陳德俄訴陳德群侵害房屋所有權(quán)糾紛案 原告：陳德俄，男，74歲，原系海南省文昌縣人，現(xiàn)為新加坡國籍，住新加坡聯(lián)邦道。被告：陳德群，男，71歲，海南省文昌縣人，農(nóng)民。 第三人：海南省瓊山縣大致坡供銷社。 法定代表人：王英平，主任。 原告陳德俄訴被告陳德群侵害房屋所有權(quán)糾紛一案，向海南省原瓊北中級人民法院提起訴訟。 原告訴稱：1946年，原告出資委托被告陳德群在海南省瓊山縣大致坡圩北街建房一處。房屋建成后，原告又委托陳德群代管，以備年老返鄉(xiāng)后居住。1987年原告得知此房被陳德群出賣給第三人，即向政府有關(guān)部門申請解決，未有結(jié)果。請求法院判令被告將此房返還原告。 被告辯稱：原告所訴基本屬實，但賣房一節(jié)事出有因。此房于1961年被臺風(fēng)刮壞，當(dāng)時被告無錢修理，第三人大致坡供銷社趁機迫使被告賣房，并將其寫好的買賣契約連同買房款700元交給被告之妻。此后，該房屋由第三人占用。被告同意原告返還房屋的請求，所收房款被告可退給第三人，第三人則應(yīng)將房屋返還給原告。 第三人稱：訟爭房屋是被告出租給原瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部使用，后又自愿訂立契約賣給營業(yè)部的，此事與第三人無關(guān)。被告辯稱第三人迫其賣房不是事實。第三人不同意原告的訴訟請求。 瓊北中級人民法院經(jīng)公開審理查明：原告陳德俄與被告陳德群是同胞兄弟，原告雖在新加坡居住，但與被告之間保持著書信來往。1946年，原告出資委托被告在瓊山縣大致坡圩北街原22號（現(xiàn)24號）修建一連兩進房屋一處。房屋建成后，原告口頭委托被告代管。1955年5月，被告在代管期間，從1960年起以月租金10元將此房出租給瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部使用。同年，此房的屋頂、門窗等被臺風(fēng)刮壞，營業(yè)部要求被告維修，或者由營業(yè)部自修后在房租中扣除維修費用。被告因無錢維修，提出將此房賣給營業(yè)部，并寫信通知了原告。1961年8月22日，被告自愿與營業(yè)部訂立買賣房屋契約，以700元價款將此房賣給營業(yè)部。營業(yè)部在買房前僅報告過大致坡公社同意，未報經(jīng)縣人民政府批準。營業(yè)部買房后，將房屋進行了整修，并在第二進新建房屋3間。1964年營業(yè)部撤銷，將此房移交給第三人瓊山縣大致坡供銷社使用至今。1987年，原告得知此房被代管人陳德群出賣。即向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾埪鋵嵳?，返還房屋。后經(jīng)瓊山縣僑務(wù)辦公室查處，函復(fù)原告不予返還。原告遂向人民法院提起訴訟，請求被告返還房屋。法院受理后，追加瓊山縣大致坡供銷社為第三人參加訴訟。 瓊北中級人民法院認為：訟爭房屋原為原告陳德俄的合法財產(chǎn)，原告委托被告陳德群代管。1960年該房屋被臺風(fēng)刮壞時，被告因無錢維修，自愿將代管房屋出賣給原瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部，是無權(quán)代理的民事行為。被告在出賣房屋后，已寫信告知原告，原告對此直至1987年10月前從未提出異議，應(yīng)視為被告的無權(quán)代理行為事后已得到原告的默認。原瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部在未報經(jīng)縣人民政府批準的情況下，擅自訂立買賣契約購買房屋，是欠妥的。但是，鑒于營業(yè)部是在被告無錢維修的情況下買房，其行為是善意的、有償?shù)?，買房后已將該房維修并增建了3間新房，并使用了多年，已失去返還的條件。原告對被告買房長期未表示異議、且在原房屋已不存在的情況下，提出返還房屋的訴訟請求，法院不予支持。據(jù)此，瓊北中級人民法院于1990年7月26日判決如下：一、被告陳德群應(yīng)將原賣房款700元付給原告陳德俄；二、瓊山縣大致坡圩瓊北街24號訟爭房屋歸第三人瓊山縣大致坡供銷社所有。 第一審宣判后，原告陳德俄不服，向海南省高級人民法院提出上訴。陳德俄的上訴理由是：1、陳德群的無權(quán)代理行為上訴人一直不知情，不存在事后默認的問題。原審對此認定缺乏證據(jù)。2、營業(yè)部明知該房屋的所有人是上訴人，陳德群僅為代管，上訴人從未授權(quán)陳德群賣房，因而營業(yè)部的買房并非善意，而是惡意侵害他人財產(chǎn)所有權(quán)。3、營業(yè)部買房既未得到上級人民政府的批準，至今也未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，該房屋買賣合同應(yīng)為無效。4、營業(yè)部雖對該房屋進行過整修，但房屋的原形至今還存在，沒有失去返還的條件。因此，原審判決是錯誤的。請求第二審法院認定該房屋買賣合同無效，將房屋返還所有人。被告陳德群在答辯中承認從未將賣房一事通知原告，堅持認為賣房是由第三人的脅迫造成，應(yīng)由第三人承擔(dān)侵權(quán)的主要責(zé)任。第三人瓊山縣大致坡供銷社在答辯中稱，房屋買賣合同是平等的，有償?shù)模m未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但產(chǎn)權(quán)實際上早已轉(zhuǎn)移，手續(xù)應(yīng)屬可以補辦之列。 海南省高級人民法院審理查明：原審判決認定的“陳德群在賣房后把賣房情況寫信告知了陳德俄”這一情節(jié)，僅有第三人瓊山縣大致坡供銷社提供的1989年瓊山縣僑務(wù)辦公室的調(diào)查材料證明。此證明不僅與陳德俄、陳德群的陳述不符，且與當(dāng)時買賣房屋的經(jīng)手人、介紹人、代書人以及買受人的法定代表人的證詞相悖，不予采納。1960年該房屋被臺風(fēng)刮壞時，是原瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部主任吳乘駒向陳德群提出買房，陳德群當(dāng)時雖然言明自己不是產(chǎn)權(quán)人，但仍以自己的名義與營業(yè)部訂立買賣契約，將陳德俄的房屋賣給營業(yè)部，其行為是無效的。營業(yè)部在買房后維修了部分房頂，重換了第一進房屋的樓板，將第一進的東墻打通與隔壁一間合做庫房，又將第二進殘房拆除后建起3間新房，共花費2267．28元。 海南省高級人民法院認為：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》196條規(guī)定：1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行為發(fā)生在1987年以前，適用民事行為發(fā)生時的法律、政策；當(dāng)時的法律、政策沒有具體規(guī)定的，可以比照民法通則處理?！北景纲I賣房屋的民事行為發(fā)生于1961年，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時的法律、政策。 本案訟爭房屋是上訴人陳德俄出資修建的個人合法財產(chǎn)，任何人未經(jīng)所有權(quán)人許可，均不得出賣。1951年4月16日，最高人民法院原華東分院《關(guān)于解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批復(fù)》第一條中規(guī)定：“房屋代管人，未得原業(yè)主同意，私擅將房屋盜賣，此種買賣行為，原屬無效……”。被上訴人陳德群作為房屋代管人，在未征得所有人同意的情況下，即以自己的名義出賣他人房產(chǎn)，是違法的民事行為。1956年1月18日，中共中央批轉(zhuǎn)的中央書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進行社會主義改造的意見》中規(guī)定，企業(yè)單位不經(jīng)批準不得購買私有房屋。原瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部違背政策，未經(jīng)批準擅自購買私有房屋，并且在明知陳德群不是所有權(quán)人的情況下與其簽訂買賣契約，其行為是違法的。陳德群與營業(yè)部簽訂的房屋買賣契約，侵害了陳德俄對訟爭房屋的所有權(quán)，應(yīng)屬無效。對此無效民事行為，陳德群與營業(yè)部均有過錯，比照《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。陳德群應(yīng)當(dāng)返還因買賣房屋而得到的700元。營業(yè)部應(yīng)當(dāng)返還陳德俄的房產(chǎn)。營業(yè)部雖對此房進行了修整，但第一進的原房和第二進的院墻仍在，增建了3間新房也在陳德俄原有的宅基范圍之內(nèi)，并未喪失返還原物的條件。營業(yè)部修房所花費用，扣除被其拆除原第一進東墻所需費用689．20元，其余1578．08元應(yīng)由房屋所有人陳德俄予以補償。營業(yè)部返還房產(chǎn)的義務(wù)和接受修房費用的權(quán)利，應(yīng)由營業(yè)部被撤銷后的權(quán)利義務(wù)承受人，本案第三人瓊山縣大致坡供銷社承擔(dān)和享有。陳德俄的上訴有理，應(yīng)予采納。第一審判決認定事實不清，適用法律不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)改判。據(jù)此，海南省高級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，于1991年5月9日判決： 一、撤銷第一審判決。 二、陳德群與瓊山縣商業(yè)局大致坡營業(yè)部就本案訟爭房屋的買賣關(guān)系無效。 三、瓊山縣大致坡圩瓊北街24號一連二進房屋歸陳德俄所有。瓊山縣大致坡供銷社應(yīng)在收到本判決書之次日起一個月內(nèi)搬出該房，交由陳德俄管業(yè)。陳德俄應(yīng)在收到本判決書之次日起付給瓊山縣大致坡供銷社房屋修建費1578．08元。 四、陳德群應(yīng)在收到本判決書之次日起一個月內(nèi)返還賣房款700元給瓊山縣大致坡供銷社。 |
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