原告：陳某某(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)，男，xxxx年xx月xx日出生，住HopewellNj08525UnitedStatesofAmerica。
　　委托訴訟代理人：劉盼盼，上?，F(xiàn)未來律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：金玉，上海現(xiàn)未來律師事務所律師。
　　被告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王洋，上海申浩律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：邵春杏，上海申浩律師事務所律師。
　　原告陳某某(DAVIDTAI－CHIEHCHEN)訴被告顧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年2月26日公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托訴訟代理人金玉、被告顧某某的委托訴訟代理人王洋到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告陳某某訴稱，2016年1月27日原、被告簽訂《房屋租賃合同》，被告將坐落于上海市浦東新區(qū)明月路XXX弄XXX號XXX室以及13029號車位之物業(yè)出租給原告，合同約定房屋租賃期間自2016年2月1日至2018年1月31日，租金為每月人民幣(以下幣種相同)3萬元，按一個月為一期支付。原告于2016年1月27日支付被告租賃保證金共計6萬元，雙方已經(jīng)如約履行。后該租賃合同到期，原、被告在原租賃合同基礎上，將合同期限延長至2020年1月31日，租金改為每月31,000元，其余條款不變。原告于2018年6月22日向被告提出于2018年7月底解除租賃合同。被告于2018年6月23日同意解除合同且表示在原告付7月租金后按合同約定退回押金(即租賃保證金6萬元)。原告已經(jīng)于2018年6月28日將7月份租金交付給被告且在2018年7月14日搬離上述102室房屋。按照租賃合同約定，被告應于2018年7月19日即原告將房屋鑰匙轉交給被告時返還租賃保證金，但被告卻以各種理由拖延返還，至今仍有41,000元的租賃保證金尚未返還給原告。為維護自身合法權益，原告訴至法院，要求判令被告：1.返還原告租賃保證金41,000元；2.返還2018年7月未使用部分租金13,000元；3.支付保證金和未使用部分租金利息：以54,000元為本金，自2018年7月19日起計算到實際返還之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算；4.承擔訴訟費。
　　被告顧某某辯稱，2018年6月原告提出提前退租，雙方約定2018年7月原告繼續(xù)租賃房屋，并支付了2018年7月的租金。被告認為原告提前退租構成違約需要支付相當于一個月租金的違約金，并要求原告賠償墻面損壞的損失1萬元。
　　經(jīng)審理查明，2018年2月原告(乙方)與被告(甲方)告經(jīng)居間方上海中原物業(yè)顧問有限公司居間介紹簽訂《房屋租賃合同》，租賃合同并附產(chǎn)證《租賃合同之附件》、收條、被告身份證及銀行卡復印件等，合同約定：甲方將位于上海市浦東新區(qū)明月路XXX弄XXX號XXX室及13029號車位出租給乙方，續(xù)租期限為2018年2月1日至2020年1月31日，租金每月31,000元。合同第5條“定金(若有)及租賃保證金”第2、3款約定：乙方需支付給甲方租賃保證金6萬元，乙方應于交房當日或之前向甲方支付，甲方在收到租賃保證金同時應予以書面簽收；除本合同另有約定外，甲方應于租賃關系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方應付費用當日將租賃保證金全額無息退還乙方，未經(jīng)甲方同意，乙方不得以租賃保證金抵付租金等任何費用。合同第7條“甲、乙雙方的權利義務”第2款約定：租賃期限內，乙方應合理使用該房屋及裝修和附屬設施、設備，若由于乙方的不當或不合理使用，致使該房屋或其附屬設施、設備毀損，乙方應負責維修，乙方拒不維修的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。合同第9條“違約責任”約定：本合同生效后，甲、乙雙方應當誠意履行，除本合同特別約定之外，如任何一方未按本合同約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，其行為視為根本性違約，守約方有權單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的兩倍……。
　　2018年6月19日被告微信原告“陳先生你好，明天20號能轉錢給我嗎”“陳先生星期五能轉錢給我嗎?今天房貸我還了，星期五我有個急用”，6月22日原告回復被告“我現(xiàn)在在美國的父母親身體都不太好，前兩天母親進了醫(yī)院，那么我在想可能是這個夏天吧，我會搬回美國去，大約在這個7月底這個時間吧，我想跟你商量一下怎么退房……”，被告當天回復“陳先生今天已經(jīng)是6月23日了……你說7月底就退租？最少要提前二個月通知我的，我明天聯(lián)系中介，盡快找合適的租客，如果馬上有租客的話你們最快什么時候搬，因為7、8月是淡季，如果這兩個月沒有租房的話，這兩個月怎么辦，還有沒到合同你不可以把押金抵租金的，你們還是要先付7月租金的，我可以按合同退回你押金的”“你放心我們會按正常程序退回你的押金”“如果你們7月需租的，那7月的租房必須要先付的，我會盡快找租客”，原告回復“今天早上小鐘有給我打過電話，我們盡快安排一下?！?018年6月25日下午2：35被告微信原告“陳先生我們在門外，能讓夫人開一下門嗎”，原告回復“我現(xiàn)在不在上海，在韓國”，被告問“那什么時候可以看房”，27日被告微信原告“陳先生明天可以轉房租我嗎？”，原告答復“OK”，6月28日被告發(fā)給原告“陳先生今天阿姨能不能12點之前去你們家”，原告答復“我叫我太太問一下那個阿姨能不能去”“跟阿姨說好了，中午可以到”，被告回復“我已經(jīng)在路上了，馬上上楊浦大橋”“這個客戶正好他說可以8月1號入住，所以我也覺得很好的，所以盡量努力看看今天能成交嗎？”，當天下午被告再次向原告發(fā)出微信語音“陳先生，那個房子我們都看好了……那個具體的時間，你們什么時候搬？能提前一周跟我說嗎？還有一個問題，那個房租的話，我這個月已經(jīng)算在日程上面了，那麻煩陳先生這個錢今天能幫我轉一下，我到時候你們退房的時候，當天我就把所有的錢，保證金，用現(xiàn)金給你帶好，馬上就給你的?！薄瓣愊壬闊┠銕鸵幌旅Γ裉燹D一下好嗎，我有一個急用，我聽阿姨說你們十四五號就要走，我把錢準備好，十四五號你交接以后，我把現(xiàn)金轉給你”，下午4點45分原告語音回復“我剛才把7月份的房租錢，在網(wǎng)上打過去了，麻煩你確定一下”，2018年7月8日原告向被告發(fā)出微信語音“你好，我昨天才回到上海，我們打算是14號，7月14號希望是可以退房，想跟你商量，看看怎么退房”，被告回復“14號我不在上海，17號晚上回上海，只能18號來?！?018年7月14日原告將自己雇傭的阿姨胡桂枝以及被告組成了微信群，原告發(fā)微信語音稱“加個群，應該是19號可以過來，希望大家給安排個時間，看什么時候過去方便，碰個面，房卡交給顧女士”，被告答復“好的，19號的話可能晚一點，我從松江趕過去可能吃午飯的時候可以嗎”。2018年7月19日胡桂枝將門卡交還被告。2018年7月20日胡桂枝申請?zhí)砑颖桓娴奈⑿拧?018年7月22日被告將租賃房屋中發(fā)現(xiàn)的墻面污漬照片與視頻發(fā)給原告，并告訴原告這些墻面污漬沒法處理干凈，工程有點大，中介說要1萬元，時間需要10天，中介再租出去一定要整修好。2018年7月22日晚10點，被告告訴胡桂枝租賃房屋中的污漬真的很難擦，并將照片與視頻發(fā)給了胡桂枝，胡桂枝答復“我只能去試試，我不能保證能擦掉”，被告答復“不是我讓你去的，我都擦過了，是陳先生讓你去擦的，我已經(jīng)聯(lián)系油漆工了，沒辦法了”，2018年7月23日凌晨胡桂枝答復原告“我既然答應了陳先生，我會去擦擦看，如果不行，那我也沒辦法”。2018年7月23日原告通過微信語音要求被告退還租金、保證金。2018年7月23日上午10點52分，胡桂枝微信語音告訴被告“剛才從你們家出來，我去了，那個鉛筆寫的是擦不掉的，小孩房間小房間的英文字母聲音貼紙我撕掉了”“還有墻上那個藍顏色那個，這個我跟陳先生都說過了”，被告答復“和陳先生說了就好了，我已經(jīng)想辦法擦了，真的擦不掉”，胡桂枝回答“是的，是擦不掉，你現(xiàn)在自己住家里吧，我看到有衣服在那里”，被告答復“沒住，只是整理一下家，累了休息一下”。2018年7月31日被告退還了原告9,000元，8月15日被告退還了原告1萬元。
　　審理中，原告明確訴請為：1.原、被告合意解除合同，原告支付租賃保證金6萬元，被告已經(jīng)返還租賃保證金19,000元，要求被告返還剩余的租賃保證金41,000元；2.原告支付了2018年7月的租金31,000元，2018年7月14日被告搬離租賃房屋，7月19日雙方交接房屋，要求被告返還2018年7月19日至2018年7月31日期間的租金13,000元(月租金31,000元減去18,000元)；3.雙方交接房屋后，被告就應當向原告返還租賃保證金及2018年7月未使用部分的租金，要求被告支付逾期返還租賃保證金和未使用部分租金的利息：(以41,000元和13,000元為本金，自2018年7月19日起至實際返還日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算)。
　　被告則表示，原告提前退租構成違約，被告雖然同意解除合同，但原告系違法解約，被告應按約承擔相應的違約責任。租賃房屋墻面存在污漬無法自行清理，被告聘請案外人修復支付費用12,000元，原告同意承擔其中的1萬元。被告應承擔的違約責任和修復費用與租賃保證金相抵，被告無需向原告返還租賃保證金。原、被告交接房屋后，原告仍然繼續(xù)使用租賃房屋的車位，故不同意返還2018年7月未使用部分的租金。7月19日原告方僅將一張房卡交還被告，并沒有完全交房，之后原告讓保潔阿姨去做清潔，進門采用密碼，直到7月23日保潔阿姨無法清潔墻面，所以7月23日才是原、被告解除合同的時間。
　　認定上述事實，由經(jīng)庭審質證的《房屋租賃合同》、原、被告之間的微信記錄及書面整理資料等證據(jù)及庭審筆錄、談話筆錄在案佐證。
　　本院認為，依法成立的合同受法律保護。原、被告于2013年12月19日簽訂的《房屋租賃合同》系當事人真實意思表示，于法不悖，雙方均應恪守。當事人協(xié)商一致，可以解除合同。原告于2018年6月22日以微信形式向被告提出大約在七月底的時間會搬回美國，要求與被告商量怎么退房，被告提出最少應提前二個月通知，但也同意聯(lián)系中介盡快找租客，并提出了7、8兩月沒人租的租金如何解決，7月份的租金不可以押金抵，要先付，押金會按正常程序退回。6月28日被告約新租客查看了租賃房屋，同時向原告提出搬走的話提前一周通知，7月份的房租已經(jīng)算在日程上要求原告支付。之后雙方商定于2018年7月19日辦理交房手續(xù)，被告方于2018年7月19日收回系爭租賃房屋房卡。由此可以看出原告雖在租賃期限內提出提前退租，被告在聯(lián)系了新租客后，以要求原告提前一周通知搬離時間，并支付7月份整月的租金為條件同意解除合同，原告在交還房屋之前也未提出異議，應視為原告接受了被告提出的條件，被告也于2018年7月19日收回系爭房屋，故原、被告的租賃合同應屬于協(xié)商解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。根據(jù)原、被告雙方租賃合同約定“甲方應于租賃關系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方應付費用當日將租賃保證金全額無息退還乙方”。原、被告在返還房屋時并沒有辦理相關的書面交割手續(xù)，被告在收回房屋房卡后發(fā)現(xiàn)系爭房屋的墻面留有無法擦拭的污漬即告知原告，并告知了相關修復的費用，原告之后也請自己家的保潔阿姨上門進行清潔未果，但考慮被告實際收回房屋這一事實，根據(jù)公平原則原告要求返還租賃保證的訴訟請求本院應予支持，原告支付了租賃保證金6萬元，被告之后返還了19,000元，被告應予返還剩余的租賃保證金為41,000元。對于原告要求被告返還2018年7月19日至2018年7月31日期間沒有實際使用房屋的租金和要求被告支付租賃保證金利息的問題，如上所述，因雙方協(xié)商解除合同的前提是原告支付整月租金，與原告是否實際使用無關，同時在房屋交割過程中，未返還租賃保證金的過錯并不全部在被告，故原告要求被告返還相應的租金及支付保證金和未返還租金的利息的訴請本院不予支持。對于被告主張原告提出提前解除合同需要承擔違約責任以及賠償墻面修復損失的問題，僅是被告在本案中的抗辯未對此提出反訴，故本院對此不作處理，被告可以另行主張權利。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告顧某某于本判決生效之日起十日內返還原告陳某某(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)剩余租賃保證金41,000元；
　　二、駁回原告陳某某(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費1,186元，減半收取計593元，由原告陳某某(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)負擔180.50元，被告顧某某負擔412.50元。
　　如不服本判決，原告陳某某(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)可在判決書送達之日起三十日內，被告顧某某可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：陸??菁

書記員：王曄璐