上訴人（原審原告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審原告）：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，隨州市曾都區(qū)淅河鎮(zhèn)老街居委會(huì)三組。
委托代理人：陳星明（代理權(quán)限：一般代理），湖北天賦律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：趙小軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人陳某某、周某某為與被上訴人趙小軍合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01059號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年7月14日受理后，依法由審判員郭建強(qiáng)擔(dān)任審判長，與審判員姚仁友、代理審判員張歡組成合議庭，于2015年8月4日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人陳某某、周某某及其委托代理人陳星明，被上訴人趙小軍，均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告陳某某、周某某訴稱，原、被告于2011年1月2日簽訂了《還建協(xié)議書》約定原告將原房屋交給被告一起建房，被告還建一套住房給原告，水電到戶，并辦好房產(chǎn)證交給原告，并約定了違約責(zé)任。2011年1月4日雙方進(jìn)行了公證。2011年1月5日雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議書》約定：“除按（2011）隨曾證字第89號(hào)公證書第二條的約定履行外，另補(bǔ)充甲方還建乙方車庫一間，隨樓梯口旁邊，面積為20平方米，且在主樓下面，房產(chǎn)證及其費(fèi)用由甲方承擔(dān)，甲方負(fù)責(zé)無償給乙方車庫安裝卷闡門。三、此補(bǔ)充協(xié)議與（2011）隨曾證字第89號(hào)公證書同時(shí)具有法律效力……若違約按照還建房協(xié)議書違約責(zé)任承擔(dān)。四、甲方承諾自2011年12月底前完工，并返還給乙方房子和車庫，若2011年12月底前不能還房給乙方，乙方在外租房子的租金由甲方支付”。原、被告簽訂協(xié)議時(shí)，被告聲稱一樓之下建車庫，但被告擅自將建車庫的位置改建住房，現(xiàn)以無車庫為由拒不履行約定的義務(wù)。同時(shí)按協(xié)議約定于2011年12月底交房，但被告至今仍未交房，導(dǎo)致原告一直在外租房居住至今。請求判令被告因無法履行協(xié)議書約定給原告造成的損失40000元，支付房租費(fèi)7200元并承擔(dān)違約金6000元，本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原審被告趙小軍辯稱，我建的是小產(chǎn)權(quán)房，沒有任何規(guī)劃手續(xù)，辦不了房產(chǎn)證，在建房過程中遇到很大壓力，沒有建車庫。其他住戶少還面積的都是按1000元／平方支付的現(xiàn)金。當(dāng)時(shí)與原告約定還建的是三樓，后經(jīng)協(xié)商少10平方米不找錢他，還的一樓。
原審查明，2011年1月2日，原、被告就舊房還建達(dá)成一致意見，并于當(dāng)日簽訂了《還建協(xié)議書》，協(xié)議約定：“1、甲、乙雙方在簽訂合同之日，乙方必須將自己的房產(chǎn)證及土地使用證提供給甲方，由甲方統(tǒng)一辦理建房手續(xù)。2、新房建好后，還乙方一套住房（原舊房址上面三樓），面積不小于110平方米，進(jìn)戶安裝防盜門及塑鋼窗，還給乙方的一套住房以建筑面積為準(zhǔn)。3、甲方負(fù)責(zé)新建房完工后的所有水、電到戶，費(fèi)用由甲方承擔(dān)，改建的新房按設(shè)計(jì)圖紙施工。4、協(xié)議簽訂后由甲方通知搬家，乙方在一個(gè)星期內(nèi)搬家，搬家費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。5、協(xié)議生效后，此建房土地由甲方統(tǒng)一安排使用，乙方無權(quán)干涉。甲方必須在新房建好后辦好乙方一套房屋的房產(chǎn)證及土地使用證，其費(fèi)用乙方承擔(dān)壹仟元，剩余部分由甲方承擔(dān)。6、在建房過程中，如左鄰右舍發(fā)生矛盾糾紛，由甲、乙雙方共同協(xié)商解決。7、如一方違約，違約方賠償對方違約金貳拾萬元，未盡事宜另行協(xié)商解決。以上協(xié)議雙方簽字生效，雙方各執(zhí)一份”。雙方對此還建協(xié)議進(jìn)行了公證。2011年1月5日，原、被告又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議約定：“一、除按（2011）隨曾證字第89號(hào)公證書第2條內(nèi)容履行外，另補(bǔ)充甲方還應(yīng)該還建乙方車庫一間，隨樓梯進(jìn)口旁邊，面積為20平方米，且在主樓下面，房產(chǎn)證及其費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。甲方負(fù)責(zé)無償給乙方車庫安裝卷閘門。二、此補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成后，乙方不得透露出補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，若違反此規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。三、此補(bǔ)充協(xié)議如（2011）隨曾證字第89號(hào)公證書同時(shí)具有法律效力，望雙方共同遵守，若違約按照“還建房屋協(xié)議書”違約責(zé)任承擔(dān)。四、甲方承諾自2011年12月底前完工，并返還給乙方房子和車庫，若于2011年12月底不能返還房屋給乙方，乙方在外租房子的租金由甲方支付?！北桓嬉蚪ǚ渴掷m(xù)不完備，于2013年底房屋才竣工，但所建房屋沒有車庫。在房屋建好后被告將該房屋的一樓還建給原告，現(xiàn)原告已實(shí)際入住。原告認(rèn)為被告沒有按合同約定還建車庫，遂訴至法院。
原審另查明，原告于2011年1月4日起租住馬春祥房屋，每月租金為200元，至2014年1月4日止。
原審法院認(rèn)為，公民個(gè)人建造房屋和被告將原告的房屋拆除后新建，均需要取得房屋的準(zhǔn)建許可手續(xù)后方可進(jìn)行。本案中被告沒有取得房屋的行政審批手續(xù)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告所簽訂的合同系無效合同，原告依據(jù)無效合同向法院主張權(quán)利，其訴訟請求不能得到支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回原告陳某某、周某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)1130元，由原告陳某某、周某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)。另查明，陳某某、周某某原有的房屋為三間正屋，建筑面積為88.2㎡，產(chǎn)權(quán)來源為83年自建。周某某原位于淅河桃園村三組的宅基地的《集體土地建設(shè)用地使用證》載明用地面積為“柒拾壹點(diǎn)伍”，其中建筑占地面積為“伍拾玖點(diǎn)捌玖”。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國建筑法》第七條第一款規(guī)定：“建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證；但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。”《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條第二款規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。”第四十一條第四款規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)?！薄逗笔〕青l(xiāng)規(guī)劃條例》第三十八條規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)、村民住宅建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證：……”《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二、三款規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！北景钢校w小軍在陳某某、周某某原有的宅基地上新建房屋，但未取得建設(shè)施工許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證及辦理建房、用地審批手續(xù)，其與陳某某、周某某簽訂的《還建協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本案中，上訴人陳某某、周某某的訴訟請求為要求趙小軍賠償因無法履行合同的損失40000元、支付房租費(fèi)7200元及承擔(dān)違約金6000元，以上訴訟請求系上訴人陳某某、周某某要求趙小軍承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任，而不屬于陳某某、周某某因合同無效而造成的損失，故上訴人陳某某、周某某在本案中的訴訟請求不應(yīng)得到支持，原審判決并無不當(dāng)。因趙小軍于2013年底已將其興建的一套房屋交付陳某某、周某某實(shí)際居住，陳某某、周某某原有的住房已拆除，如陳某某、周某某有證據(jù)能夠證明其因合同無效而產(chǎn)生損失，可另行起訴。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理適當(dāng)，應(yīng)予維持。上訴人陳某某、周某某的上訴理由和上訴請求均不能成立，本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2440元，由上訴人陳某某、周某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　郭建強(qiáng) 審　判　員　　姚仁友 代理審判員　　張　歡

書記員：趙曼曼