原告(反訴被告)：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：陳士章，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：陳衛(wèi)民，上海悅祥律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省哈爾濱市。
　　被告(反訴原告)：劉秀某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省哈爾濱市。
　　以上兩被告共同委托訴訟代理人：李俊生，黑龍江金馬律師事務(wù)所律師。
　　第三人：平安銀行股份有限公司上海分行，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)。
　　法定代表人：冷培棟，分行行長。
　　委托訴訟代理人：劉伯帥。
　　第三人：陳姿蓉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省武夷山市彭祖路XXX號。
　　委托訴訟代理人：陳薪仰，住福建省武夷山市。
　　原告陳某某訴被告張某某、劉秀某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法適用簡易程序處理。訴訟中，本院依法追加平安銀行股份有限公司上海分行(以下簡稱“平安銀行上海分行”)、陳姿蓉作為第三人參加訴訟，被告向本院提出反訴請求，本院予以準(zhǔn)許。后本案于2018年9月14日、2018年11月26日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)陳某某的委托訴訟代理人陳衛(wèi)民、被告(反訴原告)張某某及二被告的共同委托訴訟代理人李俊生、第三人平安銀行上海分行的委托訴訟代理人劉伯帥、第三人陳姿蓉的委托訴訟代理人陳薪仰到庭參加了兩次庭審，原告(反訴被告)陳某某的委托訴訟代理人陳士章到庭參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某某向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告簽署的《酒店合作經(jīng)營協(xié)議》，兩被告將酒店返還原告；2、兩被告共同支付原告拖欠自2016年8月1日起至返還酒店之日止的房屋承包金，2016年8月1日起至2018年6月30日止合計5,377,504元(自2016年8月1日至2017年8月31日按年承包金315萬計算，自2017年9月1日至實際返還酒店之日按年承包金330.75萬計算)，支付遲延付款滯納金(以應(yīng)付未付的金額為本金，自應(yīng)付日期分段計算至實際清償之日止，暫計至2018年7月31日為941,443元)；3、兩被告支付原告拖欠的自2017年11月1日起至實際返還酒店之日止的承包收益金(按每年60萬元的標(biāo)準(zhǔn)計算，暫計至2018年7月1日為450,000元)。事實和理由：2016年4月1日，原、被告簽署《酒店合作經(jīng)營協(xié)議》，約定原告原租賃的位于上海市莘松路XXX號一樓至四樓(陽坤華府酒店)，特許給兩被告合作經(jīng)營，經(jīng)營面積為6,000平方米及地下室20個車位。協(xié)議同時約定，2016年4月1日至2017年8月31日期間的承包金為315萬元，2017年9月1日至2019年8月31日的承包金為330.75萬元，上述承包金由原告收取后向出租人予以支付。此外，被告每年應(yīng)向原告支付60萬元的固定收益。合同簽訂后，被告接手承包經(jīng)營酒店，經(jīng)營期間涉案房屋被平安銀行上海分行以物抵債，而被告自2016年7月1日起至2017年10月31日止僅向原告支付了58,333元的每月承包金，自2017年11月1日起至今，兩被告未支付任何款項給原告。因被告未支付承包金導(dǎo)致原告無法對房屋出租人予以支付，由此已經(jīng)導(dǎo)致案外人平安銀行上海分行及原告出租人陳姿蓉紛紛提起租金追索訴訟。原告多次向被告交涉，被告均以與案外人存在溝通交涉為由，拖延支付承包金，且在原告已經(jīng)遭到追索的情況下，被告也未積極去解決，顯然違反了合同約定。兩被告應(yīng)向原告立即支付拖欠的全部承包金及固定收益。此外，兩被告于2017年10月對酒店進行了裝修，但未完成裝修事項，導(dǎo)致裝修物所有人對此提出追索，原告對此保留對被告的追索權(quán)。根據(jù)協(xié)議約定，兩被告遲延支付承包金的，每遲延一天，按照月承包金的千分之一支付滯納金，遲延超過30日的，原告有權(quán)解除合同。為此，原告訴至法院，請求支持上述訴請。
　　被告張某某、劉秀某辯稱：不同意全部訴請。租賃合同至2021年3月31日到期，尚未履行期滿，陳姿容及代理人非法侵占被告的酒店和房屋，原告作為合作經(jīng)營一方是違約的；被告承包金付到2016年7月1日，承包收益金付到2017年10月31日。2016年5月，涉案房屋以房抵債的執(zhí)行裁定書出來，平安銀行上海分行找被告談，要求租金不能再付給別人，要付給銀行，并在2016年5月份發(fā)了告知書。因為銀行有權(quán)決定租金向誰支付，故2016年7月1日后，被告按照每年70萬元的標(biāo)準(zhǔn)僅支付了酒店大堂和部分餐廳承包金至2017年10月31日。以上均直接支付給了原告，原告如何支配和被告無關(guān)。被告沒有違約行為，所以不同意支付滯納金，滯納金標(biāo)準(zhǔn)也不存在。綜上，被告沒有拖延支付租金的行為，請求駁回原告的訴請。
　　第三人平安銀行上海分行述稱：平安銀行上海分行繼受陳姿蓉和陳某某的合同，陳某某應(yīng)當(dāng)將租金付給平安銀行上海分行，被告是否向原告支付租金和平安銀行上海分行沒有關(guān)系。
　　第三人陳姿蓉述稱：本案與其無關(guān)。原告需要賠償陳姿蓉拆除酒店的損失，除非賠償金額符合陳姿蓉要求，否則不同意返還酒店給原告。
　　同時，被告張某某、劉秀某提出反訴請求：1、原告排除陳姿蓉對涉案房屋的占有和經(jīng)營使用，撤離工作人員，返還房屋給被告繼續(xù)經(jīng)營使用，二位第三人共同承擔(dān)排除妨害的責(zé)任；2、原告繼續(xù)履行酒店經(jīng)營合作經(jīng)營協(xié)議，確保到期后被告享有優(yōu)先簽約權(quán)，第三人平安銀行上海分行承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任；3、第三人平安銀行上海分行依法辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，確保被告能憑證書辦理營業(yè)執(zhí)照，依法開展經(jīng)營活動。事實和理由：2013年9月1日，原告陳某某與涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人陳姿蓉簽訂租賃合同，由原告承租陳姿蓉的涉案房屋經(jīng)營陽坤華府酒店。2016年4月1日，原、被告簽訂《酒店合作經(jīng)營協(xié)議》，約定涉案酒店由雙方合作經(jīng)營至2021年3月31日止。2016年2月22日，平安銀行上海分行因司法裁判取得涉案房屋的所有權(quán)，并于2017年5月17日告知原、被告，法院裁定書裁定涉案房屋的所有權(quán)、租金請求權(quán)歸屬于平安銀行上海分行而不再屬于陳姿蓉。2017年10月24日，原產(chǎn)權(quán)人陳姿蓉、陳薪仰糾集10余來源不明的社會人員非法強占涉案房屋，將二原告及員工、酒店住客強行驅(qū)離酒店，自此至今，仍未歸還非法占有使用的涉案房屋，并對外開業(yè)經(jīng)營。因原告按約應(yīng)確保被告的正常經(jīng)營，故被告有權(quán)選擇繼續(xù)履行協(xié)議至期滿并享有協(xié)議到期后優(yōu)先簽約權(quán)。平安銀行上海分行作為房屋所有權(quán)法定繼受人及出租人，有義務(wù)保證租賃期間承租人能夠正常承租使用該涉案房屋。綜上，請法庭依法裁判。
　　原告陳某某針對二被告的反訴辯稱：對于訴請1，不認可，涉案酒店在被告經(jīng)營掌控之下被第三人陳姿蓉強行占用，責(zé)任不在原告，原告在事發(fā)后也配合去報案和協(xié)調(diào)，但無果，被侵占的行為是公權(quán)機關(guān)也無法解決的，民事責(zé)任就應(yīng)當(dāng)分清責(zé)任大小，是二被告沒有做好安全防護，制止外來侵害。
　　對于訴請2，原告已經(jīng)提出合同解除，在被告付清租金承包金的情況下可以協(xié)商繼續(xù)履行，優(yōu)先簽約權(quán)不是原告能夠保證的，除非平安銀行上海分行繼續(xù)出租房屋給原告。對于訴請3，不是原告的義務(wù)。
　　第三人平安銀行上海分行述稱：不認可反訴請求。發(fā)生強占是因為二被告未經(jīng)許可拆除房屋裝修，平安銀行上海分行訴陳某某一案中提出了解除合同的訴請，待該案判決生效后予以確定；陳姿蓉現(xiàn)已撤銷異議，近期正在辦理過戶手續(xù)，但是房產(chǎn)較多，辦理時間較長。
　　第三人陳姿蓉述稱：不同意返還，2017年10月23日打電話給銀行，銀行都沒有同意的情況下任何人無權(quán)拆除酒店裝修，當(dāng)時設(shè)備拆除，陳姿蓉進場是為了保護現(xiàn)場防止損失的擴大，不同意繼續(xù)履行。
　　經(jīng)審理查明：2016年4月1日，原告陳某某作為甲方、被告劉秀某、張某某作為乙方，雙方簽訂了《酒店合作經(jīng)營協(xié)議》一份，約定甲方將位于上海市莘松路XXX號一樓至四樓(陽坤華府酒店)特許給乙方合作經(jīng)營，其中經(jīng)營約面積6,000平方米及地下室20個車位；合作經(jīng)營期限：自2016年4月1日至2021年3月31日止；該酒店租金：該酒店從2016年4月1日至2017年8月31日期間的租金按照人民幣每年375萬元包含合作經(jīng)營收益60萬元，從2017年9月1日開始，房屋租金每兩年遞增5%，合作經(jīng)營收益每年60萬元人民幣固定不變，至協(xié)議期滿，1、2016年4月1日至2017年8月31日每年租金315萬元+60萬元，2、2017年9月1日至2019年8月31日每年租金330.75萬元+60萬元……；酒店租金按每三個月支付，實行先付后用，每次提前十五日支付租金；甲乙雙方合作經(jīng)營期內(nèi)甲方確保乙方正常經(jīng)營，如因業(yè)主金融債務(wù)或該酒店房屋司法查封的原因造成乙方在合作經(jīng)營期內(nèi)不能正常經(jīng)營，甲方需無息退還乙方支付的全額押金；合作經(jīng)營期滿如該酒店繼續(xù)經(jīng)營，雙方在合作經(jīng)營期滿前二個月協(xié)商續(xù)約事宜，同等條件下，乙方有簽約優(yōu)先權(quán)；乙方如不能按期交納租金，則按每遲交一天支付滯納金按每月承包金千分之一計算，如逾期超過30天仍未足額交納承包金，則甲方有權(quán)單方解除合同。協(xié)議還對其他相關(guān)事宜進行了約定。
　　同日，原告陳某某作為甲方、被告劉秀某、張某某作為乙方，雙方簽訂了《補充協(xié)議》一份，約定了酒店保證金150萬元，協(xié)議簽訂后兩日內(nèi)匯入甲方指定賬戶，同時對酒店租金支付明細進行了約定。
　　上述協(xié)議簽訂后，原告按約將涉案房屋交付被告使用，被告支付了押金150萬元，以及截止至2016年6月30日的租金及合作經(jīng)營收益金887,500元。此后原告按照每年70萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付了酒店大堂和餐廳部分自2016年7月1日至2017年10月31日的租金，按照每年60萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付了自2016年7月1日至2017年10月31日的承包收益金。
　　2016年2月18日，上海市浦東新區(qū)人民法院出具了(2014)浦執(zhí)字第15004-4號執(zhí)行裁定書，載明被執(zhí)行人陳姿蓉、陳薪仰將包括其名下40套房屋在內(nèi)房屋及車位作價人民幣60,020,000元交付申請執(zhí)行人平安銀行上海分行抵債，該房屋財產(chǎn)權(quán)自本裁定送達買受人平安銀行上海分行時起轉(zhuǎn)移。
　　2016年5月17日，平安銀行上海分行向陽坤華府酒店、上島咖啡、妙真堂的經(jīng)營者及房產(chǎn)承租人發(fā)出《告知書》一份，載明平安銀行上海分行已成為涉案40套房屋及相關(guān)車位的所有人，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房產(chǎn)自被查封之日起承租人應(yīng)不再向原房產(chǎn)權(quán)利人支付租金，故告知上述人員從即日起停止向原產(chǎn)權(quán)人支付租金，該行將與現(xiàn)有承租人核實目前租金支付情況并重新簽訂租約。如仍向原產(chǎn)權(quán)人支付租金，造成該行的經(jīng)濟損失，該行將主張權(quán)利并追究責(zé)任。
　　2017年10月23日，二被告以上海陽坤華府酒店管理有限公司(以下簡稱“陽坤華府酒店”)的名義向平安銀行上海分行出具了《維修裝飾報告》一份，載明陽坤華府酒店經(jīng)營場所為上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號至1180號，上述房屋產(chǎn)權(quán)人為原房主陳薪仰與陳姿蓉所有，通過上海浦東新區(qū)人民法院(2014)浦執(zhí)字第15004-4號執(zhí)行裁定書，現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)為平安銀行上海分行所有?，F(xiàn)陽坤華府酒店因經(jīng)營需要，必須對該房屋進行維修并從新裝修，為此特向平安銀行上海分行打此報告。平安銀行上海分行員工劉伯帥于當(dāng)天在該報告上簽署了“已收到”字樣。
　　庭審中，原、被告及第三人確認，被告已經(jīng)于2017年10月24日搬離涉案房屋，涉案房屋現(xiàn)由第三人陳姿蓉在控制，部分仍在經(jīng)營使用中。
　　另查明，陳姿蓉和陳薪仰曾是上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX號雙號3-4層、1172號3-4層、1128號301-320室共計40套房屋的登記權(quán)利人，所有情況為共同共有。
　　案外人張詩毅、于曉鋒、于解頤是上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號房屋的登記權(quán)利人，該房屋建筑面積為267.57平方米。案外人徐浩是上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號XXX室、XXX號房屋的登記權(quán)利人，兩套房屋建筑面積分別為66.58平方米、268.41平方米。以上房屋面積共計602.56平方米。
　　2010年1月10日，案外人徐浩作為甲方(出租方)，陳姿蓉作為乙方(承租方)，雙方簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租1162號201室和1160號房屋，一樓建筑面積為268.41平米，二樓建筑面積為66.58平米，租賃期限為10年，合同中對于租金的支付有明細規(guī)定。2009年，案外人于曉鋒、張詩毅等作為甲方(出租方)，陳姿蓉作為乙方(承租方)，雙方簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租一樓大堂1158號房屋，建筑面積為267.57平米，租賃期限自2010年4月1日起15年。
　　2013年9月1日，陳姿蓉和陳某某雙方簽訂《上海市房屋租賃合同》，租賃標(biāo)的為涉案的上述40套房屋及作為大堂及餐廳使用的602.56平方米房屋；租賃期限為10年，租賃期自2013年9月1日至2023年8月31日止。房屋租賃合同還對其他相關(guān)事宜進行了約定。
　　2017年10月20日，陳姿蓉以房屋租賃合同糾紛為由將陳某某訴至本院，請求1、解除雙方簽訂的租賃合同，陳某某將承租的上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號、1160號、1162號201室共600平方米房產(chǎn)交還陳姿蓉；2、陳某某支付拖欠的上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號、1160號、1162號201室共600平方米按每天每平米9元的標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋租金1,211,000元(其中2017年7月1日前拖欠225,500元，2017年7月1日起至2017年12月31日止拖欠985,500元)；3、陳某某支付原告按日0.3%計算的違約金528,841元(其中2017年7月1日前違約金225,500元×0.3%×183天=123,800元；2017年第三季度違約492,750元×0.3%×183天=270,520元；2017年第四季度違約金492,750元×0.3%×91天=134,521元)。同時，陳某某提出反訴請求：1.判決陳姿蓉返還陳某某房屋租賃保證金人民幣300萬元；2.判決陳姿蓉返還陳某某多付的2016年2月18日至2016年5月31日的房屋租金人民幣77.5萬元。訴訟中，本院追加平安銀行上海分行作為第三人參加訴訟。該案審理中，本院認定雙方就涉案大堂及餐廳的602.56平方米房屋的年租金為70萬元，并判令：1、陳姿蓉與陳某某在2013年9月1日簽訂的《上海市房屋租賃合同》中就上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號、1160號、1162號201室房屋所形成的房屋租賃合同關(guān)系解除；2、陳姿蓉于判決生效之日起十日內(nèi)返還陳某某房屋租賃保證金3,000,000元；3、陳姿蓉于判決生效之日起十日內(nèi)返還陳某某2016年2月22日至2016年5月31日多付的租金775,000元；4、駁回陳姿蓉的其余訴訟請求。現(xiàn)該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
　　庭審中，本院向被告釋明，原告現(xiàn)主張解除合同返還房屋，第三人陳姿蓉也表示不同意返還房屋給被告進行經(jīng)營，被告是否同意解除合同。被告則堅持要求繼續(xù)履行合同，如果無法繼續(xù)履行要有理由，并保留相關(guān)訴權(quán)。
　　以上事實，有酒店合作經(jīng)營協(xié)議、補充協(xié)議、維修裝飾報告、押金單、付款憑證、執(zhí)行裁定書、告知書、案件接報回執(zhí)單、不予立案通知書、情況說明、授權(quán)委托書、發(fā)票、證人證言、民事起訴狀、民事反訴狀、民事判決書以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　本院認為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告簽訂的《酒店合作經(jīng)營協(xié)議》系雙方的真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。本案中，雙方的爭議焦點在于：1、涉案協(xié)議是否應(yīng)當(dāng)解除？2、涉案爭議的后果應(yīng)如何處理？
　　對于第一個爭議焦點，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雖然陳姿蓉名下的房屋被法院裁定以物抵債，平安銀行上海分行受讓該房屋后也發(fā)出了告知書，但平安銀行上海分行僅是承繼了陳姿蓉的出租人地位，其雖有權(quán)向陳姿蓉的原承租人主張租賃權(quán)益，但并無權(quán)阻止次承租人向承租人支付租金，即本案中，二被告支付租金的義務(wù)，并不因涉案房屋的所有權(quán)人變更而停止，否則即構(gòu)成違約。現(xiàn)二被告欠付自2016年7月1日之后的部分租金，已符合合同約定的解除條件，生效判決也已確定陳姿蓉與陳某某就上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)莘松路XXX號、1160號、1162號201室房屋(涉案酒店大堂及餐廳部分)所形成的房屋租賃合同關(guān)系解除，故對于原告的解約請求，本院予以支持。被告反訴主張的繼續(xù)履行合同、排除被告對房屋使用的障礙、產(chǎn)權(quán)人辦理產(chǎn)證確保被告的酒店賓館經(jīng)營活動等，缺乏合法和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　對于第二個爭議焦點，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，雙方合同解除，被告應(yīng)當(dāng)將涉案房屋返還原告，但出租人在租賃期間應(yīng)保持租賃物符合約定的用途，現(xiàn)因第三人主張權(quán)利導(dǎo)致被告對涉案房屋喪失占有，原告再主張被告返還房屋，于法無據(jù)，本院不予支持。其次，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。根據(jù)庭審查明，2017年10月24日二被告即喪失了對涉案房屋的占有，故原告再主張被告支付2017年10月24日及以后的租金和承包收益金，于法無據(jù)，本院不予支持。另，自2016年7月1日至2017年10月23日，被告應(yīng)支付原告租金4,159,042.81元，扣除已經(jīng)支付的租金933,333.33元，被告還應(yīng)支付原告租金3,225,709.48元。此外，被告已經(jīng)支付的租賃保證金150萬元，原告同意同其他費用抵扣，本院予以準(zhǔn)許。上述租金及租賃保證金抵扣后，被告還需支付原告租金1,725,709.48元。至于原告主張的遲延付款的滯納金，符合雙方約定，但標(biāo)準(zhǔn)過高，被告也提出異議，本院酌情按照欠付租金每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)分段計算。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)陳某某與被告(反訴原告)張某某、劉秀某于2016年4月1日簽訂的《酒店合作經(jīng)營協(xié)議》解除；
　　二、被告(反訴原告)張某某、劉秀某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)陳某某自2016年7月1日至2017年10月23日拖欠的租金1,725,709.48元(已扣除租賃保證金1,500,000元)；
　　三、被告(反訴原告)張某某、劉秀某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)陳某某遲延付款滯納金(其中以612,500元為本金，自2016年7月1日起，以612,500元為本金，自2016年10月1日起，以612,500元為本金，自2017年1月1日起，以612,500元為本金，自2017年4月1日起，以612,500元為本金，自2017年7月1日起，以208,417.81元為本金，自2017年10月1日起，均按照每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)，計算至實際清償之日止)；
　　四、駁回原告(反訴被告)陳某某的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)張某某、劉秀某的反訴請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費59,183元，減半收取29,591.50元，反訴案件受理費120元，合計訴訟費29,711.50元，由原告(反訴被告)陳某某負擔(dān)11,568.50元(已付)，被告(反訴原告)張某某、劉秀某負擔(dān)18,143元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：洪??飛

書記員：劉思鈺