原告：陳志峰，男，1971年12月24日出生，漢族，戶(hù)籍地山東省。
　　委托訴訟代理人：徐純曄，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：潘雨菲，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　被告：林為民，男，1973年6月30日出生，漢族，戶(hù)籍地福建省。
　　委托訴訟代理人：焦冰圓，北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所上海分所律師。
　　原告陳志峰與被告林為民房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案于2018年9月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理，原告陳志峰及其委托訴訟代理人徐純曄、被告委托訴訟代理人焦冰圓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳志峰向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告于2013年1月31日簽訂的房屋租賃合同于2018年7月9日解除；2、判令被告騰退位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華志路XXX號(hào)XXX區(qū)XXX幢101,201室房屋；3、判令被告償付原告2016年1月起至實(shí)際騰退之日止的物業(yè)管理費(fèi)(按每月人民幣428元計(jì)算)(以下幣種均為人民幣)；4、判令被告支付原告2018年4月10日起至2018年7月9日的租金9,556.4元(按照每天每平方米0.4元，計(jì)算261.82平方米)；5、判令被告支付原告房屋使用費(fèi)(從2018年7月10日起至實(shí)際騰退之日止，按每天104.73元計(jì)算)。事實(shí)與理由：2013年1月31日，被告與原房東林某某簽訂房屋租賃合同，約定被告向原房東林某某租賃其所有的位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳中路XXX號(hào)XXX區(qū)XXX幢101室、201室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)商鋪)，租期20年，自2013年2月1日起至2033年1月31日止，該房屋租金每個(gè)付款周期為5年，第一個(gè)付款周期為免租期，第二付款周期按每平方米0.4元計(jì)算，以后每期在此計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上按10%遞增。該租賃合同經(jīng)青浦不動(dòng)產(chǎn)登記處登記。2017年奉賢區(qū)人民法院(2015)奉執(zhí)字第4793號(hào)案件對(duì)本案系爭(zhēng)商鋪進(jìn)行拍賣(mài)，原告于2018年3月28日確定參拍并支付保證金，第二天，原告以2,072,000元競(jìng)價(jià)勝出，4月9日支付全款，5月2日辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。5月中旬，原告至系爭(zhēng)商鋪所在的上海華金農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)(上海聯(lián)合國(guó)際小商品城有限公司)物業(yè)辦公室變更了一系列登記名，原告才得知，被告長(zhǎng)達(dá)兩年多未繳物業(yè)管理費(fèi)，原告通知了被告要求其繳納，被告說(shuō)協(xié)調(diào)，但后無(wú)回復(fù)。2018年6月6日，原告再次至物業(yè)辦公室，發(fā)現(xiàn)被告仍未繳納物業(yè)費(fèi)，只能代為支付物業(yè)費(fèi)。根據(jù)房屋租賃合同約定，房東有權(quán)解除，收回出租商鋪。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告林為民辯稱(chēng)：1、被告已支付租金至2023年1月31日，因此租賃合同應(yīng)該繼續(xù)履行，被告有權(quán)繼續(xù)占有使用系爭(zhēng)商鋪，更無(wú)須支付任何房屋使用費(fèi)。2、物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由原告支付，在法院司法拍賣(mài)時(shí)原告即知曉系爭(zhēng)商鋪是帶租拍賣(mài)，且原告認(rèn)可承擔(dān)房屋上所拖欠的費(fèi)用。3、被告曾告知原告系爭(zhēng)商鋪所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理混亂，因商鋪曾長(zhǎng)期空置，因此商鋪原產(chǎn)權(quán)人林某某等人與物業(yè)公司協(xié)商，空置期間可不付或少付物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)也為了給原告省下該筆費(fèi)用。同時(shí)被告還告知原告，因系爭(zhēng)商鋪原產(chǎn)權(quán)人林某某與房屋所在的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此就農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)委托的物業(yè)管理費(fèi)是可以變更的，也不會(huì)出現(xiàn)不交物業(yè)費(fèi)被停水停電的情況；事實(shí)上，系爭(zhēng)商鋪產(chǎn)生的水電費(fèi)被告均按時(shí)支付，自2016年至今從未影響過(guò)商鋪的使用。故，原告自行繳納物業(yè)費(fèi)的目的是為了惡意提起訴訟，解除租賃合同。4、原告在2018年4月18日、4月20日、4月22日派人去系爭(zhēng)商鋪鬧事，潑油漆，妨害系爭(zhēng)商鋪的正常使用。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳中路XXX號(hào)XXX區(qū)XXX幢101室和201室即本案系爭(zhēng)商鋪的原權(quán)利人系案外人林某某。
　　2013年1月末時(shí)，案外人林某某(作為甲方)與被告林為民(作為乙方)簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，約定：甲方將坐落于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳中路XXX號(hào)XXX區(qū)XXX幢101,201室，房屋總建筑面積261.82平方米的房屋出租給乙方經(jīng)營(yíng)使用；房屋租賃期為20年，從2013年2月1日至2033年1月31日止；房屋每日租金單價(jià)：每個(gè)付款周期為5年，共4期，第1個(gè)付款周期為免租期，第2個(gè)付款周期按每平方米0.4元計(jì)，以后每期在此計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上按10%遞增，并于每個(gè)付款周期天支付租金，乙方須將租金支付至甲方指定收款賬戶(hù)；乙方在合同期內(nèi)應(yīng)按時(shí)自行交納以下費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；如乙方逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，經(jīng)甲方催繳后仍未按要求繳付的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租商鋪。合同另對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行約定。
　　另查明，系爭(zhēng)商鋪原權(quán)利人林某某等因與案外人上海南郊融資擔(dān)保有限責(zé)任公司保證合同糾紛一案，系爭(zhēng)商鋪被上海市奉賢區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)奉賢法院)司法查封。2018年2月9日，奉賢法院出具《拍賣(mài)公告》：就系爭(zhēng)2個(gè)商鋪定于2018年3月26日10時(shí)至2018年3月29日10時(shí)對(duì)系爭(zhēng)商鋪進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)；評(píng)估價(jià)370萬(wàn)元，起拍價(jià)207.20萬(wàn)元；特別提醒：本次拍賣(mài)的2個(gè)標(biāo)的按現(xiàn)狀帶租約合并拍賣(mài)，租賃期限自2013年2月1日至2033年1月31日；標(biāo)的可能存在的水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)等所有欠費(fèi)及滯納金均由買(mǎi)受人承擔(dān)，未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用也由買(mǎi)受人承擔(dān)。
　　2018年3月29日原告通過(guò)公拍網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)參加拍賣(mài)，并以207.20萬(wàn)元的價(jià)格最終取得系爭(zhēng)商鋪成交確認(rèn)；奉賢法院于2018年4月16日出具《執(zhí)行裁定書(shū)》明確系爭(zhēng)商鋪所有權(quán)歸原告所有，所有權(quán)自本裁定送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)起轉(zhuǎn)移；2018年5月8日原告取得系爭(zhēng)商鋪的房地產(chǎn)權(quán)證，登記為原告所有。
　　又查明，2018年5月6日，被告林為民向原告發(fā)送《通知書(shū)》，表示作為系爭(zhēng)商鋪承租方，要求新房東明確：一聯(lián)系方式；二何時(shí)取得房產(chǎn)權(quán)證，以便確認(rèn)新房東身份和房租從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算；三提供收取房租銀行卡號(hào)等相關(guān)資料，以便支付房租；如不及時(shí)提供以上資料造成房租不能及時(shí)給付，被告方概不承擔(dān)一切法律責(zé)任(包括延期付款利息)。
　　2018年5月22日，原告發(fā)送《書(shū)面通知書(shū)》予被告林為民，表示：房屋所有人在履行原租房協(xié)議的前提下，從2018年5月8日房屋所有人取得房產(chǎn)證之日起應(yīng)對(duì)租客林為民收取房屋租金，按照合同約定，租客應(yīng)向原告支付2018年5月8日起至2023年1月31日的租金共計(jì)180,969.96元；現(xiàn)通知租客林為民請(qǐng)于2018年5月31日前付清房屋租金，并按原合同繳納一切相關(guān)費(fèi)用，否則視為租客違約，原告有權(quán)解除原房屋租賃合同。
　　2018年5月23日，被告林為民回復(fù)原告《書(shū)面通知書(shū)》，表示：“由于房租已交原房東林某某，已交房租從2018年2月1日至2023年1月31日止共計(jì)191,128元，附上林某某收取房租收條復(fù)印件，鑒于上述原因被告無(wú)法再付房租”。所附系爭(zhēng)商鋪原權(quán)利人林某某向被告林為民出具《收條》復(fù)印件一份，載明：今收到林為民新鳳中路XXX號(hào)XXX區(qū)XXX幢101、201室房屋租金，從2018年2月1日至2023年1月30日止，共計(jì)人民幣191,128元(現(xiàn)金)；落款時(shí)間標(biāo)注為2018年1月1日。
　　2018年4月15日，上海云照物業(yè)管理有限公司張貼《繳納物業(yè)費(fèi)告知書(shū)》，向華金市場(chǎng)內(nèi)的業(yè)主(租用人)告知要求繳納2018年上半年的物業(yè)費(fèi)，繳納時(shí)間為2018年5月1日起的15天內(nèi)，逾期不繳納將采用各類(lèi)物業(yè)服務(wù)(包括停水停車(chē))，業(yè)主(租用人)后果自負(fù)。
　　2018年6月6日，原告就系爭(zhēng)商鋪向上海云照物業(yè)管理有限公司支付了自2016年1月起至2018年12月的物業(yè)管理費(fèi)15,414元。原告認(rèn)為按照原《房屋租賃合同書(shū)》之約定，被告應(yīng)自行繳納包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，2018年5月原告查詢(xún)到物業(yè)欠費(fèi)后即已通知被告前去繳納但被告仍未繳納，因此原告有權(quán)依據(jù)租賃合同之約定解除合同收回房屋，故訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　審理中，被告表示：1、物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由被告承擔(dān)，拍賣(mài)公告已明確系爭(zhēng)商鋪上的欠費(fèi)由原告承擔(dān)，被告也已告知原告物業(yè)費(fèi)可免交，但原告仍向物業(yè)公司繳納了物業(yè)費(fèi)。鑒于系爭(zhēng)商鋪現(xiàn)仍由被告使用，根據(jù)實(shí)事求是的原則，被告自愿支付原告已繳納的物業(yè)費(fèi)15,414元。2、被告于2018年1月1日按合同約定向系爭(zhēng)商鋪原權(quán)利人林某某支付2018年2月1日至2023年1月31日的租金，并有林某某出具的收條為證，而原告于2018年5月取得系爭(zhēng)商鋪的房地產(chǎn)權(quán)，被告向原權(quán)利人支付租金的行為并無(wú)不妥。3、對(duì)原告以被告未繳納物業(yè)費(fèi)為由要求解除合同，被告認(rèn)為房屋租賃合同的根本目的是承租房屋、收取租金，被告按時(shí)繳納租金，而物業(yè)費(fèi)僅是合同的附帶部分，不應(yīng)影響租賃合同的正常履行。
　　原告則認(rèn)為：系爭(zhēng)商鋪上的欠費(fèi)由原告進(jìn)行了補(bǔ)繳，但此些費(fèi)用按租賃合同約定應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)，故原告起訴要求被告履行其合同約定的義務(wù)。2、雖然拍賣(mài)公告時(shí)間是2018年2月9日，但實(shí)際上在2017年6月5日系爭(zhēng)商鋪就開(kāi)始了拍賣(mài)程序，法院及拍賣(mài)公司已經(jīng)在系爭(zhēng)商鋪張貼了有關(guān)拍賣(mài)公告，被告仍將2018年2月1日至2023年1月31日的租金交給原房東，顯然是惡意行為，且被告林為民與原房東林某某是同一個(gè)村同一條路上隔壁號(hào)的親戚。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，被告林為民與原權(quán)利人林某某簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，且經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案、亦經(jīng)奉賢法院執(zhí)行拍賣(mài)認(rèn)定認(rèn)可。
　　原告經(jīng)法院司法拍賣(mài)途徑依法取得系爭(zhēng)商鋪房地產(chǎn)權(quán)利后，原、被告未再簽訂新的租賃合同，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃之原則，原告依法取得了原《房屋租賃合同書(shū)》項(xiàng)下出租人之全部權(quán)利義務(wù)。
　　對(duì)于原告以被告未繳納物業(yè)費(fèi)且經(jīng)催告后仍不繳納為由要求解除合同，本院認(rèn)為，首先，2018年2月9日的《上海市奉賢區(qū)人民法院拍賣(mài)公告》上明確載明系爭(zhēng)商鋪是按現(xiàn)狀帶租約合并拍賣(mài)，且買(mǎi)受人需承擔(dān)標(biāo)的可能存在的水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)等所有欠費(fèi)及滯納金，原告在參加系爭(zhēng)商鋪司法拍賣(mài)時(shí)就應(yīng)知曉并同意承擔(dān)拍賣(mài)公告上載明的系爭(zhēng)商鋪事項(xiàng)。因此，系爭(zhēng)商鋪上所欠的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)，對(duì)原告陳述其代被告補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)后按租賃合同約定應(yīng)由被告實(shí)際承擔(dān)的意見(jiàn)，本院不予采信。其次，被告已明確表示雖其認(rèn)為物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由其承擔(dān)，但考慮到系爭(zhēng)商鋪仍由其使用，其自愿支付原告已繳納的物業(yè)管理費(fèi)15,414元，與法無(wú)悖，本院予以準(zhǔn)許。再次，房屋租賃合同是出租人將不動(dòng)產(chǎn)交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；奉賢法院于2018年4月16日裁定原告享有系爭(zhēng)商鋪所有權(quán)、原告實(shí)際于2018年5月8日取得系爭(zhēng)商鋪的房地產(chǎn)權(quán)登記，被告于2018年1月1日向系爭(zhēng)商鋪原權(quán)利人支付租金是其積極履行合同的表現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)之繳納僅是房屋租賃合同中的非主要義務(wù)內(nèi)容，在被告已按約履行合同約定的主要義務(wù)的情況下，秉承保護(hù)依法成立的合同履行之原則，對(duì)原告以被告未繳物業(yè)費(fèi)為由要求解除合同及相關(guān)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。至于被告與房屋原權(quán)利人林某某之間是否存在惡意串通、虛假支付等可能情形，非本案處理范圍。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告陳志峰的全部訴訟請(qǐng)求。
　　二、被告林為民應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳志峰物業(yè)管理費(fèi)人民幣15,414元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣360元，減半收取人民幣180元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書(shū)記員：朱??靜