可支付租金存在逾期，馮某要求其支付逾期支付租金的違約金，可予支持。但合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，本院綜合考慮本案實(shí)際情況，陳某逾期支付租金的期間、租金金額，馮某的實(shí)際損失等因素，酌情確定陳某支付違約金1,000元。關(guān)于押金，合同僅約定，承租人逾期支付租金超過(guò)20天自動(dòng)終止合同，押金沒(méi)收，并未約定承租人擅自提前退租，出租人有權(quán)沒(méi)收押金。現(xiàn)馮某以陳某提前退租為由，要求沒(méi)收押金，相關(guān)訴請(qǐng)缺乏依據(jù)，本院不予支持。而有關(guān)逾期支付租金情況下出租人有權(quán)沒(méi)收押金的約定，應(yīng)理解為逾期支付租金導(dǎo)致租賃合同終止的情況下，出租人有權(quán)沒(méi)收押金。馮某實(shí)際并未就陳某逾期支付租金的行為提出過(guò)終止合同，其就逾期支付租金也另外主張了違約金，本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)也已作出處理，故馮某理應(yīng)將押金退還。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)陳某與被告(反訴原告)馮某就上海市寶山區(qū)共泉路XXX號(hào)房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年12月15日解除；
　　二、被告(反訴原告)馮某于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告(反訴被告)陳某租金4,500元；
　　三、被告(反訴原告)馮某于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告(反訴被告)陳某押金13,000元；
　　四、原告(反訴被告)陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付被告(反訴原告)馮某逾期支付租金的違約金1,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)陳某的其他訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)馮某的其他反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取1,870元，反訴費(fèi)212元，合計(jì)2,082元，由原告(反訴被告)陳某負(fù)擔(dān)1,782元，被告(反訴原告)馮某負(fù)擔(dān)300元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：童翔燕

書記員：王竹珺