原告：陳某核，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：解曉晨，上海天之健律師事務所律師。
　　被告：上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長。
　　委托訴訟代理人：鄭建勇，男。
　　委托訴訟代理人：韓霜，女。
　　原告陳某核訴被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司(以下簡稱“昂然公司”)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年2月10日立案后，依法適用簡易程序，于同年4月9日公開開庭進行了審理。原告陳某核的委托訴訟代理人許玉淼、被告昂然公司的委托訴訟代理人鄭建勇、韓霜均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告陳某核向本院提出訴訟請求：1、判令原告與被告2015年4月10日簽署的《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；2、判令被告退還原告支付的轉(zhuǎn)讓款550,000元，并承擔自2015年4月11日至實際歸還轉(zhuǎn)讓款期間的利息(均以本金550,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率4.75%，自2015年4月11日計算至2019年8月19日，金額為113,861.45元；按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率4.15%，自2019年8月20日計算至實際清償之日)。審理中，原告變更第一項訴請為：判令原、被告于2015年4月10日簽署的《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年7月30日解除。事實和理由：原告系來滬經(jīng)營副食品批發(fā)與零售業(yè)務多年的閩商之一。2015年4月，因需要商業(yè)用房，與被告就位于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場S4區(qū)-C14號營業(yè)房(以下簡稱“系爭房屋”)簽署《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定營業(yè)房的轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日，屆時自動延長20年至2046年9月8日，房屋轉(zhuǎn)讓款為550,000元。雙方并于當日另簽署《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》作為上述協(xié)議的延續(xù)，并約定該協(xié)議自2027年1月18日至2046年9月8日有效。當日原告依約一次性付清轉(zhuǎn)讓款550,000元。之后，原告進場經(jīng)營。然2017年7月初，被告卻向原告等商場內(nèi)所有商戶發(fā)出通知，因市場土地問題被松江區(qū)規(guī)劃與土地管理局責令停業(yè)、關閉市場。對于原告支付的使用權轉(zhuǎn)讓費卻拒不歸還。為維護自身合法權益，原告提起訴訟，要求判如所請。
　　被告昂然公司辯稱，不同意解除協(xié)議，也不同意支付利息。被告開設食品城是合法的，是政府行為導致開設不下去，屬于不可抗力，合同約定不可抗力不承擔違約責任；即使要退款，也要扣除相應使用的年限。
　　經(jīng)審理查明：2015年4月10日，被告作為轉(zhuǎn)讓方(甲方)與原告作為受讓方(乙方)簽訂《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定：1.甲方將系爭房屋的使用權轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積64平方米；2.轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日(屆時本協(xié)議應延長20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；3.轉(zhuǎn)讓金額為550,000元，本協(xié)議簽訂時轉(zhuǎn)讓費一次性全額付清；4.若在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月18日內(nèi)，因市政規(guī)劃變更、動拆遷和其他政府原因?qū)е卤緟f(xié)議無法繼續(xù)履行或終止的，政府有關部門給予甲方的補償中，與營業(yè)房相應的補償歸乙方所有(相應土地部分的補償除外)，屆時甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還；在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月19日至2046年9月8日內(nèi)，如遇前述情況，不予補償，屆時甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還；5.任何一方違反本協(xié)議的約定經(jīng)對方催告后30日內(nèi)仍未糾正的，對方有權解除協(xié)議；6.本協(xié)議因乙方過錯被提前終止的，過錯方應向?qū)Ψ劫r償所造成的一切損失；因不可抗力因素，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議即自動終止，雙方均無須向?qū)Ψ匠袚`約責任，甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還，未收取的轉(zhuǎn)讓費不再收取。協(xié)議另對其他相關事項進行了約定。
　　同日，被告作為轉(zhuǎn)讓方(甲方)與原告作為受讓方(乙方)另簽訂《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定甲方將系爭房屋的使用權轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積64平方米；轉(zhuǎn)讓期限自2027年1月18日至2046年9月8日；本協(xié)議是2015年4月10日雙方簽訂的《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的延續(xù)，自2027年1月18日至2046年9月8日期間生效。協(xié)議另對其他相關事項進行了約定。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　同日，案外人上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司向原告出具收據(jù)一張，金額為550,000元，收款事由“S4區(qū)C14租金”。
　　另查明，2017年7月11日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向上海種子繁育中心(以下簡稱“種子繁育中心”)、上海種業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱“種業(yè)集團”)作出松規(guī)土〔2017〕302號《關于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函》，該函載明：松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX號地塊批準用途為農(nóng)業(yè)服務，土地權屬為國有劃撥。2004年始，種子繁育中心的上級公司種業(yè)集團未經(jīng)相關部門批準出租上述劃撥土地。現(xiàn)該地塊已建成上海國際食品城，用于商業(yè)經(jīng)營和人員居住。上述行為違反了相關法律規(guī)定，現(xiàn)要求立即暫停出租上述地塊，收回該地塊實際使用權，同時停止該地塊內(nèi)的商業(yè)運營，恢復約定用途使用該地塊等。
　　審理中，原、被告一致確認：系爭房屋由原告委托被告經(jīng)營管理；雙方簽訂的協(xié)議書系以租代售，實際是買賣合同；雙方?jīng)]有辦理交接，鑰匙在被告處；被告收到收據(jù)載明的轉(zhuǎn)讓款550,000元；系爭房屋所在地塊的登記使用權人為種子繁育中心，被告基于其與種子繁育中心的上級公司即種業(yè)集團簽訂一系列協(xié)議的方式取得對系爭房屋的相關權利；系爭房屋的建造取得了相關的建設工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可，亦通過了相應的建筑工程消防驗收；批發(fā)市場的建立得到了相關單位的批復同意。
　　審理中，原告陳述其于2017年7月接到市場要整治的通知，并于7月底搬離，8月底市場徹底關門；被告陳述其受原告委托將系爭房屋出租給案外人，案外人于2017年8月10日同市場一起關閉搬離。原、被告在訴訟中一致確認雙方簽訂的兩份《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已于2017年8月10日解除。
　　再查明，2020年3月1日，被告與案外人上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司共同制作《通知》一份，該通知載明了政府對上海國際食品產(chǎn)業(yè)園的六點要求，其中第三點為：園區(qū)入駐的商戶必須是企業(yè)，經(jīng)營面積原則上不低于三個店鋪，并且具有一個以上產(chǎn)品的上海市一、二級代理權。被告開始對園區(qū)進行全面改造裝修，計劃于2020年10月18日起試營業(yè)，該通知還載明了對長租戶的店鋪管理和公寓管理辦法，同時通知“長租業(yè)主”于2020年5月1日至5月31日到公司物業(yè)部簽訂委托協(xié)議及手續(xù)。
　　以上事實，有《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》二份、收據(jù)、《關于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函》、《通知》及當事人的陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　本院認為，首先，《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實質(zhì)為房屋買賣合同。雖系爭房屋所占土地為劃撥的農(nóng)業(yè)服務用地，但該房屋系合法建造，并無相關法律、法規(guī)對該類房屋的買賣行為作出效力性的強制性規(guī)定，故該協(xié)議應為有效。
　　其次，關于營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議之狀態(tài)，鑒于雙方合同履行中遭遇職能部門開展整治活動，且相關部門及被告均采取了封閉措施，導致合同客觀上難以繼續(xù)履行，原告行使合同解除權并無不妥，本院予以準許。被告現(xiàn)仍以“市場改造后可以正常使用”作為抗辯，顯無事實依據(jù)，且繼續(xù)經(jīng)營的條件甚為苛刻，故對于被告該項辯稱意見，本院不能認同?，F(xiàn)系爭房屋在被告實際控制下，本院予以確認。至于解除時間，因原、被告在本案中均認可合同已于2017年8月10日解除，故本院對此予以確認。
　　最后，關于合同解除的后果處理問題。對此，根據(jù)民事訴訟“不告不理”之原則，該問題應圍繞原告訴請展開。原告要求退還轉(zhuǎn)讓款并無不妥，本院予以支持，但根據(jù)原告占有使用系爭房屋的年限，本院認為金額應為509,067.54元；至于相應的利息損失，原告的主張雖無不妥，但起算時間應予調(diào)整，本院綜合案情認為應從合同解除之次日即2017年8月11日起算為宜。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十條第一項，《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告陳某核與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于2015年4月10日簽訂的二份《營業(yè)房使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年8月10日解除；
　　二、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某核房屋轉(zhuǎn)讓款共計509,067.54元；
　　三、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某核相應利息(以509,067.54元為基數(shù)，自2017年8月11日起計算至2019年8月19日止，按照中國人民銀行同期貸款年利率計算，自2019年8月20日起至實際給付之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費10,518元，減半收取計5,259元，由原告陳某核負擔206元(已付)、由被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司負擔5,053元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：練??斌

書記員：蔡麗萍