陳某某
李靜（湖北正星律師事務所）
袁瑞德
陳某某
詹吉瓊（湖北十堰鄖西縣夾河法律服務所）
蘭兆祥

原告:陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人:李靜，湖北正星律師事務所律師。
被告:袁瑞德，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告:陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄖西縣公安局警察。
委托訴訟代理人:詹吉瓊，十堰市鄖西縣夾河法律服務所法律工作者。
第三人:蘭兆祥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告陳某某與被告袁瑞德、陳某某、第三人蘭兆祥合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告陳某某及其委托訴訟代理人李靜、被告袁瑞德、被告陳某某的委托訴訟代理人詹吉瓊、第三人蘭兆祥到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某向本院提出訴訟請求:1、請求判令被告袁瑞德、陳某某支付違約金20萬元；2、請求判令被告袁瑞德、陳某某向原告交付住房五套及車庫一間；3、請求第三人蘭兆祥將上述房產(chǎn)登記到原告名下，相關費用由二被告負擔；4、由被告袁瑞德、陳某某承擔本案訴訟費用。
事實與理由:原告及原告父親在鄖西縣城關鎮(zhèn)洪臺村二組有面積為112平米的房屋三間，毗連房屋有0.097畝自留地。
2010年3月28日，原告在取得父親授權同意后與被告袁瑞德簽訂了《建房協(xié)議》，約定被告袁瑞德投資建房，拆除原告及其父親所有的平房后新建一個單元房屋，新房建成后給原告補償三套房屋，被告陳某某與被告袁瑞德合伙經(jīng)營該房地產(chǎn)開發(fā)項目。
之后，原告與被告達成了多次補充協(xié)議，但所有協(xié)議均約定被告僅僅可以拆除原告的房屋建造一個單元新房，都未涉及原告的自留地。
后第三人蘭兆祥以其與被告袁瑞德簽訂了項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議為由占用原告的自留地建造房屋。
原告多次找到被告袁瑞德及第三人蘭兆祥協(xié)商自留地被占用的賠償問題，二人互相推諉不予理睬。
事后原告得知，被告袁瑞德及第三人蘭兆祥之間簽訂有《建房協(xié)議》，該協(xié)議約定蘭兆祥在原告的房屋舊址上建房，將建造好的房屋交付給被告袁瑞德使用，并給被告袁瑞德一個固定車位。
被告袁瑞德與原告約定占用原告房屋舊址建房后補償給原告三套住房，之后其將建房協(xié)議轉(zhuǎn)讓給第三人蘭兆祥時卻允許其占用原告的自留地進行建房，被告借此獲得五套住房及一個停車位，被告袁瑞德的違約行為侵害了原告的合法財產(chǎn)，故請求法院依法裁決，支持原告的訴訟請求。
被告陳某某辯稱，原、被告約定建造兩層以上的農(nóng)村房屋，被告缺乏必要的資質(zhì)，雙方之間的協(xié)議無效。
原、被告之間先后簽訂5份協(xié)議，均是在原告阻撓施工致使被告無奈讓步的情況下達成，違背二被告的真實意愿。
被告陳某某中途退出該項目，并沒有在相關補充協(xié)議上簽字。
現(xiàn)在被告袁瑞德已經(jīng)依照約定將三套房屋交付給了原告，就是沒有辦理房產(chǎn)證，車庫問題被告袁瑞德已經(jīng)通過現(xiàn)金補償?shù)姆绞教幚硗戤叀?br/>被告袁瑞德辯稱，原告不講信用，通過阻撓施工的方式迫使被告多次簽訂補充協(xié)議，在協(xié)商過程中原告從未提到自留地補償問題，原告的土地不夠建造一個單元的房屋，被告占用相鄰土地后還對他人另行補償，被告并沒有建造車庫，而且已經(jīng)就此對原告進行了現(xiàn)金補償。
第三人蘭兆祥述稱，無論原、被告之間的糾紛如何處理，均對第三人沒有影響。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。
各方當事人對所有證據(jù)的真實性均無異議，本院予以采信并在卷佐證。
對案件事實，本院認定如下:原告陳某某父親陳遵山于1986年在鄖西縣城關鎮(zhèn)洪臺村2組建造了三間房屋，占地112平方米，并在房屋南側(cè)分得自留地0.097畝。
2010年，被告袁瑞德、陳某某擬合伙拆除上述房屋進行房地產(chǎn)開發(fā)。
2010年3月28日，原告陳某某在取得陳遵山授權之后與被告袁瑞德簽訂《建房協(xié)議》，約定被告袁瑞德拆除上述三間房屋、房屋附近的三間臨時建筑及相關附屬物，之后依照行政部門統(tǒng)一規(guī)劃建造一個單元新房，房屋建成后補償給原告三套房屋（一樓一套、二樓兩套），協(xié)議另約定了相關權利義務內(nèi)容。
同年10月21日，原告陳某某與被告袁瑞德、陳某某達成新的《建房協(xié)議》，對2010年3月28日的《建房協(xié)議》中約定補償給原告的三套住房變更為:靠茅坪方向一、二、三樓各一套，并增加了要求被告支付房租費的條款。
2011年2月14日，原告陳某某與被告袁瑞德簽訂了《建房補充協(xié)議》，補充約定:被告支付給原告3萬元補償款，雙方不再另行發(fā)生糾紛，原告在2011年2月20日前搬家。
補充協(xié)議達成后，被告袁瑞德、陳某某拆除了合同約定的房屋、臨時建筑、附屬物后開始建造房屋，在建造新房地基過程中被告陳某某退出了合伙。
2011年8月27日，被告袁瑞德向原告作出書面保證，內(nèi)容為“本人與陳某某合資建房原協(xié)議以縣規(guī)劃城建統(tǒng)一放線本人蓋一單元，如果我本人多蓋房屋，以后查出，我自愿多給陳某某二十萬元……”。
2011年底，被告袁瑞德將該項目轉(zhuǎn)讓給了第三人蘭兆祥。
2011年12月23日，原告陳某某及其父親陳遵山作為共同原告將本案第三人蘭兆祥作為被告向本院提起訴訟，要求蘭兆祥停止在自留地上施工、將土地恢復原狀，并賠償經(jīng)濟損失5000元，本院于2012年5月12日判令蘭兆祥將上述0.097畝自留地恢復原狀。
2012年11月26日，袁瑞德與陳某某再次簽訂《協(xié)議》，約定在原補償協(xié)議的基礎上再增加以下內(nèi)容:1、明確了補償給原告的三套房屋的面積，一樓門面房面積不少于100平米，二、三樓面積不少于200平米；2、另補償給原告一間8平米左右的車庫；3、明確交房時間為“二0一四年正月十九日前”。
蘭兆祥在2011年底從袁瑞德處接受該項目后工程停滯了兩年。
2013年2月22日，袁瑞德與蘭兆祥簽訂《建房協(xié)議》，約定袁瑞德將上述開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給蘭兆祥，蘭兆祥將房屋建好后分給袁瑞德五套房屋與一個固定停車位，該五套房屋包含上述袁瑞德擬補償給陳某某的三套房屋在內(nèi)，蘭兆祥負責辦理相關權屬證書，袁瑞德之前的支出蘭兆祥概不負責。
蘭兆祥借用鄖西鑫華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資質(zhì)進行房屋建設開發(fā)，2013年9月房屋竣工，2013年10月蘭兆詳將五套房屋交付給袁瑞德、陳某某。
陳某某接收了合同約定應當補償給他的三套房屋，并占據(jù)了合同約定應當補償給袁瑞德的一套房屋。
后袁瑞德向陳某某支付了2011年2月14日的協(xié)議文本中約定的30000元補償款及合同約定的房屋租賃費。
蘭兆祥將房屋實際交付之后沒有為原、被告辦理產(chǎn)權證書，袁瑞德便于2016年1月25日向本院提起訴訟，要求蘭兆祥將五套房屋分別登記到袁瑞德、陳某某名下，并支付違約金15萬元，該案尚未審理終結(jié)陳某某便向本院提起訴訟，訴訟請求如前所述。
本院認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者必須具備相應的資格條件，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條 ?第二款 ?規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。
本案原、被告之間的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種，訂立合同也應遵從上述法律規(guī)定，原、被告都不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，雙方之間簽訂的一系列建房協(xié)議因違反法律規(guī)定而無效。
原告依照無效的合同主張權利，在本院釋明之后不變更訴訟請求，堅持要求被告繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，故本院對原告的訴訟請求均不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條 ?、第六十五條 ?《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告陳某某的訴訟請求。
案件受理費4380元，由原告陳某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。
十堰市中級人民法院上訴費專戶名稱:湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行:農(nóng)業(yè)銀行十堰北京路支行；賬戶:17×××01。
通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

本院認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者必須具備相應的資格條件，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條 ?第二款 ?規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。
本案原、被告之間的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種，訂立合同也應遵從上述法律規(guī)定，原、被告都不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，雙方之間簽訂的一系列建房協(xié)議因違反法律規(guī)定而無效。
原告依照無效的合同主張權利，在本院釋明之后不變更訴訟請求，堅持要求被告繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，故本院對原告的訴訟請求均不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條 ?、第六十五條 ?《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告陳某某的訴訟請求。
案件受理費4380元，由原告陳某某負擔。

審判長：江山

書記員：譚亞麗