原告：陳某，男，生于1992年12月15日，漢族，湖北公安縣人，務(wù)工，住公安縣。
委托訴訟代理人：李元華，湖北松之杰律師事務(wù)所律師。
被告：黃某某，女，生于1981年11月24日，漢族，廣東惠來縣人，經(jīng)商，住廣東惠來縣。
被告：鄭建國，男，生于1980年6月16日，漢族，廣東惠來縣人，經(jīng)商，住廣東省惠來縣大南山僑區(qū)。
第三人：松滋嘉禾置業(yè)有限公司。住所地：松滋市新江口鎮(zhèn)玉嶺南路33號。
法定代表人陳千興，公司總經(jīng)理。

原告陳某訴被告黃某某、鄭建國、第三人松滋嘉禾置業(yè)有限公司（以下簡稱嘉禾公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某的委托訴訟代理人李元華到庭參加訴訟，被告黃某某、鄭建國、第三人嘉禾公司經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某向本院提出訴訟請求：1、判決確認(rèn)第三人嘉禾公司與被告黃某某、鄭建國于2014年6月7日簽訂的《房屋買賣合同》、被告黃某某、鄭建國與原告陳某于2016年8月11日簽訂的《房屋買賣合同》均為有效；2、判決第三人嘉禾公司、被告黃某某、鄭建國依次協(xié)助原告陳某辦理房屋過戶登記手續(xù)（第一次過戶依法應(yīng)由二被告承擔(dān)的稅費(fèi)，第二次過戶涉及的稅費(fèi)，由原告墊付后沖抵剩余房款）；3、本案全部訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：被告黃某某、鄭建國系夫妻關(guān)系。2014年6月7日，被告黃某某、鄭建國與第三人嘉禾公司簽訂了一份《房屋買賣合同》，由被告黃某某、鄭建國以銀行按揭貸款方式購買第三人嘉禾公司開發(fā)的位于新江口鎮(zhèn)玉嶺南路西段33號嘉禾御景11號樓1507/1607室的預(yù)售商品房，雙方約定總房款為59萬元，簽訂合同當(dāng)日被告黃某某、鄭建國已付房款18萬元，下余房款41萬元辦理銀行按揭貸款。該房屋買賣合同簽訂后在松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了備案登記。2014年9月15日，被告黃某某、鄭建國作為借款人、抵押人，第三人嘉禾公司作為階段性保證人與湖北松滋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱農(nóng)商銀行）簽訂了一份《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，由農(nóng)商銀行向原告發(fā)放貸款41萬元用于被告黃某某、鄭建國向第三人嘉禾公司購房。該貸款在發(fā)放時(shí)已直接劃入第三人嘉禾公司的銀行帳戶。2014年9月22日，農(nóng)商銀行在松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了該商品房的預(yù)售抵押預(yù)告登記。2016年8月11日，原告和被告黃某某、鄭建國簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方約定被告黃某某、鄭建國將涉訴房屋（精裝房含家電、家具，包辦證及稅費(fèi)）出售給原告，總價(jià)款76萬元。原告分兩次向二被告付款51萬元后，二被告僅將房屋交給原告占有，至今音訊全無，不知去向。而且，被告黃某某、鄭建國未將第二次所收款項(xiàng)45萬元用于清償農(nóng)商銀行房屋貸款。為了消除原告所購買房屋的過戶障礙，2016年12月28日，原告與農(nóng)商銀行簽訂了一份《債權(quán)及從權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由原告受讓了農(nóng)商銀行對被告黃某某、鄭建國的債權(quán)共計(jì)375094.38元（截止2016年12月28日）。原告可用該項(xiàng)債權(quán)即時(shí)沖抵下欠二被告的購房款項(xiàng)。由于被告黃某某、鄭建國下落不明，至今不能辦理涉訴房屋的不動產(chǎn)登記證書，致使原告后續(xù)過戶手續(xù)也不能正常辦理。原告認(rèn)為，被告黃某某、鄭建國將涉訴房屋出售給原告，其買賣合同為有效合同。但被告黃某某、鄭建國至今下落不明，拒不履行合同中“包過戶”的義務(wù)，給原告造成了極大的損失。原告被迫無奈，只得訴請貴院，請予支持。
原告陳某支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、原告的身份證復(fù)印件。用于證明原告的身份情況。
證據(jù)二、被告黃某某、鄭建國身份證及結(jié)婚證復(fù)印件。用于證明二被告身份情況及二被告系夫妻關(guān)系。
證據(jù)三、第三人嘉禾公司的工商登記信息。用于證明嘉禾公司的主體資格。
證據(jù)四、《商品房買賣合同》一份、《商品房預(yù)告登記證明》一份、辦證通知照片一張。用于證明第三人將位于新江口鎮(zhèn)玉嶺南路西段33號嘉禾御景11號樓1507/1607室房屋出售給被告黃某某、鄭建國，并且松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了預(yù)告登記。第三人嘉禾公司已以公告方式通知業(yè)主配合辦理不動產(chǎn)登記證書。
證據(jù)五、《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》及《商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記證明》復(fù)印件各一份。用于證明涉案房屋為按揭貸款購買，被告黃某某、鄭建國簽訂合同已付房款18萬元，剩余房款41萬元由被告黃某某、鄭建國向松滋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司貸款的方式，直接支付給第三人。
證據(jù)六、《房屋買賣合同》及收條各一份。用于證明被告黃某某、鄭建國于2016年8月11日，將涉訴房屋（精裝房含家電、家具，包辦證及稅費(fèi)）出售給原告，總價(jià)款76萬元。二被告收取原告轉(zhuǎn)讓款51元，被告黃某某出具了收條。
證據(jù)七、松滋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司出具的貸款償還憑證、債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書及郵寄憑證、于2017年1月10日在《荊州日報(bào)》報(bào)刊上刊登的轉(zhuǎn)讓公告。用于證明原告已受讓了松滋市農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司對二被告享有的債權(quán)及相應(yīng)的從權(quán)利（截止2016年12月28日的主債權(quán)金額為375094.38元）
證據(jù)八、權(quán)利人為陳某的《不動產(chǎn)登記證明》。用于證明原告受讓了松滋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的債權(quán)后，在松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了預(yù)告抵押登記。
證據(jù)九、《物業(yè)服務(wù)費(fèi)收據(jù)》。用于證明陳某在購買涉案房屋后，已實(shí)際占有該房屋，并于2017年2月6日交納了2017年1月1日至2017年12月31日物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
被告黃某某、鄭建國，第三人嘉禾公司在舉證期內(nèi)未向本院提交證據(jù)，也未提交答辯意見。
原告提交的上述九份證據(jù)，符合證據(jù)的形式要件，并能相互印證，本院依法予以采信。
經(jīng)審理查明，被告黃某某、鄭建國系夫妻關(guān)系。2014年6月7日，被告黃某某、鄭建國與第三人嘉禾公司簽訂了一份《房屋買賣合同》，由被告黃某某、鄭建國以銀行按揭貸款方式購買第三人嘉禾公司開發(fā)的位于新江口鎮(zhèn)玉嶺南路西段33號嘉禾御景11號樓1507/1607室的預(yù)售商品房，雙方約定總房款為59萬元，簽訂合同當(dāng)日被告黃某某、鄭建國已付房款18萬元，下余房款41萬元辦理銀行按揭貸款。該房屋買賣合同簽訂后在松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了備案登記。2014年9月15日，被告黃某某、鄭建國作為借款人、抵押人，第三人嘉禾公司作為階段性保證人與湖北松滋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（下稱農(nóng)商銀行）簽訂了一份《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，由農(nóng)商銀行向原告發(fā)放貸款41萬元用于被告黃某某、鄭建國向第三人嘉禾公司購房。該貸款在發(fā)放時(shí)已直接劃入第三人嘉禾公司的銀行帳戶。2014年9月22日，農(nóng)商銀行在松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了該商品房的預(yù)售抵押預(yù)告登記。2016年8月11日，原告和被告黃某某、鄭建國簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方約定被告黃某某、鄭建國將涉訴房屋（精裝房含家電、家具，包辦證及稅費(fèi)）出售給原告，總價(jià)款76萬元。原告分兩次向二被告付款51萬元后，二被告僅將房屋交給原告占有，至今音訊全無，不知去向。而且，被告黃某某、鄭建國未將第二次所收款項(xiàng)45萬元用于清償農(nóng)商銀行房屋貸款。2016年12月28日，為了消除原告所購買房屋的過戶障礙，原告與農(nóng)商銀行簽訂了一份《債權(quán)及從權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由原告受讓了農(nóng)商銀行對二被告黃某某、鄭建國的債權(quán)共計(jì)375094.38元（截止2016年12月28日）。原告可用該項(xiàng)債權(quán)即時(shí)沖抵下欠二被告的購房款項(xiàng)。由于被告黃某某、鄭建國下落不明，至今不能辦理涉訴房屋的不動產(chǎn)登記證書，致使原告后續(xù)過戶手續(xù)也不能正常辦理。原告認(rèn)為，被告黃某某、鄭建國將涉訴房屋出售給原告，其買賣合同為有效合同。但被告黃某某、鄭建國至今下落不明，拒不履行合同中“包過戶”的義務(wù)，給原告造成了極大的損失。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第三人與二被告于2014年6月7日簽訂了《商品房買賣合同》，已支付全部購房款，并在松滋市房地產(chǎn)管理局辦理了預(yù)售登記。原告與二被告于2016年8月11日簽訂的《房屋買賣合同》后，現(xiàn)已實(shí)際占有了該涉案房屋，雖然只支付了部分房款，但在二被告下落不明之后，原告依法受讓了松滋農(nóng)商銀行因涉案房屋按揭貸款而對二被告的享有的債權(quán)，且該受讓債權(quán)數(shù)額大于原告下欠的購房款，雙方互付的金錢債權(quán)完全可以即時(shí)沖抵，應(yīng)當(dāng)視為原告已支付全部房款。因此,第三人與二被告之間簽訂的《商品房買賣合同》，二被告與原告簽訂的《房屋買賣合同》，依法成立并生效，本院確認(rèn)其效力。因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。二被告目前已具備辦理不動產(chǎn)登記證書的條件，但二被告下落不明，至今未向第三人主張辦理不動產(chǎn)登記證書的權(quán)利。由于二被告怠于行使該權(quán)利，原告可以以自己名義代二被告行使該債權(quán)。因此，第三人、二被告有依次協(xié)助原告陳某辦理不動產(chǎn)登記證書的義務(wù)。對原告的該項(xiàng)請求，本院給予支持。由于原告與二被告在《房屋買賣合同》中約定了“包過戶”的義務(wù)，但二被告目前下落不明，已無法自覺履行該義務(wù)，但在辦理二次登記過程中涉及應(yīng)由二被告應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)必須繳納后才能辦理，因此，登記過程中涉及應(yīng)由被告支付的稅費(fèi)暫由原告墊付，原告墊付后再憑合法票據(jù)沖抵原告應(yīng)向二被告支付房屋款項(xiàng)，不足部分的房款確定后，再由原告和二被告在互付的金錢債權(quán)中予以沖抵。對于原告該項(xiàng)請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第七十三條、第九十九條、第一百零七條、第一百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、第三人松滋嘉禾置業(yè)有限公司與被告黃某某、鄭建國于2014年6月7日簽訂的《商品房買賣合同》，被告黃某某、鄭建國與原告陳某于2016年8月11日簽訂的《房屋買賣合同》均合法有效。
二、第三人松滋嘉禾置業(yè)有限公司、被告黃某某、鄭建國依次協(xié)助原告陳某辦理房屋過戶登記手續(xù)，第一次過戶依法應(yīng)由被告黃某某、鄭建國承擔(dān)的稅費(fèi)以及第二次過戶涉及的稅費(fèi)，由原告陳某墊付后沖抵剩余房款。
案件受理費(fèi)9700元，由被告黃某某、鄭建國負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯:湖北省荊州市中級人民法院，賬號：17×××30，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 胡敏
審判員 鄭軍模
審判員 熊家芳

書記員： 艾俊