原告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省漢川市。
委托訴訟代理人：劉東升，湖北松竹梅律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：湖北中合置業(yè)有限公司。住所地：湖北省漢川市仙女山街道辦事處霍城新區(qū)**棟*單元*樓。
法定代表人：張紅星，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：江文力，湖北自強律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：向曉青，湖北中合置業(yè)有限公司項目經(jīng)理。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告陳某某與被告湖北中合置業(yè)有限公司（以下簡稱中合公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年4月17日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托訴訟代理人劉東升、被告湖北中合置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人江文力到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某某向本院提出訴訟請求，要求判令中合公司：1.協(xié)助陳某某辦理位于湖北省城市之星四單元15A05號房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證書；2.支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金96468元；3.返還水、電、氣開戶費4200元，代收辦理產(chǎn)權(quán)證的費用24371元，辦理商品房擔(dān)保貸款的費用5000元。事實和理由：陳某某于2013年8月9日與中合公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定，陳某某購買中合公司開發(fā)的“城市之星”四單元15A05號房屋一套，總價款為406182元，中合公司應(yīng)于2013年10月30日前將驗收合格的房屋交付陳某某使用。合同簽訂后，陳某某按合同約定向中合公司支付了房款，中合公司于2013年8月9日將房屋交付給陳某某使用，但中合公司沒有為陳某某辦理房產(chǎn)證。中合公司違規(guī)向陳某某收取水、電、氣開戶費4200元，代辦房產(chǎn)證的費用24371元、辦理商品房擔(dān)保貸款的費用5000元。
陳某某為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：陳某某的身份證復(fù)印件；
證據(jù)二：商品房買賣合同書；
證據(jù)三：收據(jù)復(fù)印件5張；
證據(jù)四：信訪訴求處理意見；
證據(jù)五：按揭客戶的協(xié)議書。
中合公司辯稱：一、買受人要求中合公司支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟請求已經(jīng)超過了法定的訴訟時效，應(yīng)予以駁回。二、中合公司未能按照合同約定為買受人辦理房產(chǎn)證，是因政府及其相關(guān)部門辦事拖延所致，不應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。三、水、電、氣開戶費是按商品房買賣的習(xí)慣收取。四、中合公司收取的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、商品房擔(dān)保貸款的費用，是雙方協(xié)商達成的意見，該費用不應(yīng)返還。五、中和公司在政府完善全部手續(xù)后，協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
中合公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：營業(yè)執(zhí)照，擬證明中合公司的訴訟主體資格；
證據(jù)二：證明書，擬證明中合公司法定代表人身份；
證據(jù)三：身份證，擬證明中合公司法定代表人身份；
證據(jù)四：政府會議紀(jì)要，擬證明城市之星項目性質(zhì)為拆遷還建項目，不是普通的商品房開發(fā)項目。該項目的土地和規(guī)劃等手續(xù)由政府部門負責(zé)辦理，中合公司不負責(zé)辦理；
證據(jù)五：招標(biāo)文件，擬證明城市之星項目的土地、規(guī)劃等手續(xù)由招標(biāo)單位負責(zé)辦理并承擔(dān)全部費用；
證據(jù)六：施工合同，擬證明城市之星項目的土地、規(guī)劃等手續(xù)由漢川市仙女山街道辦事處霍城臺社區(qū)居民委員會負責(zé)辦理并承擔(dān)全部費用；
證據(jù)七：政府會議紀(jì)要，擬證明城市之星項目性質(zhì)為拆遷還建項目，不是普通的商品房開發(fā)項目。非中合公司原因而是因政府原因，至2012年9月5日止，該項目土地掛牌手續(xù)還未完成；
證據(jù)八：匯報材料，擬證明到2012年11月28日止，中合公司已經(jīng)基本完成該項目，且中合公司積極向政府部門反映并請求政府盡快辦理該項目土地、系列許可證的辦理，中合公司并未怠慢相關(guān)手續(xù)的辦理；
證據(jù)九：土地證，擬證明因政府原因，2013年3月37日，漢川市政府才辦理該項目的部分土地證（3171.00平方米）；
證據(jù)十：工程施工、規(guī)劃許可證，擬證明因政府原因，該項目分別于2012年10月和2013年7月，政府部門才辦理該項目的建設(shè)工程施工和規(guī)劃許可證；
證據(jù)十一：政府會議紀(jì)要，擬證明因政府原因，2016年7月27日，漢川市政府決定辦理剩余5.178畝土地證并責(zé)成仙女山街道辦事處籌集費用；
證據(jù)十二：不動產(chǎn)證（土地證），擬證明非中合公司原因，到2017年2月8日，政府部門才為剩余的土地辦理不動產(chǎn)證即土地證；
證據(jù)十三：商品預(yù)售許可證，中合公司向原告銷售商品房的主體資格及其合法性。
上列當(dāng)事人提交的證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：中合公司提交的證據(jù)四至八及十一，是中合公司為辦理案涉商品房的土地及規(guī)劃等手續(xù)，向漢川市政府及相關(guān)職能部門進行匯報及處理的相關(guān)材料，證據(jù)來源合法，本院對上述證據(jù)的真實性予以采信，上述證據(jù)中，相關(guān)職能部門未履行承諾，不屬于不可抗力的行為，不能成為中合公司抗辯免責(zé)的理由。對中合公司提交上述證據(jù)證明其應(yīng)免責(zé)的證明目的，本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：陳某某于2013年8月9日與中合公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定，陳某某購買中合公司開發(fā)的城市之星四單元15A05號房屋一套，總價款為406182元，中合公司應(yīng)于2013年10月30日前將驗收合格的房屋交付陳某某使用,合同還約定，中合公司在房屋交付使用后120日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報登記機關(guān)備案。如因中合公司的責(zé)任，陳某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由中合公司按已付房價款的0.01%支付違約金。合同簽訂后，陳某某按合同約定向中合公司支付了房款，中合公司于2013年8月9日將房屋交付給陳某某使用，但中合公司沒有為陳某某辦理房產(chǎn)證。另中合公司向陳某某收取水、電、氣開戶費4200元、代辦房產(chǎn)證的費用24371元、辦理商品房擔(dān)保貸款的費用5000元。

本院認為，本案系商品房預(yù)售合同糾紛。被告中合公司與原告簽訂《商品房買賣合同》時未取得商品房預(yù)售許可證，但在原告起訴前，被告中合公司已取得商品房預(yù)售許可證，且合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院依法認定原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。原告依合同約定向被告中合公司支付了購房款，被告中合公司應(yīng)按合同約定的期限向原告交付房屋，并履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證等的相關(guān)義務(wù)。原、被告在合同中，對辦理房屋所有權(quán)證的時間雖有約定，但對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)約定不明，損失數(shù)額難以確定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（一）項、第二款規(guī)定，被告中合公司應(yīng)自房屋交付使用之日起120日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證。被告中合公司未能在前述規(guī)定期限內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證,應(yīng)支付逾期辦證的違約金。被告中合公司辯稱，政府相關(guān)部門沒有兌現(xiàn)承諾，未及時為其辦理土地使用權(quán)證，致使被告中合公司未能履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證而要求免責(zé)的意見，沒有法律依據(jù)，本院不予采信。被告中合公司未按合同履行協(xié)助原告陳某某辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，根據(jù)案涉房屋辦理所有權(quán)證的實際情況，本院確定由被告中合公司于本判決生效之日起60日內(nèi)，向原告履行上述義務(wù)。關(guān)于違約金的計算時間，因原告主張的逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金,屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效的法律規(guī)定，但原告也有防止損失擴大的義務(wù)，不能放任違約時間延長用以增加違約金的金額。雖然被告中合公司未能完整提供原告辦理房屋所有權(quán)證的相關(guān)材料，持續(xù)違約，依照《中華人民共和國民法總則》的訴訟時效期間為三年的規(guī)定，從原告起訴主張權(quán)利之日起前推三年開始計算違約金，對其在起訴前三年內(nèi)對逾期辦證的違約金的請求權(quán)，本院予以保護。原告超出上述期限范圍外的訴求及被告中合公司關(guān)于該部分起訴超過訴訟時效的主張，本院均不予支持。被告中合公司收取原告水、電、氣開戶費的行為，違反了商品房銷售價格實行“一價清”制度的規(guī)定，依法應(yīng)予退還。被告中合公司向原告收取辦理房產(chǎn)證、商品房擔(dān)保貸款的費用，沒有法律依據(jù)，也沒有合同約定，依法應(yīng)予退還。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，第一百一十七條、第一百一十九條，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房適用買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第十八條第一款第（一）項、第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北中合置業(yè)有限公司于本判決生效之日起60日內(nèi)，協(xié)助原告陳某某辦理漢川市城市之星四單元15A05號房屋權(quán)屬證書；
二、被告湖北中合置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告陳某某支付逾期辦證的違約金（以購房款406182元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的同期金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，計算三年即從2014年4月17日起至2017年4月17日）；
三、被告湖北中合置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告陳某某退還水、電、氣開戶費4200元，辦理產(chǎn)權(quán)證的費用24371元、辦理商品房擔(dān)保貸款的費用5000元。
如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行上述義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案件受理費2760元，由陳某某負擔(dān)390元，湖北中合置業(yè)有限公司負擔(dān)2370元。
如不服從本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判長 李澤華
審判員 盧炬明
人民陪審員 徐靜

書記員： 萬雨