原告：陳某榜，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　原告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　上列兩原告的共同委托訴訟代理人：蘇士中，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：嚴(yán)昕，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：何旺明，男。
　　原告陳某榜、陳某某與被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月4日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某榜、陳某某的共同委托訴訟代理人蘇士中、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司的委托訴訟代理人何旺明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某榜、陳某某向本院提出變更后的訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)原、被告于2015年8月10日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月8日解除；二、判令被告將上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號(hào)XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋恢復(fù)原狀后返還原告；三、判令被告向原告支付2018年9月10日至2019年7月8日的租金人民幣(以下幣種相同)79,461元(每月按合同約定7,593元上調(diào)5%后的7,973元月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；四、判令被告向原告支付占用上述房屋的違約金，自2019年8月8日起至實(shí)際返還房屋之日(按照《房屋租賃合同》第3.1條款約定計(jì)算方法即月租金7,973元的雙倍15,946元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；五、判令被告支付原告5個(gè)月免租期租金37,965元；六、判令被告支付原告逾期支付房租的違約金，2018年9月10日至2019年7月8日期間以每月租金為基數(shù)，按租金的日萬(wàn)分之五計(jì)算，至租金實(shí)際支付之日；七、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年8月10日，原、被告就位于上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號(hào)XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂《房屋租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱合同)。合同約定，由被告承租原告的系爭(zhēng)房屋，租賃期限為15年，免租期為6個(gè)月，前3年租金不變，每月租金為7,593元，自第4年起租金在上年基礎(chǔ)上上調(diào)5%。其中合同第八章8.4條第3款約定，被告逾期支付租金連續(xù)達(dá)90天(含)以上的，原告有權(quán)解除合同。原告于合同訂立當(dāng)日將系爭(zhēng)房屋交付被告。被告自2018年9月10日起至起訴之日期間的租金拒不支付，被告延付租金的行為已嚴(yán)重違反合同約定。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告訴至法院，望依法裁判。
　　被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司辯稱：第一，兩原告沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第六條的規(guī)定，未取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租，故要求確認(rèn)合同無(wú)效。第二，同意返還房屋，同意賠償使用費(fèi)損失，參照租金標(biāo)準(zhǔn)。第三，其他訴請(qǐng)要求駁回，且全部的違約損失不應(yīng)超過(guò)30%，要求依法調(diào)整違約金。
　　針對(duì)被告的答辯意見，原告表示：1、系爭(zhēng)房屋是正常購(gòu)買，開具了購(gòu)房發(fā)票，且已繳納契稅，此前因開發(fā)商部分款項(xiàng)有爭(zhēng)議故尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)原告在和開發(fā)商積極協(xié)商辦理中。2、城市房屋租賃管理辦法已失效，現(xiàn)行有效的《商品房屋租賃管理辦法》并未禁止未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租，原、被告之間的租賃合同應(yīng)為有效。原告已將系爭(zhēng)房屋交付給被告使用，不影響其使用權(quán)利。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　2006年6月10日，兩原告與案外人上海天定投資有限公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號(hào)XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為廠房。2016年1月21日，上述雙方就系爭(zhēng)房屋進(jìn)行交接。同年1月27日，兩原告繳納系爭(zhēng)房屋契稅。
　　2015年8月10日，原、被告就系爭(zhēng)房屋達(dá)成租賃意向，并簽訂《房屋交接書》，原告將系爭(zhēng)房屋交付被告。2015年9月18日，原告作為出租方(甲方)與作為承租方(乙方)的被告補(bǔ)簽《房屋租賃合同》一份，約定原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告使用，建筑面積合計(jì)416.07平方米，租賃期限為15年，自免租期滿次日起算。自雙方簽訂《房屋交接書》之日起的6個(gè)月為免租期，即甲方免除乙方該6個(gè)月的租金。該合同第3.1-3.3條約定：“租金為0.6元/日/㎡，月租金為7,593元，三年內(nèi)不變，自第四年起，每年在上一年基礎(chǔ)上上調(diào)5%。本合同生效后的15日內(nèi)，乙方向甲方預(yù)付一個(gè)月的保證金及首期兩個(gè)月的租金，共計(jì)22,779元。首期租金期滿后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，逐月支付。”第8.4條約定：“甲、乙雙方同意，有下列情形之一，守約方可書面通知違約方解除本合同：……(3)乙方逾期支付租金連續(xù)達(dá)90天(含)以上的；……”第9.2條約定：“本合同如提前終止、解除或租賃期限屆滿時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方于合同終止后的30天內(nèi)將承租物業(yè)返還甲方。乙方返還的承租物業(yè)應(yīng)符合正常使用的狀態(tài)，……該30天為拆除期，甲方免收租金。”第9.3條約定：“乙方不按甲方要求返還而繼續(xù)占用房屋的，自占用之日起按月租金的2倍向甲方支付違約金?！钡?0.1條約定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，應(yīng)按應(yīng)付租金的萬(wàn)分之五向甲方支付違約金?！焙贤€約定了其他事宜。后被告向原告支付保證金7,593元。
　　因被告拖欠2018年9月10日起的租金未付，原告訴至本院。本院于2019年7月8日向被告送達(dá)了起訴狀副本。
　　審理中，被告提供了拍攝于2018年8月的照片一組以及施工合同等證據(jù)，證明被告將系爭(zhēng)房屋以及其他租戶的房屋用于經(jīng)營(yíng)酒店，因?yàn)橄涝O(shè)施問(wèn)題被查封，導(dǎo)致被告未能正常經(jīng)營(yíng)，后被告進(jìn)行了整改，因工程款問(wèn)題拖延至2019年6月整改結(jié)束；提供(2019)滬01民終5227號(hào)民事判決書，證明相同類型的案件，法院判決逾期返還房屋的違約金按月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)照片以及施工合同的真實(shí)性表示無(wú)法確認(rèn)，認(rèn)為被告經(jīng)營(yíng)酒店所需的消防改造系其自身義務(wù)，與原告無(wú)關(guān)；另案判決按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金系他案原告未主張雙倍標(biāo)準(zhǔn)，不同意調(diào)整違約金；考慮到合同的履行時(shí)間，原告僅主張了五個(gè)月免租期租金。
　　以上事實(shí)，由原告遞交的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《房屋租賃合同》、《房屋交接書》，由被告提交的短信截圖、照片、一期消防噴淋給水工程施工合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)以及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，也沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效，原、被告均應(yīng)恪守。本院針對(duì)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)分析認(rèn)定如下：
　　第一，關(guān)于合同效力。《城市房屋租賃管理辦法》已被2011年2月1日施行的《商品房屋租賃管理辦法》)替代，該辦法中并未對(duì)未取得房屋所有權(quán)證的房屋出租作出禁止性規(guī)定，被告關(guān)于雙方簽訂的租賃合同無(wú)效之抗辯意見，本院不予采納。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，被告自2018年9月10日起欠付租金，原告認(rèn)為其行為構(gòu)成違約，并據(jù)此主張解除合同；被告主張?jiān)娉鲎獾南禒?zhēng)房屋存在嚴(yán)重的消防安全隱患，導(dǎo)致房屋被查封、被告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，因不可歸咎于被告的原因?qū)е聼o(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，故其遲延支付租金具有正當(dāng)事由，加之被告已為系爭(zhēng)房屋投入大量消防整改費(fèi)用，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。從雙方的合同履行情況來(lái)看，原、被告簽訂合同后的兩年多時(shí)間內(nèi)，被告均按約向原告支付租金，合同一直處于正常履行狀態(tài)，未有證據(jù)顯示被告在此期間對(duì)系爭(zhēng)房屋的消防安全問(wèn)題提出異議，且系爭(zhēng)房屋的用途為廠房，而被告將系爭(zhēng)房屋以及相鄰的房屋用作經(jīng)營(yíng)酒店，有關(guān)經(jīng)營(yíng)酒店所需的證照、消防要求等措施理應(yīng)由其自行辦理及負(fù)責(zé)，其因消防措施存在問(wèn)題而遭遇相關(guān)部門責(zé)令整改的原因不能歸責(zé)于原告。故被告2018年9月10日起未按約向原告支付租金，且拖欠時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)違反了合同約定，原告據(jù)此請(qǐng)求解除合同，符合合同約定，本院予以準(zhǔn)許。合同解除之日應(yīng)為起訴狀副本送達(dá)被告之日，即2019年7月8日。
　　第二，關(guān)于返還房屋。根據(jù)合同約定，合同解除后被告返還的承租物業(yè)應(yīng)符合正常使用的狀態(tài)，故原告要求被告返還的系爭(zhēng)房屋需恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　第三，關(guān)于欠付租金。原告要求被告按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付自欠租之日起至合同解除之日止的租金，被告對(duì)欠付租金的支付標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法無(wú)異議，本院予以支持。
　　第四，關(guān)于逾期返還房屋的違約金。合同中約定被告未能于合同終止后30天內(nèi)返還系爭(zhēng)房屋，自占用之日起按月租金的2倍支付違約金，該違約金的約定實(shí)際包含了房屋占有使用費(fèi)等損失?，F(xiàn)被告逾期返還房屋的行為構(gòu)成違約，故理應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告要求在扣除30天搬離期后即2019年8月8日起按合同約定的雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期返還房屋的違約金，與合同約定相符，本院予以支持。
　　第五，關(guān)于免租期租金損失。雖然合同中未約定因承租人違約致使合同被解除時(shí)，免租期如何承擔(dān)，但原告給予被告的免租期的前提系被告全面履行租賃期較長(zhǎng)的合同，現(xiàn)因被告的違約致使合同被解除，故本院綜合考慮免租期的時(shí)限以及對(duì)出租人租金收入損失的影響程度，按照公平合理的原則確定被告應(yīng)承擔(dān)原告的該部分損失，按照合同實(shí)際履行的期間和合同租賃期限的占比，確定被告承擔(dān)原告免租期租金損失34,928元。
　　第六，關(guān)于逾期支付租金的違約金。根據(jù)合同約定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，應(yīng)按應(yīng)付租金的萬(wàn)分之五向原告支付違約金。現(xiàn)被告逾期支付2018年9月10日至2019年7月8日的租金，理應(yīng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期付款違約金至實(shí)際支付之日止。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十六條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告陳某榜、陳某某及被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月8日解除；
　　二、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號(hào)XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返還原告陳某榜、陳某某；
　　三、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某榜、陳某某2018年9月10日至2019年7月8日止欠付的租金79,461元(按每月7,973元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　四、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告陳某榜、陳某某自2019年8月8日起至返還上述房屋之日止的逾期返還房屋違約金，按每月15,946元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；
　　五、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某榜、陳某某免租期租金損失35,935元；
　　六、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某榜、陳某某逾期支付租金的違約金，計(jì)算方式：自2018年9月10日起至2019年7月8日期間，按當(dāng)月應(yīng)付租金為計(jì)算基數(shù)，每逾期一日按日萬(wàn)分之五為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至實(shí)際付款之日止。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)1,945元，減半收取計(jì)972.50元，由原告陳某榜、陳某某負(fù)擔(dān)25元，被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)947.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：朱??敏

書記員：朱屹峰