原告：陳某核，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：解曉晨，上海天之健律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：鄭建勇，男。
　　委托訴訟代理人：韓霜，女。
　　原告陳某核訴被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“昂然公司”)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年2月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于同年4月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某核的委托訴訟代理人許玉淼、被告昂然公司的委托訴訟代理人鄭建勇、韓霜均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某核向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令原告與被告2015年4月10日簽署的《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；2、判令被告退還原告支付的轉(zhuǎn)讓款550,000元，并承擔(dān)自2015年4月11日至實(shí)際歸還轉(zhuǎn)讓款期間的利息(均以本金550,000元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率4.75%，自2015年4月11日計(jì)算至2019年8月19日，金額為113,861.45元；按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率4.15%，自2019年8月20日計(jì)算至實(shí)際清償之日)。審理中，原告變更第一項(xiàng)訴請(qǐng)為：判令原、被告于2015年4月10日簽署的《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年7月30日解除。事實(shí)和理由：原告系來滬經(jīng)營(yíng)副食品批發(fā)與零售業(yè)務(wù)多年的閩商之一。2015年4月，因需要商業(yè)用房，與被告就位于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號(hào)閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)S4區(qū)-C14號(hào)營(yíng)業(yè)房(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)簽署《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定營(yíng)業(yè)房的轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日，屆時(shí)自動(dòng)延長(zhǎng)20年至2046年9月8日，房屋轉(zhuǎn)讓款為550,000元。雙方并于當(dāng)日另簽署《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》作為上述協(xié)議的延續(xù)，并約定該協(xié)議自2027年1月18日至2046年9月8日有效。當(dāng)日原告依約一次性付清轉(zhuǎn)讓款550,000元。之后，原告進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。然2017年7月初，被告卻向原告等商場(chǎng)內(nèi)所有商戶發(fā)出通知，因市場(chǎng)土地問題被松江區(qū)規(guī)劃與土地管理局責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉市場(chǎng)。對(duì)于原告支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)卻拒不歸還。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。
　　被告昂然公司辯稱，不同意解除協(xié)議，也不同意支付利息。被告開設(shè)食品城是合法的，是政府行為導(dǎo)致開設(shè)不下去，屬于不可抗力，合同約定不可抗力不承擔(dān)違約責(zé)任；即使要退款，也要扣除相應(yīng)使用的年限。
　　經(jīng)審理查明：2015年4月10日，被告作為轉(zhuǎn)讓方(甲方)與原告作為受讓方(乙方)簽訂《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定：1.甲方將系爭(zhēng)房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積64平方米；2.轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日(屆時(shí)本協(xié)議應(yīng)延長(zhǎng)20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；3.轉(zhuǎn)讓金額為550,000元，本協(xié)議簽訂時(shí)轉(zhuǎn)讓費(fèi)一次性全額付清；4.若在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月18日內(nèi)，因市政規(guī)劃變更、動(dòng)拆遷和其他政府原因?qū)е卤緟f(xié)議無法繼續(xù)履行或終止的，政府有關(guān)部門給予甲方的補(bǔ)償中，與營(yíng)業(yè)房相應(yīng)的補(bǔ)償歸乙方所有(相應(yīng)土地部分的補(bǔ)償除外)，屆時(shí)甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還；在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月19日至2046年9月8日內(nèi)，如遇前述情況，不予補(bǔ)償，屆時(shí)甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還；5.任何一方違反本協(xié)議的約定經(jīng)對(duì)方催告后30日內(nèi)仍未糾正的，對(duì)方有權(quán)解除協(xié)議；6.本協(xié)議因乙方過錯(cuò)被提前終止的，過錯(cuò)方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償所造成的一切損失；因不可抗力因素，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議即自動(dòng)終止，雙方均無須向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，甲方已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還，未收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不再收取。協(xié)議另對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　同日，被告作為轉(zhuǎn)讓方(甲方)與原告作為受讓方(乙方)另簽訂《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定甲方將系爭(zhēng)房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積64平方米；轉(zhuǎn)讓期限自2027年1月18日至2046年9月8日；本協(xié)議是2015年4月10日雙方簽訂的《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的延續(xù)，自2027年1月18日至2046年9月8日期間生效。協(xié)議另對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　同日，案外人上海閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司向原告出具收據(jù)一張，金額為550,000元，收款事由“S4區(qū)C14租金”。
　　另查明，2017年7月11日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向上海種子繁育中心(以下簡(jiǎn)稱“種子繁育中心”)、上海種業(yè)(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱“種業(yè)集團(tuán)”)作出松規(guī)土〔2017〕302號(hào)《關(guān)于暫停出租并收回滬松公路XXX號(hào)土地的函》，該函載明：松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX號(hào)地塊批準(zhǔn)用途為農(nóng)業(yè)服務(wù)，土地權(quán)屬為國(guó)有劃撥。2004年始，種子繁育中心的上級(jí)公司種業(yè)集團(tuán)未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)出租上述劃撥土地?，F(xiàn)該地塊已建成上海國(guó)際食品城，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)和人員居住。上述行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)要求立即暫停出租上述地塊，收回該地塊實(shí)際使用權(quán)，同時(shí)停止該地塊內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，恢復(fù)約定用途使用該地塊等。
　　審理中，原、被告一致確認(rèn)：系爭(zhēng)房屋由原告委托被告經(jīng)營(yíng)管理；雙方簽訂的協(xié)議書系以租代售，實(shí)際是買賣合同；雙方?jīng)]有辦理交接，鑰匙在被告處；被告收到收據(jù)載明的轉(zhuǎn)讓款550,000元；系爭(zhēng)房屋所在地塊的登記使用權(quán)人為種子繁育中心，被告基于其與種子繁育中心的上級(jí)公司即種業(yè)集團(tuán)簽訂一系列協(xié)議的方式取得對(duì)系爭(zhēng)房屋的相關(guān)權(quán)利；系爭(zhēng)房屋的建造取得了相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可，亦通過了相應(yīng)的建筑工程消防驗(yàn)收；批發(fā)市場(chǎng)的建立得到了相關(guān)單位的批復(fù)同意。
　　審理中，原告陳述其于2017年7月接到市場(chǎng)要整治的通知，并于7月底搬離，8月底市場(chǎng)徹底關(guān)門；被告陳述其受原告委托將系爭(zhēng)房屋出租給案外人，案外人于2017年8月10日同市場(chǎng)一起關(guān)閉搬離。原、被告在訴訟中一致確認(rèn)雙方簽訂的兩份《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已于2017年8月10日解除。
　　再查明，2020年3月1日，被告與案外人上海閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司共同制作《通知》一份，該通知載明了政府對(duì)上海國(guó)際食品產(chǎn)業(yè)園的六點(diǎn)要求，其中第三點(diǎn)為：園區(qū)入駐的商戶必須是企業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積原則上不低于三個(gè)店鋪，并且具有一個(gè)以上產(chǎn)品的上海市一、二級(jí)代理權(quán)。被告開始對(duì)園區(qū)進(jìn)行全面改造裝修，計(jì)劃于2020年10月18日起試營(yíng)業(yè)，該通知還載明了對(duì)長(zhǎng)租戶的店鋪管理和公寓管理辦法，同時(shí)通知“長(zhǎng)租業(yè)主”于2020年5月1日至5月31日到公司物業(yè)部簽訂委托協(xié)議及手續(xù)。
　　以上事實(shí)，有《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》二份、收據(jù)、《關(guān)于暫停出租并收回滬松公路XXX號(hào)土地的函》、《通知》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，首先，《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實(shí)質(zhì)為房屋買賣合同。雖系爭(zhēng)房屋所占土地為劃撥的農(nóng)業(yè)服務(wù)用地，但該房屋系合法建造，并無相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)該類房屋的買賣行為作出效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，故該協(xié)議應(yīng)為有效。
　　其次，關(guān)于營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之狀態(tài)，鑒于雙方合同履行中遭遇職能部門開展整治活動(dòng)，且相關(guān)部門及被告均采取了封閉措施，導(dǎo)致合同客觀上難以繼續(xù)履行，原告行使合同解除權(quán)并無不妥，本院予以準(zhǔn)許。被告現(xiàn)仍以“市場(chǎng)改造后可以正常使用”作為抗辯，顯無事實(shí)依據(jù)，且繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件甚為苛刻，故對(duì)于被告該項(xiàng)辯稱意見，本院不能認(rèn)同。現(xiàn)系爭(zhēng)房屋在被告實(shí)際控制下，本院予以確認(rèn)。至于解除時(shí)間，因原、被告在本案中均認(rèn)可合同已于2017年8月10日解除，故本院對(duì)此予以確認(rèn)。
　　最后，關(guān)于合同解除的后果處理問題。對(duì)此，根據(jù)民事訴訟“不告不理”之原則，該問題應(yīng)圍繞原告訴請(qǐng)展開。原告要求退還轉(zhuǎn)讓款并無不妥，本院予以支持，但根據(jù)原告占有使用系爭(zhēng)房屋的年限，本院認(rèn)為金額應(yīng)為509,067.54元；至于相應(yīng)的利息損失，原告的主張雖無不妥，但起算時(shí)間應(yīng)予調(diào)整，本院綜合案情認(rèn)為應(yīng)從合同解除之次日即2017年8月11日起算為宜。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百一十條第一項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告陳某核與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于2015年4月10日簽訂的二份《營(yíng)業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年8月10日解除；
　　二、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某核房屋轉(zhuǎn)讓款共計(jì)509,067.54元；
　　三、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某核相應(yīng)利息(以509,067.54元為基數(shù)，自2017年8月11日起計(jì)算至2019年8月19日止，按照中國(guó)人民銀行同期貸款年利率計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際給付之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)10,518元，減半收取計(jì)5,259元，由原告陳某核負(fù)擔(dān)206元(已付)、由被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)5,053元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：練??斌

書記員：蔡麗萍