原告(案外人)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省江陰市。
　　委托訴訟代理人：楊夢嫣，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：沈李豪，上海小城律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被告(申請執(zhí)行人)：中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭唐浩，行長。
　　委托訴訟代理人：陸軍，男。
　　委托訴訟代理人：薛敏，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　被告(被執(zhí)行人)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　被告(被執(zhí)行人)：陳小容，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原告陳某某訴被告中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行(以下簡稱“工商銀行松江支行”)、陳某某、陳小容案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年5月21日受理后，依法適用普通程序進(jìn)行審理。因無法通過郵寄或直接送達(dá)的方式向被告陳某某、陳小容送達(dá)訴訟材料，故本院采用了公告送達(dá)，并于2018年10月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某某的委托訴訟代理人楊夢嫣、沈李豪，被告工商銀行松江支行的委托訴訟代理人陸軍、薛敏到庭參加訴訟，被告陳某某、陳小容經(jīng)本院公告?zhèn)鲉?，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某某訴稱：請求在拍賣過程中保障原告對上海市松江區(qū)龍?jiān)绰稾XX弄XXX號XXX-XXX層房屋的合法有效的承租權(quán)(租期自2010年5月1日起至2030年4月30日止)。事實(shí)和理由：2010年4月25日，原告與被告陳某某、陳小容簽訂了為期20年的租賃合同，而被告工商銀行松江支行的抵押權(quán)成立時間為2012年3月30日，晚于原告的租賃，現(xiàn)系爭房屋將被拍賣，會影響到原告的合法權(quán)益，故提起本案訴訟。
　　被告工商銀行松江支行辯稱：不同意原告的訴訟請求。原告與被告陳某某、陳小容之間租賃關(guān)系的真實(shí)性不予認(rèn)可，原告也需要舉證對涉案房屋的租賃權(quán)早于抵押權(quán),否則無法對抗抵押權(quán)。
　　被告陳某某、陳小容未發(fā)表答辯意見。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，根據(jù)(2014)松民二(商)初字第1386號民事判決書、(2018)滬0117執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書、《個人借款最高額抵押合同》、移送執(zhí)行函、房屋產(chǎn)權(quán)信息、騰退公告，本院確認(rèn)雙方無異議的事實(shí)如下：
　　本院于2014年9月24日作出的(2014)松民二(商)初字第1386號民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。該判決書確定：一、上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳于本判決生效之日起十日內(nèi)償還中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行借款本金4,521,437.34元、截止至2014年8月21日的利息、罰息181,843.82元，及支付自2014年8月22日起至借款本息實(shí)際清償日止的利息、罰息(按《個人借款擔(dān)保合同》的約定計算)；負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二、如上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳不能清償上述債務(wù)時，中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行有權(quán)以位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙華路XXX弄XXX號XXX室房產(chǎn)折價，或拍賣、變賣以后的價款在中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行優(yōu)先受償40,000,000元后的5,070,000元范圍內(nèi)優(yōu)先受償；三、如上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳不能清償上述債務(wù)時，中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行有權(quán)以位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路XXX弄XXX號XXX室房產(chǎn)折價，或拍賣、變賣以后的價款在中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行優(yōu)先受償1,950,000元后的2,140,000元范圍內(nèi)優(yōu)先受償；四、如上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳不能清償上述債務(wù)時，中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行有權(quán)以位于上海市松江區(qū)文誠路XXX號XXX層、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號XXX室、上海市松江區(qū)龍?jiān)绰稾XX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)梅家浜路XXX弄XXX號XXX室、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶亭北路XXX弄XXX號XXX室房產(chǎn)折價，或拍賣、變賣以后的價款按相應(yīng)抵押順位在17,790,000元范圍內(nèi)優(yōu)先受償；五、黃家桂、周明洋、周愛平、陳菊花、上海駿宏物資集團(tuán)有限公司對上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳上述債務(wù)的履行承擔(dān)連帶清償責(zé)任，保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任范圍內(nèi)向債務(wù)人追償。在該案審理過程中，應(yīng)工商銀行松江支行之申請，本院于2014年6月17日財產(chǎn)保全輪候查封了系爭房屋。
　　因上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳、黃家桂、周明洋、周愛平、鄭燕燕、陳徐榮、李左鵬、韓爽、張雋、張鷹、高文娟、張鳳興、張智超、陳某某、陳小容、包壽清、白三妹、胡鼎伶、彭思英、楊理振、陳麗容、陳菊花、上海駿宏物資集團(tuán)有限公司未能履行上述生效法律文書確定之義務(wù)，根據(jù)權(quán)利人工商銀行松江支行的申請，本院于2015年1月23日以(2015)松執(zhí)字第1031號案件立案執(zhí)行。在執(zhí)行中查明，涉案房屋系被上海市閔行區(qū)人民法院正式查封，故本院發(fā)函要求移交處置權(quán)，該院于2018年1月15日回函，將系爭房屋首封權(quán)移送本院。執(zhí)行過程中，本院至系爭房屋現(xiàn)場張貼公告，告知系爭房屋涉案情況并要求案外人搬某系爭房屋，配合法院拍賣。原告陳某某作為案外人遂向本院提出執(zhí)行異議，本院于2018年4月25日以(2018)滬0117執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書裁定駁回案外人陳某某的異議，原告不服遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　2013年4月8日，被告工商銀行松江支行與被告陳小容、陳某某簽訂了《個人借款最高額抵押合同》，被告陳小容、陳某某將其名下位于上海市松江區(qū)龍?jiān)绰稾XX弄XXX號XXX-XXX層房屋作為抵押物，用于擔(dān)保陳桂花等14人的借款6,000萬元。該抵押合同的第8.8條約定，抵押物如在設(shè)定抵押前已部分或全部出租，保證將設(shè)立抵押事宜告知承租人，并將有關(guān)出租情況書面告知貸款人。同日，被告工商銀行松江支行在涉案房屋上設(shè)置了抵押登記。
　　對于雙方有爭議的事實(shí)，即原告與被告陳某某、陳小容在抵押權(quán)成立之前是否存在真實(shí)的租賃關(guān)系？
　　原告提供了如下證據(jù)：1、2010年4月25日、2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同各1份，證明租賃期限為2010年5月1日至2030年4月30日，年租金從22,800元上浮至60,000元，其中雙方于2015年1月1日簽訂的第二份租賃合同第4-2條約定，原告以被告陳小容、陳某某所借款項(xiàng)的利息予以抵扣租金，直至清償全部借款本息。但原告表示雙方并未按照該條款履行，原告仍然按季度以現(xiàn)金方式支付，租金調(diào)整之前每季度5,700元，調(diào)整之后每季度為15,000元；2、被告陳某某的租金收據(jù)2份(2010年11月5日、2012年8月24日)，佐證租賃合同簽訂后，原告按期支付租金，且租賃時間早于抵押登記時間；3、物業(yè)出具的繳費(fèi)證明、居住證明以及2017年度物業(yè)費(fèi)發(fā)票，證明自2010年1月開始，原告及其親屬居住在涉案房屋中，并一直繳納物業(yè)費(fèi)；4、水電費(fèi)繳納清單(電費(fèi)為2012年1月至2017年12月，水費(fèi)為2015年10月至2017年10月)，證明原告持續(xù)居住在該房屋中。被告工商銀行松江支行對租賃合同、租金收據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可；對物業(yè)繳費(fèi)和居住證明，其認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由制作單位的負(fù)責(zé)人或者具體承辦人簽字，故不符合證據(jù)的形式要件；物業(yè)費(fèi)發(fā)票和水電費(fèi)繳納清單的真實(shí)性認(rèn)可，但關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，無法證明是原告支付的。
　　對上述爭議事實(shí)，結(jié)合原告提供的證據(jù)，本院論證如下：原告證據(jù)之中，在設(shè)定抵押之前即2013年4月8日之前的相關(guān)證據(jù)為2010年4月25日簽訂的租賃合同以及相對應(yīng)的租金收據(jù)2份、物業(yè)的繳費(fèi)和居住證明、電費(fèi)繳納清單。其余證據(jù)所載明的證明事項(xiàng)均在2013年4月8日之后，與本案的爭議焦點(diǎn)沒有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。在有關(guān)聯(lián)性的證據(jù)中，物業(yè)的繳費(fèi)和居住證明屬于單位出具的證明，但是該證據(jù)中沒有單位負(fù)責(zé)人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，不符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》中的單位證明材料形式要件，本院不予采納。電費(fèi)繳納清單中并沒有顯示繳納人員，無法證明系原告繳納。至于雙方所簽訂的租賃合同，其真實(shí)性的確認(rèn)需要有其他證據(jù)予以佐證，而本案中原告表示租金的支付均為現(xiàn)金，但所提供的租金收據(jù)僅有2份。在沒有其他證據(jù)印證的情況下，對該租賃合同的真實(shí)性，本院難以采信。
　　本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。在案件的執(zhí)行過程中，為了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，本院將對系爭房屋進(jìn)行處置，故本案原告主張的租賃權(quán)是否可以在拍賣中得到保障，關(guān)鍵在于其租賃關(guān)系的成立在抵押之前還是抵押之后，即是否可以對抗抵押權(quán)？對此，本院在證據(jù)論證部分已經(jīng)充分闡述了對原告所提供證據(jù)的采信意見。鑒于原告所提供的證據(jù)并不能證明原告與被告陳某某、陳小容在2013年4月8日即抵押設(shè)定之前就存在真實(shí)的租賃關(guān)系，因此原告主張的租賃權(quán)不得對抗登記的抵押權(quán)，故其要求在拍賣中保障其租賃權(quán)的訴訟請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百零七條、第三百一十二條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告陳某某的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)15,600元，公告費(fèi)560元，合計訴訟費(fèi)16,160元,由原告陳某某負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：徐曉楓

書記員：張永紅