原告(反訴被告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托訴訟代理人：楊波，上海天尚律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王瑜，上海天尚律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：金文輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：丁書洪，上海東炬律師事務所律師。
　　原告陳某某與被告金文輝房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案后，依法適用簡易程序進行審理。被告金文輝于2018年5月7日提起反訴，本院依法受理。本案于2018年5月7日和2018年9月21日兩次公開開庭審理。原告的委托訴訟代理人陳某某、被告的委托訴訟代理人丁書洪均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某某向本院提出訴訟請求：1、被告返還原告保證金10,000元；2、被告賠償原告房屋裝修及設備損失935,060元。事實和理由：2016年4月2日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，被告將位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)九干路XXX-XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給原告，并向原告出具了被告簽署的系爭房屋產(chǎn)權(quán)證明的相關文件。原告租賃房屋后進行裝修，并由他人用于經(jīng)營浴場。2017年7月14日，上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“泗涇鎮(zhèn)政府”)作出《責令限期拆除違法建筑事先告知書》、《談話通知書》，并陸續(xù)作出《責令限期拆除違法建筑事先告知書》、《告知書》等。原告才得知系爭房屋屬于違法建筑。后系爭房屋于2017年8月14日被強制拆除。原告認為，被告將違法建筑出租給被告，給被告造成巨大損失，據(jù)此訴至本院，提出如上訴請。
　　被告金文輝辯稱，同意返還保證金，但是原告欠付被告租金，應當予以抵扣。原告提出的裝修損失缺乏依據(jù)。鑒定報告中存在需要扣除的項目，其中可拆除的部分經(jīng)政府部門多次告知，原告理應拆除，未能及時移除的責任由原告自行承擔。此外，原告明知系爭房屋產(chǎn)權(quán)狀況，如原告存在損失應當根據(jù)過錯責任分擔。
　　同時，被告金文輝提出反訴請求：被告支付原告2017年5月1日至2017年8月14日的租金35,000元。事實和理由如下：原告于2018年8月14日搬離系爭房屋，欠付被告租金，據(jù)此被告提出上述反訴請求。
　　原告陳某某就反訴辯稱，系爭房屋被認定為違法建筑，被告不應從系爭房屋上取得收益。2017年6月開始被告已經(jīng)停止經(jīng)營，故使用費計算到8月14日沒有依據(jù)。綜上，原告不同意被告反訴請求。
　　經(jīng)審理查明，2016年4月2日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定原告租賃被告系爭房屋，租期從2016年4月1日起至2012年3月31日止。租金每年120,000元，2年后每年140,000元。保證金10,000元。合同第三條第4款約定，租賃期間被告同意原告在不破壞房屋整體結(jié)構(gòu)的前提下裝潢。該合同還對費用負擔、優(yōu)先租賃權(quán)等進行了約定。
　　2016年5月18日，原告同案外人上海祁發(fā)建筑工程有限公司(以下簡稱“祁發(fā)公司”)簽訂《建筑裝飾工程施工合同》，約定祁發(fā)公司裝修系爭房屋，工期從2016年5月20日至2016年8月10日，工程總價780,000元。后系爭房屋進行了裝飾裝修。審理中，原告提供收據(jù)7張，證明其已經(jīng)支付780,000元裝修款。后，系爭房屋用于浴場經(jīng)營使用。
　　2017年7月14日，泗涇鎮(zhèn)政府向德友浴場出具《責令限期拆除違法建筑事先告知書》，載明：你單位在九干路XXX弄XXX號擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，該機關擬作出責令限期拆除違法建筑決定。如對上述告知內(nèi)容有異議，可于2017年7月15日11時前到泗陳公路XXX弄XXX號進行陳述或申辯，逾期視為放棄陳述或申辯。同日泗涇鎮(zhèn)政府還出具《談話通知書》，要求德友浴場攜帶房產(chǎn)證于2017年7月15日11時接受調(diào)查詢問。
　　2017年7月17日，泗涇鎮(zhèn)府出具《責令限期拆除違法建筑決定書》，載明德友浴場在九干路XXX弄XXX號擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，該機關責令德友浴場于2017年7月19日17時前自行拆除違法建筑。逾期不拆除的，將依法強制拆除。2017年7月20日，泗涇鎮(zhèn)政府發(fā)送《限期拆除違法建筑催告書》。2017年7月24日，泗涇鎮(zhèn)政府發(fā)送《強制拆除違法建筑通告》。2017年7月24日，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)整治違法建筑工作辦公室發(fā)出《告知書》，要求德友浴場的業(yè)主于2017年7月31日下午17點前自行搬離，于8月1日啟動違法建筑拆除工作。
　　就系爭房屋的產(chǎn)權(quán)事宜，原告提供了《九干路工業(yè)區(qū)配套用房出讓協(xié)議書》、松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府集鎮(zhèn)建設管理辦公室出具的《房屋產(chǎn)權(quán)證明》、泗涇鎮(zhèn)塘橋居委會出具的證明。雙方確認系爭房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也未辦理建設用地規(guī)劃許可證。審理中，原告陳述在簽約時知曉產(chǎn)權(quán)信息。
　　審理中雙方確認系爭房屋于2018年8月14日拆除。
　　審理中，依據(jù)原告申請，本院委托上海中世建設咨詢有限公司(以下簡稱“鑒定單位”)對原告在系爭房屋內(nèi)進行的形成附合的裝飾裝修現(xiàn)值進行司法鑒定。鑒定單位于2018年9月出具《上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)九干路XXX-XXX號房屋內(nèi)的裝修工程工程造價鑒定意見書》。該意見書確定的原告裝修工程造價為789,559元，根據(jù)殘值率10%計算并根據(jù)12個月進行折算后裝修現(xiàn)值為700,734元。原告對于鑒定報告并無異議。被告認為現(xiàn)場已經(jīng)不存在了，對鑒定報告不予認可。就鑒定依據(jù)事宜，鑒定人員陳述由于鑒定委托的現(xiàn)場已經(jīng)拆除，所以本次鑒定主要依據(jù)為原告提供的圖紙、照片、視頻及原告施工人員的意見。本院就鑒定意見書中預算書逐項詢問鑒定人員其作出的預算書清單是否有現(xiàn)有圖紙、照片或視頻依據(jù)。鑒定單位回復為：土建工程中，拆除和砌筑工程主要是根據(jù)原告提供的裝修前和裝修后的圖紙對比進行的測算，砌筑工程使用材料無法看到，但價格依據(jù)為上海市相關部門公布的市場價；砼及鋼砼工程通過視頻、照片可以看出，正常施工工藝都是應當有的；一至三層地面工程圖紙上可以看得到，同施工隊表述也是一致的，其中防潮層為隱蔽工程，但是衛(wèi)生間正常施工工藝都是有的；一至三層天棚、一至三層墻面通過視頻、照片可以看到，三層墻面中的鏡面有的房間有有的房間沒有，鑒定單位是根據(jù)施工隊陳述測算的；桑拿房原告沒有提供照片，只能看到一個門、一個窗子，內(nèi)部沒有看到，鑒定單位是根據(jù)施工隊陳述計算的；屋架鋼支撐照片看得出一點，鑒定單位根據(jù)面積測算；第109至116項為室外的鋼梯、欄桿、招牌等，可以通過照片看到。門窗工程、套裝門等照片上都可體現(xiàn)。安裝工程中，管線的數(shù)量鑒定單位主要根據(jù)面積測算；排風扇攝像頭圖片上有，但是照片上數(shù)量無法全部顯示，鑒定單位根據(jù)包間數(shù)量估算的；給排水視頻照片都看不到，原告稱每層樓各有一個衛(wèi)生間，鑒定單位根據(jù)常規(guī)估算了蹲便器、洗手盆等；空調(diào)工程通過照片、視頻顯示了出風口，柜式有2臺空調(diào)；干粉滅火器是常規(guī)的消防工程，視頻中可以看到；水處理設備是隱蔽工程，但大浴場常規(guī)是存在的；空氣能熱水器，屋頂照片有的。同時鑒定單位陳述，鑒定報告中裝飾部分不能移動，空調(diào)、鍋爐、空氣能熱水器、攝像頭可以搬離。審理中，原告陳述其主張的935,060元除4,300元為室內(nèi)廣告制作外其余均包含在鑒定單位的鑒定報告中了，其中沙發(fā)床和1臺空氣能熱水器進行了變賣，變賣總價為10,000元。審理中，被告對于鑒定單位的折舊計算方法無異議。
　　以上事實，有《房屋租賃合同》、《責令限期拆除違法建筑事先告知書》、《談話通知書》、《責令限期拆除違法建筑事先告知書》、《強制拆除違法建筑通告》、《告知書》及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同為無效合同。現(xiàn)本案系爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證等合法建造手續(xù)，故原、被告簽訂的《房屋租賃合同》應認定為無效合同。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
　　就原告主張的押金，被告同意返還，本院予以確認。
　　就原告主張的裝飾裝修損失。合同無效，則因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還?，F(xiàn)系爭房屋因違法建筑被拆除，故被告應當賠償原告相應經(jīng)濟損失。本院依法委托鑒定單位就原告的裝修現(xiàn)值進行司法鑒定，盡管因房屋拆除導致無法實際進行勘察，但通過原告提供的圖紙、照片、視頻等可以就相關損失進行測算。然而，鑒定報告中部分內(nèi)容系根據(jù)原告施工人員陳述測算，里面也包含了部分可移動物品，同時原告自行制作的室外樓梯并未取得建造手續(xù)，綜上，本院酌定原告對系爭房屋形成附合的裝飾裝修原值為650,000元。根據(jù)鑒定單位提供的測算方法，原告的裝飾裝修現(xiàn)值為576,875元。審理中，原告認可在簽訂合同時知曉房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，故本院根據(jù)雙方過錯承擔，確定被告應當賠償原告裝修損失403,812.5元。
　　就被告提出的房屋使用費，鑒于2017年7月政府部門多次要求原告拆除系爭房屋，客觀上給原告使用房屋造成巨大影響，故本院酌定原告應當支付被告2017年5月1日至2017年8月14日期間的使用費27,500元。
　　據(jù)此，《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)金文輝于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)陳某某保證金10,000元；
　　二、被告(反訴原告)金文輝于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)陳某某裝修損失403,812.5元；
　　三、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)金文輝房屋使用費27,500元。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費13,151元減半收取6,576.5元，反訴案件受理費337.5元，司法鑒定費27,000元，合計訴訟費用33,914元，由原告(反訴被告)陳某某負擔11,091元(已付)，被告(反訴原告)金文輝負擔22,823元(已付337.5元，剩余22,485.5元于判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：呂榮珍

書記員：李??俊