陳某某
丁赟（湖北豐年律師事務(wù)所）
斯某某
周剛順（湖北松之杰律師事務(wù)所）
蔡莉

原告陳某某。
委托代理人丁赟，湖北豐年律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
被告斯某某。
委托代理人周剛順，湖北松之杰律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
第三人蔡莉。
原告陳某某訴被告斯某某、第三人蔡莉房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員陳榮獨(dú)任審判，于2016年5月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告陳某某及其委托代理人丁赟、被告斯某某的委托代理人周剛順、第三人蔡莉到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某訴稱:2012年9月1日，原告與第三人簽訂了《租賃合同》一份，合同約定:第三人租賃原告位于松滋市新江口鎮(zhèn)民主大道366號(hào)的房屋一棟及其設(shè)施進(jìn)行KTV經(jīng)營(yíng)，租賃期限5年，從2012年9月8日起至2017年10月8日止，租金第一、二年為17萬(wàn)元，第三、四、五年的租金為18萬(wàn)元，上述租金均于前一年度的9月8日前付清，若逾期繳納租金的，應(yīng)按每日2000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，超過(guò)10日未交的，原告有權(quán)解除本合同。
在租賃期限內(nèi)，當(dāng)事人在通知原告并征得原告同意的情況下，將上述合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給本案被告。
被告成為承租人后，支付了部分房屋租金，并于2015年9月23日向原告出具了欠條一張，欠條注明:”今欠到陳某某人民幣8萬(wàn)元整，2016年1月29日前付清”，但被告承諾的交納期限到期后，雖經(jīng)原告多次催討，被告均以各種理由拖延支付租金。
原告認(rèn)為被告的行為嚴(yán)重違約，故具文起訴，要求判令:1、解除原、被告之間的房屋租賃合同；2、被告斯某某支付原告租金8萬(wàn)元并承擔(dān)違約金118000元。
原告陳某某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、原告陳某某、第三人蔡莉的身份證復(fù)印件及被告斯某某的常住人口基本信息，用以證明原、被告及當(dāng)事人的身份。
證據(jù)二、原告陳某某與第三人蔡莉簽訂的房屋租賃合同，用以證明原告陳某某與第三人蔡莉簽訂了房屋租賃合同，租賃期限從2012年9月8日起至2017年10月8日止。
證據(jù)三、南海漁村KTV合伙經(jīng)營(yíng)協(xié)議書及經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，用以證明第三人蔡莉?qū)⒆赓U房屋及其設(shè)施轉(zhuǎn)租給被告斯某某。
證據(jù)四、原告陳某某與第三人蔡莉于2014年4月10日簽訂的協(xié)議書，用以證明原告陳某某認(rèn)可第三人蔡莉的轉(zhuǎn)租行為，由原、被告之間繼續(xù)履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。
證據(jù)五、被告斯某某向原告陳某某出具的欠條，用以證明被告斯某某認(rèn)可欠付原告陳某某租金8萬(wàn)元，并承諾于2016年1月29日前付清。
證據(jù)六、原告陳某某拍攝的四張照片，用以證明被告斯某某為適當(dāng)使用租賃房屋，租賃房屋破損嚴(yán)重，造成了原告陳某某的損失。
被告斯某某辯稱:1、原、被告之間的租賃合同關(guān)系存在，但雙方?jīng)]有簽訂租賃合同；2、被告欠付租金事實(shí)存在，但欠租金8萬(wàn)元的截止期限是2016年10月8日；3、原告與第三人簽訂的合同中違約金條款對(duì)被告不具約束力，且違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過(guò)高；4、原、被告的租賃合同關(guān)系還包含音樂(lè)中心的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托，但事實(shí)上音樂(lè)中心的證照一直沒(méi)有取得；5、欠條不是被告本人書寫，但認(rèn)可所欠租金數(shù)額；6、同意原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，如解除合同，租金應(yīng)計(jì)算至解除之日止，同時(shí)保證金2萬(wàn)元應(yīng)沖抵租金。
被告斯某某未向本院提交證據(jù)。
第三人蔡莉述稱:我與原告簽訂的合同權(quán)利、義務(wù)已轉(zhuǎn)讓給了被告斯某某，因此合同的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由被告斯某某來(lái)承擔(dān)。
對(duì)于違約金，系各方通過(guò)協(xié)商自愿達(dá)成的協(xié)議，被告應(yīng)按協(xié)議履行。
第三人蔡莉未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告斯某某及第三人蔡莉?qū)υ骊惸衬乘e證據(jù)一、二、三、四、五無(wú)異議，對(duì)上述證據(jù)所證明的案件事實(shí)本院依法予以采信。
被告斯某某對(duì)原告陳某某所舉證據(jù)六提出異議，認(rèn)為該證據(jù)來(lái)源不明，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，針對(duì)上述雙方當(dāng)事人有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)為:原告陳某某所舉照片一組四張，無(wú)該照片拍攝的來(lái)源證據(jù)佐證，與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，達(dá)不到其證明目的，對(duì)其證據(jù)效力不予采信。
本院認(rèn)為:本案租賃合同糾紛源于原告陳某某與第三人蔡莉于2012年9月形成的房屋租賃合同關(guān)系，自2014年4月9日第三人蔡莉征得原告陳某某同意后與被告斯某某等人簽訂《南海漁村KTV合伙經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》起，被告斯某某因房屋轉(zhuǎn)租而與原告陳某某形成房屋租賃合同關(guān)系，其房屋租賃合同法律關(guān)系合法有效，原告陳某某與第三人蔡莉簽訂的租賃合同對(duì)被告斯某某具有法律約束力。
現(xiàn)原告陳某某在被告斯某某違約未付清租金的情況下要求解除原、被告之間的房屋租賃合同，其主張符合雙方合同約定的合同解除條件，被告斯某某亦對(duì)解除租賃合同表示同意，故雙方之間的房屋租賃合同依法應(yīng)予解除，合同解除時(shí)間應(yīng)以被告斯某某于2016年4月18日收到起訴狀的時(shí)間為準(zhǔn)。
同時(shí)被告斯某某應(yīng)按照雙方租賃合同的約定和法律的規(guī)定，向原告陳某某清償至合同解除時(shí)下欠的租金1萬(wàn)元（被告斯某某已交租金至2016年3月28日止），并應(yīng)自2015年9月9日逾期支付租金之日起至向原告陳某某實(shí)際交還房屋之日止依法向原告陳某某承擔(dān)違約責(zé)任。
原告陳某某要求解除雙方房屋租賃合同及由被告斯某某支付租金1萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持，原告陳某某要求被告斯某某支付合同解除之日起至2016年9月8日期間剩余租金7萬(wàn)元于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
原告陳某某要求自2016年1月29日起按每日2000元的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至起訴之日止共118000元的訴請(qǐng)，因該違約金主張過(guò)分高于實(shí)際損失，故依法應(yīng)予酌減。
考慮到被告斯某某違約期間較長(zhǎng)且前后違約情形不同，應(yīng)分階段計(jì)算其違約責(zé)任，自2015年9月9日逾期支付8萬(wàn)元租金之日起至2016年4月18日租賃合同解除之日止應(yīng)按照民間借貸年利率24﹪的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算違約金，自2016年4月19日租賃合同解除之次日起至被告斯某某向原告陳某某交還房屋之日止應(yīng)按照占用該房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)（年租金18萬(wàn)元）的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算違約金，對(duì)原告陳某某超出本院核定的違約金主張，本院不予支持。
被告斯某某辯稱履約保證金2萬(wàn)元應(yīng)沖抵租金，因目前雙方合同約定的履約保證金退還條件尚未成就，故該保證金應(yīng)在退還條件成就后由雙方另行處理，對(duì)被告斯某某該辯稱本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十四條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?第二款 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告陳某某與被告斯某某形成的房屋（位于松滋市新江口鎮(zhèn)民主大道366號(hào)的南海漁村）租賃合同于2016年4月18日解除。
二、由被告斯某某支付原告陳某某房屋租金1萬(wàn)元，并自2015年9月9日起至2016年4月18日止以8萬(wàn)元租金為基數(shù)按照民間借貸年利率24﹪的標(biāo)準(zhǔn)由被告斯某某向原告陳某某支付違約金，自2016年4月19日起至被告斯某某向原告陳某某實(shí)際交還房屋之日止按照年租金18萬(wàn)元的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)由被告斯某某向原告陳某某支付違約金，在本判決生效之日起三日內(nèi)履行。
三、駁回原告陳某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4260元，減半收取2130元，由被告斯某某承擔(dān)1130元，由原告陳某某承擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯:湖北省荊州市中級(jí)人民法院，賬號(hào):1730，開(kāi)戶銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:本案租賃合同糾紛源于原告陳某某與第三人蔡莉于2012年9月形成的房屋租賃合同關(guān)系，自2014年4月9日第三人蔡莉征得原告陳某某同意后與被告斯某某等人簽訂《南海漁村KTV合伙經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》起，被告斯某某因房屋轉(zhuǎn)租而與原告陳某某形成房屋租賃合同關(guān)系，其房屋租賃合同法律關(guān)系合法有效，原告陳某某與第三人蔡莉簽訂的租賃合同對(duì)被告斯某某具有法律約束力。
現(xiàn)原告陳某某在被告斯某某違約未付清租金的情況下要求解除原、被告之間的房屋租賃合同，其主張符合雙方合同約定的合同解除條件，被告斯某某亦對(duì)解除租賃合同表示同意，故雙方之間的房屋租賃合同依法應(yīng)予解除，合同解除時(shí)間應(yīng)以被告斯某某于2016年4月18日收到起訴狀的時(shí)間為準(zhǔn)。
同時(shí)被告斯某某應(yīng)按照雙方租賃合同的約定和法律的規(guī)定，向原告陳某某清償至合同解除時(shí)下欠的租金1萬(wàn)元（被告斯某某已交租金至2016年3月28日止），并應(yīng)自2015年9月9日逾期支付租金之日起至向原告陳某某實(shí)際交還房屋之日止依法向原告陳某某承擔(dān)違約責(zé)任。
原告陳某某要求解除雙方房屋租賃合同及由被告斯某某支付租金1萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持，原告陳某某要求被告斯某某支付合同解除之日起至2016年9月8日期間剩余租金7萬(wàn)元于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
原告陳某某要求自2016年1月29日起按每日2000元的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至起訴之日止共118000元的訴請(qǐng)，因該違約金主張過(guò)分高于實(shí)際損失，故依法應(yīng)予酌減。
考慮到被告斯某某違約期間較長(zhǎng)且前后違約情形不同，應(yīng)分階段計(jì)算其違約責(zé)任，自2015年9月9日逾期支付8萬(wàn)元租金之日起至2016年4月18日租賃合同解除之日止應(yīng)按照民間借貸年利率24﹪的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算違約金，自2016年4月19日租賃合同解除之次日起至被告斯某某向原告陳某某交還房屋之日止應(yīng)按照占用該房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)（年租金18萬(wàn)元）的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算違約金，對(duì)原告陳某某超出本院核定的違約金主張，本院不予支持。
被告斯某某辯稱履約保證金2萬(wàn)元應(yīng)沖抵租金，因目前雙方合同約定的履約保證金退還條件尚未成就，故該保證金應(yīng)在退還條件成就后由雙方另行處理，對(duì)被告斯某某該辯稱本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十四條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?第二款 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告陳某某與被告斯某某形成的房屋（位于松滋市新江口鎮(zhèn)民主大道366號(hào)的南海漁村）租賃合同于2016年4月18日解除。
二、由被告斯某某支付原告陳某某房屋租金1萬(wàn)元，并自2015年9月9日起至2016年4月18日止以8萬(wàn)元租金為基數(shù)按照民間借貸年利率24﹪的標(biāo)準(zhǔn)由被告斯某某向原告陳某某支付違約金，自2016年4月19日起至被告斯某某向原告陳某某實(shí)際交還房屋之日止按照年租金18萬(wàn)元的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)由被告斯某某向原告陳某某支付違約金，在本判決生效之日起三日內(nèi)履行。
三、駁回原告陳某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4260元，減半收取2130元，由被告斯某某承擔(dān)1130元，由原告陳某某承擔(dān)1000元。

審判長(zhǎng)：陳榮

書記員：盧秋靜