上訴人（原審原告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托訴訟代理人：陳林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)，系陳某某兒子。
委托訴訟代理人：彭雪峰，湖北武當(dāng)律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市張灣區(qū)。
委托訴訟代理人：陳林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)坡溝巷6號1棟2單元704室，系陳某某侄子。
委托訴訟代理人：彭雪峰，湖北武當(dāng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：朱芝國（曾用名朱志國），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄖縣。
委托訴訟代理人：胡典勛，湖北朗潤律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某某、陳某某因與被上訴人朱芝國房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2015）鄂茅箭民一初02433號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月2日受理后，依法組成合議庭經(jīng)過閱卷和調(diào)查、詢問當(dāng)事人，合議庭認(rèn)為事實(shí)已核對清楚，決定不開庭審理。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某某、陳某某上訴請求：撤銷原判，依法改判確認(rèn)朱芝國提供的1994年4月8日簽訂的《房屋買賣合同》無效。事實(shí)和理由：一、朱芝國給房管局提供的《房屋買賣合同》不具有客觀真實(shí)性，其所提供的其他材料均不具備客觀真實(shí)性，應(yīng)依法確認(rèn)該房屋買賣無效。二、朱芝國與肖玉英不是同一農(nóng)村集體組織，買賣房屋不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
朱芝國辯稱，一、肖先英的死亡時間未經(jīng)公安機(jī)關(guān)核實(shí)，該《證明》不能證實(shí)肖先英的死亡時間。二、上訴人稱朱芝國向房管局提供的材料是虛假材料，均無任何證據(jù)佐證。三、土地證是否與訴爭房屋對應(yīng)與本案無關(guān)。請求二審駁回上訴，維持原判。
陳某某、陳某某向一審法院起訴請求：確認(rèn)在十堰市房地產(chǎn)管理局登記備案的與朱芝國于1994年4月8日簽訂的房屋買賣合同無效。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：陳某某和陳某某系肖先英的子女。肖先英在姜灣村××組有土木結(jié)構(gòu)房屋2間60.99平方米。肖先英丈夫早逝，前述房屋登記在肖先英名下，核發(fā)了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。1994年4月8日，肖先英、朱志國分別向其所在地集體組織及相關(guān)主管單位辦理《出賣房屋申請書》、《購買房屋申請書》，申請將肖先英前述房屋出售給朱志國，并經(jīng)批準(zhǔn)。肖先英的《出賣房屋申請書》載明：其因年老隨子女生活，加之房屋破舊無力維修，經(jīng)全體家庭成員一致同意，（將前述房屋）出賣給朱志國。十堰市茅箭區(qū)二堰街道辦事處姜灣村民委員會（以下簡稱姜灣村委會）及街辦城建辦公室均加蓋了公章予以批準(zhǔn)。當(dāng)日，朱芝國支付了購房款壹萬元，肖先英之子陳某某為朱芝國出具了收據(jù)，并將所出售房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證原件交付給朱芝國。雙方向十堰市房地產(chǎn)局辦理了出賣房屋的《草契紙》、《十堰市房屋買賣合同書》等手續(xù)。1994年8月13日，十堰市房地產(chǎn)管理局對朱芝國購買的涉訴房屋進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查測丈，周圍鄰居簽字確認(rèn)無異議。后朱芝國繳納了房屋契稅等過戶費(fèi)用。十堰市房地產(chǎn)管理局于1994年9月15日注銷了肖先英的原房屋所有權(quán)證，于1997年11月6日為朱芝國頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。
1994年5月，朱芝國取得所購買的房屋后即對該房屋進(jìn)行了維修。后對該房屋自行居住或租賃給他人居住至今。陳某某和陳某某稱該房屋一直空置，與朱芝國提供的維修工人出庭證言、房屋照片、以及電費(fèi)收據(jù)等客觀證據(jù)不符。
2013年3月4日，陳某某、陳某某向本院提起行政訴訟。肖先英于1994年4月3日去世，其于1994年4月8日與朱芝國簽訂的《十堰市房屋買賣合同書》系虛假合同，十堰市房地產(chǎn)管理局在未通知肖先英法定繼承人，相關(guān)材料不齊的情形下，為朱芝國辦理了房屋過戶手續(xù)，事實(shí)不清，程序違法。要求撤銷十堰市房地產(chǎn)管理局為朱芝國辦理的房屋所有權(quán)證。一審法院審理后，于2015年9月11日作出（2013）鄂茅箭行初字第00034號行政裁定書，認(rèn)為陳某某、陳某某應(yīng)先提起民事訴訟確認(rèn)涉訴房屋買賣合同的效力，陳某某、陳某某在人民法院釋明后怠于提起民事訴訟，裁定駁回陳某某、陳某某提起的行政訴訟。
一審法院另查明，陳某某、陳某某向本院提交了姜灣村委會出具的《證明》1份，載明：肖先英生于1919年，因病死于1994年4月3日。十堰市公安局人民路派出所（以下簡稱人民路派出所）民警在該證明上簽注：“經(jīng)查，以上情況屬實(shí)，肖先英于1994年4月3日死亡，戶口已注銷”，并加蓋了該派出所戶口專用章。經(jīng)朱芝國申請一審法院調(diào)查，經(jīng)辦民警證實(shí)，前述證明當(dāng)時姜灣村委會已加蓋公章，要求人民路派出所證實(shí)肖先英的戶口已注銷，作為其子女陳某某、陳某某繼承遺產(chǎn)的證明。當(dāng)時未查到肖先英的戶籍檔案，認(rèn)為肖先英的戶口已經(jīng)注銷，即按姜灣村委會的意見寫了肖先英的死亡日期，但對其具體死亡日期無法核實(shí)。
一審法院認(rèn)為，本案的關(guān)鍵是肖先英與朱芝國之間1994年4月8日簽訂的房屋買賣合同是否真實(shí)合法。對此，陳某某和陳某某即肖先英子女陳某某、陳某某提交了人民路派出所加蓋公章的姜灣村委會出具《證明》1份，證明肖先英于1994年4月3日在前述合同簽訂前即死亡，前述合同不真實(shí)。前述證明系姜灣村委會于2013年3月26日出具。人民路派出所在該證明上簽署的意見，僅是為了證實(shí)此時肖先英的戶口已經(jīng)注銷的客觀狀態(tài)，以便當(dāng)事人辦理遺產(chǎn)繼承等事項(xiàng)。對肖先英的具體死亡日期，公安機(jī)關(guān)并未核實(shí)。而姜灣村委會出具的肖先英死亡的具體日期缺乏具體依據(jù)，且與其他證據(jù)相互矛盾，不足以證明肖先英于1994年4月3日死亡。本案中肖先英與朱芝國之間的房屋買賣合同客觀真實(shí)合法，應(yīng)受法律保護(hù)。
首先，1994年4月8日肖先英《出賣房屋申請書》即是以肖先英名義辦理，姜灣村委會于1994年4月11日在該申請書上簽署意見：“同意房主申請出賣”并加蓋了公章。相關(guān)部門亦審批同意。該申請書形成于1994年雙方買賣房屋當(dāng)時，以書證的形式客觀證實(shí)了姜灣村委會當(dāng)時對肖先英作為合法民事主體的認(rèn)可。姜灣村委會于十余年后出具證明認(rèn)為肖先英在出賣房屋時已經(jīng)去世，明顯相互矛盾。前述書證明顯具有更高的證明效力；其次，肖先英之子陳某某于1994年4月8日為朱芝國出具收條，注明收到朱芝國購房款壹萬元，并將所買賣房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證交付給朱芝國。該收條直接表明了雙方間形成了房屋買賣關(guān)系；第三，1994年8月13日，十堰市房地產(chǎn)管理局在為朱芝國辦理房屋過戶手續(xù)過程中，對涉訴房屋的四至界限進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查測丈，周圍鄰居簽字確認(rèn)無異議。該情形表明，肖先英與朱芝國之間的房屋買賣關(guān)系，已向周圍群眾公開；第四，朱芝國提供的維修工人出庭證實(shí)，朱芝國于1994年5月即雇請工人對涉訴房屋進(jìn)行了維修，后在該房屋居住或租賃給他人居住，對涉訴房屋進(jìn)行了占有、使用和管理。該情形亦表明肖先英與朱芝國間的房屋買賣合同已實(shí)際履行近二十余年；第五、前述情形表明，陳某某、陳某某應(yīng)當(dāng)知道涉訴房屋出賣給朱芝國的情形。陳某某亦是買賣房屋的收款人、經(jīng)辦人，陳某某、陳某某稱對涉訴房屋出賣給朱芝國不知情明顯與事實(shí)不符。陳某某、陳某某在朱芝國占有使用涉訴房屋將近二十余年中未對涉訴房屋主張權(quán)利，應(yīng)視為其對涉訴房屋已出售給朱芝國的許可與默認(rèn)。
故陳某某、陳某某認(rèn)為其母親肖先英與朱芝國于1994年4月8日簽訂的房屋買賣合同不真實(shí)，要求確認(rèn)前述合同無效缺乏依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第五十二條、第六十條、第一百三十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條的規(guī)定，判決：駁回陳某某、陳某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由陳某某、陳某某負(fù)擔(dān)。
陳某某、陳某某為支持其上訴請求，向本院提交了以下證據(jù)：土地使用證一份，證明朱芝國給房管局提供的《房屋買賣合同》是虛假的。
經(jīng)二審質(zhì)證，被上訴人朱芝國對陳某某、陳某某提供的證據(jù)土地使用證的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為不能證明是訴爭房屋的土地證。
對以上有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)為：陳某某、陳某某提供的證據(jù)土地使用證不能證明《房屋買賣合同》是虛假的，不能達(dá)到其證明目的，故本院依法不予采信。
本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
經(jīng)詢問雙方當(dāng)事人并結(jié)合已查明的事實(shí)，本院將本案的爭議焦點(diǎn)歸納為：肖先英與朱芝國于1994年4月8日簽訂的房屋買賣合同是否有效？

本院認(rèn)為，肖先英與朱芝國之間1994年4月8日簽訂的房屋買賣合同是否肖先英簽字已無法查實(shí)，但以肖先英名義辦理的《出賣房屋申請書》，姜灣村委會于1994年4月11日在該申請書上簽署意見：“同意房主申請出賣”并加蓋了公章，以及肖先英之子陳某某于1994年4月8日收到朱芝國1萬元購房款和將所買賣房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證、系爭房屋交付給朱芝國等事實(shí)，足以證明肖先英與朱芝國之間1994年4月8日簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)的意思表示。
盡管被上訴人朱芝國非系爭房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但雙方買賣行為發(fā)生在1999年5月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定農(nóng)民住宅不得向城市居民出售之前，且該協(xié)議經(jīng)當(dāng)?shù)卮迕裎瘯鷾?zhǔn)，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書；被上訴人已交付購房款，并實(shí)際使用系爭房屋近二十年，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)尊重現(xiàn)狀，維持被上訴人對系爭房屋繼續(xù)占有、使用和居住的權(quán)利。上訴人主張雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的請求，有失公平和誠信，該上訴請求，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，實(shí)體處理得當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人陳某某、陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　袁　昆 審判員　徐恩田 審判員　柯　幻

書記員：王亮