原告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：解曉晨，上海天之健律師事務所律師。
　　被告：上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長。
　　委托訴訟代理人：鄭建勇，男。
　　委托訴訟代理人：韓霜，女。
　　原告陳某訴被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司(以下簡稱“昂然公司”)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年2月10日立案后，依法適用簡易程序，于同年4月9日公開開庭進行了審理。原告陳某的委托訴訟代理人許玉淼、被告昂然公司的委托訴訟代理人鄭建勇、韓霜均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某向本院提出訴訟請求：1.判令原告與被告2015年3月28日簽訂的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；2.判令被告退還原告支付的轉(zhuǎn)讓款750,000元，并承擔自2015年3月29日至實際歸還轉(zhuǎn)讓款期間的利息(均以本金750,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率4.75%，自2015年3月29日計算至2019年8月19日，金額為156,552.08元；按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率4.15%，自2019年8月20日計算至實際清償之日止)。審理中，原告變更第一項訴請為：判令原、被告于2015年3月28日簽訂的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年7月30日解除。事實和理由：原告系來滬經(jīng)營副食品批發(fā)與零售業(yè)務多年的閩商之一。2015年3月，因需要商業(yè)用房，與被告就位于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場S4區(qū)-B28號營業(yè)房(以下簡稱“營業(yè)房”)簽署《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，同時附送14-101號配套用房(以下簡稱“配套用房”)(營業(yè)房和該配套用房以下簡稱“系爭房屋”)給原告使用。協(xié)議約定營業(yè)房的轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日，屆時自動延長20年至2046年9月8日止，房屋轉(zhuǎn)讓款為750,000元。雙方并于當日另簽署《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》作為上述協(xié)議的延續(xù)，并約定該協(xié)議自2027年1月18日至2046年9月8日有效。當日原告依約一次性付清轉(zhuǎn)讓款750,000元。之后，原告進場經(jīng)營。然2017年7月初，被告卻向原告等商場內(nèi)所有商戶發(fā)出通知，因市場土地問題被松江區(qū)規(guī)劃與土地管理局責令停業(yè)、關閉市場。對于原告支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費卻拒不歸還。為維護自身合法權(quán)益，原告故提起訴訟，要求判如所請。
　　被告昂然公司辯稱，不同意解除協(xié)議，也不同意支付利息。被告開設食品城是合法的，是政府行為導致開設不下去，屬于不可抗力，合同約定不可抗力不承擔違約責任；即使要退款，也要扣除相應使用的年限。
　　經(jīng)審理查明：2015年3月28日，被告作為轉(zhuǎn)讓方(甲方)與原告作為受讓方(乙方)簽訂《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定：1.甲方將營業(yè)房的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積64平方米，同時，作為配套，甲方將滬松公路XXX號閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場內(nèi)14-101室配套用房提供給乙方使用，建筑面積50平方米；2.轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日(屆時本協(xié)議應延長20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；3.轉(zhuǎn)讓金額為750,000元，本協(xié)議簽訂時轉(zhuǎn)讓費一次性全額付清；4.若在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月18日內(nèi)，因市政規(guī)劃變更、動拆遷和其他政府原因?qū)е卤緟f(xié)議無法繼續(xù)履行或終止的，政府有關部門給予甲方的補償中，與系爭房屋相應的補償歸乙方所有(相應土地部分的補償除外)，屆時甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還；在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月19日至2046年9月8日內(nèi)，如遇前述情況，不予補償，屆時甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還；5.任何一方違反本協(xié)議的約定經(jīng)對方催告后30日內(nèi)仍未糾正的，對方有權(quán)解除協(xié)議；6.本協(xié)議因一乙方過錯被提前終止的，過錯方應向?qū)Ψ劫r償所造成的一切損失；因不可抗力因素，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議即自動終止，雙方均無須向?qū)Ψ匠袚`約責任。甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還，未收取的轉(zhuǎn)讓費不再收取。協(xié)議另對其他相關事項進行了約定。
　　同日，被告作為轉(zhuǎn)讓方(甲方)與原告作為受讓方(乙方)另簽訂《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定甲方將營業(yè)房(建筑面積64平方米)和配套用房(建筑面積50平方米)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方；轉(zhuǎn)讓期限自2027年1月18日至2046年9月8日止；本協(xié)議是2015年3月28日雙方簽訂的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的延續(xù)，自2027年1月18日至2046年9月8日期間生效。協(xié)議另對其他相關事項進行了約定。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　同日，被告作為甲方與原告作為乙方簽訂《委托協(xié)議書》二份，約定乙方將系爭房屋全權(quán)委托甲方代為招商及自主全面經(jīng)營管理，營業(yè)房的委托期限自2015年6月1日至2018年5月31日止，配套用房委托期限自2015年6月1日至2017年5月31日止。該二份協(xié)議另對其他委托事項進行了約定。
　　同日，案外人上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司向原告出具收據(jù)一張，金額為750,000元，收款事由“S4區(qū)B28(14-101)租金”。
　　另查明，2017年7月11日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向上海種子繁育中心(以下簡稱“種子繁育中心”)、上海種業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱“種業(yè)集團”)作出松規(guī)土(2017)302號《關于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函》，該函載明：松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX號地塊批準用途為農(nóng)業(yè)服務，土地權(quán)屬為國有劃撥。2004年始，種子繁育中心的上級公司種業(yè)集團未經(jīng)相關部門批準出租上述劃撥土地?，F(xiàn)該地塊已建成上海國際食品城，用于商業(yè)經(jīng)營和人員居住。上述行為違反了相關法律規(guī)定，現(xiàn)要求立即暫停出租上述地塊，收回該地塊實際使用權(quán)，同時停止該地塊內(nèi)的商業(yè)運營，恢復約定用途使用該地塊等。
　　審理中，原、被告一致確認：系爭房屋由原告委托被告經(jīng)營管理；雙方簽訂的協(xié)議書系以租代售，實際是房屋買賣合同；雙方?jīng)]有辦理交接，鑰匙在被告處；2017年8月市場完全關閉，合同于2017年8月10日解除；收據(jù)上載明的750,000元即系爭房屋的轉(zhuǎn)讓款；系爭房屋所在地塊的登記使用權(quán)人為種子繁育中心，被告基于其與種子繁育中心的上級公司即種業(yè)集團簽訂一系列協(xié)議的方式取得對系爭房屋的相關權(quán)利；系爭房屋的建造取得了相關的建設工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可，亦通過了相應的建筑工程消防驗收；批發(fā)市場的建立得到了相關單位的批復同意。
　　以上事實，有《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《委托協(xié)議書》、收據(jù)、《關于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函》及當事人的陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　本院認為，首先，《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實質(zhì)為房屋買賣合同。雖系爭房屋所占土地系劃撥的農(nóng)業(yè)服務用地，但該房屋系合法建造，并無相關法律、法規(guī)對該類房屋的買賣行為作出效力性的強制性規(guī)定，故該協(xié)議應為有效。
　　其次，關于營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之狀態(tài)。鑒于雙方合同履行中遭遇職能部門開展整治活動，且相關部門及被告均采取了封閉措施，導致合同客觀上難以繼續(xù)履行，原告行使合同解除權(quán)并無不妥，現(xiàn)系爭房屋在被告實際控制下，雙方均認可合同解除時間為2017年8月10日，本院予以確認。
　　最后，關于合同解除的后果處理問題。根據(jù)民事訴訟“不告不理”之原則，該問題應圍繞原告訴請展開。原告要求退還轉(zhuǎn)讓款并無不妥，本院予以支持，但根據(jù)原告占有使用系爭房屋的年限，本院認為金額應為697,343.08元；至于相應的利息損失，原告的主張雖無不妥，但起算時間，本院綜合案情認為應從合同解除之次日即2017年8月11日起算為宜。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十條第一項之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告陳某與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于2015年3月28日簽訂的二份《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年8月10日解除；
　　二、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某房屋轉(zhuǎn)讓款697,343.08元；
　　三、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某相應利息(計算方式：以697,343.08元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款年利率計算，自2017年8月11日起至2019年8月19日止及以697,343.08元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，自2019年8月20日起至實際給付之日止)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費12,974元，減半收取計6,487元，由原告陳某負擔558元(已付)、由被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司負擔5,929元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：陳賢聰

書記員：趙曉彥