陳某某
董智勇（湖北安陸城區(qū)法律服務所）
蔣某某
熊新文（湖北安陸法律援助中心）
沈某某

原告陳某某。
委托代理人董智勇，安陸市城區(qū)法律服務所法律工作者。代理權限:代為承認與放棄、變更訴訟請求，和解、調解、代簽法律文書等。
被告蔣某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村7-7號。公民身份號碼xxxx。
被告沈某某。
上述二被告共同委托代理人熊新文，安陸市法律援助中心律師。代理權限:代為承認與放棄、變更訴訟請求，和解、調解、代簽法律文書等。
原告程月玲訴被告蔣某某、被告沈某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法組成由審判員陳凌君擔任審判長，審判員胡學鵬、人民陪審員李二平參加評議的合議庭，于2015年4月7日依法公開開庭進行了審理。2015年7月8日，原告程月玲對訴爭房屋的裝修費用申請鑒定，2016年2月28日，安陸市價格認定分局對裝修費作出價格鑒定，2016年3月18日，本院組織原、被告對該鑒定進行了質證。原告程月玲的委托代理人董智勇、被告蔣某某、被告沈某某及其兩被告共同委托代理人熊新文到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓。宅基地的使用權是集體經濟組織成員依法享有的權利。農村房屋的轉讓涉及到農村集體土地使用權主體的專屬性，故對農村房屋買賣的主體具有特別的要求，也即只能在同一集體經濟組織內部成員之間轉讓，且受讓的農村集體經濟組織成員僅能享有一處宅基地情況方確認為有效。該規(guī)定中房屋買賣的效力與房屋受讓方的身份具有直接的關系，本案中原告程月玲并非陳店鄉(xiāng)沈畈村村民，且涉案房屋土地性質為集體所有，農民之間宅基地上的房屋轉讓應當限定在本集體經濟組織內部，而且本集體組織內部成員之間的轉讓也應經過法定審批機關批準方能有效。故原告程月玲與被告蔣某某、沈某某簽訂的購房合同違反了法律強制性規(guī)定，該合同無效。原告請求判令與被告簽訂的房屋買賣合同無效的主張，本院予以支持。又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八第“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”之規(guī)定，兩被告應返還原告的購房款7萬元。因原告作為房屋買受人明知自己非安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村村民和訟爭房屋系在農村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事實，仍然與兩被告簽訂購房合同，其對造成合同無效存在相應過錯，應承擔因合同無效造成損失的相應責任（50%）。兩被告在自己占有的農村宅基地上建房向非本村村民出售，違反了法律的相關禁止性規(guī)定，兩被告對造成合同無效存在相應的過錯，其應承擔因合同無效造成損失的相應責任（50%）。原告的經濟損失是房屋的裝修費用損失85700元，兩被告應承擔此損失的50%，即85700元×50%=42850元。原告自行承擔損失的50%，即85700元×50%=42850元。
綜上所述，經合議庭評議，依照《中華人民共和國土地管理法》第四十三條 ?、第六十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?、五十八條、依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告程月玲與被告蔣某某、被告沈某某于2013年4月8日簽訂的購房合同無效。
二、原告程月玲于本判決生效后五日內將被告蔣某某、沈某某建造位于湖北省安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村黃家灣的一單元四樓東區(qū)四室二廳二衛(wèi)的住房返還給被告蔣某某、被告沈某某。
三、被告蔣某某、被告沈某某于本判決生效后五日內返還原告程月玲購房款7萬元，并賠償原告房屋裝修費42850元。
四、駁回原告程月玲的其他訴訟請求。
本案受理費1550元，由原告程月玲負擔775元，被告蔣某某、被告沈某某共同負擔775元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院，并預交上訴案件受理費1550元。上訴人在上訴期屆滿后仍未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓。宅基地的使用權是集體經濟組織成員依法享有的權利。農村房屋的轉讓涉及到農村集體土地使用權主體的專屬性，故對農村房屋買賣的主體具有特別的要求，也即只能在同一集體經濟組織內部成員之間轉讓，且受讓的農村集體經濟組織成員僅能享有一處宅基地情況方確認為有效。該規(guī)定中房屋買賣的效力與房屋受讓方的身份具有直接的關系，本案中原告程月玲并非陳店鄉(xiāng)沈畈村村民，且涉案房屋土地性質為集體所有，農民之間宅基地上的房屋轉讓應當限定在本集體經濟組織內部，而且本集體組織內部成員之間的轉讓也應經過法定審批機關批準方能有效。故原告程月玲與被告蔣某某、沈某某簽訂的購房合同違反了法律強制性規(guī)定，該合同無效。原告請求判令與被告簽訂的房屋買賣合同無效的主張，本院予以支持。又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八第“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”之規(guī)定，兩被告應返還原告的購房款7萬元。因原告作為房屋買受人明知自己非安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村村民和訟爭房屋系在農村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事實，仍然與兩被告簽訂購房合同，其對造成合同無效存在相應過錯，應承擔因合同無效造成損失的相應責任（50%）。兩被告在自己占有的農村宅基地上建房向非本村村民出售，違反了法律的相關禁止性規(guī)定，兩被告對造成合同無效存在相應的過錯，其應承擔因合同無效造成損失的相應責任（50%）。原告的經濟損失是房屋的裝修費用損失85700元，兩被告應承擔此損失的50%，即85700元×50%=42850元。原告自行承擔損失的50%，即85700元×50%=42850元。
綜上所述，經合議庭評議，依照《中華人民共和國土地管理法》第四十三條 ?、第六十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?、五十八條、依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告程月玲與被告蔣某某、被告沈某某于2013年4月8日簽訂的購房合同無效。
二、原告程月玲于本判決生效后五日內將被告蔣某某、沈某某建造位于湖北省安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村黃家灣的一單元四樓東區(qū)四室二廳二衛(wèi)的住房返還給被告蔣某某、被告沈某某。
三、被告蔣某某、被告沈某某于本判決生效后五日內返還原告程月玲購房款7萬元，并賠償原告房屋裝修費42850元。
四、駁回原告程月玲的其他訴訟請求。
本案受理費1550元，由原告程月玲負擔775元，被告蔣某某、被告沈某某共同負擔775元。

審判長：陳凌君
審判員：胡學鵬
審判員：李二平

書記員：曾夢