原告陳某某。
委托代理人盧有志，男，西塞山誠信法律服務(wù)所法律工作者，特別授權(quán)代理。
委托代理人肖勝輝，男，西塞山誠信法律服務(wù)所法律工作者，特別授權(quán)代理。
被告湖北徐某置業(yè)有限公司，住所地：大冶市殷祖鎮(zhèn)殷祖街。（以下簡稱徐某置業(yè)）
法定代表人徐文卿，該公司董事長。
委托代理人王嬈，男，湖北東楚律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

原告陳某某訴被告徐某置業(yè)商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陳武擔(dān)任審判長和審判員洪連、人民陪審員周宜祥組成合議庭，洪連主審本案，公開開庭進(jìn)行審理。原告陳某某的委托代理人盧有志、肖勝輝，被告徐某置業(yè)的委托代理人王嬈到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2006年5月原告陳某某與黃石市糧油連鎖公司東方分公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將黃石市糧油連鎖公司位于鐵山大道68號(hào)其中兩間房屋交由陳某某從事經(jīng)營活動(dòng)。2008年3月19日，徐某置業(yè)與黃石市萬隆房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《土地房屋轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定將黃石市鐵山區(qū)糧管所鐵山大道68號(hào)紅線內(nèi)黃石市萬隆房地產(chǎn)有限公司所有的3，311平米左右土地及現(xiàn)有建筑物和所有手續(xù)轉(zhuǎn)讓給徐某置業(yè)。2008年8月31日，徐某置業(yè)與陳某某簽訂了一份《關(guān)于優(yōu)先購買門面的意向性協(xié)議》，該協(xié)議約定：一、陳某某在本協(xié)議簽訂之日起五日內(nèi)必須退出租賃房，方可享有以下優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)。二、門面兩個(gè)檔，每檔建筑面積約40至100平方米左右。位于1、2檔。三、門面價(jià)格：在出售門面房同等的價(jià)格上下浮5%（預(yù)計(jì)門面出售價(jià)格為每平方9，000元左右，具體價(jià)格以物價(jià)部門的定價(jià)為準(zhǔn)）。四、該門面在樓盤開盤后一個(gè)月內(nèi)，陳某某需交納定金，逾期，則視為陳某某自動(dòng)放棄優(yōu)先購買權(quán)，由此造成的一切后果由陳某某自負(fù)。五、付款方式：按市房產(chǎn)局的《商品房買賣合同》的條款約定支付。六、陳某某在原門面退出后方可簽訂本協(xié)議，徐某置業(yè)退還陳某某原租賃門面時(shí)的押金。七、價(jià)格同前排價(jià)格上浮每平方300元整。補(bǔ)償搬遷費(fèi)2，000元整（被告遞交的意向性協(xié)議中未記載“補(bǔ)償搬遷費(fèi)2，000元整”）。隨后陳某某搬出了原租賃門面，徐某置業(yè)補(bǔ)償了陳某某搬遷費(fèi)4000元。2010年4月27日，黃石市房地產(chǎn)管理局在《黃石日?qǐng)?bào)》上刊登黃房售公告字（2010）014號(hào)《商品房預(yù)售許可公告》，公告內(nèi)容為：售房單位，徐某公司；項(xiàng)目名稱，紫菘廣場；房屋坐落地點(diǎn)，鐵山區(qū)鐵山大道25號(hào)；預(yù)售套數(shù)，住宅200套，商業(yè)門面21檔，并核準(zhǔn)頒發(fā)給徐某置業(yè)《商品房預(yù)售許可證》。2010年4月28日，徐某置業(yè)對(duì)“徐某·紫菘廣場”商品房的銷售進(jìn)行公告，公告中特別說明：原與本公司簽訂優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議的市民，請(qǐng)自2010年4月30日起三十日內(nèi)務(wù)必前來交納購房定金，逾期不交納定金，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，本公司將另行向第三方銷售。后原、被告雙方因該商品門面房的價(jià)格未能達(dá)成一致意見，陳某某未能在自2010年4月30日起三十日內(nèi)如約向被告交納購房定金。之后，被告將一樓門面對(duì)外銷售一空。2012年4月16日，原告陳某某訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告賠償其應(yīng)得利益損失115，000元（23，000元／㎡×5%×（50＋50）㎡）。
另查明：“徐某·紫菘廣場”1-4層門面銷售、租賃情況如下：1、一層門面18檔，其中25-1面積664.83㎡，公告銷售價(jià)格為15，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為9，000元／㎡；25-2、25-3、25-4、25-5，面積分別為87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告銷售價(jià)格為20，800元／㎡、21，000元／㎡；25-6面積51.59㎡，公告銷售價(jià)格為22，224.66元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為22，224.66元／㎡；25-7面積為44.90㎡，公告銷售價(jià)格為22，224.66元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為22，109.13元／㎡；25-8面積39.17㎡，公告銷售價(jià)格為23，800元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-9面積40.13㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-10面積40.13㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-11面積54.03㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-12面積52.29㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-13面積52.29㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-14面積57.27㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-15面積31.53㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-16面積44.90㎡，公告銷售價(jià)格為23，000元／㎡，實(shí)際銷售價(jià)格為21，000元／㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有權(quán)的經(jīng)營戶拆遷還建。上述25-1、25-9至25-16被華聯(lián)購物廣場整體購買。2、二層門面25-19，面積1884㎡，公告銷售價(jià)格為9，000元／㎡（被華聯(lián)購物廣場整體租賃）。3、三層門面25-20，面積1884㎡，公告銷售價(jià)為7，000元／㎡，被華聯(lián)購物廣場整體購買。4、四層門面25-21，面積1884㎡，公告銷售價(jià)格為5，500元／㎡。
本案爭議焦點(diǎn)是：一、《關(guān)于優(yōu)先購買門面的意向性協(xié)議》的性質(zhì)是商品房預(yù)約合同還是一般意向性綜合文件，其是否具有法律效力。二、雙方是否存在違約行為，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。三、原告損失如何確定。
原告代理人認(rèn)為：一、雙方訂立的協(xié)議為有效合同，該合同中表明原告既有優(yōu)先權(quán)又有優(yōu)惠權(quán)。原告已履行交納定金的義務(wù)，但被告拒收，因其拒收引起的不利后果不應(yīng)由原告承擔(dān)，原告不存在違約行為。根據(jù)雙方訂立的合同內(nèi)容來看，雙方約定的門面應(yīng)是一樓商鋪，商鋪對(duì)外銷售價(jià)格已經(jīng)生效判決確認(rèn)，不需原告再行舉證，故被告應(yīng)對(duì)原告的應(yīng)得利益進(jìn)行賠償。
被告代理人認(rèn)為：雙方簽訂書面材料的性質(zhì)是綜合性文件，該文件提到了優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)，但附有一條件為原告必須交納定金，才能享有優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)，故房屋購買合同沒有簽訂成功的責(zé)任在于原告沒有交納定金，喪失優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)。被告不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

本院認(rèn)為，一、原、被告之間訂立的《關(guān)于優(yōu)先購買門面的意向性協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。從該合同的內(nèi)容來看，一方退出承租房，另一方在訂立本約時(shí)給予對(duì)方優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)，同時(shí)確定了將來購買門面的大約面積、預(yù)計(jì)價(jià)格及付款方式的門面買賣意向，該合同符合商品房預(yù)約合同的構(gòu)成要件，故可認(rèn)定該商品房預(yù)約合同成立并已生效。二、原、被告對(duì)門面價(jià)格發(fā)生爭議后，被告在爭議未解決期間將商鋪銷售一空，導(dǎo)致原告在意向協(xié)議中約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實(shí)現(xiàn)，喪失了優(yōu)先、優(yōu)惠利益，故被告的行為違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則，應(yīng)認(rèn)定為違約，須承擔(dān)違約責(zé)任。被告稱在內(nèi)部會(huì)議中確定定金交納金額為2，000元，但無證據(jù)證實(shí)其向原告履行了告知義務(wù)，致原告在約定的定金交納期限內(nèi)，出現(xiàn)了履行上的障礙。另外，從交易習(xí)慣上看，雙方當(dāng)事人未就門面價(jià)格達(dá)成一致的情況下，原告也不可能交納定金，故原告不存在違約行為。三、鑒于原告未提供證據(jù)證明其因預(yù)約合同受到的損失，本院考慮到本案房屋發(fā)售時(shí)，當(dāng)?shù)亻T面市場價(jià)格為20，000元／㎡以上，可參照被告門面房的發(fā)售價(jià)和平均每檔的面積（約50㎡／檔）及預(yù)約合同的優(yōu)惠比例來計(jì)算每檔門面的損失，即23，000元／㎡×5%×1檔×50㎡。原告訴請(qǐng)時(shí)參照同類案件生效判決計(jì)算的方法合情合理，本院應(yīng)予支持。故原告的損失應(yīng)計(jì)算為：23，000元／㎡×5%×2檔×50㎡=115，000元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十二條第（三）項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

被告湖北徐某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告陳某某損失115，000元。
案件受理費(fèi)2，600元，由被告湖北徐某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
上述判決內(nèi)容，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黃石市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣2，600元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行團(tuán)城山支行，戶名：法院訴訟費(fèi)匯繳財(cái)政專戶，帳號(hào)：17—154101040002529。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未交上訴費(fèi)用，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　陳　武 審　判　員　　洪　連 人民陪審員　　周宜祥

書記員：孔揚(yáng)